Залежные земли сельскохозяйственного назначения

Взяли в оборот — Журнал «Агроинвестор» — Агроинвестор

Залежные земли сельскохозяйственного назначения
«Агро-союз»

По данным Минсельхоза, на 14 млн га залежей, если вернуть их в оборот, можно вырастить 20 млн т зерна. Всего в стране до 40 млн га таких земель, говорят эксперты.

Их и приходится покупать либо арендовать участникам рынка, желающим вложиться в растениеводство: во многих регионах обрабатываемые площади почти не продаются. Если такие предложения и бывают, то инвесторам предлагают целые хозяйства.

Но их производственные объекты и инфраструктура в таком состоянии, что проще брать под распашку участки, не обрабатывавшиеся по десять и более лет. До финансового кризиса вложения в эти проекты можно было окупить за 2,5 года.

Залежными землями считаются участки, ранее распаханные, а теперь заброшенные и не используемые — как правило, в течение 10 и более лет. Но в последнее время залежами называют даже угодья, не обрабатывавшиеся несколько лет, уточняет исполнительный директор «СовЭкона» Андрей Сизов. Руководитель интернет-проекта «Индикаторы рынка земли» Михаил Кривоносов дает более простое определение.

Это земли, которые во времена СССР использовались в сельхозпроизводстве, а теперь выведены из оборота, формулирует он. «В конце 1980-х годов в России распахивали почти 115 млн га, а сейчас в обороте менее 80 млн га», — сравнивает Сизов. Кривоносов добавляет, что для растениеводства пригодно от 25 до 40 млн га залежей.

По наблюдением главы «СовЭкона», наибольшее количество необрабатываемых земель — на севере и востоке страны. Сокращение этих площадей, говорит он, началось еще в советское время: «Растениеводство перемещалось оттуда в более благоприятные регионы Северного Кавказа и Черноземья.

А поскольку значительными темпами падало еще и животноводческое производство, особенно в секторе КРС, то уменьшалось также количество земель под пастбищами, на которых кормился скот».

Зачем залежи инвесторам «Сибирский аграрный холдинг» (САХО) управляет 400 тысячами га сельхозугодий в Новосибирской, Ростовской, Тульской, Ульяновской областях и Алтайском крае. Более 60% земель считались залежами — не были вовлечены в севооборот по 5-10 лет, рассказывает член совета директоров компании Андрей Еремин.

«Наш интерес к их освоению продиктован отсутствием интересных предложений плодородных участков: землю, на которой успешно ведется сельхозпроизводство, почти не продают, — констатирует он.

— Купить чаще всего можно целое агрохозяйство — со складами, токами, базами… Но даже если в придачу к этому комплексу идет и земля, то состояние инфраструктуры такое, что проще взяться за растениеводство с нуля, чем вкладывать в обновление и реконструкцию этих активов». В холдинге так и делают, покупая или арендуя на длительный срок залежные земли.

Да и большого выбора инвестор не имеет, еще раз подчеркивает Еремин: во многих регионах, где работает компания, других предложений просто нет. В 2007 году в Тульской области из 1,6 млн га сельхозугодий зерновой клин составлял только 230 тыс. га, а в Ульяновской в севообороте не больше 25% земель сельхозназначения, приводит примеры топ-менеджер.

«Это сегодня благодаря приходу новых инвесторов обрабатываемые площади там увеличились в разы», — утверждает он. При вспашке механизаторы холдинга в буквальном смысле наталкиваются на препятствия. Так, в Ульяновской области нашли в земле старые бетонные столбы и лемехи плугов, а в Тульской вывернули плугом снаряд времен Великой Отечественной войны, рассказывает Еремин.

У «Сибирского хлеба» 15 тыс. га, до 25% которых в собственности. Компания выращивает зерно и масличные. Пять лет назад примерно 3 тыс. га, взятые в аренду на 49 лет из фонда распределения, были неосвоенными, говорит гендиректор Павел Миклухин. Сейчас они введены в оборот и не отличаются от других, гордится он.

«А ведь были участки, не обрабатывавшиеся по 3-5 лет, поросшие «многолеткой», а также не использовавшиеся с советских времен, — добавляет он. — На последних успели вырасти тонкие березки». Миклухин предполагает, что большинство залежных земель, так же как и доставшиеся ему 3 тыс. га, принадлежат государству.

При приватизации, помнит он, лучшие наделы оставляли бывшим совхозам и только удаленные отдавали фермерам.

На залежах ведет сельхозпроизводство и самарская компания «Синко». В 2008 году она на 10%, до 76 тыс. га, увеличила за счет таких участков свои посевы.

Всего же более 50% угодий «Синко» введены в оборот заново, подсчитывает замгендиректора по производству продукции растениеводства Андрей Зорин. Земли компания, как правило, арендует на срок от года до 25 лет.

На них возделывают озимую и яровую пшеницу, лен, масличные и ячмень. Примерно 25 тыс. га у холдинга в Саратовской области, остальные — в Самарской, уточняет Зорин.

