Закон о кондоминиуме

Пресс-центр

Закон о кондоминиуме

Автор/Источник: Роман Белов, юрист «Петербургский Правовой Альянс»

Как известно, при постройке нового дома застройщик обязуется, в соответствии с инвестиционным договором с КУГИ, организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Товарищество собственников жилья , как определяет его федеральный закон, — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Таким образом, основная функция ТСЖ — управление общим имуществом в кондоминиуме.

Под кондоминиумом Закон “О ТСЖ” понимает единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Проще говоря, кондоминиум состоит из двух видов недвижимого имущества — общего имущества и имущества индивидуального.

В соответствии со ст.

14 Закона “О ТСЖ”, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения.

Следует отметить, что Закон ” О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” четко разделяет понятия регистрация объектов недвижимости и регистрация прав на недвижимое имущество .

Регистрация объектов недвижимости не охватывается указанным законом и является функцией органов технической инвентаризации и земельного кадастра, а не учреждений юстиции.

Процедура регистрации кондоминиумов как комплексов недвижимого имущества регулируется Законом “О ТСЖ” и для Санкт-Петербурга — Распоряжением губернатора “О порядке осуществления органами Администрации Санкт-Петербурга государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества”.

Согласно указанному распоряжению регистрацию кондоминиумов на территории Санкт-Петербурга осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ), а регистрацию сделок с недвижимым имуществом в кондоминиуме — ГБР.

Итак, что бы зарегистрировать кондоминиум необходимо собрать необходимый комплект документов и обратиться в КЗРиЗ.

С чего же начинать? Поскольку необходимой составной частью кондоминиума является земельный участок, то первым документом, входящим в комплект, необходимым для регистрации, являетсяплан земельного участка кондоминиума, утвержденный приказом председателя Комитета по градостроительству и архитектуре, с приложением к нему копии плана границ земельного участка кондоминиума, подписанной председателем (заместителем председателя) КГА, каталога координат поворотных точек участка и описанием наложенных на земельный участок (или его части) ограничений (обременений, сервитутов) с нанесением зон таких ограничений. Указанные документы не требуются при включении в состав кондоминиума земельных участков, определяемых по обрезу фундамента здания. Однако в подавляющем большинстве случаев организаторы кондоминиума хотят видеть в его составе и прилегающую территорию, на которой можно разместить детскую площадку, стоянку автомашин, газоны и другие элементы благоустройства. Таким образом, инициатору регистрации кондоминиума необходимо получить приказ председателя КГА об утверждении границ земельного участка. Здесь в выгодной ситуации находятся организаторы кондоминиума в новых домах — за них этот документ должен был получить застройщик. Если этого документа нет, то Вам предстоит тяжелый и долгий путь по коридорам КГА, огромные очереди в приемные дни, существенные затраты на проведение топографической съемки и разработку проекта границ участка, и напряженное ожидание, когда же выйдет долгожданный приказ об утверждении проекта границ. При благоприятном исходе ситуации вы получите его через полгода, а может и того дольше.

Следующий важный документ для регистрации кондоминиума — паспорт домовладения. Паспорт домовладения как для кондоминиума, так и для регистрации ТСЖ (ст. 14 Законом о ТСЖ).

Он содержит всю первичную информацию о кондоминиуме как комплексе недвижимого имущества (сведения о местонахождении домовладения, историческая справка, копии поэтажных планов и т.п.) и подтверждает факт государственной регистрации кондоминиума.

В подготовке паспорта домовладения принимают участие ГУИОН (на начальной стадии) и КЗР (на завершающей). Порядок его подготовки и оформления предусмотрен Инструкцией по составлению паспорта домовладения, утвержденной Распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга.

Согласно Инструкции заявление на получение паспорта домовладения подается заявителем в районное проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), которое готовит соответствующие разделы паспорта домовладения, при необходимости проводит техническую инвентаризацию объекта и передает документ в ГУИОН для его заверения.

