Градостроительный кодекс межевание

Проект межевания земельного участка

Градостроительный кодекс межевание

Проект межевания земельных участков регламентируется Федеральным законом «Об обороте с/х земель» №101-ФЗ, статьей 13.1 «Проект межевания земельного участка».

А также — статьей 43 Градостроительного кодекса РФ.

Последние изменения в эти правовые акты были внесены в 2017-18 годах.

Он является частью всей документации по межеванию и подготавливается кадастровым инженером.

В проекте определяются границы территорий и площадь земельных участков, которые выделяются из общей доли. Проще говоря, когда нужно один крупный участок поделить на более мелкие, формируется проект межевания.

статьи 43 Градостроительного кодекса РФ

43 статья Градостроительного кодекса посвящена разработке проекта межевания территории. Она указывает на цели этой процедуры и с какой структурой оформляется документ.

Основная часть проекта межевания состоит из текстовой и графической частей. Что делает его похожим на план межевания. Вспомогательная часть проекта содержит материалы, которые подкрепляют выводы главной части.

В результате выполнения межевания территории определяются координаты изменяемых и образуемых земельных участков.

Сведения об этом впоследствии будут внесены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Новый и тот участок, из которого выделена доля, должны соответствовать требованиям земельного законодательства по размерам, правилам прохождения границ, разрешенному ВРИ.

Цели составления документа

Цели проекта межевания территории указаны в пункте 2 соответствующей статьи Градостроительного кодекса.

Законодательство фиксирует две задачи:

  1. Точное определение границ. Доли большого участка числятся под одним кадастровым номером и по отдельности не вносятся в базу данных госкадастра. О принадлежности каждой какому-либо лицу можно судить только, исходя из данных проекта межевания. В дальнейшем, при разделе кадастровый инженер будет опираться именно на эти данные.
  2. Границы учитывают прохождение или изменения красных линий, а также их отмену.

Межевой проект — это официальный документ, который подтверждает границы владения каждого дольщика. Он может помочь в земельных спорах, если предметом тяжбы будут границы долей.

Кто оказывает услуги по составлению

Подготовкой проекта межевания занимаются как государственные, муниципальные организации, так и частные компании.

Рассмотрим оба варианта.

Составление производится управлением архитектуры и градостроительства местной администрации. Для того, чтобы документ был подготовлен, нужно собрать документы:

  • заявление на имя главы администрации или уполномоченного лица;
  • удостоверение личности;
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок или выписка из ЕГРН;
  • генплан со схемой коммуникаций;
  • кадастровый паспорт или межевой план;
  • выписка о наличии капитальных строений на территории;
  • топографическая съемка.

На основе этих данных формируется техзадание. После необходимых геодезических работ проект должен пройти согласование. Сначала — это согласование всех дольщиков, затем проводится публичные слушания. Комиссия принимает решение на основе совокупности факторов.

В зависимости от сложности время проведения таких работ колеблется от 3 месяцев и более. Плата за проект зависит от сложности и масштабов работ.

Коммерческая организация

При выборе необходимо узнать, есть ли у компании соответствующая лицензия и какую репутацию она заслужила за годы работы.

Документы, которые нужно предоставить для работы аналогичны тем, что предоставляются в госструктуры.

За дополнительную плату компания может получить некоторые документы вместо вас.

После предварительных согласований между заказчиком (собственником участка) и подрядчиком (частной компанией) подписывается договор.

В договоре нужно предусмотреть все нюансы, начиная от оплаты работ, заканчивая ответственностью за результаты слушаний.

Смета расходов зависит от сложности работ.

Содержимое

Проект межевания состоит из текстовой и графической частей. Они напечатаны на обычной бумаге формата А4. Формат для графической части может отличаться. Количество страниц зависит от объема материала по проекту.

проекта межевания утверждено приказом Министерства экономического развития РФ. Они располагаются в следующей последовательности:

  • титульный лист;
  • содержание;
  • разделы текстовой части;
  • разделы графической части;
  • приложение.

Последний раздел содержит документы, акты, копии бумаг, которые подтверждают содержание всего проекта. На них обычно ссылаются, когда нужно доказать какой-либо пункт.

Текстовая часть

Текстовая часть начинается с титульного листа, где указывается:

  • количество страниц;
  • цель проекта;
  • сведения о заказчике;
  • данные о кадастровом инженере;
  • подписи обеих сторон и печать.

Следующая страница обычно — содержание всего проекта, с указанием частей и страниц. В каждом проекте количество страниц разное. Сходным является только последовательность изложения материала и форма документа.

Текстовая часть содержит:

  • пояснительную записку, в которой указано все, что известно о земельном участке;
  • первичные данные (информацию о документах, которые предоставил собственник и их копии);
  • список собственников и краткие сведения о каждом;
  • наиболее полная информация об участке, из которого совершается выдел.

