Выдел доли земли из общей долевой собственности

Содержание

Выдел и межевание доли земельного участка из общей долевой собственности

Выдел доли земли из общей долевой собственности
Межевание долей земельного участка

Гражданским законодательством предусмотрено разграничение права собственности.

Разграничение права собственности делиться на:

  1. Абсолютную.
  2. Долевую.
  3. Общую совместную.

Каждые из этих видов обладает своими отличительными особенностями и признаками. Необходимо более детально разобраться с характеристикой долевой собственности, подразумевающей выделение каждому из участников своей части имущества и совместное владение.

Особое внимание нужно уделить отдельным законодательным актам, регулирующим порядок землепользования для объектов различного назначения. Так, например, раздел земель из числа сельскохозяйственного назначения может происходить только тогда, когда не меняется его целевое назначение и когда вновь созданный участок отвечает размерным нормативам.

Земли особо охраняемых территорий и земли запаса разделить нельзя. Более того, их передача в частные руки не допускается, за исключением случаев, когда было изменено ее целевое назначение в установленном законом порядке.

Что такое межевание

Межевание – процедура, которая подразумевает определение земельных границ, их выявление в пространственных плоскостях, а также последующее их юридическое закрепление. Межевание долевого земельного участка может быть проведено исключительно аккредитованными инженерами, имеющими лицензию на проведение данных видов работ.

Окончанием межевания становится вынесение особого акта — межевого плана.

Какие должны быть основания для выдела доли

Выдел доли может происходить при наличии одного из следующих условий:

  • добровольное согласие участников долевой собственности;
  • решение суда или другого органа государственной власти.

Не всегда выдел доли возможен, поэтому при принятии такого решения необходимо учитывать требования современного законодательства, регулирующего земельные правоотношения.

В той ситуации, когда выдел происходит в добровольном порядке, гражданину необходимо написать письменное заявление и подать его в местный муниципалитет. По результатам рассмотрения этого документа и принимается решение. Все расходы по выделу доли оплачивает гражданин, ставший инициатором этого процесса.

Сколько стоит межевание доли земельного участка

Точную цену можно назвать только после согласования работ со специалистами кадастра. Связано это с тем, что цена межевания доли земельного участка и выдел доли в целом зависит напрямую от стоимости земли. Можно определить, из каких элементов складывается цена.

Можно ли продать земельный участок без межевания?

От чего зависит стоимость межевание доли

  1. Стоимость самого участка.
  2. Размер участка.
  3. Цена за межевание, действующая у конкретного кадастрового инженера.
  4. Назначение земли (с/х, ЛПХ, ИЖС) и статус населенного пункта, где она находится (город, поселок и т.д.).

Выдел доли – это достаточно затратная процедура, требующая много времени.

Цена межевания доли участка

Как отмечалось ранее, назвать точную цену межевания достаточно сложно, так как она зависит от большого количества факторов. Межевание земельного участка, находящегося в долевой собственности, например, в Москве, обойдется в примерно в 100 000 рублей.

В более отдаленных регионах стоимость будет меньше.
Размежевать большой земельный участок будет стоить намного дороже, нежели чем проведение данной процедуры с долей. Так или иначе, стоимость одного лишь определения границ может обойтись в 15-20 тысяч рублей.

Процесс раздела через суд и другие методы

В той ситуации, когда совместное владение землей, находящейся в долевой собственности, не представляется возможным, и нет согласованной воли всех участников, раздел можно осуществить через суд.

Для этого необходимо написать исковое заявление и потребовать принудительного раздела. Все затраты на проведение межевания могут быть разделены между участниками процесса. При подаче заявления в суд нужно помнить об обязательстве по уплате государственной пошлины. Судебный процесс по разделу земли не может превышать двух месяцев.

В случае выдела доли в добровольном порядке все основывается на заявлении гражданина. Оно подается в местную администрацию. После получения разрешения проводятся необходимые процедуры по межеванию, и регистрируется вновь созданный земельный участок.

Какие документы нужно подготовить

В данной ситуации перечень документов достаточно узкий. Сюда входят:

  1. Межевой план всего участка.
  2. Справка о кадастровой стоимости.
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Заявление гражданина.
  5. Его документ, удостоверяющий личность.
  6. Судебное решение (если таковое имеется).

Все документы необходимо предоставлять в оригинальном виде. Копии не допускаются. В той ситуации, когда раздел происходит с помощью представителя гражданина, нужно так же предоставить нотариально заверенную доверенность или документ, подтверждающий законное представительство.

Межевание земельного участка по новому закону

Порядок межевания выделенной доли участка и определение границ

Межевание земельного участка в долевой собственности происходит в несколько этапов, каждый из которых имеет свои существенные особенности. Среди них можно выделить:

  1. Заключение договора с межевой фирмой.
  2. Выезд инженера для определения границ земли.
  3. Выделение точек координат в разных плоскостях.
  4. Определение площади.
  5. Документальная фиксация получившихся результатов.
  6. Юридическое оформление.