Много залежей у пермского агрохолдинга «Ашатли». «Мы активно скупаем земельные наделы, из которых половина необрабатываемых, — рассказывает гендиректор компании Сергей Чернов. — Сейчас у нас около 40 тыс. га. Не меньше 10-15 тыс. га этой площади — залежи».

Приобретение таких земель Чернов, как и другие инвесторы, называет вынужденным — в регионе большое количество угодий, заброшенных минимум по нескольку лет. «Когда покупаешь крупные участки, в числе прочих попадаются и освоенные», — говорит директор.

Сейчас в Пермском крае, знает он, не обрабатывается до 30% пахоты. Купить можно лишь залежи, делает вывод Чернов.

Он рассказывает, что только формирует земельные массивы, поэтому залежные участки пока «простаивают», а зерновые в «Ашатли» выращивают на уже введенных в сельхоз-оборот территориях.

Сколько нужно времени…

Сизов из «СовЭкона» говорит, что агрокомпаниям может потребоваться несколько лет для того, чтобы качество заброшенной земли стало сравнимым с уже обрабатываемыми участками. «Невозможно сразу использовать все необходимые удобрения: в первый год почву удобряют одним, во второй — другим и т. д.

, пока не достигается максимальная насыщенность земли полезными веществами», — объясняет он. Для подготовки залежей к первому посеву необходимо провести минимум 4-5 операций — мульчирование, дискование, вспашку, культивацию, перечисляет Еремин их САХО.

Он затрудняется сказать, сколько времени требуется на ввод заброшенной земли. Если сельхозугодья не обрабатывали два-три года, то вернуть их в оборот можно сравнительно быстро и с минимальными затратами.

«Другое дело, когда участок не распахивался десятилетиями и при этом наши специалисты имеют дело с бывшими полями, поросшими березами высотой 1,5-2 м», — добавляет Еремин. «Синко» вводит залежи за один сезон. Вернуть в оборот гектар земли стоит примерно 5 тыс. руб., оценили в компании.

За последние десять лет, в течение которых «Синко» занимается агробизнесом, большая часть вложений в угодья уже окупилась, говорит Зорин.

Если земля не сильно заросла молодыми деревьями, то с помощью современной техники преобразить заброшенный участок и использовать его под посев можно в течение сезона, соглашается с ним Миклухин из «Сибирского хлеба». «Мы же, — добавляет он, — в первый сезон измельчали почву вместе с остатками травы, во второй — боролись с засоренностью, то есть держали пары за счет большего, чем обычно, количества проходов культиватора, и на третий сезон сеяли».

…и денег

Организация растениеводства на залежах (возвращение земель в сельхозоборот плюс расходы на агротехнику) обходится, по расчетам Кривоносова из «Индикаторов рынка земли», в 10-15 тыс. руб./га. Такие вложения требуются для крупных массивов (от 5 тыс. га), оговаривается он.

Получается, что ввод в оборот всех 25-40 млн га российских залежей стоит 250-600 млрд руб. Это очень большие деньги, продолжает Кривоносов. Даже крупнейшие агрохолдинги не могут «потянуть» интенсивную распашку неиспользуемых земель, добавляет он.

А инвесторы сейчас ориентированы на доходность собственного капитала не меньше чем 30% годовых, говорит Кривоносов. Получить ее, обрабатывая залежные земли, почти невозможно.

В САХО затраты на распашку ранее не использовавшихся для растениеводства участков оценивают, без учета амортизации техники, в 1,9-3,5 тыс. руб./га за первый год. К этим вложениям нужно добавить закупку минеральных удобрений и средств защиты растений, добавляет Еремин.

Чернов из «Ашатли» подсчитал, что для освоения 7 тыс. га ему требуется до 250 млн руб. «на весь комплекс мероприятий» – технику, оборудование, семена и удобрения. Это примерно 35,7 тыс. руб./га.

Окупаемость расходов — 2,5 года, но это было до финансового кризиса, уточняет Чернов.

Разница в цене между обрабатываемой и заброшенной землями — это стоимость культивации залежей, считает Сизов. Инвестиции в покупку сельхозугодий, напоминает он, сильно разнятся: так, в европейской России гектар может стоить от $100-200 до $2000-2500.

На Северном Кавказе — макрорегионе с самым благоприятным в стране климатом и ориентацией на экспорт зерна — цены начинаются от $1000/га, знает глава «СовЭкона». А в центральном Черноземье, по его данным, купить гектар можно за $400-700. «Все, что севернее и восточнее [центра], до нескольких сотен долларов за гектар дешевле», — говорит Сизов.

«На севере земля относительно дешевая, а в южных, черноземных регионах и на Алтае — дороже», — подытоживает Кривоносов.

Стоимость освоенных и паровых участков часто превышает цену залежей в несколько раз, уверяет Миклухин из «Сибирского хлеба». В Новосибирской области, где у компании свои угодья, цены земель разнятся даже в зависимости от того, в каком районе они расположены.

К примеру, за аренду Миклухин платит от 500 руб./га до 1500 руб./га в год и выше. На куплю-продажу в регионе введен мораторий, действующий до 2014 года. Поэтому участки если и скупают, то «неофициально», говорит директор, сделки заключаются по $1-2 тыс./га.