После подготовки документов ГУИОН обязан передать 3 экземпляра паспорта домовладения в районный отдел КЗР и уведомить об этом заявителя (п. 12. Инструкции), с тем, чтобы впоследствии заявитель донес недостающие документы (по перечню, установленному Распоряжением губернатора № 200-р).

Однако на практике это происходит иначе. Все дело в том, что паспорт домовладения, являясь основополагающим документом, необходим заявителю до регистрации кондоминиума, в частности, при регистрации товарищества собственников жилья, а также для получения заключения Комитета по содержанию жилищного фонда (КСЖФ), без которого невозможна подача документов на регистрацию кондоминиума.

Поэтому паспорт домовладения выдается на руки заявителю. Сведения в паспорт домовладения, согласно распоряжению КУГИ, вносятся бесплатно. Однако в большинстве случаев все необходимые сведения в ПИБе отсутствуют, и Вам придется заказать инвентаризацию объектов, входящих в состав кондоминиума, и, соответственно, оплатить ее проведение.

В целом на получение паспорта домовладение может уйти два месяца.

Далее необходимо получить заключение КСЖФ о составе инженерной инфраструктуры, входящей в состав кондоминиума.

Для получения заключения заявителю необходимо представить комплект документов:

  • Заявление
  • Документы, удостоверяющие имущественные права на объект или жилые помещения в нем: — для застройщика : инвестиционный договор, приказ Комитета по строительству об утверждении акта Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объектов, законченных строительством и реконструкцией; — для домовладельца : свидетельства о регистрации права собственности не менее двух домовладельцев на помещения в кондоминиуме; — для существующих объединений собственников жилья , созданных для управления кондоминиумом: устав и свидетельство о государственной регистрации объединения; — для управляющих компаний : документ, удостоверяющий передачу данной управляющей компании функций по управлению имуществом, устав и свидетельство о государственной регистрации компании, договор на управление имуществом.
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя юридического или физического лица — Инициатора (доверенность юридического лица или иных домовладельцев) и удостоверяющие его личность.
  • План границ земельного участка, в пределах которого будет происходить регистрация комплекса недвижимого имущества кондоминиума.
  • Техническую документацию на здание и прилегающую территорию: паспорт домовладения, заверенный Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости, договоры с поставщиками коммунальных услуг с указанием приведенных границ раздела сетей.

Разумеется, услуга по выдаче такого заключения платная и по времени займет около месяца.

И вот комплект для обращения в КЗРиЗ готов. Районный отдел Комитета принимает документы, проводит проверку материалов, заводит кадастровое дело и направляет материалы в Управление государственного земельного кадастра.

По результатам рассмотрения материалов КЗРиЗ принимает решение о возможности регистрации кондоминиума и высылает заявителю уведомление о необходимости кадастровой съемки земельного участка масштаба 1:500 в установленных границах и выноса границ в натуру либо выдает отказ в регистрации кондоминиума .

Если Комитетом принято положительное решение, то Вам предстоит отправиться в топогеодезическую организацию, заплатить достаточно приличную сумму за топогеодезические работы и подождать еще месяца четыре.

И вот наконец, когда результаты топогеодезических работ приняты КЗРиЗ, кадастровый план земельного участка изготовлен, кондоминиуму присвоен кадастровый номер, в Вашем паспорте домовладения появиться запись о произведенной государственной регистрации. Кроме того, такая запись появиться и в Свидетельстве о праве собственности на квартиру у каждого домовладельца.

Теперь, оглянувшись назад, Вы можете с гордостью сказать, что не зря потратили год, пройдя тяжелый путь регистрации кондоминиума . Может быть, поэтому большинство домовладельцев не идут дальше организации ТСЖ и не спешат регистрировать свой “единый комплекс недвижимого имущества”.

