Заключение договора управления мкд

Право управления многоквартирным домом, правовой аспект. | Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Заключение договора управления мкд

Надлежащее выполнение процедуры передачи управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации ( УО) должно стать основопологающим для собственнико вмногоквартирного дома.
Собственники дома обязаны максимально точно очно определить наличие правовых оснований для передачи дома в управление УО.

Статья 4.( п.8) ЖК РФ: Жилищное законодательство регулирует отношения по поводууправления многоквартирными домами.

Согласно ч.

3 статьи 161ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно ч.

10 статьи 162ЖК РФ  управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, следует, что отношения по передаче документации, связанной с управлением многоквартирным домом, возникают с одной стороны, из прекращения договора управления со «старой» управляющей организацией, а с другой стороны, из решения о выборе «новой» управляющей организации.

Согласно ч.

1 статьи 162 ЖК РФдоговор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ч.  2статьи 162 ЖК РФ  по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ст.

10 статьи 162 ЖК РФ  жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые, хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему…

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности…

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, определенная часть прав и обязанностей по поводу управления многоквартирным домом возникает из решения общего собрания собственников помещений в таком доме, а часть таких прав и обязанностей возникает из договора управления.

Рассматривая в кассационной инстанции дело по иску с требованием обязать передать многоквартирный дом в управление вновь выбранной управляющей организации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 17 февраля 2006 г. по делу N А29-6464/2005-2э сформулировал вывод, что «права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений».

Данный вывод несколько узко трактует нормы федерального законодательства.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в разных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной.

Форма акцепта предложения управляющей организации определена статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации — это (на основании условий договора управления, утвержденных общим собранием собственников помещений, являющимся согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом) заключение договора с каждым собственником помещения.

В силу статьи 10, части 3 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме, на основании решения общего собрания и на утвержденных им условиях с каждым собственником заключается договор управления, то есть у собственников помещений обязанность заключения договора управления возникает из решения собрания.

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Выбор управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме порождает обязанность прежней управляющей организации передать документацию, связанную с управлением домом, именно вновь выбранной управляющей организации (закон не связывает данную обязанность с фактом заключения договора управления собственниками помещений с вновь выбранной управляющей организацией).

Согласно части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Данная норма не означает, однако, что определение момента заключения договора производится не в соответствии с гражданским законодательством.

Как следует из части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, следует применять нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения, а при отсутствии и таких норм применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Согласно части 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.Согласно части 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Таким образом, договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления есть две стороны — управляющая организация и собственники помещений.

Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из указания Жилищного кодекса Российской Федерации на двусторонний характер данной сделки следует, что норма о заключении договора управления «с каждым из собственников помещений» не может рассматриваться как требование закона собственно к форме договора управления. В

се собственники помещений обязаны подписать договор на основании решения общего собрания собственников в силу части 2 статьи 161, части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в многоквартирном доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме.

Такой вывод, в частности, подтверждается позицией Липецкого областного суда, высказанной в Определении от 24 мая 2006 г.

N 33-741/2006, который при рассмотрении определенных претензий собственника квартиры к управляющей организации учитывал факт наличия заключенного именно между данным собственником квартиры и управляющей организацией договора управления многоквартирным домом.

Не заключившие договор управления собственники помещений, как отмечалось выше в данной статье, на основании соответствующего решения общего собрания обязаны его заключить.

При этом вне зависимости от заключения с собственником помещения договора управления, согласно пункту 5 части 2 статьи 153 и части 10 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации он с момента возникновения права собственности на жилое помещение обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации.


Следовательно, с момента заключения договора управления (разумеется, на основании надлежащего решения общего собрания собственников) уже с одним из собственников права и обязанности по договору управления возникают у управляющей организации в полном объеме, поскольку согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Соответственно, у управляющей организации возникает основание для заключения договоров со снабжающими коммунальными услугами организациями, организациями, оказывающими информационно-расчетные услуги, органами социальной защиты населения.
Альтернативная точка зрения, что для действительности договора управления многоквартирным домом (для передачи дома в управление) такой договор должен быть заключен каждым собственником помещения в многоквартирном доме не основана на нормах федерального законодательства. Согласно такой логике, при появлении у одного из помещений в многоквартирном доме нового собственника, не заключившего договор управления, правоотношения, возникшие в силу заключенного договора управления с остальными собственниками, прекращаются, что противоречит смыслу статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 и части 2 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных федеральным законом.
 