Об обоснованной стоимости земель сейчас вообще говорить сложно, поддерживает его Зорин из «Синко»: «У нас нет сформировавшегося рынка, к тому же при продаже не принято делить участки на залежные и освоенные. Цена больше зависит от того, где находятся площади». Залежную землю можно приобрести очень дешево — за 1-2 тыс. руб./га, знает Чернов из «Ашатли».

«А сколько еще предстоит вложить, чтобы она стала пригодной для растениеводства! — восклицает он. — Есть статистика, что на восстановление гектара приходится тратить в среднем $1,5 тыс.». В «Индикаторах рынка земли» тоже не видят отличий в цене между залежными и освоенными сельхозземлями. В среднем по стране они стоят 10-50 тыс. руб.

/га «в зависимости от юридического статуса», уточняет Кривоносов.

Покупка или аренда?

Три года назад покупать земли было и проще, и дешевле, говорит Миклухин. Сейчас их стоимость выросла, и глава «Сибирского хлеба» не видит смысла покупать угодья, «замораживая деньги в основных фондах». «Проще арендовать на длительный срок», — делится он своим мнением.

Правда, чиновники пока не готовы передавать земельные активы, даже залежи, независимым от них предпринимателям, сожалеет Миклухин. «Сейчас приобретать земли однозначно выгоднее! — возражает Кривоносов.

— Во-первых, их текущая стоимость явно занижена, а во-вторых, инвестировать в возврат участка в оборот имеет смысл только если он приватизирован. Тем более что сумма вложений в обработку гектара сопоставима с расходами на его покупку».

Иначе на «проинвестированных и улучшенных землях», добавляет эксперт, может оказаться другой арендатор.

Арендовав участок и профинансировав его ввод в сельхозоборот, нельзя быть уверенным, что владелец не расторгнет договор, добавляет Чернов из «Ашатли». Он также напоминает, что приватизированную землю, в отличие от арендованной, можно использовать как залог. «Это тем более актуально, что в сельское хозяйство нужны большие вложения, а с залогами у нас всегда проблемы», — говорит Чернов.

Впрочем, пока многим инвесторам приходится только мечтать о выкупе угодий, которые они контролируют. «Даже крупным землевладельцам сложно сразу приобрести большие наделы. Поэтому большинство использует комбинированный вариант [собственность плюс аренда], — рассуждает Сизов.

— Как правило, большая часть земли находится в долгосрочной аренде, и инвестор постепенно переводит ее в собственность, обладая на это приоритетным правом». В условиях кризиса ликвидности на рынке увеличилось число предложений о продаже земли, замечает эксперт.

Он связывает это с тем, что часть инвесторов, консолидировавших небольшие площади в расчете на их перепродажу, из-за отсутствия либо недоступности финансирования теперь «выходят из игры».

По словам Андрея Сизова из «СовЭкона», залежи больше всего подходят сельхозпроизводителям, применяющим беспахотную технологию их обработки.

«Она предполагает сев по пожнивным остаткам с минимальным нарушением структуры почвы, — объясняет эксперт.

— Использование залежей в данном случае экономически выгодно, тем более что по своим характеристикам они близки к земле, которую берут в обработку по технологии no-till».

Источник: https://www.agroinvestor.ru/markets/article/10782/

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Залежные земли сельскохозяйственного назначения

Добрый день! 

Не каждый участок, который выделяется для осуществления садоводческой или огороднической деятельности, дает возможность строить жилые здания на своей территории. Основной целью таких построек является постоянное проживание в нем. Хотя получить разрешение на регистрацию в данном помещении бывает очень сложно.

Земельные участки, которые предназначены для садоводства или огородничества, обычно относятся к категории сельскохозяйственных земель, но также они могут быть в составе земельных участков поселений. Категория земельного участка влияет на то, можно возводить на нем жилое здание, или нет.

На сельскохозяйственной земле можно возводить следующие хозяйственные постройки, в соответствии с классификатором: сарай; баня; теплица; гараж; садовый домик, который не предназначен для проживания, иные сооружения для хозяйственного предназначения.

На законодательном уровне не запрещается строительство на земле, которая выделена для огородничества или садоводства, хотя необходимо помнить, что не каждое здание можно возвести. Статья 40 ЗК РФ и статья 263 ГК РФ гласят, что владелец земли правомочен строить на своей собственности здания по своему желанию.

Для того чтобы строить жилое здание на земле, надо узнать о категории земельного участка, а узнать это надо в ближайшее время. Надо помнить о том, что строительство жилого здания запрещено на участке земли, который предназначен для осуществления сельскохозяйственной или огороднической деятельности.

Соответственно, в нем не получится прописать никого. Из сложившейся ситуации можно найти выход, например, изменить назначение угодий или построить на территории садоводческого участка садовый домик, а в него провести коммуникации (тепло, газ, свет и прочее).

А для смены статуса нежилого сооружения на жилое надо просто написать заявление в орган местного самоуправления. Если земельный участок находится в рамках муниципального образования, то возведение на его территории жилого дома на законодательном уровне не запрещено, хотя имеются нюансы.

