Ври для садоводства и огородничества

Как изменить вид разрешенного использования земли – 147 советов адвокатов и юристов

Ври для садоводства и огородничества

Российская Федерация обладает огромными земельными территориями и занимает 1/9 часть суши, а большая часть этих земель (22,6% – 386,5 млн. га) пригодна для выращивания:

  • фруктов,
  • овощей,
  • зерновых культур,
  • ведения животноводства.

Такие плодородные земли относятся к категории сельхозназначения.

Законодательно установлено определение территорий, предназначенных для ведения сельского хозяйства и перечень разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения (ЗК РФ ст. 77, 78):

  • ведение сельского хозяйства в промышленных масштабах;
  • устройства специальных насаждений для защиты полей от суховеев, выдувания плодородного слоя почвы, удержания снежного покрова и т.д.;
  • осуществление сельхоз- и экотуризма;
  • проведение научно-исследовательских работ и изысканий;
  • животноводство;
  • осуществление учебной и иной деятельности, связанной с сельским хозяйством;
  • создание крестьянско-фермерских хозяйств;
  • использование для нужд личного подсобного хозяйства;
  • садоводство;
  • огородничество.

Также допустимо строительство жилых и вспомогательных объектов недвижимости на землях сельхозназначения.

Чтобы не стать нарушителем закона и не попасть под действие Административного Кодекса РФ (КоАП РФ ст. 8.8), необходимо знать, к какому виду разрешенного использования относится ваш земельный участок сельскохозяйственного назначения и действовать строго в соответствии с Классификатором ВРИ.

Какие сельхоздействия разрешены?

Исходя из законов, сельскохозяйственные земли предназначаются для:

  1. ведение личного подсобного хозяйства, для своих нужд;
  2. производство растительного сырья и сельхоз продукции;
  3. организацию фермерского хозяйства;
  4. устройство садоводства;
  5. разведение рыбы в натуральных или искусственных водоемах, которые изолированы от рек.

Исходя из законодательной базы, нет никакой речи о строительстве, каких либо домов и технических сооружений. Но, как известно, ни одно сельское хозяйство не может обойтись без инфраструктуры, поэтому допускается строительство:

  • курятников;
  • коровников;
  • дорог;
  • складов для хранения продукции;
  • гаражей для транспорта.

Но, несмотря на это, стоит отметить, что при соблюдении определенных условий на подобных землях можно построить дом или жилой коттедж.

Допустимо ли строить дома или иные постройки?

На землях сельскохозяйственного назначения можно соорудить следующие постройки:

  1. Дом, который будет предназначен исключительно для личного пользования или ведение приусадебного хозяйства.
  2. Коттедж не выше трех этажей, при условии, что там будет проживать 1 семья.
  3. Хозяйственные постройки, исключительно внутри определенного участка.
  4. Строения, используемые для хранения урожая или заготовок на зиму. Сюда входят складское помещение или погреб в котором будет установлен определенный температурный режим.
  5. Дачный или садовый домик – часто устанавливают на землях дачного назначения.

Что такое сельхозземли?

В соответствии с российским законодательством все земли делятся на несколько категорий целевого назначения.

Это необходимо для определения правового режима их использования и охраны.

Самой большой группой являются земли сельхозназначения, виды разрешенного использования которых подробно расписаны в отдельном документе — Классификаторе ВРИ.

К ним относятся территории:

  • расположенные за пределами населенных пунктов,
  • обладающие определенными показателями плодородности,
  • позволяющими вести сельскохозяйственную деятельность.

Все земельные богатства, тянущиеся за городом в пределах видимости и до самого горизонта, являются землями сельскохозяйственного назначения. И даже если они не заняты в настоящий момент полями и пашнями, они предназначены именно для целей, связанных с агропромышленным хозяйством.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Все земли подлежат обязательному разделению в соответствии с их целевым назначением в ходе которого им присваиваются определенные статусы. Помимо основной категории участку присваивается определенный вид разрешенного использования, который собственник, осуществляя свою деятельность, обязан соблюдать.