Что касается определения границ, то оно может проводиться как в режиме реального времени, так и с помощью карт и картографических планов. Это один из основных этапов процедуры межевания, который позволяет определить площадь земли.

Как происходит оформление прав на долевой участок

После того как произошло межевание земельного участка общей долевой собственности, необходимо это процедуру юридически грамотно оформить. Такое оформление происходит двумя способами:

  1. Путем обращения в многофункциональный центр.
  2. Путем обращения в росреестр.

Как в первом, так и во втором случае, гражданину необходимо предоставить пакет документов, куда входят:

  1. Межевой план (он подается как на бумажном носителе, так и на диске).
  2. Документы на землю.
  3. Паспорт.
  4. Доверенность (если человек действует по ней).

За регистрацию права придется уплатить государственную пошлину. Ее размер определяется по правилам, предусмотренным налоговым законодательством.

После проверки всей предоставленной документальной базы по поводу межевания общедолевого земельного участка, данные о собственнике вновь созданного земельного участка вносятся в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В связи с недавними реформами, свидетельства о праве собственности гражданам больше не выдаются. Поэтому они по необходимости могут заказать выписку из ЕГРН. Это обойдется в 400 рублей за одну штуку.

Как признать межевание недействительным? В каких случаях это необходимо

Признать недействительным межевание земельного участка можно в таких ситуациях, как:

  1. Имело место наложение границ.
  2. Межевание произведено по поддельной доверенности.
  3. Имел место подлог документов.
  4. Если межевание произведено с нарушением правил современного законодательства.

Признать недействительным результат межевания земельного участка можно только через суд. Для этого нужно подать иск о признании недействительным межевания земельного участка. Процедура рассмотрения дела происходит в срок, не превышающий двух месяцев. Также необходимо обязательно уплатить государственную пошлину.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, объекта недвижимости

В качестве ответчиков могут быть указаны как физические лица, так и государственные органы, межевые компании.

Судебное решение, вынесенное по данному вопросу, может являться основанием для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости и удаление записи о праве собственности на землю.

Так же может быть отмена информация и о вновь образованной земле. Она может вернуться в границы ранее существовавшего земельного участка.

Когда невозможно выделить долю

Можно выделить несколько оснований, при которых выдел доли в натуре невозможен:

  1. Когда при этом нарушаются права и законные интересы других лиц.
  2. Когда образуемый участок не будет соответствовать законно установленным размерам, закрепленным на законодательном уровне.
  3. Когда происходит изменение категории земли.
  4. Когда будет иметь место наложения границ на объекты государственной инфраструктуры и др.

Отдельными федеральными законами могут предусматриваться и иные причины. Например, ФЗ «О землях сельскохозяйственного назначения» закрепляет, что получившийся участок не может быть меньше двух гектаров.

Нельзя произвести раздел и тогда, когда на границах участков находятся незарегистрированные строения. В этой ситуации сначала необходимо провести их регистрацию, а после чего проводить межевые работы с землей.

Интересные факты о межевании

  • Впервые такое понятие, как «межевание» было введено в 2001 году ФЗ №136. Ранее процедура регламентировалась межевыми правилами.
  • Земли делились еще в Российской Империи. Выделялось несколько видов процедур: вотчинное, генеральное, опекунское и др.
  • Особый интерес вызывает положение, согласно которому возникают моменты, когда невозможно установить, при каких обстоятельствах гражданину перешла земля до того времени, как был введен в действие земельный кодекс РФ. Здесь применяется правило, при котором земля, находящаяся у гражданина, будет принадлежать ему на праве собственности, о чем делается соответствующая отметка в едином государственном реестре недвижимости. После этого можно производить раздел в рамках межевания.

Источник: https://promdevelop.ru/vydel-mezhevanie-doli-zemelnogo-uchastka-iz-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

Порядок и особенности выдела земли из общей долевой собственности

Выдел доли земли из общей долевой собственности

Земельный участок может являться собственностью одного и более лиц. В случае, если земельным наделом владеет сразу несколько собственников, возникает потребность выдела земельного участка из общей долевой собственности для последующего распоряжения имуществом.

В результате выдела происходит формирование нового участка, процедура оформления которого строго регламентирована действующим законодательством.

Для чего нужен выдел доли

Так как для каждого из владельцев общая долевая собственность подразумевает лишь абстрактное владение какой-либо частью надела, его права распоряжения имуществом ограничены и в определении границ участка, и в возможности осуществления определенных действий в отношении земли.

