Возврат земельного участка после расторжения договора аренды

Содержание

Возврат арендованного имущества

Возврат земельного участка после расторжения договора аренды

Возврат арендованного имущества арендодателю является обязанностью арендатора при прекращении договора аренды. В каком состоянии арендатор обязан вернуть имущество? Что произойдет, если имущество вернуть несвоевременно? Эти и иные интересные вопросы рассмотрим в этой статье.

Как правильно произвести возврат арендованного имущества арендодателю?

Прежде чем заключать договор аренды помещения или иного имущества необходимо согласовать и включить в договор условие о возврате арендованного объекта при прекращении договора (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Стороны не имеют права исключить в договоре обязанность вернуть арендованное имущество, за исключением его выкупа (ст. 624 ГК РФ).

Стороны договора вправе только согласовать порядок возврата и включить в него следующее:

  • состояние имущества на момент его возврата;
  • принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;
  • место возврата имущества;
  • срок возврата имущества;
  • размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора;
  • взыскание убытков и неустойки при несвоевременном возврате имущества.

Законом установленных требований к тому, как должен производиться возврат арендованного имущества, нет. Но, суд не признает доказанным факт возврата имущества, если это не подтверждено документально (Определение ВАС РФ от 21.02.2008 N 1224/08).

Обычно документом, подтверждающим возврат арендодателю имущества, является акт приема-передачи.

Первое правило возврата арендованного имущества – состояние

В Гражданском Кодексе существует норма, согласно которой арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Нормальный износ – это естественная степень изменений имущества при обычном пользовании в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).

Что выгодно арендодателю?

Стороны могут определить иное состояние имущества на момент возврата арендодателю, например, арендатор будет обязан вернуть его с улучшениями.

В данном случае на арендатора будут наложены дополнительные обязанности по улучшению или ремонту, дабы увеличить ценность имущества, но это выгодно арендодателю.

Пример формулировки условия:

“При прекращении настоящего договора передаваемое арендатору помещение подлежит возврату арендодателю полностью отремонтированным”.

Что выгодно арендатору?

В договоре аренды можно предусмотреть, что арендатор освобождается от обязанности производить текущий ремонт за свой счет

 В этом случае необходимо указать, что арендованное имущество подлежит возврату со сверхнормативным износом (т.е. в состоянии худшем, чем при нормальном износе).

Такое условие выгодно арендатору, поскольку оно позволяет тратить на содержание имущества меньше средств. Однако для арендодателя данное условие означает, что он должен будет произвести дополнительные действия и траты для устранения недостатков имущества после его возврата.

В связи с этим в договоре рекомендуется предусмотреть предельный показатель износа арендуемой вещи, для того чтобы арендодатель мог заранее рассчитать средства, необходимые для улучшения состояния имущества.

Если стороны не согласовали требования к состоянию имущества на момент его возврата, то арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Арендатору необходимо будет устранить все произведенные изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено.

Однако если арендодатель дал свое согласие на произведение изменений имущества, арендатор не будет обязан их устранять.

Второе правило возврата арендованного имущества – документы и принадлежности

Все документы и принадлежности, необходимые для пользования имуществом, должны быть возвращены в порядке ст. 135 ГК РФ.

В договоре рекомендуем перечислить какие конкретно принадлежности и документы подлежат возврату вместе с имуществом.

Пример формулировки условия:

“По настоящему договору арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование квартира вместе со следующим принадлежностями и документами: _____________________________.

При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе с принадлежностями и документами, указанными в п. __ настоящего договора”.

Данный перечень может содержаться также в отдельном приложении к договору. В этом случае приложение должно обязательно быть подписано и содержать ссылку на основной договор.

Пример формулировки условия:

“При прекращении настоящего договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество вместе со всеми принадлежностями и документами, указанными в приложении N _ к настоящему договору”.

Перечень не обязательно должен включать в себя только те документы и принадлежности, которые были переданы арендатору вместе с имуществом. Стороны могут расширить его и предусмотреть обязанность арендатора передать дополнительные документы.

Например, таким документом может быть заключение эксперта о техническом состоянии имущества (для подтверждения того, что оно возвращается в надлежащем состоянии).

В случае когда получение дополнительных документов связано с материальными затратами, в договоре рекомендуется указать ту сторону, которая несет такие расходы.