Жилой дом предназначен для постоянного проживания человека и дает возможность зарегистрироваться в данном помещении только в том случае, если гражданин является владельцем дома или же получил разрешение в письменной или устной форме. Предназначение садовых домиков – сезонный отдых весной и летом. Проживать в них долгое время нельзя, потому что не проведены коммуникации.

Чаще всего их используют для хранения сельхоз инвентаря. Собственники такой недвижимости проживают в садовых домиках в весенний период несколько дней и в летний период, когда сад и огород требует ухода. Частный же дом предназначен для проживания в любое время года, к нему подведены все коммуникации, и в нем можно провести время с комфортом.

Важно! Садовый домик может преобразоваться в жилой, причем большинство собственников проводят эту процедуру, только домик должен соответствова должен соответствовать следующим критериям: безопасность. Нормы безопасности должны быть соблюдены, и подключены все коммуникации; земля, на которой построено здание, должна принадлежать владельцу постройки и не должна быть под обременением.

Если же участок соответствует критериям, идем в органы местного самоуправления с заявлением.

 Если на участке, который принадлежит гражданину РФ, строительство жилого здания запрещено по каким-либо причинам, тогда надо выяснить, может, есть возможность смены ВРИ на: индивидуальное жилищное строительство. Преимущество этого варианта в том, что инженерные сети и инфраструктура создается за счет государства.

В этом случае обязательным является проект, разрешение на строительство и согласование в различных организациях. Для этого варианта земельный участок должен относиться к землям населенных пунктов; для ведения дачного хозяйства. При этом варианте земля будет меньше стоить, соответственно, налогов надо будет платить меньше.

При этом варианте здание можно оформлять в рамках «дачной амнистии»; личное подсобное хозяйство на территории муниципального образования. Площадь может быть большой, но в этом случае процедура для оформления строения будет упрощенной; крестьянское фермерское хозяйство подходит владельцам-фермерам. Площадь земли может быть большой.

Земли, предназначенные для садоводства, отличаются от других плодородностью почвы, она высокая. Для того чтобы ВРИ изменить у такой земли, надо представить доказательства ухудшения плодородности почвы или же иметь полное обоснование для этой процедуры.

Запрещенные сооружения ВРИ изменяется в зависимости от вида территории, на которой находится земельный участок. Если категория земли запрещает возводить на ней постройки, тогда на ней нельзя возводить и использовать эти постройки.

На земле, предназначенной для садоводства, которая относится к жилой или сельскохозяйственной зоне, запрещено возводить: промышленный объект; деловое, коммерческое, бытовое и коммунальное строение; объект здравоохранения, социальной или культурной сферы; торговый комплекс или магазин; инфраструктурное сооружение.

Статьей 51 Градостроительного кодекса России установлено, что строительство разрешается только для следующих объектов: гараж на участке, предназначенном под садоводство; вспомогательное сооружение, которое не относится к капитальному строительству (сарай, навес, ангар). Получить разрешение на строительство жилого или садового домика не нужно.

Хотя если земельный участок располагается на территории садоводческого некоммерческого объединения, владелец должен соблюдать нормы статьи 34 Федерального закона № 66-ФЗ и Строительным нормам и правилам СП 53.13330.2011. Данные нормы обязывают собственника при строительстве учитывать территориальный проект межевания либо планировки.

Свод правил застройки садоводческих объединений утверждается на собрании.

Также им определяют различные параметры, особенно: планировочные решения индивидуальных земельных участков; качество и внешний вид ограждений; удаленность объектов строительства от других объектов и ограждения; обустройство компостной ямы; удаленность от дороги жилого здания.

Вступительные и членские взносы идут на территориальное обустройство объединения. Также из средств общего бюджета обеспечивается охрана участков объединения и самой территории, шлагбаум и пропускной пункт.

Если есть необходимость, то общим собранием определяется местоположение баков для отходов и порядок вывоза мусора. Если владелец участка нарушает правила, тогда объекты строительства признаются самовольными, и судебным решением собственника обяжут убрать этот объект (статья 222 ГК РФ).

Как изменить категорию земли для садоводства Такие вопросы решают органы местного самоуправления.

Владельцу участка земли надо пойти в любое отделение со следующим пакетом документов: документальное подтверждение личности заявителя; заявление об изменении категории земельного участка; документы на участок земли; выписка из Единого государственного реестра недвижимости с описанием участка; проект планировки территории; графическая схема с отметкой объекта недвижимости; доверенность, заверенная нотариально, если в ней есть необходимость. Помните, что для скорого разрешения вопроса надо уточнить перечень документов у сотрудника органа местного самоуправления. Список не окончательный и может изменяться в отличие от ситуации. После того как заявление будет передано, владелец получает на руки расписку с указанием даты принятия и перечня принятых документов. По закону срок рассмотрения не должен превышать одного месяца. Вам не нужно лично присутствовать на слушании, чтобы получить разрешение на строительство. А все потому, что открытых заседаний по данным делам не проводится. Могут возникнуть проблемы с земельными участками, которые выделялись для осуществления садоводства. В отличие от земельных участков на территории населенных пунктов они более плодородные. Для получения разрешения надо доказать, что почва стала менее плодородной за последнее время. После изучения материалов дела глава органа местного самоуправления выносит решение (вердикт): удовлетворение требований владельца; отказ в удовлетворении требований собственника. Отказ обжалуется в судебном порядке. При положительном решении данные об участке земли вносятся в Единый государственный реестр недвижимости по истечении 15 дней после оглашения вердикта. После этого любой может обратиться в органы Росреестра для внесения новых сведений в реестр. Основные правила расположения постройки на садовом участке

