Задачи стоимость земельных участков

Ознакомьтесь с задачами и их решением. Особо обратить внимание на доходный метод

Задачи стоимость земельных участков

Оценка земли. Задачи с решениями

№1 Задача по “Оценке земли”

Определите рыночную стоимость земельного участка площадью 7 гектаров, если темпы роста земельной ренты 2% в год:

Величина земельной ренты – 0,91 млн. руб. с 1 гектара

Ставка отдачи на капитал с учетом рисков инвестиций в землю – 19%

Решение:

Рыночная стоимость земли = ЧОД /коэффициент капитализации

ЧОД = 7 га * 0,91 млн. руб. с 1 гектара = 6,37 млн. руб.

Коэффициент капитализации для земли = 19 % + 2 % = 21 %

Рыночная стоимость земли = 6,37 млн. руб. / 0,21 = 30,3 млн. руб.

Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 7 га составляет 30,3 млн. рублей

№2 Задача по “Оценке земли”

Определить расходную стоимость права на заключение договора аренды:

Площадь земельного участка – 18 соток

Арендная плата – 25 руб./кв.м. в год

Коэффициент капитализации – 0,23

Решение:

Стоимость права на заключение договора аренды, определенная методом капитализации земельной ренты определяется по следующей формуле:

Стоимость права аренды = Рента за год / Коэффициент капитализации

Рента за год = 1800 кв.м. * 25 руб./м2 в год = 45 000 руб.

Стоимость права аренды = 45 000/0, 23 = 195 652 руб.

№3 Задача по “Оценке земли”

Определите рыночную стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке, если известно, что соответствующая ему ставка дохода на инвестиции равна 10%. Расчет возмещения капитала ведется по аннуитетному методу:

Рыночная стоимость сооружения – 540 тыс. руб. Продолжительность экономической жизни сооружения – 40 лет

Чистый операционный доход от эксплуатации объекта – 450 тыс. руб.

Методика расчета:

Последовательность расчета методом техники остатка:

1. определить коэффициент капитализации для сооружения;

2. определить часть годового дохода, приходящуюся на сооружение путем умножения стоимости сооружения на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для сооружения);

3. определить сумму годового дохода от земли путем вычитания из общей величины годового дохода суммы дохода от сооружения;

4. определить стоимость земельного участка путем деления приходящегося на него дохода на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

5. определить рыночную стоимость объекта путем сложения рыночной стоимости сооружения и рыночной стоимости земельного участка

Решение:

1. Определим коэффициент капитализации для сооружения с учетом срока эксплуатации сооружения в течение 40 лет:

Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:

Кзд – коэффициент капитализации для сооружения;

r – ставка дохода;

Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;

n – срок эксплуатации сооружения.

Ставка возмещения (возврата) капитала = 1/n=1/40 =0,025=2,5%.

Коэффициент капитализации для сооружения = 10% + 2,5% = 12,5%.

2. Определим часть дохода, относящуюся к сооружению:

ЧОД зд = Сзд * Кзд, где

ЧОД зд – чистый операционный доход, относящийся к сооружению;

Сзд – стоимость сооружения;

Кзд – коэффициент капитализации для сооружения.

ЧОД зд = 540 000 * 0,125 = 67 500 руб.

3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где

ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.

ЧОД зем = 450 000 – 67 500 = 382 500 руб.

4. Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

Сзем = ЧОДзем/Кзем, где

Сзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Как огра­ниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле.

Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала).

Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по ставке дохода на инвестиции. То есть коэффициент капитализации земли Кзем = 0,10.

Сзем = 382 500/0,10 = 3 825 000 руб.

5. Определить рыночную стоимость объекта:

Соб = Сзд + Сзем, где:

Соб – рыночная стоимость объекта;

Сзд – рыночная стоимость сооружения;

Сзем – рыночная стоимость земли.

Соб = 3 825 000 + 540 000 = 4 365 000 руб.

Вывод: таким образом, рыночная стоимость объекта, состоящего из сооружения, расположенного на земельном участке составила 4 365 000 рублей.

№4 Задача по “Оценке земли”

Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м. Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 год. Требуется оценить стоимость земельного участка.