Необходимость выделения земли из состава общедолевой собственности может иметь различные причины:

  • Извлечение прибыли от сдачи в аренду;
  • Оформление дарственной;
  • Обмен;
  • Иные планируемые юридически значимые действия в отношении недвижимости;

Этапы выдела

Выделение в натуре части долевой собственности происходит с соблюдением определенной последовательности и с учетом требований, предъявляемых законодательством РФ.

Процедура выдела проходит в несколько этапов:

  • Составление плана участка;
  • Установление границ земли и межевых знаков геодезистами;
  • Получение согласования от соседей по участку;
  • Подготовка межевого дела;
  • Регистрация нового права в госоргане.

Законодательная база

Основным документом, регулирующим процесс отношений владельцев земли в общей долевой собственности, является федеральный закон «Об обороте земли», принятый в 2002 г. Его положения устанавливают порядок распоряжения и пользования для всех владельцев долей.

Последовательность действий

Согласно закону, все участники вправе выделить свою часть для осуществления хозяйственных мероприятий, включая создание фермерства или личного хозяйства, а также использовать имущество, исходя из своих желаний, при условии, что действия не будут ущемлять интересы остальных участников собственности.

Процедура выдела выглядит следующим образом:

  1. Определение местоположения выдела на основании решения собрания всех собственников;
  2. При отсутствии компромисса при установлении места выделяемого участка, владельца, планирующего выделить долю, оповещают в письменном виде;
  3. При достижении единого мнения, владельца письменно оповещают о согласии на выдел и установлении места расположения и площади нового надела;
  4. Доли, не использовавшиеся своими владельцами последние три года, поступают в распоряжение остальных совладельцев.
  5. Процедура оформления новой земли производится по стандартным правилам.

Согласование

При недостижении единого мнения относительно использования земли, находящейся в общей собственности нескольких лиц, появляется потребность в выделе долей.

Гражданским Кодексом закреплено право любого из владельцев земли, при появлении разногласий с остальными сособственниками, инициировать процесс выделения своей доли (ст. 252 ГК РФ).

Общие правила

Выделение нового участка происходит с учетом следующих требований:

  • Сохранение категории целевого назначения земли;
  • Соответствие допустимым по градостроительным нормативам размерам надела;
  • Соблюдение местных действующих строительных нормативов, если участок находится в пределах города;
  • Отсутствие пересечений границы надела с границей муниципальной собственности и других населенных пунктов;
  • Строгое соответствие геометрическим границам, исключая пересечение с другими землевладениями и строительными объектами;
  • Отсутствие препятствий при использовании земли иными собственниками общего надела.

Особенности межевания

Прежде, чем обратиться за выполнением межевания в соответствующую службу, необходимо проверить, учтены ли требования законодательства при согласовании границ и размеров выдела:

  • Наличие выхода земли к общей дороге;
  • Участок должен иметь правильную геометрию из ровных линий, без искривлений и клиньев;
  • Отсутствие наложений границ соседних участков.

При соблюдении данных мер кадастровыми инженерами будет выполнена геодезическая съемка с выверением участка установленным стандартам.

При положительных результатах проверки из общего участка выделяют доли земельного участка, согласно желанию владельцев и устанавливают границы, которые разделят землю согласно долевому соотношению и послужат в дальнейшем основанием для оформления права собственности на выделенные новые наделы.

Межевые знаки, устанавливаемые геодезической службой в процессе раздела земли, представляют собой особые метки, выполненные согласно установленным стандартам.

Предварительно установленные колышки по завершении раздела заменяются капитальным форматированием пограничных точек надела.  Межевые знаки, вплоть до нового процесса межевания, трогать и передвигать запрещено. Данные метки будут обозначены в кадастровых документах на участок.

Межевание является неотъемлемой частью процесса выдела земли из участка в общей долевой собственности. Результаты межевания и межевое дело послужат основанием для регистрации прав в территориальном отделении кадастра и картографии.

Выдел доли через суд

В ряде случаев возникают проблемы с согласованием выдела с остальными собственниками:

  • Неудобное расположение надела;
  • Отсутствие коммуникаций;
  • Иные причины, по которым выделяемый участок не удовлетворяет владельца доли.

В этих случаях дальнейшее согласование проходит путем рассмотрения дела в арбитражном суде. Истец, намеренный выделить землю из общего права собственности, подает заявление с просьбой защиты своих прав. Допустимо требование денежной компенсации соответствующей цене за долю в общей собственности.

При нарушении интересов собственников в процессе выделения нового участка могут быть предложены варианты компенсации за причиненный ущерб. После получения компенсации за свою долю, истец больше не будет являться собственником доли, а его имущественное право будет прекращено.