Если стороны не согласовали перечень принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с имуществом, то арендатор будет обязан вернуть все принадлежности и документы, полученные им вместе с объектом аренды. В противном случае арендодатель сможет истребовать их в судебном порядке в соответствии со ст. ст. 135, 622 ГК РФ.

Третье правило возврата арендованного имущества – место

Стороны могут определить любое место возврата арендованного имущества. Это может быть место нахождения одной из сторон, место использования имущества или иное согласованное место.

Во избежание разногласий в договоре необходимо указать точный адрес места, по которому имущество будет возвращено. При этом выбирать место приемки следует с таким расчетом, чтобы в ней смогли участвовать обе стороны, т.е. место должно быть территориально доступным.

Примеры формулировки условия:

“Возврат арендованного имущества осуществляется в месте нахождения арендатора/арендодателя по адресу: ______________________”.

Если место возврата арендованного имущества не согласовано, то возврат имущества должен произойти не в месте нахождения арендатора (абз. 7 п. 1 ст. 316 ГК РФ), а в том месте, где состоялась передача имущества арендатору (п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002).

Четвертое правило возврата арендованного имущества – срок

Источник: https://zemarenda.ru/vozvrat-arendovannogo-imushhestva/

Возврат земельного участка после расторжения договора аренды

Возврат земельного участка после расторжения договора аренды

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

  • 1 Законодательство
  • 2 Причины
  • 3 Порядок
  • 4 Возможные сложности

Законодательство

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора.

Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем.

Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Источник: https://nedviz-info.com/vozvrat-zemelnogo-uchastka-posle-rastorzheniya-dogovora-arendy/

Вс рф против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Возврат земельного участка после расторжения договора аренды

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” были даны разъяснения по применению статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.

2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2015/12/17/vs_rf_protiv_formalnostej_v_zemelnyx_otnosheniyax_i_interesnyj_podxod_k_arende

Три факта, которые следует учитывать арендатору при расторжении договора аренды земельного участка, чтобы избежать финансовых потерь

Возврат земельного участка после расторжения договора аренды

Краснов Михаил

Партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group

специально для ГАРАНТ.РУ

На практике часто встречаются ситуации, когда проблемы в области земельно-имущественных отношений – следствие ослабленного контроля со стороны арендатора. Как правило, собственники объектов недвижимости на арендованной земле акцентируют внимание на экономическом результате и содержании осуществляемой деятельности, но упускают из вида соответствие бизнеса юридической форме.

Например, бенефициар принимает решение перепрофилировать имущественный комплекс под ведение более выгодной высокомаржинальной деятельности. Он изменяет бизнес-модель, забыв проверить, обосновано ли это юридически. В результате к нему будут применены административные и гражданско-правовые санкции.

Распространены случаи, когда ослабление контроля происходит из-за длительных сроков договоров аренды. Проблемы продления (возобновления) аренды возникают постфактум. Этот вопрос обострился в период действия мер по ограничению распространения новой коронавирусной инфекции, когда взаимодействие с органами власти было затруднено или заблокировано вовсе.

При оценке рисков расторжения договора аренды земельного участка предлагаю исходить из общих условий гражданского законодательства, которые регулируют арендные отношения с учетом норм земельного законодательства.

Земельными участками, находящимися в собственности Москвы и расположенными на его территории, распоряжается Департамент городского имущества г. Москвы. Так же, как и теми участками, собственность на которые не разграничена.

Рассмотрим ключевые аспекты нормативного регулирования правоотношений по аренде земли и возможные риски для арендаторов.

Факт 1: договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если:

Вывод: и гражданским, и земельным законодательством установлен единый подход по вопросу оснований расторжения договоров аренды земельных участков.

Примеры из практики

  1. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 июля 2019 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, были удовлетворены требования Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013007:1544, площадью 11.800 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл. 83. В качестве оснований для расторжения договора выступали нарушения арендатором условий договора, в том числе, в части использования земельного участка по целевому назначению.
  2. Системность и активность работы городских структур в вопросах приведения режима землепользования в соответствие с действующим законодательством подтверждается и другим примером. В ходе рассмотрения ряда взаимосвязанных дел по искам Департамента городского имущества г. Москвы к ООО (дело № А40-143575/2014, дело № А40-228134/2017, дело № А40-160671/2019) истцом планомерно, от спора к спору собиралась доказательственная база, которая позволила установить факт нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка. В результате длительного затратного спора арендатор последовательно лишился и права аренды земельного участка (договор расторгнут), и находившихся на нем построек.

