Заключение договора мкд с управляющей компанией

Договор управления многоквартирным жилым домом: правовой статус и судебная практика

Заключение договора мкд с управляющей компанией

01.02.2013

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что оказание услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на основании договора. По нашему мнению, указанный договор — является новым видом гражданско-правового договора, который ранее был неизвестен участникам жилищных правоотношений.

Процедура заключения договора управления жилым домом

Действующим законодательством предусмотрено, что управляющая организация обязана заключить договор с каждым собственником помещения в жилом многоквартирном доме. То есть, в идеальной модели, если споров между собственниками нет, то допустимо заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственника.

Однако существующая практика применения норм жилищного кодекса, говорит лишь о том, что такая модель выстраивания правоотношений между субъектами жилищных отношений скорее, как это указано ранее — идеал и далека от реального положения дел при заключении договора.

Так, процедура заключения договора зависит от многих факторов, существенно влияющих на процедуры принятия, утверждения и заключения договора. Например, от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом.

Договор управления жилым домом: если собственники не выбрали управляющую организацию в связи с пассивным поведением?

В данном случае законодатель предусмотрел т.н. «принудительный» порядок выбора управляющей организации, что небеспочвенно, поскольку в любом жилом многоквартирном доме необходимо обеспечить непрерывное управление и что не менее важно — предоставление коммунальных услуг.

Обратимся к действующим нормам жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст.

161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ЖК РФ с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления данная организация с учетом требований ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к исполнению договора управления.

Как заключить договор с теми, кто не изъявил желания или отказался заключить договор управления многоквартирным домом?

По нашему мнению, управляющая организация, действуя в интересах всех собственников помещений, приступила к выполнению работ и услуг, значит имеет место совершение т.н. «конклюдентных действий». Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от подписания договора с отдельными сособственниками помещений.

Еще более интересным, на наш взгляд, являются ситуации, когда собственники помещений провели собрание и выбрали определенное юридическое лицо в качестве управляющей организации, при этом, не поинтересовавшись у самой компании — готова ли она приступить к управлению жилым многоквартирным домом? Любо в тех случаях, когда решение о выборе способа управления было отменено, а заключенный во исполнение указанного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признан ничтожным. (см. судебную практику: Азовский городской суд Ростовской области)

Собственники предлагают заключить договор управления жилым домом на своих условиях

Не менее актуальными, являются ситуации, когда собственники в нарушение норм действующего жилищного законодательства предлагают заключить договор с управляющей организацией на своих условиях.

При наличии утвержденной общим собранием многоквартирного жилого дома формы договора. (см.судебную практику: Бутырский районный суд г.

Москвы (ответчик — ТСЖ); Псковский городской суд (Ответчик — управляющая организация ООО);

Если управляющая организация выбрана в качестве таковой общим собранием собственников, на котором также утвержден договор по управлению общим имуществом, она не вправе предъявлять требования о понуждении к заключению договора собственника помещения.

Проанализированная судебная практика, сводится к следующему:

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договору управления домом

При этом в статье 161 Жилищного кодекса РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).

Указанная правовая позиция, соответствует фактическим обстоятельствам и толкованию норм материального права, данному Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13.06.2007 г. по делу N А56-36199/2006, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05.07.2007 г. по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Подводя итог, хотелось бы отметить хотя и весьма спорную, но на сегодняшний день вполне убедительную позицию, которая неоднократно высказывалась многими авторами. «Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам ания собственников.

Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции.

Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.»

Кузьмин Денис, частный юрист (пос.Нахабино, М.О.)

Источник: https://energovopros.ru/issledovania/2334/2408/29917/

3.1 Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Заключение договора мкд с управляющей компанией

Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме — на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) при выборе управляющей организации по результатам открытого конкурса, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано — на срок не менее чем один год, но не более чем три года.

3) при заключении договора управления между застройщиком и управляющей организацией — на срок не более чем три месяца.

Минимальный и максимальный сроки действия договора управления, установленные в императивных нормах п. 5 ст. 162 ЖК РФ, не могут быть изменены соглашением сторон.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Договор управления вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в п. 7 ст.

162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В договоре управления может быть предусмотрен иной срок, в течение которого управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязательств по договору.

Осуществление управляющей организацией деятельности по управлению МКД не зависит от передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, хотя может существенно усложнить начало такой деятельности.

Если прежняя управляющая организация, ТСЖ или жилищный кооператив удерживают документацию на МКД, новая управляющая организация может понудить передать такую документацию в досудебном и судебном порядке.

За удержание документации на МКД также предусмотрена административная ответственность (ст. 7.23.2 КоАП РФ).

Договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей письменной формы. Жилищное законодательство не содержит требований в части обязательности проставления на договоре управления печати.

Управляющая организация, созданная в форме АО или ООО, не обязана иметь печать и использовать ее для заверения договоров, вполне достаточно в этом случае простого подписания договора обеими сторонами.

Исключения представляют два случая: 1) сведения о наличии печати содержатся в уставе управляющей организации; 2) в договоре управления содержится указание на обязательность использования печати для заверения договора и иных документов, оформляемых в рамках договорных отношений.

В указанных случаях использование печати обязательно, отказ от нее может повлечь неблагоприятные последствия, включая использование данного недостатка, как дополнительного аргумента недействительности договора управления.

Очевидно, чтобы не усложнять процедуру заключения и исполнения договора управления, управляющей организации не рекомендуется отказываться от печати на договоре и иных документах, оформляемых в рамках договорных отношений с собственниками помещений.

Согласно п. 1 статьи 162 ЖК РФ «договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами». При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Как следует из статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления есть две стороны: управляющая организация и собственники помещений в МКД, обладающие более чем 50 % от общего числа собственников помещений в данном доме. При этом согласно п. 4 ст. 162 ЖК РФ, условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно подп. 3 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель Совета многоквартирного дома имеет право на подписание договора управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, на основании предоставленных ему полномочий. Полномочия председателя Совета многоквартирного дома в силу п. 4 ст. 185 ГК РФ возникают на основании решения общего собрания.

Таким образом, в силу вышеуказанных норм ЖК РФ и ГК РФ, в отношении возникновения прав и обязанностей собственников помещений принципиально важным юридическим фактом является не подписание договора управления, а волеизъявление собственников помещений об утверждении условий договора управления, выраженное в решении их общего собрания. Утвержденные на общем собрании собственников помещений условия договора управления, устанавливаются одинаковыми для всех собственников (п. 4 ст. 162 ЖК РФ) даже если они по каким-либо причинам не участвовали в принятии решений указанного общего собрания.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 29.09.2014 по делу № 306-ЭС14-63, А06- 3264/2013 незаключение собственниками помещений в многоквартирных жилых домах договоров с управляющей организацией не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания собственников помещений.

С точки зрения законодательной техники предусмотренная ЖК РФ процедура заключения договора управления многоквартирным домом является неудовлетворительной.

Рассмотрим подробнее законодательные несовершенства, использование которых наносит серьезный урон стабильности договорных отношений, создавая дополнительные возможности по оспариванию договоров управления.

Источник: https://sci-lib.biz/jilischnoe-pravo/poryadok-zaklyucheniya-dogovora-upravleniya-50189.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.