Важно! СНиПом 30-02-97 установлено, что при возведении на участке земли постройки надо соблюдать нормы по минимальному расстоянию до границ межевания с соседским участком: жилая постройка должна быть на расстоянии 3 метров от стены или выступающей части дома более чем на 50 сантиметров от нее; помещения для животных на расстоянии 4 метров; хозяйственные постройки на расстоянии 1 метра. Также не стоит забывать про необходимые промежутки между постройками на земельном участке до уличного туалета и других построек для животных и компостной ямы или кучи: от погреба до жилого дома расстояние не меньше 12 метров; от душа (бани) до жилого помещения на расстоянии 8 метров; от колодца на расстоянии 8 метров. Обратите внимание, что возможность строить дом на земельном участке, предназначенном для садоводства, близко от соседских построек описывается в уставных документах садоводческого некоммерческого товарищества. Товарищества могут внести дополнительные к СНиПу нормативы или же немного снизить требования. Если некоторые пункты регламента не соблюдены, это не обязательно, что надо будет сносить постройку, достаточно будет устранить несоблюдения или передвинуть мелкие строения. Строения и дорожки не должны занимать территорию более 25%. Помните, что участок должен использоваться по назначению.

Российское законодательство устанавливает возможность сноса построек, которые производились самовольно, но основанием этому может служить только обоснованное решение органа местного самоуправления или суда.

Такое возможно: при постройке на участке земли, который не принадлежит лицу, возводившему здание.

Если право собственности на земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе или ином объединении на документальном уровне не оформлено, не стоит начинать стройку; при нарушении норм и правил строительства в момент стройки жилого здания.

В большинстве подобных случаев придется сносить постройку, если нарушение норм угрожает окружающей среде или безопасности людей; при ущемлении прав иных лиц, например, соседей. В случае наличия земельного участка под садоводство надо узнать, какие постройки разрешено строить на нем. Может лучше будет переоформить предназначение земельного участка.

Сайботалов Вадим Владимирович10.06.2019 16:59

Источник: https://advokat-malov.ru/kategorii-zemel/ponyatie-i-sostav-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya.html

Категория земли сельскохозяйственного назначения: состав и особенности использования

Залежные земли сельскохозяйственного назначения

Вся территория, из которой состоит наша страна, делится на категории. Такое разделение закреплено на законодательном уровне и регулируется Земельным Кодексом Российской Федерации.

Это делается для установления контроля над целевым использованием земель. Всего выделяют семь категорий. Самая распространенная категория земель — земли сельскохозяйственного назначения.

Закон дает четкое определение сельскохозяйственным землям, классифицирует их на виды и закрепляет варианты использования. Подробная информация об этом содержится в 14 Главе Земельного Кодекса.

Что это такое?

Категория земель сельхозназначения содержит участки, не входящие в состав городов и селений, предназначенные для осуществления на них различных сельскохозяйственных работ.

Сельхозземли находятся на втором месте по площади среди всех категорий, уступая лишь землям лесного фонда.

На территории Российской Федерации они занимают примерно 386 млн га. Для сравнения, площадь земель населенных пунктов составляет примерно 20 млн га.

Сельскохозяйственные земли находятся под особым контролем государства.

Они являются ценным ресурсом и источником получения продуктов питания.

Поэтому важно использовать землю по назначению, не допускать ее захламления и загрязнения, ухудшения состояния почвы, воздействия на нее вредных факторов.

Состав земель сельскохозяйственного назначения

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят следующие виды земельных участков:

К ним относятся участки для посева и выращивания различных агропромышленных культур, а также для выпаса животных.

Сельхозугодья — это наиболее плодородные территории, которые обеспечивают страну урожаями, поэтому они имеют приоритетный статус и находятся под защитой государства. Под особым контролем находятся сельхозугодья:

  • с искусственным поливом,
  • находящиеся в пользовании НИИ любого уровня,
  • с высокой кадастровой стоимостью (на 10% выше средней).

В зависимости от выполняемых функций угодья делятся на:

  • пашни,
  • сенокос,
  • пастбища и т.д.

К самым плодородным землям, наделенным минеральными ресурсами, относят пашни.

Пашня — это вид земли, который ежегодно подвергается обработке и выращиванию на нем различных сельскохозяйственных культур.

Сенокосы используются только для заготовки сена на зиму. Посев и сбор урожая на таких землях не осуществляется. Хотя бывают и искусственные сенокосы.

Пастбища также обычно не засеваются и не обрабатываются. Используются только для выпаса скота.

Можно выделить и различные типы сельхозугодий:

  • низкого качества,
  • среднего качества,
  • высокого качества.