Решение:

Стоимость единого объекта недвижимости = 985 * 34 000 = 33 490 000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей за 1 кв.м.

Формула расчета накопленного износа:

Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни

Износ = 20 / 80 = 0,25%

Рыночная стоимость здания = 985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 рублей.

Стоимость земельного участка = 33 490 000 – 28 441 875 = 5 048 125 рублей.

Вывод: следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составила 5 048 125 рублей.

№5 Задача по “Оценке земли”

Цена продажи единого объекта недвижимости, представляющего типично застроенный земельный участок, составляет 57 430$. Необходимо определить стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости.

Решение:

Есть информация об аналогичных продажах единых объектов недвижимости, расположенных в этом же районе.

Стоимость земельного участка, $ Стоимость единого объекта недвижимости, $ Доля стоимости земельного участка
13 600 63 200 0,215
12 050 54 800 0,220
13 400 59 350 0,226

Среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости составляет 0,22.

Стоимость земельного участка = 57 430 * 0,22 = 12 635 $.

Вывод: таким образом, стоимость земельного участка, входящего в состав единого объекта недвижимости равна 12 635 $.

№6 Задача по “Оценке земли”

Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Формула расчета стоимости земельного участка, методом капитализации земельной ренты выглядит следующим образом:

Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации

Сзем.= 30 000 / 12% = 250 000 рублей.

Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного, определенная методом капитализации земельной ренты составила 250 000 рублей.

№7 Задача по “Оценке земли”

Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течении 80 лет:

Кзд = r + Kв = r + 1/n, где:

Кзд – коэффициент капитализации для здания;

r – ставка дохода;

Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;

n – срок эксплуатации здания.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

Кзд. = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:

ЧОД зд = Сзд * Кзд, где

ЧОД зд – чистый операционный доход, относящийся к зданию;

Сзд – стоимость здания;

Кзд – коэффициент капитализации для здания.

ЧОД зд = 15 000 000*0,1625 = 2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд, где

ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДзд – доход, относящийся к зданию.

ЧОД зем = 2 850 000 – 2 437 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

Сзем = ЧОДзем/Кзем, где

Сзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Кзем – коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.

Вывод:таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом остатка составила 4125000 рублей.

№8 Задача по «Оценке земли»

Земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий. Площадь здания 3 000 кв.м. Коэффициент капитализации 20%. Определить инвестиционную стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Решение:Таблица 1

Вариант застройки Ставка арендной платы, $/кв.м/год Потери от недозагрузки Эксплуатационные расходы (% от ДВД) Стоимость строительства 1 $/кв.м
Склад 25% 25,00%
Офис 10% 35,00% 1 200
Торговое помещение 15% 30,00% 1 000

Таблица 2

Вариант застройки Потенциальный валовый доход, $ ДВД, $ Эксплуатационные расходы, $ ЧОД, $
Склад 300 000 225 000 56 250 168 750
Офис 1 500 000 1 350 000 472 500 877 500
Торговое помещение 1 200 000 1 020 000 306 000 714 000

Таблица 3

Вариант застройки Стоимость объекта, $ Стоимость строительства, $ Стоимость земли, $
Склад 843 750 900 000 -56 250
Офис 4 387 500 3 600 000 787 500
Торговое помещение 3 570 000 3 000 000 570 000

Вывод:Таким образом, лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офисного здания.

№9 Задача по “Оценке земли”

Стоимость здания составляет 500 000 руб., срок эксплуатации здания – 50 лет при ставке дохода 12% годовых. Коэффициент капитализации для земли kз = 0,102. Чистый операционный доход в год равен 83 тыс. рублей. Определить стоимость земельного участка методом остатка.

Решение:

Определим ставку дохода с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет.

pд = p+1/n = 0,12 +1/50 = 0,14, где:

р – ставка дохода 12%,

n =50 лет – срок эксплуатации здания,

рд – ставка дохода с учетом эксплуатации здания,

1/n=1/50=0,02 – 2% от дохода здания.

Определим доход относительно здания

Iзд = Сзд * рд = 500 * 0,14 = 70 тыс. руб.

