Защита права собственности на землю

Иски о правах на землю

Защита права собственности на землю

Правовой центр оказывает полный комплекс юридических услуг, направленных на защиту прав на земельные участки, включающих:

  • проведение правового анализа ситуации;
  • выработку правовой позиции и линии процессуального поведения;
  • внесудебное взаимодействие с органами государственной власти и контрагентами для защиты интересов клиента;
  • полное сопровождение судебных споров в суде, в том числе на стадии исполнения судебного акта.

Иски о правах на земельные участки могут предъявляться в рамках споров как межу частными субъектами, так и с государственными и муниципальными органами.

По многим спорам о правах на землю необходимо разрешать вопросы технического характера – проводить землеустроительную или иную экспертизу, кадастровые работы и т.д.

Правовой центр имеет длительные деловые связи с кадастровыми инженерами и экспертами в соответствующих сферах, оценщиками. Мы готовы как организовать подготовку досудебных заключений специалистов, так и предоставление кандидатур экспертов при назначении судебной экспертизы.

В нашей практике наиболее распространёнными являются иски:

  • о правах собственности и аренды земельных участков, об оспаривании сделок с земельными участками;
  • о понуждении к заключению договоров купли-продажи или аренды участков;
  • о порядке пользования участками – иски об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), о запрещении определённой деятельности на участке и т.д.;
  • о границах участков;
  • об установлении сервитута (права ограниченного пользования участком).
  • о взыскании арендной платы за пользование участками.

Также права на землю неизбежно затрагиваются в различных спорах о строительстве и об объектах недвижимого имущества (о самовольных постройках, признании права на недвижимость отсутствующим, применении налога на имущество по кадастровой стоимости и т.д.).

Споры о правах на земельные участки

Вопрос о правах на землю может разрешаться в рамках как исков о признании права, истребовании участка из чужого незаконного владения (винидкационный иск), так и при оспаривании сделок с земельными участками.

Выбор способа защиты права зависит от того, в чьем фактическом владении находится участок, и какой результат рассмотрения спора требуется истцу

Так ситуации, когда истец фактически владеет участком и имеет законные основания для такого владения, однако по каким-то причинам не может зарегистрировать своё право в обычном порядке – необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок.

Данная ситуация на практике может возникнуть в силу разных обстоятельств. Например, право собственности на земельный участок возникло у землепользователя еще в 90-е годы, когда не действовала система регистрации прав на недвижимость.

Разновидностью данного иска является иск о признании права отсутствующим. Применительно к земле необходимость в предъявлении иска у землепользователя-частного лица может возникнуть, если права на его участок в той или иной форме зарегистрированы за иным лицом.

Например, землепользователь является собственником большого земельного массива, но на часть этого массива незаконно оформлено право иного субъекта.

Если потенциальный истец владеет спорной частью, он может обратиться в суд с иском о признании права собственности на участок третьего лица отсутствующим.

Если участок незаконно находится во владении третьего лица, для его возврата правообладателю необходимо предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска).

Классический пример подобной ситуации: по ничтожной сделке участок переходит одному лицу, а затем незамедлительно отчуждается второму лицу. В таком случае для возврата участка к первоначальному собственнику, не требуется отдельно оспаривать всю цепочку сделок – виндикационный иск предъявляется к субъекту, на которого в итоге было зарегистрировано право собственности.

В свою очередь иски об оспаривании сделок целесообразно предъявлять при соблюдении следующих условии:

  • собственником участка является сторона спорной сделки;
  • желаемым результатом является возврат сторон в первоначальное положение (двустороння реституция);

Все это – лишь самое общее описание имеющихся классических исков, направленных на защиту прав на землю.

В связи с этим обращаем внимание, что правообладателю земельного участка следует четко понимать, что выбор способа защиты права – это сложный процесс, требующий привлечения профессионалов и имеющий высокую цену ошибки.

Отдельную категорию споров составляю иски государственных и муниципальных органов, направленных на оспаривание приватизации участка или его предоставления в аренду. В том числе по мотивам наложения границ участка на земли лесного фонда, процедурных нарушений при предоставлении участка и т.д.