Факт 2: известны случаи, когда правообладатель в своем пользовании имеет участок значительно больше, чем расположенное на нем строение.

Земельные участки в Москве предоставляются решением города Москвы на основании обращения собственника с планом будущего участка, который составлялся по принципу “мое право заканчивается там, где начинается право соседа”.

Другими словами, собственник здания, включал в свой участок прилегающую свободную территорию в расчете на возможность ее использования в будущем. То же самое делали и при приватизации земли производственных предприятий – забирали всю площадку завода.

Сейчас при перепрофилировании и вовлечении таких участков в девелоперскую деятельность возникают сложности с обоснованием сохранения площадей, не занятых зданиями.

Таким образом, в Москве образовалось достаточно большое количество земельных участков, площадь которых многократно превышает “пятно застройки”, занятое объектами капитального строительства.

В случае выявления фактов нарушения порядка пользования таким земельным участком правообладатель может лишиться части прилегающей территории по инициативе ДГИ г. Москвы. В такой ситуации правообладатель сможет претендовать лишь на ту часть земельного участка, которая необходима непосредственно для эксплуатации здания, находящегося в собственности.

Ключевым судебным актом, на основании которого органы власти могут расторгать договоры аренды земельных участков по собственной инициативе, является постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10.

Если правообладателю ранее был предоставлен земельный участок значительно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации принадлежащего ему здания, то при выявлении фактов истечения срока договора аренды или нарушений порядка землепользования орган власти на законных основаниях может “урезать” используемый земельный участок.

Такая практика позволяет органам власти перераспределять земельные участки, освобождая излишние площади. Для арендатора это всегда экономическая потеря, так как может пострадать и инвестиционная привлекательность земельного участка, и его градостроительный потенциал. А для властей это удобный инструмент, подменяющий собой институт изъятия земельных участков.

Подход, при котором судьи оценивают соразмерность предоставляемого в аренду земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, можно встретить во множестве судебных актов разного.

Это свидетельствует о реализации принципа единообразного подхода (отражено в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2018 г.

№ 05АП-7784/2018 по делу № А59-3749/2018, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2019 г. № Ф08-12236/2018 по делу № А61-2432/2018 и др.).

Полностью исключить вероятность изменения органами власти конфигурации земельного участка, изначально предоставленного арендатору, можно при условии соблюдения требований действующего законодательства и своевременной реализации преимущественного права аренды.

Пример

Земельный участок по адресу: г. Москва, проезд Путевой, вл. 3, стр. 1, кад. № 77:02:0003006:37.

После прекращения срока действия долгосрочного договора, незамедлительно часть указанного земельного участка была поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта с иным назначением (под улично-дорожную сеть).

До расторжения договора часть земельного участка под улично-дорожную сеть городу пришлось бы получать через процедуру изъятия с выплатой арендатору компенсации, а так – город достиг цели без выплат и компенсаций.

Факт 3: еще один повод для расторжения договора аренды земельного участка со стороны ДГИ г. Москвы – факт сноса здания, расположенного на спорном земельном участке. Часто это касается самовольных построек.

Судебные органы квалифицируют снос здания как существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). В такой ситуации участок не может использоваться по назначению, предусмотренному договором аренды. Арендаторам земли нужно учитывать риски потерь от сноса здания и утраты прав на земельный участок под самовольной постройкой.

К 2020 году большая часть объектов самовольного строительства на территории Москвы, с которыми борются власти, – это реконструированные без исходно-разрешительной документации объекты, а не вновь созданные объекты капитального строительства. Получается, проблема самовольной постройки не затрагивает ситуации, когда объект не является капитальной постройкой.

Если некапитальные объекты находятся в местах, не предназначенных или не отведенных городом для размещения такого рода объектов, либо возведены без получения соответствующих разрешений, они демонтируются созданными в каждом округе г. Москвы Государственными бюджетными учреждениями города Москвы “Автомобильные дороги” (распоряжение Правительства г. Москвы от 16 августа 2011 г. № 628-РП).

Ключевой нормативный правовой акт, регламентирующий порядок работы городских властей по борьбе с самовольными постройками, – Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП. Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать их, не понимая последствий.

А главная опасность здесь – выявление признаков самовольного строительства или нарушения установленного порядка землепользования (один из признаков самовольной постройки) Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) или Росреестром.