Документ должен быть согласован со всеми собственниками и утверждается кадастровым инженером.

Графическая часть состоит из чертежа (проектного плана) участка или объекта. Она выполняется на листе формата А4. Допускается увеличение формата листа для карты.

Эта часть содержит:

Проект плана может быть составлен вручную или при помощи специальных графических программ на компьютере. Если он чертится самостоятельно, то чернила или ручка должны быть синего цвета.

Все исправления заверяются печатью и личной подписью кадастрового инженера.

Требования

Требования к проекту межевания устанавливаются Минэкономразвития РФ. Они единообразны, для удобства внесения данных в ЕГРН.

Приказом Министерства утверждены следующие правила:

  • проект составляется по тем участкам, которые являются выделяемыми в счет долей;
  • утверждение происходит в 2 этапа;
  • цель — определение границ долей;
  • содержание проекта межевания — стандартное, разделы — типовые;
  • документ выполняется в количестве не менее двух экземпляров: один остается у заказчика, другой передается в отделение государственного кадастра;
  • Проект должен быть прошит;
  • печать и подпись кадастрового инженера должна стоять на титульном листе, на проекте плана, на оборотной стороне последней страницы;
  • копии всех документов должны быть заверены кадастровым инженером.

Пример/образец проекта межевания на землю

Проект межевания участка можно проиллюстрировать на примере межевания в границах микрорайона.

Титульный лист отличается от классического.

Далее: содержание проекта с постраничным указанием.

Потом идет пояснительная записка с указанием нормативных актов.

Далее следуют цели проекта межевания и описание текущей ситуации.

На следующей странице: координаты границ и ВРИ образуемых земель.

Потом на 4 страницах следует графическая часть:

  • размещение в условиях поселения;
  • план использования;
  • чертеж межевания с координатами;
  • план с красными линиями.

Приложения содержат справки о технических характеристиках и Постановления местных органов власти.

Скачать образец проекта межевания земельного участка можно по ссылке.

Публичные слушания

Публичные слушания — это один из способов участия населения в управлении. На них выносится, кроме прочего, обсуждение проекта межевания.

Чтобы сделать их более организованными, администрация прибегает к созданию постоянных или временных комиссий.

Заключение

Проект межевания — это вспомогательный документ. Он не ограничен сроком действия, но затягивать с реализацией прав дольщиков все-таки не стоит.

Чаще всего проект нужен для дальнейшей регистрации прав собственности граждан, которые имеют долю на этом участке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/mezhevanie/proekt-opisanije

Нюансы применения статьи 43 Градостроительного Кодекса РФ

Градостроительный кодекс межевание

Каждый собственник считает, что его права в отношении построенного дома, магазина, пекарни, цеха и другой недвижимости незыблемы: никто не может препятствовать ему в использовании такого строения. Но построенное здание стоит на земле, и знать, где границы возможного ее использования, необходимо. Особенно когда район включен в проект градостроительного планирования.

Редакция статьи 43 Градостроительного Кодекса РФ в июле 2017 года существенно изменила принципы формирования и оформления границ земель в пределах населенных территорий. В этой статье даны комментарии особенностей проекта межевания территории с опорой на судебную практику.

Межевание территории: кто и зачем проводит

Часть 1 статьи 43 ГрК очерчивает случаи, при которых составляется схема территориального межевания. Такой проект готовится в пределах отдельного участка городской, деревенской и иной территории.

Это может быть целый квартал, микрорайон или район населенного пункта.

Межевание проводится для застроенных территорий и тех, что только планируется создать, при этом проект может затронуть не один, а несколько кварталов, расположенных рядом.

Задача межевания – распределение земель в зависимости от их предназначения. Ведь развитие местной инфраструктуры возможно только при выделении территорий:

  • под здания социального назначения (школ, поликлиник, кинотеатров и пр.);
  • под административные комплексы (судов, полиции, коммунальных структур и пр.);
  • под места неограниченного пользования и проведения досуга (парков, прудов, стадионов и пр.);
  • под дороги, автостоянки и многое другое.

Цели составления такого проекта отражены в части 2 статьи 43 ГрК:

  1. Прорисовка целевых участков, которых раньше не было, но планируется создать. Например, пустыри, принадлежащие местному земельному фонду, могут использоваться для развития прилегающей территории. Часть из них можно застроить жилыми домами, другую – объектами инфраструктуры. Да и дороги, трубы, электросиловые линии тоже надо где-то разместить.
  2. Выявление границ земель, подвергнутых изменениям в определенных целях. Речь идет о ситуациях расширения проезжей части за счет земель частных лиц вдоль такой дороги, создание условий для доступности различных значимых зданий (больниц, пожарных служб и пр.) и т. д.
  3. Формирование, видоизменение, ликвидация красных линий в изменяемой области. Эти линии создают конфигурацию общедоступной территории, использование которой не ограничивается в стандартных условиях. Скверы, пруды, площади, аллеи, детские площадки – все это общая территория, границы которой и отражаются в межевом плане.