Определим доход от земли как

Iзем = I – Iзд = 83 – 70 = 13 тыс. руб.

Стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:
Сзем = Iзем / kз = 13 /0,102 = 127,45 тыс. руб.

Общая стоимость здания с участком земли составит

Собщ = Сзд + Сзем = 500 + 127,45 = 627,45 тыс. руб.

Вывод: таким образом, стоимость земельного участка, определенная методом остатка составила 127,45 тыс. рублей; стоимость единого объекта недвижимости (здание + земельный участок) 627,45 тыс. руб.

№10 Задача по «Оценке земли»

Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Формула расчета стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты имеет следующий вид:

Сзем. = Рента за год / Коэффициент капитализации

Сзем. = 30 000 / 0,12 = 250 000 рублей.

Вывод: таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земельной ренты составила 250 000 рублей

Таблица 3 Расчет стоимости земельного участка доходным подходом

№ п/п 1. Наименование, показатель Прогнозный период (один севооборот) Год перепро­дажи
Прогнозный уровень ин­фляции, % в год
2. Ставка дисконта, %
Ежегодный валовой доход (табл. 1)
4.   Чистый доход (стр.Зх 0,1)
Индекс инфляции 1,1 1.1х1.0 1,21 1.1х1.1 1,32 1.21х1.09

Источник: https://lektsii.org/13-26086.html

Контрольные задачи. Метод определения затрат на освоение земельных участков

Задачи стоимость земельных участков

Метод определения затрат на освоение земельных участков

Лабораторная работа № 3

Пример.Оценивается земельный массив площадью 16 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 6000 долл.

Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 50000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 22% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода.

Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 14%.

Решение:

1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2*6000 долл.=12000 долл.

2. Валовой доход: 12000 – ( 12000*22%) = 9360 долл.

3. Стоимость двух участков: 9360 – (9360*40%) = 5616 долл.

4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит: (5616*20,82774) – 50000 = 66967 долл. 20,82774 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 14%.

5. Стоимость одного земельного участка составит: 66967:16:4 =1046,3 долл.

Задача 1.Оценивается земельный массив площадью 20 га, отнесенный зонированием под коммерческую застройку. Плотность застройки 5 торговых комплексов на 2 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,5 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 12000 долл.

Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 80000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 25% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода.

Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 16%.

Задача 2. Оценивается земельный массив площадью 40 га, отнесенный зонированием под индивидуальное жилищное строительство. Плотность застройки 1 коттедж на 0,2 га.

Предприниматель планирует продавать участки размером 0,2 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 45000 долл. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 90000 долл.

и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 20% денежной выручки от продажи участков.

Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 50% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 18%.

Задача 3. Оценивается земельный массив площадью 15 га, отнесенный зонированием под базу отдыха. Плотность застройки 3 летних домика на 0,1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,1 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 15000 долл.

Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 12000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 15% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 30% валового дохода.

Ежемесячно планируется продавать по три земельных участка. Ставка дохода определена в 14%.

Задача 4. Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000 долл.

Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 60000 долл. и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца. Административные расходы составляют 20% денежной выручки от продажи участков.

Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Контрольные вопросы и задания.1.Назовите подходы к оценке объектов недвижимости. 2. Назовите принцип затратного подхода. 3. Где применяют затратный подход? 4. Дайте определение восстановительной стоимости и стоимости замещения. 5. Перечислите виды износов объекта недвижимости. 6.

Дайте определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения. 7. Что такое полная восстановительная стоимость? 8.Назовите прямые и косвенные затраты. 9. Назовите способы определения восстановительной стоимости. 10. Перечислите методы затратного подхода к оценке земельных участков. 11.

Достоинства и недостатки затратного подхода.

Источник: https://studopedia.su/1_12882_kontrolnie-zadachi.html

Рыночная стоимость земельного участка: как рассчитывается?

Задачи стоимость земельных участков

Земельный участок в большинстве случаев выступает в качестве товара. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается специальный экономический показатель цены земли, который устанавливается с учетом изменений ситуации на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

  • Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
  • Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
  • Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Из чего складывается рыночная стоимость?