Источник: http://www.grouppa.ru/articles_62.html

Закон о Кондоминиумах. Покупка квартир в кондоминиуме. Право собственности. ‹ Пхукет Покупка Дома

Закон о кондоминиуме

16 августа 2019

В Таиланде под жилым домом, всегда подразумевают кондоминиум. Дословно кондоминиум, это совместное владение единым объектом, чаще всего домом. Причин, почему кондоминиумы в Таиланде вышли на первый план и остаются в лидерах продаж уже на протяжении нескольких десятилетий много и все они общеизвестны:

  • Разнообразный диапазон цен.
  • Больше возможностей для инвестиций.

Тайланд в этом плане, не имеет равных. Застройщики предлагают огромное количество инвестиционных программ. Об этом более подробно вы можете прочитать в статье Инвестиции в недвижимость Пхукета или посмотреть наше видео об инвестициях здесь.

  • Простая и понятная процедура оформления квартиры в собственность (возможность оформить квартиру в полную собственность)
  • Развитая внутренняя инфраструктура кондоминиума (бассейн/спорт зал/детский клуб/ресторан)
  • Большой выбор апартаментов.

Принятый в 1979 году  «Закон о Кондоминиумах» (Condominium Act B.E. 2522) значительно упростил процедуру приобретения квартир для иностранцев в Тайланде, вызвав небывалый интерес как у покупателей, так и у самих застройщиков. Поправки, принятые в 2008 спровоцировали настоящий бум у иностранных граждан.

Закон определяет Кондоминиум, как многоквартирный жилой дом, с индивидуальной и общей собственностью.

Как правило, это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок, расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости.

Отдельные помещения, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, а общее имущество – в общей долевой собственности. На территории Тайланда выделяют два типа многоквартирных домов:

  • Кондоминиумы, зарегистрированные в соответствии с Законом о Кондоминиумах, с лицензией ( title deed) выданной Управлением Земельного Департамента.
  • Кондоминиумы, без лицензии, не прошедшие государственную регистрацию.

Если внутренне и внешне, они практически идентичны, то с юридической точки зрения, между ними большая разница.

Не зарегистрированные кондоминиумы не проходят государственную регистрацию, не имеют лицензию и тем самым не попадают под действие Закона о Кондоминиумах.

Для покупателей это означает, отсутствие законодательной защищенности. В таком кондоминиуме, иностранный гражданин не может приобрести квартиру в полную собственность.

Единственная допустимая форма владения в таких кондоминиумах, это лизхолд (долгосрочная аренда).

По факту, не зарегистрированных кондоминиумов, на сегодняшгий день осталось менее 1%, и используются они как дома отельного типа. Поэтому в этой статье, мы будем вести речь, о зарегистрированных кондоминиумах с лицензией.

В Зарегистрированном кондоминиуме, иностранные граждане (физические и юридические лица) могут оформить  квартиру в полную собственность.

Закон определяет для таких кондоминиумов, так называемую «иностранную квоту», она составляет 49%, это означает, что иностранцы могут оформить квартиру в полную собственнось, без каких либо ограничений (freehold).

И «Тайская квота», где граждане Таиланда и тайские компании должны быть собственниками не менее 51% жилой площади кондоминиума.

Что это означает на деле, если в кондоминиуме общее количество квартир равняется 100, то 49 из них могут приобрести иностранные граждане и оформить их в полную собственность, и 51 квартира должна быть оформлена на граждан Тайланда.

Это не означает, что если квартиры в «иностранной квоте» закончились, вы не сможете приобрести квартиру в данном кондоминиуме. Вы всегда можете это сделать, оформив апартаменты в долгосрочную аренду (leashold) из « тайской квоты».

Процедура покупки и оформления квартиры в кондоминиуме достаточно стандартная, но с юридической стороны оформления сделки могут возникнуть сложности, плюс тайское законодательство имеет свои особенности, поэтому в случае приобретения недвижимости за границей, лучше обратиться к профессиональным сотрудникам, которые смогут оказать вам квалифицированную юридическую помощь. Чтобы покупка недвижимости на Пхукете стала для вас воплощением мечты, не создавая лишних проблем.