Иски о понуждении к заключению договоров

В порядке искового производства может разрешаться в том числе вопрос о предоставлении государственных земель собственнику расположенной на них недвижимости. Инициировать такой спор во многих случаях более целесообразно, чем оспаривать отказы государственных или муниципальных органов по этому вопросу.

В отношениях между коммерческими структурами может идти речь о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды во исполнение условий предварительного договора, опциона на основании сделки и т.д.

Также в судебном порядке могут разрешаться споры об условиях договора купли-продажи или аренды в случаях, когда заключение такого договора обязательно для одной из сторон силу закона или условий предварительного договора.

Негаторные иски и иные споры об использовании земли

Под негаторным иском понимается требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения земельным участком или объектом недвижимости.

На негаторный иск не распространяется срок исковой давности. Именно это делает практически значимым такой, казалось бы, теоретический вопрос, как отнесение тех или иных требований именно к негаторным.

Так в качестве негаторного иска в рядке случаев рассматриваются споры о сносе самовольной постройки.

В том числе если объект занимает часть земельного участка истца, который фактически владеет остальным участком.

Либо если объект возведён за границами участка истца, но с нарушением противопожарных, санитарных и т.д. норм, влекущих для истца невозможность полноценно использовать свой участок.

Также к категории негаторных относятся иски о запрещении определённой деятельности на соседних участках (деятельность «грязных» производств, размещение отходов т.д.), о незаконном размещении на чужом участке некапитальных объектов, его загрязнении отходами производства и т.д.

Споры о границах участков

Если предметом спора является определение границ земельного участка при наличии спора о том, где они должны находиться, данный спор также является спором о праве и подлежит разрешению в рамках рассмотрения судом иска об установлении границ земельного участка.

Истец по иску об установлении границ земельного участка должен доказать, что:

  1. у него имеются права на земельный участок в предполагаемых им границах. Для этого истец должен представить в суд соответствующие правоустанавливающие документы о предоставлении ему спорного земельного участка на каком-либо праве либо о наличии у него права требования предоставления ему спорного участка;
  2. каковы именно границы спорного земельного участка. Для этих целей истец представляет в материалы дела материалы кадастрового учета, графические материалы по землеотводу, заключение землеустроительной экспертизы (если границы участка подлежат определению расчетным способом), а также межевой план. Представление межевого плана является для данной категории дел обязательным, поскольку разрешая спор, суд, который сочтет необходимым удовлетворить иск, должен будет установить конкретные границы земельного участка и обозначить их координаты.

В большинстве случаев иску об установлении границ должна предшествовать попытка досудебного урегулирования спора.

По данной категории споров судами в большинстве случаев назначаются судебные экспертизы (кадастровые работы), направленные на установление координат спорных границ земельных участков.

Иски об установлении границ земельных участков, как правило, применимы к следующим ситуациям:

В последнем случае наряду с определением границ земельного участка суд определяет площадь земельного участка, которая в соответствии с нормативами необходима для эксплуатации объектов землепользователя.

При удовлетворении иска суд в резолютивной части решения указывает конкретные координаты границ земельного участка, которые являются обязательными для органов кадастрового учета при последующей постановке земельного участка на кадастровый учет.

Таким образом, если земельный спор прямо или косвенно связан с установлением или оспариванием границ земельного участка, то в большинстве случаев надлежащим способом защиты права будет являться иск об установлении границ земельного участка.

Споры об установлении сервитута

При установлении права ограниченного пользования участком (сервитута) для проезда/прохода к смежному участку, прокладки коммуникаций и т.д. нужно доказать:

  • необходимость установления сервитута в принципе
  • невозможность обеспечения проезда или прокладки коммуникаций через земли общего пользования.
  • маршрут прохождения сервитута исходя из наименьшего обременения участка;
  • размер платы за сервитут

Споры о взыскании арендной платы за землю

По спорам о взыскании ареной платы за землю контраргументами могут быть:

В таких ситуациях часто возможно также взыскание арендатором излишне уплаченной арендной платы.