При проведении определения рыночной стоимости того или иного участка земли должны быть учтены различные факторы:

  • Расположение земельного участка относительно крупных промышленных объектов, а также относительно инфраструктурных сетей;
  • Возможности использования того или иного объекта в соответствии с целями его землепользования;
  • Вид разрешенного использования;
  • Уровень качественного состояния конкретного участка (в том числе, степень негативного воздействия на земли участка в процессе его эксплуатации предыдущим пользователем);
  • Тип того использования участка, который есть на данный момент;
  • Информация о расположении на территории участка каких-либо построек, которые могут улучшить или ухудшить возможности эксплуатации конкретного надела;
  • Информация о проведении процедуры узаконивания имеющихся границ (в том числе, есть ли официально оформленные документы о проведении таких мероприятий);
  • Наличие обременений на участок в различных их юридических формах (сервитут, запрет на возведение построек на конкретной части участка и т.д.).

Кроме перечисленных факторов при формировании рыночной цены участка могут быть учтены и другие факторы, например, нахождение его в долевой собственности или принадлежность одной из частей несовершеннолетнему собственнику (что существенно затрудняет возможность продажи такого участка).

Как определить стоимость?

Проведение определения рыночной стоимости участка может быть осуществлено как самостоятельно собственником, так и с помощью специализированных организаций, имеющих лицензию на проведение оценки различных видов недвижимости, в том числе, земельных участков.

В том случае, если проведение процедуры будет осуществляться с привлечением специалистов, она будет состоять из трех этапов:

  • Подготовительного;
  • Собственно оценки;
  • Формирования отчета.

На подготовительном этапе собственник оцениваемого земельного участка готовит все документы на участок.

В пакет должны входить кадастровые документы, бумаги на все имеющиеся на участке постройки, выписки из землепользовательских документов, подтверждающих наличие или отсутствие обременений на участке (в виде построек или возможности эксплуатации участка для владельцев смежных наделов).

Кроме того, именно на этом этапе происходит подбор организации, которая будет производить оценку, а также заключение договора об оказании услуг.

На этапе собственно оценки специалист выбранной организации изучит все предоставленные документы, при необходимости, выйдет на место расположения участка, и на основе всех имеющихся данных, а также на основе сравнения существующих рыночных предложений по аналогичным участкам рассчитает стоимость конкретного участка с учетом всех его характеристик и существующих особенностей.

Итоговый отчет и стоимость

Этап подготовки итогового отчета завершает процедуру проведения оценки участка.

На этом этапе в отчет включается информация о том, какие документы были изучены, какие данные использованы.

Кроме того, при необходимости (что должно быть оговорено заказчиком при заключении договора оказания услуг) в текст отчета включаются те формулы, которые были использованы при проведении расчетов стоимости участка, с расшифровкой использованных данных.

Стоимость работ по проведению оценки рыночной стоимости того или иного участка колеблется от десяти до шестидесяти тысяч рублей.

На данный показатель оказывает влияние регион заказа оценки, срочность выполнения работ, объем используемых данных и т.д. Кроме того, в сумму проведения оценки включается также и стоимость подготовки (при необходимости) отчета в электронном виде.

Рыночная стоимость земельного участка – особый экономический показатель, который позволяет примерно оценить возможности реализации того или иного земельного надела, предназначенного для определенных целей эксплуатации. Этот показатель складывается из различных факторов, грамотно использовать в формировании окончательной суммы сможет только специалист, имеющий большой опыт работы в данной сфере.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnaya-stoimost.html

Задачи для самостоятельного решения

Задачи стоимость земельных участков

Затратный подход

При решении задач необходимо использовать затратный подход оценки недвижимости. Затратный метод оценки основывается на соображении, что затраты на восстановление/ замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Область применения:

1. новое строительство

2.

оценка недвижимости для страхования – при оценке недвижимости для страхования рисков предпочтение отдается затратному подходу, т.к. страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяется часто исходя из затрат страхователя.

3. налогообложения;

4.  оценка недвижимости на малоактивных рынках – в «пассивных» секторах рынка недвижимости оценка осуществляется с использованием затратного подхода, т.к. рыночных данных о сделках купли-продажи нежилых помещений недостаточно или они недостоверны для обоснованного заключения о стоимости объекта.

