Заключить договор управления мкд

Содержание

Тема 8: Порядок заключения договора управления МКД

Заключить договор управления мкд

Жилищный кодекс, регулирующий жилищные правоотношения (п.8. ст.

4 ЖК РФ), предусматривает особый институт – управление многоквартирным домом, целью которого являются обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Действующее законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома;
  • управление управляющей организацией;
  • управление товариществом собственников жилья или другими специализированным жилищным кооперативами.

Одним из наиболее перспективных и распространенных способов управления является управление многоквартирным домом специализированной управляющей организацией.

Договор управления является центральным документом между собственниками помещений и управляющей организацией, поэтому необходимо к подписанию этого документа подойти со всей серьезностью правовых последствий. Согласно п. 2 ст.

162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Условия, которые в обязательном порядке должны быть указаны в договоре управления:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;.
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Можно выделить основные этапы заключения договора: подготовка проекта, предварительное согласование и обсуждение существенных условий договора членами Совета МКД и управляющей компанией, ознакомление с проектом собственников помещений, подготовка окончательного варианта договора, проведение общего собрания собственников по утверждению условий договоров управления и подписание индивидуальных договоров.

На общем собрании собственников помещений решается такие важные вопросы как: срок действия договора (от 1 до 5 лет), права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг, порядок оформления актов выполненных работ, сроки и порядок представления годового отчета управляющей компании.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания, копия которого должна быть представлена в управляющую компанию.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Далее: управление общим имуществом многоквартирного дома

Все темы

Источник: https://melupe.livejournal.com/14244.html

Договор управления МКД

Заключить договор управления мкд

ДОГОВОР

УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

      г. Балашиха                                                                                                                                                 “___” __________ 2018 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Аметист», именуемое в дальнейшем “Управляющая организация”, в лице генерального директора Жигалкина Сергея Александровича, действующего на основании Устава и лицензии №1619 от 03.07.2018г. на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами с другой стороны, и _________________________________________________________________________________________

                                                         (фамилия, имя, отчество гражданина)

________________________________________________________________________________________,

        (указать  всех   собственников   помещения(й)   на  правах   общей   долевой собственности),

являющегося (щихся) Собственником(ами) жилого(ых) помещения(й), общей площадью _______ кв. м, расположенного (ых) на _____ этаже  ____-этажного многоквартирного дома по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, мкр. Северный,  д.№______, кв.№ _______(далее Многоквартирный дом) на основании________________________________________________________________________________

                                (документ, устанавливающий право собственности на жилое помещение)

N _____________________ от “___” ______ ___ г., выданного _____________________________

___________________________________________________________________________________

                      (наименование органа, выдавшего, заверившего или зарегистрировавшего документ),

именуемый в дальнейшем «Собственник», вместе именуемые  в дальнейшем “Стороны”, заключили   настоящий   Договор   управления Многоквартирным домом (далее – Договор) о нижеследующем:

1.1. Настоящий  Договор  заключен на основании решения общего собрания собственников  помещений  в Многоквартирном доме. (Протокол общего собрания №____ от “_____”_________201____г.)

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме.

1.3.

При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами и иными законодательными актами Российской Федерации, Московской области, нормативными и правовыми актами  города Балашиха.

2.1. Управляющая организация по заданию Собственника в соответствии с приложениями к настоящему Договору, указанными в п. 3.1.

2, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги Собственнику, другим законным пользователям помещениями Собственника, осуществлять иную направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельность.

2.2. Собственник обязуется оплатить оказанные услуги и выполненные работы в сроки и в порядке, предусмотренные действующим жилищным законодательством и настоящим договором.

2.3. Выполнение работ и оказание услуг Управляющей организацией по настоящему Договору регулируются гражданским законодательством. Сроки и порядок выполнения работ регулируются дополнительными соглашениями Сторон настоящего Договора.

2.4. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, указан в приложении 1 к настоящему Договору.

  1. Права и обязанности Сторон

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1.

Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством, в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов, с наибольшей выгодой в интересах Собственника и  в соответствии с целями, указанными в п. 2.1 настоящего Договора,

3.1.2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Приложением 2 к настоящему Договору

3.1.3.

Предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений и другим законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, установленного качества и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе:

а) холодное водоснабжение;

б) горячее водоснабжение;

в) водоотведение;

г) электроснабжение (на места общего пользования);

д) газоснабжение

е) отопление (теплоснабжение).

Для достижения данных целей от своего имени и за счет Собственника  заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет.

3.1.4. При наличии технической, правовой и кадровой возможности предоставлять иные услуги, предусмотренные решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме.

3.1.5. Принимать от Собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные и другие услуги.

По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника.

По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плата за коммунальные и другие услуги принимается от нанимателя такого помещения. Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.

3.1.6. В соответствии с п. 4 ст. 155 ЖК РФ требовать от Собственника помещения в согласованном порядке доплаты части, оставшейся от установленной им платы нанимателю (арендатору) если она меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором.