Основные моменты:

  • Любой гражданин, решивший приобрести квартиру в кондоминиуме в полную собственность, согласно ст.19 Закона о Кондоминиумах, должен находиться на территории Таиланда на законных основаниях (наличие действующей визы, это может быть любая виза).
  • И при покупке недвижимости, денежный перевод иностранной валюты (50,000 долларов США или выше) на территорию Тайланда должен быть документально оформлен и подкреплен специальной формой( FET форма). Этот документ также понадобится вам, если в дальнейшем вы захотите вывести деньги из Тайланда.

!FET форма (Тор Тор 3/Thor Tor 3) это официальный документ, подготовленный в соответствии с требованиями Центрального Банка Таиланда, который служит подтверждением обмена иностранной валюты на тайские баты. Документ также служит доказательством факта легального перевода / ввоза иностранной валюты на территорию Таиланда. Такая форма выдается уполномоченным финансовым учреждением (банком) в Таиланде, который проводит обменные валютные операции.

FET форма должна содержать следующую информацию:

  • сумма перевода в иностранной валюте
  • сумма перевода в тайских батах
  • имя отправителя денежных средств
  • имя получателя денежных средств
  • цель перевода денег

После того, как будет пройдена процедура оформления и произведены оплаты, вам выдается пакет документов:

Свидетельство о праве собственности(title deed)

Каждая квартира в зарегистрированном кондоминиуме имеет свидетельство о праве собственности. Данное свидетельство выдается Земельным Департаментом. И обязательно должно содержать следующую информацию:

  • расположение и позиционирование земельного участка., площадь земельного участка кондоминиума;
  • расположение, площадь и план квартиры с указанием ширины, длины и высоты;
  • размер доли владения общим имуществом (количество голосующих акций);
  • имя и фамилия лица, имеющего право собственности на квартиру;
  • подпись, должность и печать компетентного должностного лица.

Домовая книга(Ta Bien Baan)

Это свидетельство о государственной регистрации апартаментов и всех проживающих в нем лиц. Данный документ выдается местным муниципалитетом.

В этом документе указывается расположение (адрес) квартиры и регистрируются лица, для которых этот адрес является официальным адресом проживания.

Если иностранец не проживает в Таиланде на постоянной основе, то такая книга, не является для него обязательной, поскольку она не является официальным свидетельством на право собственности, а лишь подтверждает регистрацию по месту проживания.

! Оформление передачи прав собственности на квартиру или внесение поправок в свидетельство на право собственности всегда происходит в Управлении Земельного Департамента.

Важным моментом, о котором не стоит забывать и изначально закладывать в свой бюджет, это налоги и дополнительные сборы. В Таиланде нет ежегодных налогов на недвижимость.

Существуют только единоразовые сборы при регистрации объекта в земельном департаменте, как правило, это 2-3% от стоимости объекта.

В Таиланде, при любых действиях с недвижимостью, к уплате подлежат четыре основных вида налога:

  • Государственный сбор за передачу прав собственности (2%) – обязанность продавца или совместно.
  • гербовый сбор (0,5 %)
  • подоходный налог (1%)
  • бизнес-налог SBT, когда он применим (3,3%)

!Не стоит забывать о том, что налоогообложение будет отличаться, при покупке на первичном и на вторичном рынках.

Более подробно узнать о том, как купить недвижимость, вы можете пройдя по ссылке.

  • Новостройка или вторичка? Этот выбор всегда стоит перед покупателем, какие риски, плюсы и минусы, разбираемся в этой статье.
  • Какие есть варианты для инвестиций? Почему инвестировать в недвижимость, выгодно?
  • Рассказываем о покупке недвижимости на Пхукете удаленно – 3 основных шага для сделки онлайн. Этапы приобретения от постановки цели до оформления в собственность.
  • При покупке недвижимости на Пхукете, мы часто видим такое инвестиционное предложение, как рентал пул (Rental pool).Что это такое? В чем отличие от гарантированной программы аренды? Разберемся в этой статье.