Если проверяющие выявят признаки самовольной постройки или нарушения порядка землепользования, правообладателя ожидают негативные последствия:

  1. Штраф за нарушение установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования (гражданско-правовая ответственность) – предусмотрена договором аренды и, как правило, определяется в размере годовой арендной платы.
  2. Штраф за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта (административная ответственность) – ст. 9.5 КоАП.
  3. Предписание об устранении выявленного нарушения (инициатор: Росреестр) – выдается в порядке реализации полномочий по осуществлению государственного земельного надзора, предусмотренном ст. 71 Земельного кодекса РФ.
  4. Выплата “за легализацию” текущей конфигурации объекта (инициатор: ГЗК) – в Москве расчет осуществляется на основании Постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП.
  5. Требование о приведении в состояние, существовавшее до выполнения незаконных работ (инициатор: ДГИ г. Москвы) – ст. 222 ГК РФ.

Важно! Оспаривание каждой из таких санкций порождает самостоятельное дело в суде, которое требует ресурсов (временных, денежных и т.п.)

В Москве такие риски в последнее время приобрели массовый характер и выступают проблемой субъекта. Вот что ждет собственника здания (арендатора земельного участка) при отказе легализовать самовольную постройку (даже если он еще не привлек внимание городских властей):

  • невозможность продать, подарить или завещать объект самовольного строительства;
  • невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т. д.);
  • невозможность получения кредита под самовольно построенную недвижимость.

Легализация самовольных построек – единственный шанс обезопасить собственника объекта от трат на возвращение его к исходному состоянию до реконструкции или сноса постройки.

Проблема признания объекта капитального строительства самовольной постройкой порождает ряд негативных правовых и экономических последствий для правообладателя. Если земля под таким объектом находится в аренде, это может обернуться и вовсе утратой земельного участка вместе с расположенным на нем объектом без возможности восстановления.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/krasnov/1407809/

Досрочное расторжение договора аренды по требованию

Возврат земельного участка после расторжения договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию Арендодателя По условиям договора аренды земельного участка, одна сторона – Арендодатель передает, а другая сторона – Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

Так как мы говорим о земельных участках сельскохозяйственного назначения, Арендодатель вполне обоснованно рассчитывает на то, что земельный участок в принципе будет использоваться, и будет использоваться по целевому назначению. Разумеется, как любой собственник имущества переданного в аренду, Арендодатель рассчитывает на получение арендной платы, причем систематически и на условиях предусмотренных договором аренды.

К сожалению, очень часто не все условия договора исполняются сторонами или договор не исполняется вообще. «Пострадавшей» стороной в данном случае выступает Арендодатель – собственник или собственники земельного участка.

В настоящей статье я буду рассматривать наиболее часто встречающиеся основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию Арендодателя.

Основания расторжения договора аренды

Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя несколько и они перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Однако перечень оснований указанный в законе не является исчерпывающим. Стороны договора аренды могут предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.

Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.

Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)

При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).

Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.

Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?

По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2006 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»

Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.

ВАС РФ Определением от 16. 06. 2011 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.

Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2009 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.

Существенно ухудшает имущество

Как можно существенно ухудшить имущество, если таким имуществом является земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Думаю, что для ответа этот вопрос необходимо обратиться к Кодексу об административных правонарушениях.

Статьями 8. 6 и 8. 8 КоАП РФ устанавливается ответственность за различные правонарушения при использовании земельного участка.

К таким правонарушениям относятся: самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы; уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления; не использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом; не выполнение, или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначения

Это неполный перечень возможных правонарушений при землепользовании, но наличие хотя бы одного из правонарушений указанных выше может привести к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.

Более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Здесь хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что только полная невыплата арендной платы более двух сроков подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.

Если арендодатель систематически не доплачивал арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате, суд откажет в расторжении договора аренды по данному основанию. При таких обстоятельствах требование о досрочном расторжении договора аренды должно быть основано на неоднократном нарушении договора аренды, или, если такое нарушение было разовым, но существенным для Вас.

Дополнительным требованием при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя будет взыскание образовавшейся задолженности и штрафных санкций, предусмотренных договором или законом.

Порядок расторжения договора аренды

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ

Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.

Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.

Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.

Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

При обоюдном согласии

Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон. С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.

По инициативе арендодателя по ГК РФ

В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости. Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры.

В частности под этим может подразумеваться: порча мебели; ухудшение условий проживания; прочее.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором)

Заключение

Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.

В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.

Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи. Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.

Источник: https://arendaexpert.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-po-trebovaniyu-arendodatelya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.