3.1.7. Требовать платы от Собственника с учетом прав и обязанностей, возникающих из отношений социального найма (п. 3.1.6).

3.1.8. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять аварии, возникшие на общем имуществе Многоквартирного дома в сроки, установленные законодательством РФ.

3.1.9. Вести и хранить документацию (базы данных), полученную от управлявшей ранее управляющей организации, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров. По требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов.

3.1.10.

Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков, в установленные сроки, вести учет устранения указанных недостатков.

Не позднее 30 рабочих дней со дня получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу, если меньший срок для ответа не установлен законодательством Российской Федерации.

Источник: http://uk-ametist.ru/index.php/ct-menu-item-16/ct-menu-item-22

Договор управления многоквартирным домом

Заключить договор управления мкд
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны.

любого помещения подразумевает различные расходы, а также использование качественных коммунальных услуг. В случае с большим жилым домом жильцам необходимо сотрудничать с компанией, которая способна их предоставить.

Понятие «договор управления многоквартирным домом»

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора

Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг. Утверждение собственниками компании, с которой будут сотрудничать жильцы дома, происходит:

  • во время общего собрания;
  • на собрании ТСЖ;
  • во время открытого конкурса.

Все три способа выбора управляющей организации являются абсолютно законными. И все правовые взаимоотношения регулирует соглашение, порядок заключения которого регламентирует законодательство.

этого документа согласовывается сторонами. Что касается срока, на который заключается договор между компанией и собственником, то он регулируется Жилищным кодексом.

Исходя из этого, договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более чем на 5 лет.

Условия договора управления многоквартирным домом:

  • список услуг и работ, направленных на содержание дома;
  • цена предоставления услуг;
  • порядок, согласно которому будет происходит непрерывный контроль за выполнением управляющей организацией своих услуг.

Предмет договора управления и стороны договора

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения. Исходя из этого, предметом данного договора можно назвать:

  • предоставление управляющей компанией услуг;
  • оказание различных работ по ремонту и содержанию дома;
  • другая деятельность, направленная на содержание здания.

Естественно, что одной из сторон данного соглашения является компания, предоставляющая жильцам различные услуги по эксплуатации дома. А вот с другой стороны его заключает либо общее собрание жильцов, либо ТСЖ. В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется обычно на общих основаниях, а во втором – соглашение подписывает председатель правления.

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия.

И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами.

Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

  • взыскание с жильцов задолженностей;
  • распоряжение резервным фондом;
  • инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
  • требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Продление, изменение, расторжение или прекращение договора

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

кв. на 1-м этаже МКД. Дом обслуживает УК. Договора не было и нет (более 20 лет), но он обслуживается все это время одной УК. Подтверждение – платежи…

Подвал периодически заливает (сливают воду работнтики УК в связи с сезонными работами или ремонтом у одного из жильцов) и вода стоит долго, полы земляные, всегда влажные.

Внизу на стенах в квартире пошла черная плесень, портятся обои, шпаклевка, провалились полы (утеплитель, лаги, ДСП и верх – паркет). С чего начать? Претензию в УК? Обратиться в экспертизу за заключением и оценкой: что произошло и КТО ВИНОВАТ, затем Претензию в Ук?

Андрей18.08.2019 19:18

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Дубровина Светлана Борисовна23.08.2019 12:26

Задать дополнительный вопрос

Ольга15.10.2019 10:20

1)Обманным путём УК получает деньги с собственников дома. ( нет и не было Договора) 2)Являются ли Собственники владельцами подвальных помещений, где расположены коммуникации. Кто имеет право сдавать, продавать их без согласия всех Собственников

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Сазонов Сергей Владимирович13.11.2019 20:48

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/dogovor-upravleniya-mkd.html

Утверждение договора на собрании собственников

Заключить договор управления мкд
26.11.19

Статья размещена в газете «Первая полоса» № 10 (115), ноябрь 2019.

Договор управления многоквартирным домом (МКД) ― это особый договор, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления домом заключается с управляющей организацией в письменной или электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации на общем собрании собственников многоквартирного дома каждый собственник помещения подписывает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Общее собрание при наличии кворума (50% собственников + 1 голос) большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании, вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника.

Утвержденный собранием договор изменить нельзя, даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника или для устранения явных неточностей. Чтобы его изменить, нужно новое решение общего собрания. Этот договор обязателен для любого собственника независимо от его подписания.

Договор управления — договор со множеством лиц на стороне собственников. Они выступают заказчиками на содержание и ремонт общего имущества.

Такими заказчиками являются (50% собственников + 1 голос) собственников, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании.

Являются ли собственники, авшие против или не участвовавшие в собрании, стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен: утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

  • подписавших договор управления в виде отдельного документа;
  • не подписавших договор, но авших за его условия на общем собрании (они в силу прямого указания закона образуют множество лиц на стороне заказчика);
  • не авших и не подписавших (они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им).

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления. Если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, то этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

  1. Договор заключается в двух экземплярах, одной из сторон которого являются собственники МКД, обладающие более чем 50% . Подписи собственников помещений МКД указываются в тексте договора или в его приложении.