При отказе от составления соглашения о выделе вопрос разрешается в арбитражном суде в следующем порядке:

  1. Письменно уведомить о подаче иска с указанием сути претензии и требованием получения разрешения в течение месяца.
  2. Если по истечении указанного срока соглашение не будет достигнуто, истец вправе подать иск в суд по месту нахождения объекта.
  3. Заявление составляется с учетом основных требований к документу: указание сведений о мировой судье в правом углу и названием документа «исковое заявление» посередине. В содержании иска четко излагают обстоятельства получения земельной доли и основания, вынудившие подать иск. В тексте заявления необходимо указать ответчиков, а также выразить свои требования о признании иска, проведении межевания и выделении доли.
  4. Судья, объективно рассмотрев дело и заслушав обе стороны, выносит решение, которое вступает в силу по истечении 10-дневного срока.
  5. Данный срок предоставляется на обжалование решения в вышестоящей инстанции.
  6. Если решение суда не было обжаловано, оно вступает в силу и станет основанием для проведения дальнейших действий по выделению доли.

Выдел участка из земель сельхозназначения

При выделении доли из сельскохозяйственных земель учитывают запреты по следующим категориям:

  • Особо охраняемые земли;
  • Территории заповедников;
  • Участки, относимые к лесным и водным фондам, с повышенным плодородием.

Доли, относимые к остальным землям общей собственности, выделяются по согласованию местных властей.

Земли сельхозназначения при выделе доли проходят процедуру межевания, согласно подготовленному проекту. После межевания сотрудники кадастровой службы дают рекомендации по регистрации нового выдела с получением кадастрового номера. Остальные сособственники проводят корректировку границ, отражаемую в межевом плане, и проводят регистрацию изменившихся границ общего участка.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/vydel-doli-zemelnogo-uchastka.html

Как выделить участки из общей долевой собственности

Выдел доли земли из общей долевой собственности

3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу

02

Звонок по бесплатной линии
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85

03

Задать вопрос юристу в онлайн чате, ответ через 10 минут

Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам Выдел земельного участка из общей долевой собственности – изменение правила пользования совместным участком одним или несколькими собственниками земли. 

Общая долевая собственность на земельный участок таит в себе массу правовых обстоятельств, которые связаны с правом выдела земли в пользу одного или нескольких собственников.

Чаще всего это происходит после взаимной договоренности между совладельцами территории. Но порой дело принимает серьезный оборот и требует обращения в суд. На примере данной статьи рассмотрим, что такой выделенный отрезок и как его можно получить из долевой массы.

Особенности выдела из общей долевой собственности

Юридическое определение выдела из общей долевой собственности означает, что процедура изменяет правила пользования совместным участком одним или несколькими собственниками земли. Выдел может быть направлен как на землю, так и на расположенные в его черте объекты жилого и нежилого строительства.

Особенности проведения выдела заключаются в следующем:

  1. Получаемые участки должны иметь проезд и подход со стороны дорог общего пользования.
  2. Размер выделенного надела не должен быть ниже того минимума, который установлен в рамках землеустроительного законодательства.
  3. Процедура выдела из общей массы требует проведения межевания с определением точных границ новообразованных территорий.
  4. Собственник выдела не должен ущемлять интересы остальных собственников, равно как и последние не должны препятствовать отрезу земельного участка со стороны одного из владельцев.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Консультация юриста по земельным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу 02

Звонок по бесплатной линии
(Москва и регионы РФ)

8 800 350 14 85 03

Задать вопрос юристу в онлайн чате, ответ через 10 минут

Узнать цены на услуги юриста по земельным спорам

Земельный кодекс допускает и обратный процесс: если собственники земельных наделов решат объединить свои доли в единый совместный участок, то они могут прибегнуть к данной процедуре при условии, что она не противоречит нормам земельного законодательства.

Выделенный участок получает новый правовой статус, а собственник – правоустанавливающие документы на землю. Разумеется, выдел должен сопровождаться обоснованием такого решения.

При отсутствии причины гражданин не сможет выйти из долевой собственности. Во многом это обусловлено тем, что на успешность процедуры влияет договоренность между собственниками.

Если остальные участники не дадут добро – процедура станет невозможной и придется обращаться в суд.

Долевая собственность на землю и право на выдел

Долевая собственность на землю предполагает совместное пользование земельным наделом несколькими лицами. Как правило, речь идет о дачных товариществах и кооперативах при содействии дачников.

Если один из членов сообщества вознамерится осуществить выдел, то он должен будет написать заявление на имя председателя общей долевой собственности.

Решение принимается коллегиальным путем на общем собрании дачников.

Внимание: Заявление на выход из долевой земельной массы подается не позднее, чем за 30 дней до начала проведения межевания. Пропуск сроков влечёт за собой невозможность выдела в пользу одного из членов дачного товарищества.