Также имеют место споры относительно неустоек (как за задержку внесения арендной платы, так и за иные нарушения) или необоснованного применения повышенных ставок арендной платы (за нарушение сроков строительства, нецелевое использование и т.д.), которые фактически также являются санкцией за нарушения условий аренды.

Для Москвы специфической темой являются споры о расчёте повышенной арендной платы на период строительства.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/zashchita-prav-na-zemlju/iski-o-zashhite-prav

Способы защиты прав на землю

Защита права собственности на землю

Долгое время в науке не разграничивались такие понятия, как охрана и защита прав. Между тем эти термины имеют различное содержание'. Охрана прав включает комплекс мероприятий (экономических, политических, организационных, правовых и др.

), обеспечивающих создание условий для осуществления прав в их нормальном, ненарушенном состоянии. Защита прав имеет место при нарушении прав или их оспаривании, т. е. когда требуется восстановление прав или их признание (например, ст. 11, 12 ГК РФ; гл.

IX ЗК РФ).

Собственник, землевладелец, землепользователь, арендатор земельного участка имеют право применить для восстановления своего нарушенного или оспариваемого права принудительные меры в порядке, определенном законом.

Лицо, право на земельный участок которого было нарушено, осуществляет выбор способа защиты нарушенного права, предусмотренного законом, в соответствии с характером нарушения и видом нарушенного права.

Если же в законодательстве установлен определенный способ защиты нарушенного права, то применяется только указанный способ защиты.

В гл. IX ЗК РФ урегулированы следующие способы защиты:

• признание прав на земельный участок (ст. 59);

• восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нару шающих право на земельный участок или создающих угрозу

его нарушения (ст. 60);

1 См., например: Донцов СЕ. Гражданско-правовые внедоговорные способы защиты социалистической собственности. М., 1980; РябовА. А. Охрана права государственной

собственности в СССР. Казань, 1982.

206

• признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления

(ч. 2 ст. 60, ст. 61);

• присуждение к исполнению в натуре (ч. 2 ст. 62, ч. 1 ст. 63).
В земельном законодательстве специально не выделяются такие

распространенные способы, как обжалование действий (бездействий) должностного лица, неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, но и они применяются при защите прав на землю.

Защита прав может осуществляться в судебном и административном порядке, также возможно применение некоторых способов защиты без обращения в компетентные органы (самозащита права, возмещение убытков и др.).

Такие способы защиты, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, признание оспоримой сделки недействительной и другие, может применять только суд.

При оспаривании, отрицании права или при наличии сомнений в его существовании производится признание права на земельный участок в судебном порядке. Суд признает наличие или отсутствие у спорящих сторон права на определенный земельный участок.

Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны произвести государственную регистрацию права на землю или сделки, предметом которой является земельный участок.

Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации права на земельный участок, установленного вступившим в силу решением суда.

Если же судебное решение не содержит сведений, которые должны вноситься в обязательном порядке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то регистратор вправе запросить суд о порядке исполнения принятого решения.

Нарушенное право подлежит восстановлению в случаях, установленных федеральными законами, например: при самовольном занятии земельного участка; при признании судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта

207

органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; при захламлении, порче земель.

Пресечение действий, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, является одним из способов защиты права, который имеет достаточно распространенное применение. Такой способ используется либо самостоятельно, либо совместно с другими способами защиты, в частности с взысканием убытков.

Защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц может осуществляться путем признания недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта, если он нарушает права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель. Указанный акт, как правило, недействителен с момента его издания. Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как несоответствие закону (например, издание акта с превышением полномочий) или иному правовому акту, так и нарушение указанными актами прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

Возмещение убытков является наиболее распространенным способом защиты нарушенных прав на землю.



Источник: https://infopedia.su/14x10dd9.html

Нарушение и защита прав собственника земельного участка – Информационно правовой портал

Защита права собственности на землю

Нарушение права собственности на земельный участок – это противоправное деяние, посягающее на интересы государства, общества и личную собственность граждан, причиняющее ущерб земельным угодьям, окружающему природному микроклимату и здоровью людей.