Сюда же относятся земли, занятые:

  • дорогами (автомагистрали, проселочные тропинки, железнодорожные полотна и т. д.);
  • линиями связи и электропередачи;
  • трубопроводами (водоснабжение, газификация, сточные трубы и пр.).

Сведения о границах земель в рамках проекта берутся из Государственного кадастра недвижимости. При этом часть территории в пределах межевания на момент создания проекта может быть занята постройками как частного, так и публичного характера. Как отражаются такие строения и земля под ними?

Правило 1: Собственник недвижимости имеет преимущественное право на приобретение земли под своей постройкой в собственность или аренду. Этот участок должен быть отражен в проекте, как и сама постройка.

Пример из судебной практики: ООО «Комсигнал» обладает цехом по производству металлических изделий в г. Екатеринбурге, ул. Крауля, 182–6.

Подав заявление на оформление земли под цехом и внесение ее в кадастровый план территории, организация получила отказ.

Основание – наличие утвержденного на публичных слушаниях проекта межевания территории, согласно которому эта земля включена в границы жилой зоны. То есть на этой территории планируется построить многоэтажный жилой дом.

Обратившись в суд, ООО «Комсигнал» выиграло процесс, так как данный проект не отразил ни самого цеха, ни границ земельного участка под ним. Поэтому 6 февраля 2018 г. апелляционный суд признал его незаконным по следующим причинам:

  • смысл межевания – отражение реальных границ, занятых уже построенными недвижимыми объектами;
  • участок не ограничен в обороте и не изъят государством, сам цех построен без нарушения закона, поэтому собственнику в первую очередь дается право на аренду или покупку земли под сооружением;
  • проект создает препятствия для формирования прав ООО «Комсигнал» на этот участок.

Вывод: местное руководство обязано утверждать проекты межевания с учетом текущих прав землепользователей, чтобы не подвергнуться ответственности на основании КоАП РФ.

Какую информацию можно найти в проекте межевания

Это комплексный документ, состоящий из двух разделов. Первый носит название «Основная часть» и должен быть утвержден в публичном порядке (на основе слушаний). Второй раздел – обоснование проекта, т. е. то, на чем основано именно такое распределение земли.

В целом можно составить таблицу содержания межевого плана

Основная частьОбоснование проекта
Текстовая частьЧертежиЧертежи, обозначающие границы
Список участков, которые будут образованы (включая способы их формирования и размеры). Отражается количество участков:

  • арендуемых долгосрочно;
  • арендуемых на короткий срок;
  • предоставленных в бессрочное пользование;
  • находящихся в частной собственности
Границы текущих элементов и тех, что будут созданыУчастков, уже имеющихся на момент создания проекта и доступа к ним
Перечень образуемых земель, доступных для общего пользования, их размеры и случаи изъятия у собственников (при необходимости)Красные линии и отступающие от них границы (очерчивают максимальные пределы нахождения построек)Зон, где возможно только целевое землепользование (например, жилых)
Как можно использовать участок с учетом проекта планировки зоны. Например, для парковки транспорта, прохода к домам, подъездных путей для пожарников и пр.Границы и обозначения будущих участков земли, включая те, что будут изъяты у собственниковЗащищенных государством зон (заповедников и объектов особой культурной значимости)
Подтверждение размещения всех имеющихся зданий, прошедших техническую инвентаризацию.Выявление неучтенных объектов, определение некапитальных сооружений: заборов, бордюров, гаражей и т. д.Пределы публичных обременений в пространстве (сервитутов): право проезда, доступа, прохода и пр.Земель, с расположенными на них объектами капитального строительства

В обосновании проекта содержится информация о существующих факторах, которые надо будет учесть при межевании. Основная же часть отражает, что будет создано и оформлено границами в процессе межевания.

Правило 2: Если в проекте межевания красная линия пересекает объект недвижимости, который существовал до принятия проекта, то это нарушение прав собственника, закрепленных в ГК РФ (ст.209).

Пример из судебной практики: ООО «Хотэйр» законно владеет зданием ИП «ИРИГ», к которому прилегает фундамент для постройки цеха. Земля под зданием и постройкой взята в аренду. В ноябре ООО «Хотэйр» обратилось к властям г. о. Жуковский за градостроительным планом этого участка, в получении которого было отказано.

Причиной стало включение участка в проект реконструкции автомобильной дороги для обеспечения транспортной доступности строящегося в районе Наркомвод г. о. Жуковский аэропорта Раменское.