Права на выдел имеют ряд особенностей:

  1. Процедура проводится на основании геодезических работ, которые осуществляются представителями кадастровых служб;
  2. По итогам межевания собственники территории получают участки согласно действующему законодательству в регионе;
  3. Совладельцы имеют право на отказ в предоставлении выхода из долевой собственности, о чем свидетельствует решение собрания дачников;
  4. Право может быть реализовано не менее, чем за месяц до подачи заявки в геодезическую компанию;
  5. Обращение в суд возможно по инициативе дачника или его совладельцев по общей долевой земельной массе.

Как показывает практика, суд принимает сторону истца лишь в том случае, если он учёл правовые особенности проведения выдела, при этом не нарушив земельные права остальных участников дачного кооператива.

Порядок проведения выдела земли

Выдел земельного надела относится к категории кадастровых работ. Межевание местности проводится работниками геодезических компаний после оплаты их услуг.

Перед тем как проводить отрез земли, сотрудники компании составляют примерный план территории с указанием находящихся на участке объектов жилого и нежилого строительства. За основу могут быть взяты сведения о кадастровом учете территории.

Порядок проведения выдела земли из общей долевой собственности имеет несколько нюансов:

  1. Наделы должны иметь свободный выход к дорогам общего пользования.
  2. Участки собственников не должны иметь вклиниваний, резких углов, поворотов и нарушений действующего ландшафта местности.
  3. Территории должны представлять отдельные части и не налагаться друг на друга в местах общих границ.

Процедура включает в себя проведение геодезической съемки местности и сопоставление полученных данных с нормативными требованиями к земле в регионе. Закончив со сверкой всех данных, специалисты приступают к межеванию – определению территориальных границ каждого участка на основе общих границ.

Следует отметить, что межевание – это неотъемлемый процесс кадастровой оценки земельной собственности. Процедура касается всех участков. При отсутствии геодезических данных, владелец земли не сможет поставить ее на государственный учет и, следовательно, не сможет произвести выдел надела из долевойсобственности.

Регистрация долевой собственности

После определения межевых границ потребуется зафиксировать полученные результаты путем регистрации права на участок в Кадастровой палате. Для этого необходимо подготовить так называемое «межевое дело», которое предоставляют сотрудники геодезической компании.

Документы на регистрацию права включают:

  1. Проектный акт межевания;
  2. Сведения об установлении межевых границ и опознавательных знаков;
  3. Отсутствие претензий со стороны соседних владельцев земельных участков;
  4. Согласие на отрез от совладельцев по долевой собственности.

Подав документы на регистрацию права, гражданину останется дождаться их одобрения. По итогам регистрации обладатель надела получит кадастровый паспорт. Но это еще не все – остается финальный шаг, а именно, получение свидетельства о праве собственности на землю.

Документы для получения свидетельства:

  1. Паспорт;
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
  3. Кадастровый паспорт или выписка из реестра;
  4. Сведения о межевых знаках.

Свидетельство о собственности не является правоустанавливающим документом. Подтвердить факт выдела может акт о межевых знаках, который также остается на руках у собственника нового участка.

Выдел участка из совместной долевой собственности в суде

Нередко случается так, что отрез земли невозможен. В таком случае не обойтись без судебных разбирательств.

Причины обращения в суд:

  1. Отсутствие документов на землю;
  2. Отсутствие сведений о частях в документах на коллективную долевую собственность;
  3. Наследственные споры о праве на земельный участок в долевой земельной массе;
  4. Препятствование выделу со стороны совладельцев или соседей;
  5. Возникновение разногласий по вопросам размера долей в совместной собственности;
  6. Конфликтные ситуации с местными властями.

Эти и многие другие проблемы решаются в судебном порядке в установленный законом срок. Отметим, что право собственности граждан не должно противоречить праву долевого пользования землей. Основанием для подачи искового заявления служит нарушение права со стороны совладельцев, соседей или муниципалитета.

Судебное решение оформляется в форме исполнительного листа, который служит официальной гарантией защиты интереса собственников. При этом суд может как удовлетворить иск, так и оформить отказ ввиду невозможности произвести отрез из совместной земельной массы.

Исковое заявление на выдел земельного участка из долевой собственности

Обращение в суд предполагает составление искового заявления. Желательно, чтобы оно было составлено по всем канонам юридической дисциплины. С этим может помочь квалифицированный юрист или нотариус.

Исковое заявление включает в себя следующую информацию:

  1. Название судебного органа и адрес его расположения;
  2. ФИО и контактные данные истца;
  3. ФИО ответчика (например, дачного кооператива) с указанием почтового (юридического) адреса;
  4. Суть обращения в суд;
  5. Доказательства невозможности произвести выдел путем добровольного согласия второй стороны;
  6. Сведения о разрешении конфликта в досудебном порядке;
  7. Перечень документов, подаваемых истцом.
  8. Подпись обращающегося в суд.