  2. Договор заключается с собственниками путем его подписания в определенном количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших договор собственников. При этом договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% от их общего числа.

    С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.

  3. Договор подписывается собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50% подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает право председателю совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключить договор управления МКД.

Далее рассмотрим правомерность подписания договора управления МКД:

  • собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД, не являющимся председателем совета МКД;
  • председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения, являющемуся председателем совета МКД

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых непротиворечащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п. 4 ст. 185 ГК РФ правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

В п. 125 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.

2015 № 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре или решении собрания, если иное не установлено законом и не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией.

При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления МКД от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Аналогичная правовая позиция изложена в следующих документах:

  • Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.10.2018 № 304-КГ18-15975;

Источник: http://www.alventa.ru/content/optimalnyy-sposob-podpisaniya-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Право управления многоквартирным домом, правовой аспект. | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Заключить договор управления мкд

Надлежащее выполнение процедуры передачи управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации ( УО) должно стать основопологающим для собственнико вмногоквартирного дома.
Собственники дома обязаны максимально точно очно определить наличие правовых оснований для передачи дома в управление УО.

Статья 4.( п.8) ЖК РФ: Жилищное законодательство регулирует отношения по поводууправления многоквартирными домами.

Согласно ч.

3 статьи 161ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно ч.

10 статьи 162ЖК РФ  управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, следует, что отношения по передаче документации, связанной с управлением многоквартирным домом, возникают с одной стороны, из прекращения договора управления со «старой» управляющей организацией, а с другой стороны, из решения о выборе «новой» управляющей организации.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФдоговор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ч.  2статьи 162 ЖК РФ  по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ст.

10 статьи 162 ЖК РФ  жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему…

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности…

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, определенная часть прав и обязанностей по поводу управления многоквартирным домом возникает из решения общего собрания собственников помещений в таком доме, а часть таких прав и обязанностей возникает из договора управления.

Рассматривая в кассационной инстанции дело по иску с требованием обязать передать многоквартирный дом в управление вновь выбранной управляющей организации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 17 февраля 2006 г. по делу N А29-6464/2005-2э сформулировал вывод, что «права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений».

Данный вывод несколько узко трактует нормы федерального законодательства.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в разных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Форма акцепта предложения управляющей организации определена статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации — это (на основании условий договора управления, утвержденных общим собранием собственников помещений, являющимся согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом) заключение договора с каждым собственником помещения.

В силу статьи 10, части 3 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме, на основании решения общего собрания и на утвержденных им условиях с каждым собственником заключается договор управления, то есть у собственников помещений обязанность заключения договора управления возникает из решения собрания.

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Выбор управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме порождает обязанность прежней управляющей организации передать документацию, связанную с управлением домом, именно вновь выбранной управляющей организации (закон не связывает данную обязанность с фактом заключения договора управления собственниками помещений с вновь выбранной управляющей организацией).

Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Данная норма не означает, однако, что определение момента заключения договора производится не в соответствии с гражданским законодательством.

Как следует из части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, следует применять нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, а при отсутствии и таких норм применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Согласно части 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Таким образом, договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления есть две стороны — управляющая организация и собственники помещений.

Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из указания Жилищного кодекса Российской Федерации на двусторонний характер данной сделки следует, что норма о заключении договора управления «с каждым из собственников помещений» не может рассматриваться как требование закона собственно к форме договора управления. В

се собственники помещений обязаны подписать договор на основании решения общего собрания собственников в силу части 2 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.

Такой вывод, в частности, подтверждается позицией Липецкого областного суда, высказанной в Определении от 24 мая 2006 г.

N 33-741/2006, который при рассмотрении определенных претензий собственника квартиры к управляющей организации учитывал факт наличия заключенного именно между данным собственником квартиры и управляющей организацией договора управления многоквартирным домом.

Не заключившие договор управления собственники помещений, как отмечалось выше в данной статье, на основании соответствующего решения общего собрания обязаны его заключить.

При этом вне зависимости от заключения с собственником помещения договора управления, согласно пункту 5 части 2 статьи 153 и части 10 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации он с момента возникновения права собственности на жилое помещение обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации.


Следовательно, с момента заключения договора управления (разумеется, на основании надлежащего решения общего собрания собственников) уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно, у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения.
Альтернативная точка зрения, что для действительности договора управления многоквартирным домом (для передачи дома в управление) такой договор должен быть заключен каждым собственником помещения в многоквартирном доме не основана на нормах федерального законодательства. Согласно такой логике, при появлении у одного из помещений в многоквартирном доме нового собственника, не заключившего договор управления, правоотношения, возникшие в силу заключенного договора управления с остальными собственниками, прекращаются, что противоречит смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 и части 2 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
 

Использован источник http://portal-law.ru/

Источник: https://myupravdom.ru/articles/pravo-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-pravovoy-aspekt

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.