  • сооружения и здания, используемые для хранения, первичной переработки, производства с/х продукции (элеваторы, токи, амбары и т. п.);
  • земли, занятые лесными насаждениями, защищающими участки от негативного воздействия;
  • внутрихозяйственные дороги;
  • коммуникации на территории участка;
  • сельскохозяйственные угодья;
  • водные объекты, используемые, например, для разведения рыб.

Интересное: Где узнать какая управляющая компания обслуживает дом

Какие ВРИ для земельных участков сельхозназначения существуют?

Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.

Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхозидеи, эко-фантазии.

Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:

  1. осуществление предприятиями с/х деятельности;
  2. создание личных либо фермерских хозяйств;
  3. выращивание овощных, плодовых культур;
  4. создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
  5. выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
  6. научно-исследовательская деятельность и т.д.

Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.

Это земли, на которых:

  • разрешено жилое строительство (Коды по Классификатору ВРИ 1.16, 13.1-13.3.);
  • запрещено строить

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/kak-izmenit-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemel-selhoznaznacheniya-2.html

Садоводство по-новому, или Все дачное становится садовым

Ври для садоводства и огородничества


Алексей Мазуров
Источник: Ваш семейный адвокат

В следующем году вступит в силу новый закон, который изменит жизнь миллионов садоводов (дачников и огородников). Расскажем об основных изменениях в отношении земель и построек.

Куда уходит «дача»?

В январе 2019 года вступит в силу Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). В нем много принципиально нового.

Во-первых, из всего законодательства исключается слово «дачный» во всех падежах и назначениях, то есть все дачное становится садовым.

Садовые и  дачные участки и  постройки имеют практически одинаковые правовые режимы. Законодатель решил исключить на законодательном уровне из употребления понятие дач.

Нам кажется, что это не правильно, поскольку в  законодательстве сохраняется вид разрешенного использования земельных участков «садоводство», который, в  отличие от «ведение садоводства» (коды соответственно 1.5 и  13.

2 в  Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков), не дает права размещения садового дома, и которые часто путают на практике.

Чтобы этой путаницы было меньше, правильнее было бы исключить из законодательства «садовый земельный участок» и  оставить «дачный земельный участок».

Многие читатели интересуются, нужно ли будет в связи с этим новшеством в следующем году переоформлять документы, если к моменту вступления в силу изменений на руках будут документы именно на «дачные» участки? Отвечаем: нет, переоформлять документы на участок и на постройки не нужно, такой обязанности нет. Законодательство переименовало дачные участки в садовые, но, очевидно, в обиходе еще много лет сохранится слово «дача».  

Сложности перевода

Второе новшество, которое стоит отметить: усложнится преобразование садового некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП) в ТСН/ТСЖ.

После вступления новелл в силу для такого преобразования сначала потребуется изменить вид разрешенного использования (ВРИ)  всех земельных участков в границах СНТ на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

А это возможно только после их перевода из земель сельскохозяйственного назначения в границы (категорию земель) населенных пунктов.

Законодательство предусматривает весьма сложную процедуру перевода земель в границы населенных пунктов.

Если земельные участки в СНТ уже в  населенном пункте, то на всех них должны быть размещены жилые дома. При этом закон предписывает Правительству РФ принять порядок признания садового дома жилым, который пока не принят.

После принятия такого порядка на всех земельных участках СНТ должны быть размещены «жилые», то есть признанные таковыми садовые дома. Это кажется нам маловероятным. Хотя бы один из домов да не будет соответствовать параметрам жилого, либо кто-то из членов СНТ не захочет признания своего садового дома жилым, ведь тогда кадастровая стоимость будет выше, а  значит увеличится и налог. 

Противоречивые положения

Есть в новом законе и неоднозначные положения.

Согласно части 32 статьи 54 закона «зарегистрированное до дня вступления в силу настоящего Федерального закона право собственности граждан на хозяйственные строения и  сооружения, которые являются объектами капитального строительства, строительство которых осуществлено на огородном земельном участке и которые не являются самовольными постройками, сохраняется». 