Вместе с иском потребуется направить квитанцию об оплате госпошлины за обращение в суд. Срок рассмотрения искового заявления и документов по делу составляет 14 дней с момента их подачи.

Сколько стоит выдел земельного участка из общей долевой собственности?

Процедура требует довольно серьезных материальных затрат. Стоимость выдела из коллективной земельной массы варьируется в зависимости от региона.

Какие факторы влияют на стоимость:

  1. Кадастровая цена земли в пределах территории;
  2. Стоимость услуг геодезической компании;
  3. Размер земельного участка в пределах границ общей долевой собственности;
  4. Характер населенного пункта;
  5. Категория земель.

Следует отметить, что последний пункт особенно влияет на конечную стоимость проводимых работ. Так, по сравнению с участками под ИЖС, земли сельскохозяйственного назначения гораздо дешевле. Определенные расходы связаны и судебными издержками, в частности, услугами юриста. Но зато при обращении к адвокату можно быть уверенным в защите прав собственника земли!

Петр Романовский, юрист Стаж работы 15 лет, специализация – жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Источник: https://advocate-service.ru/zemelnyj-uchastok/vydel-iz-obshhej-dolevoj-sobstvennosti.html

Выдел земельного участка

Выдел доли земли из общей долевой собственности

Выдел земельного участка непосредственно связан с наличием нескольких собственников.

Долевая собственность на участки довольно часто возникает при наследовании, использовании материнского капитала, инвестировании нескольких покупателей в недвижимость.

В определённый момент кто-то из собственников может пожелать выйти со своей долей из общей собственников. Для земельных участков такая процедура описывается в Земельном кодексе (статья 11.5) как выдел земельного участка.

Общая собственность и выход участников

Выдел земельного участка из общей долевой собственности может быть произведён, если новые участки будут не меньше минимального размера, установленного правилами землепользования и застройки в данном населённом пункте.

Любопытно, что для некоторых территорий существуют и максимальные размеры участков. При этом крупные участки, образованные ранее введения ограничительных норм, существуют на законных основаниях.

К примеру, участок площадью 28 соток может существовать в поселении, правила которого ограничивают максимальную площадь участка десятью сотками, если этот участок создан раньше начала действия ограничения.

Но разделить его пополам (на участки в 14 и 14 соток) уже не удастся, так как они больше максимального предела, хотя и меньше старого участка.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

При несогласии сособственников о площади и границах новых участков выдел доли земельного участка производится на основании решения суда. Выдел земельных участков отличается от раздела том, что после выдела в старом участке ещё сохраняются доли, а после раздела не остаются.

Право собственности на участки предусматривает право распоряжения землёй, в т. ч. и её продажу. Собственник доли не может продать её иначе как предложив выкуп доли сначала другим собственникам участка (приоритетное право выкупа). Очевидно, для покупателя более привлекателен отдельный участок, нежели доля с такой же площадью.

]Выделяемый участок может быть больше остающегося.

Такое возможно, если у выделяющегося сособственника, например, четыре шестых доли, а у двух других по одной шестой доле.

Выдел участка позволяет:

  • избежать разногласий и споров об участке в будущем;
  • продать участок без промедления, если возникнет нужда;
  • защититься от рисков в виде захвата долей в участке.

Процедура выдела не очень сложна для специалистов, тем более, если общий участок большой, и его площадь позволяет без проблем образовать новый участок. Но для граждан процедура, связанная с переоформлением земли, может выглядеть пугающе сложной, хотя оснований для этого нет.

Что необходимо для выдела

Перед выделом земельного участка его необходимо обмежевать, если раньше межевание не проводилось. Расходы на межевание участка обычно несёт инициатор межевания.

Если межевание заказывалось всеми собственниками в общих целях, то расходы должны распределяться пропорционально их долям.

Если же межевание нужно выделяющемуся собственнику в целях оформления нового участка из его доли, то расходы относятся на его счёт.

Согласование границ с собственниками соседних участков проходит в целом по той же схеме, что и для межевания участка, находящегося в единоличной собственности, с той разницей, что в этом случае больше заинтересованных лиц, которые должны поставить подписи под актом согласования.

Решения проблемы, как выделить долю, если её площадь будет меньше разрешённой, в общем случае нет. Можно только просить сособственников, чтобы они согласились перед выделением увеличить долю выходящего участника, разумеется, за денежную компенсацию с его стороны.

Иногда выделиться можно по решению суда, если на основании заключения специалиста суд придёт к выводу, что участок возможно эксплуатировать.

Законный статус супружеского имущества — это общая совместная собственность. Возможна ситуация, когда у участка два номинальных собственника, однако каждый из них покупал участок, будучи в браке, таким образом, если перевести их собственность из режима совместной собственности в режим долевой, то у участка будут уже четыре собственника: две пары супругов.