На сельхозугодьях допустимо строить лишь те здания и сооружения, которые необходимы для осуществления аграрной деятельности. Строить жилые или производственные объекты на таких территориях запрещено.

К ним относятся дороги, необходимые для доступа и обслуживания сельхозземель. Они должны соответствовать определенным стандартам, указанным в СНиП 2.05.11-83.

Внутрихозяйственные дороги в зависимости от своего назначения могут быть следующих видов:

  • соединяющие сельскохозяйственные объекты между собой (I категория дорог),
  • соединяющие сельхозобъекты с основными дорогами (II категория дорог),
  • полевые вспомогательные дороги для обслуживания отдельных угодий и их частей (III категория дорог).

Внутрихозяйственные дороги должны занимать минимально возможную площадь.

Они включают в себя:

  • непосредственно полосу для размещения дорожного полотна,
  • канавы для водоотведения,
  • предохранительную полосу по 1 метру с каждой стороны дороги.

Засаженные деревьями и кустарниками

Это земли, засаженные деревьями и кустарниками для защиты окружающей среды от влияния негативных факторов.

Защитные лесополосы создаются:

  • на садоводческих и дачных хозяйствах,
  • вокруг полей,
  • вдоль автомобильных и железных дорог.

Рубка и обновление растений происходит только по согласованию с органами местного управления.

Территории с замкнутыми водными объектами входят в состав категории сельскохозяйственных земель только в том случае, если они находятся в границах этих земель. При этом, озера или пруды могут быть использованы как для разведения рыб, так и для полива близлежащих территорий. Такие объекты делятся на два вида:

  • водоемы искусственного происхождения,
  • водоемы естественного происхождения.

Занятые сельхозпостройками

Для эффективного осуществления сельхоздеятельности необходимы вспомогательные постройки.

Они не являются жилыми и предназначены для хранения и первичной обработки выращенных продуктов. Для этих целей выделяются наименее плодородные участки.

Помимо этого критерия есть и второй, весьма немаловажный — логистический. Расположение построек должно быть доступным для определенного пула окрестных обрабатываемых земель.

Использование сельхозземель

Согласно законодательству РФ, сельхозземли можно использовать для следующих целей:

  1. осуществления предприятиями с/х деятельности,
  2. создание личных либо фермерских хозяйств,
  3. выращивания овощных, плодовых культур,
  4. создание дачных товариществ,
  5. выращивание и разведение животных и рыб,
  6. научно-исследовательская деятельность.

Важно! С 2015 года в нашей стране применяется классификатор видов разрешенного использования земель (ВРИ). В документе четко и подробно указывается виды разрешенного целевого использования каждой категории, в том числе и сельхозземель.

До вступления его в законную силу этими вопросами занимались органы местного управления каждого отдельного субъекта. Подробно о классификаторе ВРИ можно узнать здесь.

Сельхозугодья имеют ряд особенностей, по сравнению с другими видами сельхозземель. Они закреплены законодательно (ст. 79 ЗК РФ).

  1. Самые плодородные земли находятся под охраной государства, так как являются ее национальным достоянием и важнейшим ресурсом.
  2. Использоваться такие земли могут только по своему прямому назначению, то есть для осуществления с/х деятельности. Не целевое использование наказывается по закону.
  3. Сельхозугодья с высокой кадастровой стоимостью не подлежат переводу в другие категории земель
  4. Возведение любых видов построек на территориях, охраняемых государством, запрещено.

В исключительных случаях, по согласованию с региональными органами власти, сельхозугодья с худшей по качеству почвой и с низкой кадастровой стоимостью могут быть переведены в другую категорию земель.

Помимо прочего, законодательно установлены требования для лиц, использующих сельхозугодья:

  • участки должны быть освоены течение 2 лет,
  • при осуществлении своей деятельности поддерживать плодородие почвы,
  • при необходимости предоставлять властям сведения об использованных химикатах.

Фонд перераспределения

Фонд перераспределения земель — это единая база данных о сельскохозяйственных наделах, временно выпавших из оборота, то есть не используемых по назначению.

Его основная функция — это формирование фонда угодий и их дальнейшая передача в пользование физическим либо юридическим лицам на определенных условиях.

Это делается для того, чтобы стратегически важные сельхозугодья не простаивали без дела, ведь это экономически невыгодно.

Сельхозучасток попадает в фонд распределения при следующих условиях:

  • при добровольном отказе собственника от участка,
  • при отсутствии наследников после смерти собственника,
  • при принудительном изъятии земли государством.

Не знаете как выяснить категорию своего земельного участка?

Если Вам известен его кадастровый номер или расположение, читайте подробную инструкцию здесь.

А определиться с категорией участка для строительства Вам поможет эта статья.

Получить в собственность земли с категорией сельскохозяйственного назначения могут следующие субъекты:

  • физические лица (для ведения подсобного хозяйства),
  • юридические лица (фермерские хозяйства, аграрные предприятия, дачные товарищества и т.д.).

При покупке сельхозугодий собственник получает право:

  • передавать участок по наследству,
  • сдавать в аренду,
  • продавать,
  • дарить,
  • передавать в залог.