Источник: https://phuketbuyhouse.com/ru/article/400-zakon-o-kondominiumah-pokupka-kvartir-v-kondominiume-pravo-sobstvennosti

Закон о едином комплексе недвижимого имущества (кондоминиум) — ОК, Аланья!

Закон о кондоминиуме

Настоящий закон устанавливает отношения собственности в кондоминиуме, порядок создания, эксплуатации, отчуждения недвижимого имущества и передачи прав на него в кондоминиуме, порядок управления недвижимым имуществом, а также порядок создания, регистрации, функционирования и ликвидации ассоциаций совладельцев в кондоминиуме.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, который включает земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые здания (здание), другие объекты недвижимости и в котором отдельные части — квартиры, нежилые помещения находятся в частной собственности, а остальные — в общей неделимой собственности.

Статья №14

Собственники объектов в едином комплексе недвижимого имущества имеют право на создание ассоциации совладельцев будущего либо не завершенного строительства.Права собственников недвижимости.

Статья №15

Законные владельцы недвижимого имущества наделены всеми правами на приобретенное имущество и долевую часть земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости даже во время строительства, на основании Гражданского Кодекса Турецкой республики.Обязанности собственников недвижимости.

Статья №18

Эксплуатируя объекты общего пользования, собственник обязан соблюдать все правила предусмотренные Уставом Правления, не нарушая при этом права иных совладельцев.

https://www.youtube.com/watch?v=CHY7OclbPNE

Эти правила обязаны соблюдать арендаторы и квартиросъемщики солидарно с владельцами этих объектов.

Статья №19

Собственники недвижимости обязаны соблюдать и сохранять чистоту и порядок на всех участках общего пользования в едином комплексе недвижимого имущества.

В случае проведения каких-либо работ на участке общего пользования (строительство, ремонт, монтаж, покраска и т.п.) со стороны одного из совладельцев, необходимо получить письменное разрешение у 4-х из 5-и остальных совладельцев.

В случае поломки или аварии, требующих незамедлительные работы по их устранению, на участках общего пользования, собственник имеет право начать работы без разрешения остальных совладельцев, но с разрешением суда.

Собственник может улучшить или произвести перепланировку своей квартиры (помещения), не нарушая несущих конструкций здания или помещений других собственников, и перепланировку инженерных коммуникаций — исходя из технических возможностей.

В случае нанесения ущерба главному зданию собственником или его арендатором, собственник несет ответственность и обязан возместить ущерб на основании законодательства Турецкой республики.

Статья №20 Участие собственников в общих расходах основного Здания

В случае отсутствия иного договора между собственниками:

  1. Все собственники обязаны оплачивать в равных частях сумму денег на содержание дворника, садовника и сторожа (Айдат).
  2. На страховые взносы единого комплекса недвижимого имущества, на техническое обслуживание участков общего значения, на ремонт и содержание общего имущества, на месячную зарплату председателя Правления, каждый собственник обязан произвести оплату пропорционально долевой части земельного участка принадлежащий им.
  3. Собственники квартир, а также наниматели и арендаторы квартир несут ответственность за своевременность внесения платежей за коммунальные услуги согласно с заключенным договором. Отказ от пользования общим имуществом не является основанием для освобождения его полностью или частично от участия в общих расходах по содержанию и ремонту общего имущества.

В случае уклонения собственника от оплаты коммунальных услуг, председатель правления или иные собственники имеют право потребовать оплаты в судебном порядке с разницей в 5% за каждый прошедший месяц.

Статья №23

В случае возникновения необходимости проверить, отремонтировать или заменить конструктивные элементы общего имущества, доступ к которым возможен только из данной квартиры (помещения), собственник обязан разрешить доступ в квартиру (помещение) иному собственнику. В экстренных случаях, когда необходимо предотвратить аварию или срочно ликвидировать ее последствия при отсутствии владельца квартиры или помещения, требуется разрешение суда.