Если кто-то из супругов захочет выделить долю, оформленную на его имя, но принадлежащую обоим супругам, Росреестр может потребовать нотариально заверенное согласие второго супруга на выдел доли.

Теоретически согласие не должно требоваться, поскольку отчуждения доли не происходит, она по-прежнему остаётся у семьи, но на практике проще выполнить требование регистратора и получить согласие супруга, чем потратить несколько месяцев на оспаривание отказа Росреестра.

К тому же это согласие дополнительно подтвердит статус выделяемой доли как совместной собственности супругов.

Пакет документов, собираемый для межевания, может различаться в зависимости от числа сособственников, их супругов и участия представителей, но он сводится к четырём основным пунктам, которые эти документы удостоверяют:

  1. Собственники (люди и организации) и представители.
  2. Их права и полномочия.
  3. Характеристики и правовой статус старого и нового участка.
  4. Правовые основания выдела (согласие собственников или решение государственного органа).

Если площадь участка составляла, например, 30 соток, и у него было три собственника с равными долями (по одной третьей), то после выделения одного собственника этот уменьшившийся участок будет иметь площадь 20 соток, а доли двух оставшихся сособственников будут составлять по одной второй для каждого.

Форма участков после выдела

Наиболее рациональная форма земельного участка — это квадрат, другие возможные формы по частоте убывания на практике: прямоугольник, трапеция, пятиугольник и прочие встречаются, могут использоваться без проблем, а иногда даже имеют преимущество перед квадратным участком. Если у исходного участка граница изломана, то этот излом сохранится и у выделяемой доли, если она будет отрезана от исходного участка на стороне этого излома.

У выделенного и уменьшенного участков часть границ будет общей.

Это наиболее стабильный вид границы участков, потому что при её согласовании между собственниками ни у кого нет возможности настаивать на увеличении своей территории, так как площадь замежёванного участка установлена точно, и увеличение одного участка сразу же уменьшит площадь другого пропорционально доле. То есть, если в общем участке 24 сотки, и три собственника владеют каждый по одной третьей, то площадь доли каждого составляет 8 соток.

 Если уменьшить площадь выделяемого участка, то уменьшится размер выделяемой доли, а это недопустимо (за некоторыми исключениями).

При выделении нового участка он получает новый кадастровый номер, а уменьшившийся участок, из которого выделили долю, сохраняет старый кадастровый номер, но меняет площадь и границы.

Границы будут существовать:

  1. В натуре, на самом участке.
  2. На межевом плане в виде линий.
  3. В электронном файле в виде отрезков между поворотными точками с заданными координатами.

Небольшие изломы не мешают использованию участка, особенно если они направлены изнутри наружу.

Выделение доли и сервитуты

Если большой участок имеет маленькую границу с территорией общего пользования (улицей), через которую на него можно проехать, то выделение доли может привести к тому, что заехать на вновь образованный участок не получится иначе как по территории старого участка. В этом случае собственник выделенного участка имеет право требовать установления сервитута: возможности въезжать на свой участок по проезду, который будет входить в состав чужого участка.

Таким образом, он будет проезжать по чужому участку, но на законном основании.

Если на новом участке планируется строительство здания, к которому нужно подключить коммуникации, то выделяющийся собственник, скорее всего, захочет, чтобы его участок был выделен ближе к магистралям, к которым он хотел подключиться. Если же невозможно подключиться к ним иначе как через землю новых соседей, они же бывшие совладельцы, для этого тоже нужен сервитут.

О сервитуте необходимо знать следующее:

  • он не порождает права собственности на участок, используемый для прохода;
  • его можно заявлять не только для входа, но и для прокладки коммуникаций;
  • он сохраняется при смене собственников.

Запись о сервитуте также вносится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), она доступна каждому потенциальному покупателю для ознакомления.

Выделение при арестах и обременениях долей

Если в общем участке арестована чья-то доля, то данный арест не препятствует выделению неарестованных долей.

Но арест может быть наложен по ошибке на весь участок даже в тех случаях, когда аресту подвергалась лишь одна доля.

Тонкость, связанная с подобными случаями, заключается в том, что в остающемся участке доли изменяются, как это указано в Земельном кодексе, а значит, они должны перерегистрироваться в ЕГРН.

Данное противоречие разрешается в пользу права выделяющегося сособственника, однако при подготовке соглашения о выделении доли желательно получить согласие лица, по ходатайству которого наложен арест, о том, что данное лицо не возражает против изменений записи в ЕГРН, связанной с выделением из участка неарестованной доли.

Если выделяемая доля находится под обременением, необходимо согласие лица, по требованию которого установлено обременение.