5. оценка объектов специального назначения – школ, больниц, церквей, вокзалов.

Технология оценки:

1. оценка стоимости земельного участка. Методы оценки земельного участка (метод соотнесения, извлечения, освоения, капитализации земельной ренты, метод сопоставимых продаж, метод остатка для земли); На данном этапе учитывают следующие основные факторы характеризующие земельный участок: кадастровый номер участка, форма участка, площадь участка, рельеф участка и др.

2.

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта; Стоимость восстановления – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами (то есть замена здания с функциональным аналогом). Методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения): метод сравнительной единицы, метод разбивки по компонентам, сметный метод, индексный метод. Стоимость воспроизводства объекта оценки определяется по формуле:

С =Первоначальная стоимость объекта* климатический коэффициент для региона, где находится объект оценки*индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам периода строительства* индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый в период оценки*НДС

3. оценка всех видов износа – физического, функционального, внешнего; Износ – это потеря полезных свойств и уменьшения стоимости недвижимости по ряду причин. Методы определения износа: экспертный, стоимостной, нормативный, метод расчета срока жизни здания.

4. оценка остаточной стоимости объекта недвижимости. Рассчитывается как разница между полной восстановительной стоимостью объекта оценки и совокупного износа объекта

5. расчет полной стоимости объект недвижимости. Полная восстановительная стоимость объекта определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка.

Пример 1. Требуется определить остаточную восстановительную стоимость здания (метод сравнительной единицы). Исходные данные:- площадь здания – 3000 м2, здание построено 15 лет назад, предполагаемый срок жизни – 60 лет;

Практика строительных организаций показывает, что удельные затраты на строительство такого нового здания составляет 15000 руб. за м 2 .

Решение: 1. Затраты на строительство аналогичного нового здания равны: 3000*15000 = 45000000 руб.

2.

Физический износ равен:(15 лет: 60 лет)*45000000 руб. = 11250000

Остальных видов износа оценщик не обнаружил.

3. Восстановительная стоимость офисного здания равна:

45000000-11250000=33750000 руб.

Пример 2. Требуется определить стоимость фундамента оцениваемого здания (поэлементный метод) имея следующие данные:

– площадь оцениваемого здания – 3000 м2; площадь объекта – аналога – 2500 м2, восстановительная стоимость аналога – 600000 руб., затраты на фундамент – 4%

Решение: Стоимость фундамента равна: 6000000*4%*(3000:2500)=288000 руб.

Аналогично определяются затраты по другим элементам здания, а затем суммируются.

Пример 3. Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшения здания по результатам продажи, если стоимость продажи 750000 руб., стоимость земли 170000 руб., а стоимость восстановления 740000 руб.

Решение:

1. 740000 руб. (стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа) – 580000 руб. (стоимость здания стоимость продажи земли – стоимость земли)=160000 руб.

2.

3. Эффективный возраст =Кзд*Тэк=0,216*120 лет = 25,9 лет.

Пример 4. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 800 тыс. руб., его эффективный возраст – 12 лет, стоимость земельного участка – 175 тыс. руб. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 тыс.

руб., а затраты на возведение такого же объекта 890 тыс. руб. Проведенная оценка земельного участка земельного участка составила 132 тыс. руб. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравнительных дачных участках, одинаков.

Решение:

1. Определим уровень физического износа методом сравнения продаж.

С фи=890-(900-132)=22 тыс. руб.

2.

Вычислим уровень физического износа объекта – аналога.

УФ1=122/790*100=15,44%;

3.Определим износ объекта оценки, учитывая, что эффективный возраст объект оценки и аналога один и тот же:

Сфио=15,44*800/100=123,52 тыс. руб.

4. Рассчитаем ориентировочную цену продажи объекта оценки, для чего из стоимости воспроизводства объекта оценщик вычтем стоимость износа и прибавим стоимость земельного участка объекта оценки:

С=800-123,52+175=851,48 тыс. руб.

Задачи для самостоятельного решения.