Актуальность вопроса выражается в максимальном количестве судебных споров в сфере защиты и восстановления нарушенного права на земельное имущество, а также ситуации изъятия его из неправомерного владения и устранения причин, препятствующих его использованию.

Случаи нарушения прав собственности на землю

Законодательством четко определены ситуации, которые регламентируются как на нарушение правомочий владельца на землю:

  • Самовольный захват угодий;
  • Издание нормативных актов органами власти регионов РФ или муниципалитетами, повлекшие несоблюдение положений земельного законодательства;
  • Замусоривание земельного имущества;
  • Ликвидация знаков на территории, устанавливающих её границы либо содержащих определенную информацию;
  • Загрязнение либо уничтожение плодородного слоя почвы.

При обнаружений таких ситуаций все права владельцев подлежат восстановлению.

Защита своих правомочий на землю

Правовая база России предусматривает различные механизмы, способные защитить частные наделы владельца. К ним относятся:

  1. Признание правомочий на земельный объект в судебном порядке. Решение оформляется в виде постановления суда.
  2. Восстановление прав в состоянии, в котором они находились до совершения нарушения.
  3. Пресечение действий, направленных на несоблюдение правомочий владельца. Производится это в ходе судебного процесса, которым должна признаваться недействительность актов, изданных соответствующими органами власти, в связи с нарушением положений законодательства.
  4. Изъятие земли из противозаконного владения заинтересованных сторон. Решается при подаче негаторного иска. Его представление допустимо, если:
  • Хозяином спорного предмета и заинтересованными субъектами не были документально установлены обязательства в отношении него;
  • В результате противоправных действий не были прекращены субъективные правомочия владельца.

Нарушения прекращаются с подачей иска в суд. Помимо этого, виновником должны устранятся препоны к использованию, которые возникли, за счет собственных средств.

ВНИМАНИЕ! При нанесении собственнику ущерба в ходе несоблюдения его прав они должны быть компенсированы лицами, виновными в совершении нарушения.

Земельные споры рассматриваются в зависимости от спорящих субъектов:

  • В суде общей юрисдикции, когда сторонами являются физические лица;
  • В арбитражном суде, если участниками процесса выступают организации либо индивидуальные предприниматели.

Перед представлением заявления в судебные органы стоит проверить наличие необходимой документации, подтверждающей правомочия собственника на угодья. Помимо этого, необходимо представить обоснования нарушенных прав и доказательства, подтверждающие это.

Случаи изъятия земельных объектов из пользования правонарушителя

Иногда возникают ситуации, когда виновником является сам владелец земельной недвижимости. Это могут быть случаи, когда имущество используется не по назначению или совсем не эксплуатируется на протяжении длительного временного периода. В основном это касается ситуаций, когда владелец имеет земли сельхозназначения.

При этом они могут принудительно изыматься из распоряжения граждан и компаний. Однако они могут не использоваться по стечению обстоятельств, под воздействием внешних факторов, учитывая нестабильность экономики в стране.

Причинами могут послужить инфляционные процессы, отсутствие необходимой инфраструктуры в местности расположения, некомфортные климатические условия.

Собственник объекта вправе рассчитывать на изменение его целевого предназначения при наличии грамотного обоснования.

Изъятие земли из частной собственности могут производить надзорные органы, при наличии у них соответствующий полномочий. Для максимальной сохранности земельного имущества, при появлении различных предпосылок лучше сразу стабилизировать ситуацию, обратившись в органы, обладающих охранной компетенцией.

Кроме того, права на земельный объект можно передавать заинтересованным субъектам или государству. В этом случае владелец вправе рассчитывать на компенсацию.

Также по теме:   Как проверить земельный участок перед покупкой?

ВАЖНО! Решение об изъятии земли из личного владения может быть обжаловано в суде.

При выявлении собственником нарушений правомочий на землю, даже малейших предпосылок и сомнений в правомерности действий третьих лиц, нужно в срочном порядке принимать все предусмотренные законодательством действия по охране своего недвижимого имущества и своевременно начать подготовку документации в судебные органы.

Источник: https://advokat-vip.ru/narushenie-i-zaschita-prav-sobstvennika-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.