Иногда регистраторы отказываются выделать обременённые доли даже при согласии обременителя, но это незаконно: Порядок ведения ЕГРН в редакции от 2017г. позволяет выделять обременённые доли в отдельные участки с переносом обременения на вновь образованные объекты.

Итак, в зависимости от конкретных обстоятельств, ситуация может быть такой:

  1. Выделяемая доля не арестована и не обременена – выделение возможно.
  2. Выделяемая доля обременена – выделение возможно с согласия обременителя.
  3. Выделяемая доля арестована – выделение запрещено.

Участки юридических лиц

Выделение доли, принадлежащей юридическому лицу, осуществляется по заявлению исполнительного органа, обычно – генерального директора.

Во избежание оспаривания выделения решение о выделе доли желательно утвердить на общем собрании участников.

Этот тот случай, если несколько юридических лиц владеют одним участком.

Такое бывает, когда крупное предприятие, например, автоколонна, была приватизирована и после приватизации была разделена на несколько фирм, у которых есть свои боксы для хранения и обслуживания машин, свои площадки, счётчики и прочее хозяйство. Выделение участка может понадобиться в хозяйственных целях, чтобы установить свою систему безопасности, подготовить фирму к продаже, защитить от рейдерства и т. п.

Иногда весь земельный участок принадлежит одному ООО, но его участник желает выйти из ООО и получить свою долю натурой, например, одно здание и участок под ним из комплекса зданий.

Он имеет на это право в случаях, предусмотренных уставом и законом, однако это будет не выдел, а раздел участка. Для выдела доли в собственности ООО процедура будет отличаться следующим образом:

  • полномочия заявителя (директора) удостоверяются выпиской из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц);
  • организация платит более высокую пошлину за регистрацию;
  • споры о выделе, как правило, рассматриваются не в районных, а в арбитражных судах.

Судебные споры о выделе участков

Все неразрешённые между собственниками участка вопросы о порядке выдела и особенностях использования разрешаются в суде.

Как правило, в суд обращаются при спорах:

  • о площади выделяемого участка;
  • о его границах;
  • о возмещении за несоразмерность доли и площади;
  • о сервитуте;
  • о правах иных лиц.

В судебных спорах о земле помимо истца и ответчика, как правило, участвуют в качестве третьих следующие лица:

  1. Администрация поселения.
  2. Администрация муниципального района (округа).
  3. Местный отдел Росреестра.

Привлечение данных лиц, особенно Росреестра, в процесс позволяет в дальнейшем исключить риск отказа в регистрации выделенного участка, поскольку регистрирующий орган мог высказать свои возражения в рассмотренном деле и, если он их высказал, они уже были учтены судом при вынесении решения о разделе.

В судебных спорах о выделе участка зачастую требуется проведение экспертизы.

Экспертиза может предложить несколько вариантов выдела и указать их особенности, более и менее благоприятные для сторон. Если выделение реальных долей в соответствии с идеальными невозможно, эксперт может высчитать сумму компенсации, подлежащей выплате со стороны выделяющегося (если он получает больше своей доли) или в его пользу (если он получает меньше).

Оспаривание отказов Росреестра в выделе участка, наоборот, делает регистрирующий орган ответчиком, а сособственников – третьими лицами. На практике это сравнительно редкий случай, т. к. органы Росреестра при всей строгости подхода к заявлениям о регистрации права не выставляют заявителям невыполнимых требований.

Вопросы, связанные с выделом

В правовом дискурсе земель сельскохозяйственного назначения используется понятие земельного пая. В законе используется понятие земельной доли. Её нельзя путать с долей в земельном участке, т. к. земельная доля — это доля именно в земле сельхозназначения.

Эта доля – единственная, сделки с которой не требуют нотариального удостоверения, тогда как с 2016 года у нотариуса обязательно оформляются сделки с долями во всех других недвижимых объектах: квартирах, домах, дачах, магазинах и т. п.

Ещё один вопрос, связанный с выделом участка, это НДФЛ (налог на доходы физических лиц) при его продаже и пятилетний (ранее – трёхлетний) срок владения, который освобождает продавца недвижимости от уплаты НДФЛ.

Согласно позиции Министерства Финансов, если от момента выдела до момента продажи прошло меньше трёх лет, НДФЛ взыскивается, адля участков, выделенных после 1 января 2016г.

, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже составляет 5 лет.

Итак, вопросы, связанные с выделом участка, охватывают такие отрасли права, как:

  • гражданское право в части общей собственности;
  • регистрация и кадастровый учёт;
  • особенности оборота сельскохозяйственных земель;
  • налогообложение при продаже новых участков.

В каждом отдельном случае ответ на вопросы, связанные с участком, зависит от особенностей площади участка, категории земель, споров собственников и иных факторов.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/mezhevanie/vydel-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.