Использован источник http://portal-law.ru/

Источник: https://myupravdom.ru/articles/pravo-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-pravovoy-aspekt

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом – Жилищный кодекс

Заключение договора управления мкд
[Жилищный кодекс] [Раздел VIII]

1.

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

1.1.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьёй 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.

1. Договор управления многоквартирным домом, заключённый в порядке, установленном настоящей статьёй, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

  • 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьёй 157.2 настоящего Кодекса;
  • 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьёй 157.2 настоящего Кодекса;
  • 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

  • 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
  • 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
  • 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключённого по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учётом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10.

Управляющая организация в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12.

Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%BA%D0%BE%D0%B4%D0%B5%D0%BA%D1%81%D1%8B/%D0%B6%D0%BA_%D1%80%D1%84/%D1%81%D1%82_162/

Как правильно заключить договор управления многоквартирным домом — Портал ЖКХ Архангельской области

Заключение договора управления мкд

Грамотно составленный договор – основной инструмент контроля за управляющей организацией. Порядок заключения, расторжения, существенные условия такого договора содержатся в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако существует множество тонкостей при заключении такого договора.

Что такое договор управления многоквартирным домом?

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как заключается договор управления многоквартирным домом?

• На общем собрании собственников МКД по предложению управляющей организации утверждаются условия договора управления многоквартирным домом.

• Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. От имени собственников договор управления МКД может заключать председатель совета МКД или иное лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников.

• Составляется один документ, который подписывается сторонами и хранится по 1 экземпляру в управляющей организации и у уполномоченного лица.

• Договор может быть заключен и с каждым отдельным собственником.

• Самостоятельно изменять утвержденные на общем собрании условия договора невозможно.

На какой срок заключается договор?

В общем случае договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет. В случае если договор заключается на основе проведенного открытого конкурса по отбору управляющей организации, договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

Что обязательно следует отразить в договоре управления МКД?

В договоре управления обязательно должны присутствовать существенные условия, без указания которых договор является недействительным.

1. Адрес дома и состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление (лестницы, лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, подвалы, земельный участок, на котором расположен дом, и т.д.

, с указанием количественных и технических характеристик).

Следует отметить, что состав общего имущества и перечень услуг и работ наиболее целесообразно указывать в приложениях к договору управления, которые будут являться его неотъемлемой частью.

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

4. Порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Что ещё следует отразить в договоре?

Следует заблаговременно определиться с приемлемой редакцией договора. Либо вы редактируете договоры, предложенные компаниями-кандидатами, либо разрабатываете самостоятельно редакцию договора, предлагая компаниям-кандидатам с ней согласиться.

В первую очередь стоит остановиться на следующем:

  • Срок действия договора;
  • Цена договора, порядок её изменения;
  • Организация расчётов за ЖКУ;
  • Формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией;
  • Письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
  • Описание общего имущества многоквартирного дома;
  • Перечень условий, которые стороны признают существенными.

Гарантии собственников

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора передает техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Отчет управляющей организации

По общему правилу, управляющая организация отчитывается перед собственниками помещений многоквартирного дома не реже одного раза в год. Отчет должен предоставляться не позднее конца первого квартала следующего года.

Как прекращается договор управления многоквартирным домом?

• Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если имеется решение общего собрания жителей о смене способа управления МКД.

• Собственники помещений на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

• Для расторжения договора управления МКД в случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей собственники должны фиксировать все случаи нарушения действующего договора. (Акты, переписка с управляющей организацией, фото- и видеоматериалы).

Договор управления многоквартирным домом является важным документом, регулирующим отношения собственников с управляющей компанией. От грамотно составленного договора управления зависит дальнейшая судьба вашего дома, так как именно он регулирует перечень услуги порядок проведения работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Некоммерческое партнерство «ЖКХ Контроль», 2014

Источник: https://gkh.dvinaland.ru/knowledge/articles/kak_pravilno_zaklyuchit_dogovor_upravleniya_mnogokvartirnym_domom_/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.