Согласно законодательству РФ, собственниками сельхозземель не могут быть иностранные граждане и компании, а также лица без гражданства. Правовые основы передачи права собственности на земли сельхозназначения закреплены в ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» № 101.

Если собственник продает принадлежащие ему сельхозземли, приоритетные права на покупку таких участков имеют представители муниципальных органов власти субъекта.

Предоставление

Предоставление с/х земель в пользование, по сути означает передачу таких земель в аренду, для использования по назначению. При этом наделы остаются в собственности государства.

Для получения участка необходимо:

  1. Подать заявление в соответствующий орган.
  2. Собрать пакет документов.
  3. Дождаться решения.
  4. Заключить договор аренды.

Закон предусматривает ряд льгот и преимуществ при передаче с/х земель определенным категориям лиц (например, малочисленным народам для поддержания и сохранения их уклада жизни).

Законодательством закреплено, что государство имеет право в некоторых случаях принудительно изымать сельхозземли у собственника.

Это решение принимается в судебном порядке и может быть оспорено в соответствующий срок. Основные причины для изъятия сельхозугодий:

  • с/х участок не используется по назначению в течение трех и более лет,
  • участок используется нерационально, что ведет к снижению плодородности почвы и ухудшению качества с/х надела.

Подробную информацию об использовании земель сельхозназначения можно получить в этом видео:

Заключение

Земли сельскохозяйственного назначения — это одна из стратегически важных и охраняемых государством категорий земель. Они должны использоваться исключительно по своему назначению. Государство имеет право распределять их между пользователями для повышения их рационального использования.

Сельхозугодья могут быть переданы физическим и юридическим лицам в собственность. Однако при ненадлежащем уходе за участками государство имеет право изымать их в судебном порядке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kategorii/selskohozyajstvennogo-naznacheniya

Земли сельхозназначения – понятие и виды использования

Залежные земли сельскохозяйственного назначения

Имеющийся в собственности надел земли далеко не всегда можно использовать для любой деятельности. Многие угодья имеют целевое, конкретное назначение. Попробуем разобраться, на что следует обращать внимание в момент приобретения земельного участка, каким образом его можно использовать.

Для эффективного контроля над особенностями использования земельных участков, все они в обязательном порядке должны быть разделены на установленные законом категории соответственно их целевому назначению.

Возможность использования земель находится в зависимости от того, какая именно категория была им присвоена. Кроме основной категории, земельному участку присваивается также определенный вид использования, который необходимо соблюдать.

Одним из видов земельных участков являются земли сельхозназначения, в состав которых входят лучшие в стране плодородные почвы.

Сельское хозяйство – это основа существования любого государства и общества. Поэтому государство выделило в отдельную категорию земли, пригодные для его ведения, и внимательно следит за правильностью использования таких участков. Право владения ими регулируют многочисленные нормативные акты.

Понятие земель сельхозназначения

Согласно Статье 77 Земельного Кодекса РФ, к данной категории относятся земли, которые располагаются за пределами какого-либо населенного пункта и предназначаются для сельскохозяйственных нужд.

Законодательно выделяются следующие категории земель сельхозназначения:

  • сельскохозяйственные;
  • несельскохозяйственные.

Хотя на первый взгляд кажется, что вышеупомянутые разновидности угодий имеют противоположное назначение, все они подчинены общей цели – обеспечению необходимых для сельскохозяйственного производства условий. Все действия, которые можно выполнять с этими угодьями, регламентирует Закон об обороте земель сельхозназначения.

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования

Существуют следующие виды использования земель с/х назначения:

  • участки, занятые дорогами (с полосами отчуждения);
  • участки под хозяйственные строения;
  • земли с защищающими поля лесополосами и лесные участки другого предназначения);
  • пастбища;
  • сенокосы;
  • пашни;
  • залежные земли;
  • сады.

Собственник либо арендатор таких земель заниматься выращиванием продукции на них лишь для своих личных нужд, не реализуя полученный урожай гражданам либо предприятиям на коммерческой основе (разрешено огородничество, садово-дачное хозяйство, личное хозяйство). Можно посадить сад или сделать виноградник, устроить пастбище либо пашню, организовать пасеку.

Разрешено создание рыбного хозяйства, разведение птицы, домашних животных.

Можно построить жилое помещение для отдыха (без прописки) – капитальный дом, временные постройки, объекты сельскохозяйственной инфраструктуры.

Также разрешается возведение трубопроводов, линий электропередач, автострад, инженерных сетей и коммуникаций. Возможна и организация защитных насаждений (живая изгородь, лесополоса).

Залежными земли могут становиться специально (например, для повышения плодородия почвы) либо вынужденно (из-за эрозии почвы, длительного ее загрязнения, техногенной либо природной катастрофы).

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Что можно строить на этих землях? В состав земель сельхозназначения входят участки и угодья, выделенные под сооружение водных объектов, защитных лесополос и возведение зданий и сооружений для изготовления, хранения и переработки различной с/х продукции. Их можно использовать для нужд фермерских, крестьянских, охотничьих и подсобных хозяйств.

Статья 78 гласит, что целенаправленное ИЖС на таких землях не ведется, однако можно быть выдано разрешение на дачный дом, сад, огород и пр.