Алексей МАЗУРОВ, к. ю. н., эксперт по земельному и смежному законодательству, Межрегиональное бюро судебных экспертиз, г. Москва

Это радикально-прощающее, но при этом внутренне противоречивое положение, поскольку все предыдущие годы на огородных участках запрещалось строить что-либо капитальное. Соответственно, все капитальные постройки на огородных участках являются самовольными.

Отказывает в капитальном строительстве на огородном участке и новый закон, определяя этот участок как «земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и  урожая сельскохозяйственных культур».

Фактически часть 32 статьи 54 Закона подтверждает незаконную практику Росреестра по регистрации самовольных построек на огородных участках, вместе с  тем позволяет принимать меры к  их сносу до конца 2018 года.

Соответственно, тем лицам, в собственности которых по данным Росреестра есть постройки на огородных участках, для уберегания их от сноса нужно затаиться до 1 января 2019 года, а желающим добиться их сноса – принять меры к такому сносу до 1 января 2019 года.

Разумеется, среди построек на огородных участках могут быть и те, которые являются самовольными не по признаку ВРИ огородного участка, а по другому признаку. Например, построенные в  минимальном расстоянии от газопровода.

В последние годы в России идут многочисленные судебные процессы по сносу садовых домов как самовольных построек именно по признаку слишком близкого нахождения от газопроводов. И  решения высших судов РФ в  большинстве случаев принимаются в пользу газовых компаний.

Самовольной постройка на огородном участке может быть и по признаку ее нахождения частично за границей такого участка.

Получается, что право собственности на капитальные постройки на огородных участках сохранено, а владельцы построек на садовых и  дачных участках такого права лишены. В этом нет ни логики ни справедливости. 

Какие дома и сколько?

В связи с  новыми трактовками в законе возникает вопрос, сколько садовых и (или) жилых домов может быть построено на одном садовом участке? В законодательстве нет указаний о точном количестве.

Оно будет определяться исходя из размера, конфигурации садового участка, соблюдения минимальных отступов от границ садового участка для строительства (обычно это три метра), отнесения части садового участка в охранную или санитарно-защитную зону иного объекта, в которой запрещено строительство садовых или жилых домов

Источник: https://www.expertsud.ru/content/view/282/36/

Строительство дома в СНТ

Ври для садоводства и огородничества

С 01.01.2019 года в действие вступил Закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». В нем дано разъяснение, что можно строить в СНТ. Жилой дом в СНТ возможно возвести, если это капитальное строительство со своей инфраструктурой.

Предназначение земельных участков СНТ 

К землям, принадлежащим СНТ, относятся земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства. Их путают с землями, отведенными для личного подсобного хозяйства.

Распоряжаться такой землей можно только на основании коллегиального решения. Провести электричество, пробурить скважину для строительства водозабора и другие подобные действия можно проводить общими усилиями или предварительно согласовав свои действия с членами товарищества.

Что можно строить в СНТ по закону 

На землях СНТ возможно строительство дома любого типа, гаража, вспомогательных построек, если другого не принято сообществом. Постройки не регламентируются ограничениями по строительству. 

Согласно ст. 23 ФЗ № 217 только на участках, отведенных под садоводство, допускается возведение объекта капитального строительства. Участок земли, который предназначается под возведение капитального объекта, должен относиться к территориальной зоне, где применяются правила землепользования и застройки, к которым применяется градостроительный регламент.

На землях СНТ возможно возведение дома для постоянного проживания, если земля не относится к объекту с особыми условиями использования, например, как памятник культуры, особо охраняемая природная зона.

Постройка дома для постоянного проживания 

Согласно Постановлению Правительства № 47 “Об утверждении Правил признания помещения жилым…”, дом, возведенный на садовом участке, можно признать жилым, а жилой дом – садовым.