Задача 1. Оценить стоимость здания затратным методом, если  восстановительная стоимость – 870 тыс. руб.;  Стоимость земельного участка -100 тыс. рублей;            Эффективный возраст здания – 20 лет;          Срок экономической жизни – 60 лет;

Задача 2. Определите стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 2 млн. руб., стоимость участка 250 тыс. руб.

Задача 3.  Определить затратным методом стоимость объекта недвижимости. Площадь 50 м2.. Стоимость 1 м2 – 2800 руб. Устранимый износ 9100 руб., неустранимый 2200 руб., устранимое функциональное устранение 1800 руб., рыночная стоимость земельного участка 30000 руб.

Задача 4. Определить затратным подходом стоимость объекта недвижимости.

S = 100 м2.

Стоимость 1 м2 здания = 300 руб.

Стоимость 1 м2 гаража = 200 руб.; S = 60 м2.

Стоимость всех других сооружений объекта = 2000 руб.

Устранимый физический износ объекта = 3000 руб.

Неустранимый физический износ объекта = 2000 руб.

Устранимое функциональное устаревание = 1000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка = 5000 руб.

Определить: 1. Какова полная стоимость воспроизводства здания и всех сооружений?

2.

Какова сумма всего накопленного износа?

3. Какова общая расчетная стоимость объекта недвижимости, определенная в соответствии с затратным подходом?

Задача 5. Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180000 руб., полная себестоимость воспроизводства здания офиса – 2500000 руб., общий износ здания – 25 % восстановительной стоимости.

Задача 6. Определите валовую стоимость замещения недвижимости на основе стоимости площади объекта недвижимости:

Стоимость 1 м2                                       7500 руб.

Длина здания                                          20 м

Ширина здания                                       27 м

Площадь внутренних стен                    70 м2

Стоимость автостоянки                         24 000 руб.

Задача 7. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 850 тыс. руб., стоимость участка 230 тыс. руб., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

Задача 8. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 900 тыс. руб., его эффективный возраст – 10 лет, стоимость земельного участка – 195 тыс. руб. При принятии решения учитывалось, что недавно был продан аналогичный объект за 900 тыс.

руб., а затраты на возведение такого же объекта 990 тыс. руб. Проведенная оценка земельного участка земельного участка составила 142 тыс. руб. Определить ориентировочную цену продажи дачного участка, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравнительных дачных участках, одинаков.

Задача 9. Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС), имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв.

м; здание построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет.

Из нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на строительство точно такого же нового здания составляют 350 руб. /кв. м.

Задача 10 Определить остаточную стоимость замещения (СЗО) для здания больницы, построенной 20 лет назад, используя следующую информацию:

известные проектные затраты на сооружение современного аналога такой же (по масштабам и профилю) больницы составили 4500000 руб. ;

в проект новой больницы, наряду с применением современных нормативов (экологических, строительных, здравоохранения и т. д.), было дополнительно (в сравнении с оцениваемой больницей) включено ее оснащение комплексом средств оптоволоконной связи сметной стоимостью в 300000 руб. ;

экспертами, с учетом произведенных в течение прошедших 20 лет работ по нормативному содержанию объекта, установлена общая длительность жизненного цикла оцениваемой больницы — 80 лет.

Задача 11. Определить, стоимость объекта недвижимости, включающего землеотвод размером в 2000 кв. м и здание склада объемом в 3000 куб. м, построенное 10 лет назад. При расчетах использовать следующую информацию:

в статистиках земельных рынков удельные оценки подобных земельных участков составляют 35 руб. /кв. м; совокупность положительных и отрицательных факторов, влияющих на оценку данного земельного участка, позволяет считать, что его оценка может быть увеличена на 10%;

удельные затраты на строительство нового подобного сооружения составляют 100 руб. /куб. м, а длительность жизненного цикла здания оценивается в 50 лет.

Задача 12. Определите стоимость объекта недвижимости, если стоимость земельного участка равна 750 000 рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 26%. Строительный объем здания – 1500 куб.м.

Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м. 4954,65

Источник: https://studopedia.net/10_23974_zadachi-dlya-samostoyatelnogo-resheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.