Статья №24 Запрещенные действия

Если в Тапу единого комплекса недвижимого имущества указано назначение помещений (квартир) как жилье, рабочее место или помещение под торговую деятельность, запрещается использовать его в качестве лечебного стационара, поликлиники, диспансера, лаборатории для производства лекарств. Исключением является использование объекта под медицинскую консультацию.

Если в «Тапу» единого комплекса недвижимого имущества указано назначение помещения (квартиры) как жилье, рабочее место или помещение под торговую деятельность, разрешается использовать его в качестве кинотеатра, театра, казино, кафе, павильона, бара, а также в качестве булочной, магазина, мастерской, типографии, галереи и т.

п, только в случае всеобщего согласия собственников.

Разрешается использовать в качестве адвокатского или бухгалтерского офиса.Статья №25
В случае не исполнения своих обязательств по оплате коммунальных услуг, нарушений прав иных совладельцев, собственники имеют право выкупить собственность недобросовестного собственника в судебном порядке.

Статья №27 Правление единого комплекса недвижимого имущества

Единым комплексом недвижимого имущества управляет общее собрание собственников, в рамках предусмотренных законодательством.

Статья №28

План организационной деятельности Правления является основным договором. Он предоставляется в Тапу как главный договор (Устав) между собственниками.
Изменения в Уставе возможны при согласии каждого 4-го собственника из 5-ти, который после изменений передается в Тапу.

Статья №29 Общее собрание собственников

Общее собрание собственников проводится один раз в год, в назначенном месте и времени, указанный в Уставе Правления.

В больших комплексах оно проводится 2 раза в год. По инициативе 1\3 общего числа собственников проводится внеочередное собрание.

Если при проведении первого заседания отсутствовало нужное количество собственников, назначается время 2-го заседания. Между 1-м и 2-ым заседанием промежуток не менее 7 дней и не позже 15 дней.

Статья №30

Для проведения заседания требуется участие больше половины собственников. Решение принимается большинством присутствующих.

Статья №31

Каждый собственник квартиры имеет один голос. Если собственнику принадлежит несколько квартир, в этом случае он имеет несколько , не превышая при этом 1\3 всех .

Собственники имеют право назначить вместо себя представителя. Если в едином комплексе более 100 квартир, представитель имеет право представлять не более 5 собственников.

Если в едином комплексе 40 или менее 40 квартир, представитель имеет право представлять 2-х собственников.

Статья №33

Если собственник не согласен с принятым решением собрания, он имеет право обжаловать это решение в судебном порядке в течении одного месяца, со дня извещения о принятом решении.

Статья №34

Собственники имеют право назначать большинством Председателя Правления (вне зависимости от гражданства). В затруднительных положениях с назначением на пост председателя, могут обратиться
в суд.

Статья №35

Права и обязанности Председателя указаны в Уставе Правления. Основной работой Председателя является содержание единого комплекса недвижимого имущества в чистоте и порядке.Статья №36
Все принятые решения Общего собрания записываются в журнал решений собрания и сохраняются у председателя со всеми остальными документами (платежные квитанции за электричество, воду и т.п.).

Статья №39

Председатель обязан подготовить годовой отчет о расходах и состоянии единого комплекса недвижимого имущества для собственников. Председатель имеет право потребовать у собственников определенную зарплату за свою работу или освободить его от уплаты месячных коммунальных услуг (айдата).

Статья №41

Общее собрание собственников имеют право проверять и контролировать работу Председателя, а так же освободить его от этой должности при необходимости.

Собственники имеют право организовать группу из 3-х собственников по контролю работы, проделанной Председателем.

Источник: http://ok-alanya.com/informatsiya/zakony/zakon-o-edinom-komplekse-nedvizhimogo-imushhestva-kondominium/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.