По этому проекту смещенная красная линия находится на территории спорного участка.

А предусмотренная планом постройка газопровода препятствует доступу сотрудников организации на территорию, перекрывая съезд к участку.

Результатом судебного рассмотрения стало признание проекта межевания в части наложения красных линий на объект недвижимости незаконным. Почему?

  1. Автомобильная дорога планировалась в виде Т-образного перекрестка со светофорами, однако в плане межевания красные линии предусматривали кольцевое пересечение с тремя полосами движения. Это стало нарушением, так как выходить за пределы Т-образного перекрестка и проходить вокруг они не могут. Планирование на будущее не причина для внесения изменений в текущий план.
  2. Проект не содержит данных о границах и площади изменяемых участков. Следовательно, нельзя установить ту площадь ООО «Хотэйр», которая попадет в красные линии.

Вывод: прорисовка красной линии через недвижимость собственника означает, что в будущем часть земли будет изъята в пределах закрепленной линии. Поэтому оспаривать такой проект — означает защищать свое право владения землей. Ведь произвольное нанесение таких линий недопустимо.

Нюансы проекта межевания: что следует знать простым собственникам

При подготовке проекта во внимание принимаются результаты инженерных изысканий, если с момента их выполнения прошло не более пяти лет.

На границы земельных участков влияет не только фактическое или планируемое землепользование. В расчет принимаются действующие нормы, предусмотренные для отдельных сфер использования (промышленности, жилья, дорог и пр.). Их можно найти как в российском федеральном законодательстве, так и в нормах субъектов федерации, технических регламентах и сводах правил.

При наличии утвержденной схемы расположения участков проект должен учитывать такую схему и не противоречить ей.

Нельзя переиначить расположение объектов в пределах охраняемых зон (культурные, исторические объекты).

Правило 3: Собственникам следует внимательно относиться к публичным слушаниям, на которых утверждается проект межевания территории. Отсутствие возражений может рассматриваться как согласие с переделкой территории и новыми красными линиями.

Пример из судебной практики: власти г. Екатеринбурга утвердили проект межевания, изменившего размеры и конфигурацию земли на застроенной территории в пределах квартала шести улиц. Эти изменения коснулись и земельных участков, используемых собственниками квартир двух многоэтажек на улицах Фурманова (дом 125 и 127). Их участки за счет объединения стали меньше по площади.

Товарищества этих домов (ТСЖ «Соседи-1» и «Соседи-2») обратились в суд за признанием такого передела недействительным. Им было отказано из-за пропуска трехмесячного срока на подачу заявления на основе норм ГПК РФ.

В деле есть итоговый протокол публичных слушаний, по результатам которых и было принято спорное постановление. Оно было опубликовано в газете «Вечерний Екатеринбург», на официальном портале Екатеринбург.рф в интернете.

На самих слушаниях принимал участие представитель заявителей — председатель, не высказавший возражений по проекту межевания.

Вывод: отслеживать решение местных властей в отношении своего района проживания/деятельности необходимо самому собственнику для эффективной защиты своих прав.

Разработка независимого проекта межевания (т. е. вне рамок проекта планирования развития территории) не требует публичного рассмотрения и выноса для обсуждения населением. Это необходимо лишь тогда, когда меняются границы общедоступных для населения территорий.

Следовательно, проект межевания уточняет или отменяет границы земельных участков:

  • построек, назначение которых – служить жильем людям;
  • строений нежилого назначения;
  • сооружений технического характера, включая линейные объекты;
  • открытого пользования;
  • предназначенных для постройки новых объектов;
  • территорий поселения, которые до проекта не были разделены.

С помощью красных линий устанавливается территория:

  • улично-дорожной сети;
  • объектов линейного назначения;
  • технических зон;
  • зоны общественного значения;
  • озеленения и т. д.

Утвержденный проект сам по себе не является основанием приобретения прилежащей территории в собственность. Для этого заказывается межевой план, и участок ставится на кадастровый учет.

Проект межевания информативен не только для государственных структур (при планировании градостроительства), но и для частников тоже. Он позволяет реально оценить свои возможности по использованию земли с учетом перспектив развития района.

Нюансы применения статьи 43 Градостроительного Кодекса РФ Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/gradostroitelstvo/primeneniya-stati-43.html

Статья 43. Проект межевания территории

Градостроительный кодекс межевание

Новая редакция Ст. 43 ГрК РФ

1.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию.

2. Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

3. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

4. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

5. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.

6. На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы публичных сервитутов.

6.1. При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.

7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия;

6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

8.

Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом. В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

9.

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

10.

В случае, если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

11. В проекте межевания территории, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

12.

В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривае

Источник: http://GRKodeksRF.ru/gl-5/st-43-grk-rf

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.