Перед тем, как начинать строиться на таких землях, важно изучить их предназначение.

Возможность для застройки предоставляется в тех случаях, если угодья предоставлены для возведения индивидуальных помещений (садоводческих домиков и дач) и ведения личного хозяйства.

Чтобы использовать с/х земли для возведения жилых домов, заинтересованные лица имеют возможность объединятся в соответствующие сообщества.

Условия законного строительства зданий на с/х землях:

  1. Строение должно использоваться для личного проживания. Строить многоквартирный дом либо отель нельзя.
  2. Возведение строений возможно только на площадях садоводческих сообществ.
  3. Дом может иметь не более трех этажей.

Жилые дома на таких площадях строятся очень часто. Их широко используют для массовой застройки. Но перед покупкой дома на такой территории необходимо тщательно изучить документы на него и убедиться, что условия целевого использования не были нарушены предыдущим владельцем участка.

Просто так построить торговую точку или многоэтажный дом на таком земельном участке нельзя. Для этого необходимо разрешение с обоснованием. Изменение категории земель может понадобиться при необходимости возведения многоквартирного жилого дома, магазина, производственного предприятия, строительства дороги, организации заповедной зоны и т.д.

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию является довольно продолжительной процедурой. Все сроки и условия такого перевода четко оговорены в современном законодательстве. Законодательство также содержит перечень справок и документов, необходимых для осуществления данного процесса. Если заявитель получает отказ, он имеет право подать в определенный срок повторное ходатайство.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов может быть начат собственником участка, местными управляющими органами, правообладателем находящейся на спорном участке постройки, а также другими заинтересованными лицами.

Как перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чтобы сделать это, заинтересованное в переводе лицо должно сначала написать соответствующее ходатайство и лично передать его в исполнительный орган власти либо в местные управляющие органы, которые наделены полномочиями решения подобных вопросов. При желании, пакет документов с личной подписью заявителя может быть выслан им заказным письмом по почте.

В заявлении должен быть указан:

  • официально присвоенный кадастровый номер участка;
  • обе категории (установленная и та, в которую необходимо перевести);
  • обоснование смены категории;
  • полномочия на землю.

После того, как исполнительные органы рассмотрят поданное заявление, они выдают заявителю заключительный акт с подтверждением смены либо отказом удовлетворить просьбу. Выданное решение о переводе участка в ЛПХ, ИЖС или в дачное строительство должно содержать следующие сведения:

  • аргументацию;
  • описание места;
  • границы и площадь участка земли;
  • кадастровый номер.

Субъектами РФ ходатайство о переводе может рассматриваться до двух месяцев с даты его поступления, а правительством – до трех месяцев. После принятия решения соответствующий акт в двухнедельный срок отправляется заявителю.

Налог на землю сельхозназначения

Лица, владеющие землей с/х назначения, обязаны платить налог на нее. Своевременная оплата налога позволяет землевладельцу избежать начисления штрафов.

Размер налога зависит от назначения земельного участка и способа его использования. Собственниками земли с/х назначения признаются все ее владельцы – физические и юридические.

Налог на земельные участки сельхозназначения в 2019 году высчитывается с коэффициентом 0,3%. Данная ставка предусмотрена лишь для сельскохозяйственных объектов.

Для остальных групп размер ставки составляет полтора процента.

Пониженный налог применяется только при соблюдении следующих условий:

  • участок располагается вне какого-либо населенного пункта (к примеру, дача может находиться в черте города, а сельскохозяйственные земли всегда находятся за ее пределами);
  • земельный надел используют по прямому назначению – для осуществления с/х деятельности.

Если участок выкупается для последующей перепродажи, пониженная ставка применена не будет. Она составит полтора процента. То же самое произойдет и при использовании объекта не по назначению. В случае исправления нарушения, возможен пересмотр размера ставки.

Пониженная процентная ставка применяется:

  • к участкам для ведения сада и огорода;
  • к сельскохозяйственным угодьям;
  • к объектам, используемым для государственных нужд и т.д.

Также 0,3-процентным налогом облагаются участки, на которых ведется индивидуальное хозяйство. К остальным объектам применяется полуторапроцентная ставка.

При подсчете налога учитывают следующие показатели:

  • площадь участка;
  • цена за 1 м2 от кадастровой стоимости;
  • коэффициент 0,3%.

Подсчитать размер налога можно самостоятельно либо с помощью специального онлайн-калькулятора. Физические лица могут самостоятельно ничего не подсчитывать. Все подсчеты выполняет налоговая инспекция. Налоговики высчитывают точную сумму, формируют квитанцию с реквизитами и направляют ее собственнику по почте для оплаты.

От уплаты налога освобождены коренные народы Севера, Дальнего Востока и Сибири. Льготы имеются у инвалидов, ветеранов Великой Отечественной, участников боевых действий, ликвидаторов аварии на ЧАЭС и некоторых других категорий граждан. Для получения льготы в налоговую инспекцию следует подать соответствующее заявление.

Важные вопросы по загородной недвижимости:

(4 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zagorod.expert/zemli-selhoznaznachenija/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.