Для этого требуется обратиться в органы местного самоуправления с документами:

  1. Заявление, в котором должно быть указано: кадастровый номер садового домика и участка земли, личные данные заявителя, способ получения ответа.
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, в которой отражены: зарегистрированные права на объект или указан документ, подтверждающий право собственности на объект, в случае отсутствия его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
  3. Заключение технического состояния дома.
  4. Если строение обременено правами третьих лиц, то необходимо заверенное нотариально их согласие на признание объекта жилым помещением.

Если выписка из Единого государственного реестра не предоставлена, то местный орган самоуправления делает самостоятельно запрос данного документа.

Решение о признании или не признании садового домика жилым принимается в течении 45 дней. В течение 3 дней после принятия решения заявителю направляется официальный ответ.

В каких случаях дом может быть не признан жилым:

  • в заявлении не указан кадастровый номер дома и участка;
  • в полученных сведениях из Единого государственного реестра, заявитель не зарегистрирован как собственник дома;
  • после уведомления заявителя об отсутствии информации на него в Едином государственном реестре, заявитель не предоставил правоустанавливающих документов;
  • отсутствие согласия других лиц, если дом обременен;
  • дом размещен на землях, на которых запрещено возведение строений.

Решение об отказе можно обжаловать через судебные органы.

Получение разрешения на строительство 

Чтобы начать строительство дома нужно:

  • сделать описание задания;
  • оформить документы на землю;
  • составить заявление в муниципалитет, в котором сообщить, что планируется постройка дома;
  • передать заявление в органы власти.

В течение семи дней заявление будет рассмотрено.

Время, отведенное на постройку дома, равняется 10 годам. После окончания строительных работ снова уведомляются местные власти с предоставление технического плана и других документов.

Документы, пройдя проверку, направляются с заявлением в Росреестр, в котором дают разрешение постановки дома на кадастровый учет, регистрацию прав собственника дома.

Можно ли в СНТ построить жилой дом и прописаться в 2019 году

До 2019 года в СНТ существовали общества:

  • дачные;
  • садоводческие;
  • огороднические.

В садоводческих и огороднических обществах допускались временные постройки, которые можно было использовать для временного проживания, но не для регистрации. Если строилось капитальное строение, то по заявлению собственника приглашалась комиссия, которой строение признавалось годным для проживания. Затем происходила регистрация в Росреестре и прописка.

С начала 2019 года такое понятие как «дача» было исключено из законодательства. Остались только садоводческие  и огороднические земли. В садоводческих сообществах позволено капитальное строительство. В огороднических – только временное строительство. 

Если дом возведен на земле садоводческого сообщества, прописка оформляется, если:

  • участок земли должен быть в пределах населенного пункта;
  • на территории СНТ должен действовать градостроительный регламент, утвержденный муниципалитетом;
  • возведенное сооружение должно попадать под действие этого регламента;
  • высота дома – не более 3 –х этажей и 20 м;
  • общая площадь – более 12 м кв, причем кухня –от 6 м кв;
  • наличие условий для проживания в нем круглый дом, т. е. наличие коммуникаций и электроэнергии. Идеального состояния коммуникаций не требуется. Достаточно чтобы они смогли обеспечить жизнедеятельность в течение всего года. Например, если отсутствует электросеть, достаточно иметь генератор.

Необходимо также, чтобы строение признали жилым. Для этого необходимо иметь:

  • заключение роспотребнадзора;
  • противопожарной службы;
  • заключение БТИ о техническом состоянии сооружения;
  • решение комиссии муниципалитета о том, что данное строение пригодно для жилья.

Затем сооружение заносится в Росреестр как жилое.

Еще одним условием должно являться то, что данный дом – единственный для прописки.

После этого можно обращаться за оформлением прописки в доме. Если на земле возведено капитальное сооружение, предназначенное для жилья, до 2019 года, то сооружение признается жилым и в нем можно прописаться. А если прописка уже есть, то она не аннулируется. 

Источник: https://pravo21vek.ru/articles/zhilishnoe/stroitelstvo-doma-v-snt/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.