Градостроительный анализ

Записки девелопера… 1) Выбор участка – Градостроительный анализ территории

Градостроительный анализ

Итак краткий план постов на перспективу, чтобы потом нельзя было бы слиться):

1) Выбор участка – Градостроительный анализ территории.

2) Разработка стратегии развития территории.

3) Финансово-экономическое обоснование принятых решений.

4) Финансовая модель проекта .

5) Эскизное проектирование – массинг.

6) финансовый план, бюджетирование.

7) Проектирование.

8) Согласование.

9) Строительство.

10) Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая жизнь объекта.

День добрый товарищи.

Это наш второй выпуск.

Сегодня расскажем вам о том какие интересности нас ждут при выборе участка под развитие и на что стоит обращать внимание при приобретении.

1-е и основное это место расположения, рассмотрим пример один участок к районе метро Царицыно.

пешая доступность до метро, но начнём в общем от расположения

Далее мы смотрим потенциальных пользователей нашим объектом, если это у нас магазин, надо смотреть на поток проходящих мимо людей. По данным метрополитена через эту станцию проходит.

У крупных сетей Х5, магнит и других, есть специальный софт написанный в виде ГИС-системы, для определения потенциальных посетителей и потенциальной прибыли, в зависимости от этого они сразу определяют рентабельной объекта.

Но тут попробуем в рукопашную.

Общий поток 128 тыс человек, но помимо метро есть ещё и ЖД станция.

Из соседних объектов есть гостиницы, рынок, радиорынок, в районе мало офисных помещений.

С учётом близости к метро – офисы – это отличный вариант, нужен якорный арендатор, если найти такого кто займёт 25 % от площади (хотя в сказки уже пора перестать верить) да и офисы сейчас отмирают из-за коворкнгов и тд, поэтому мы можем найти государственного арендатора, некий центр, который создаст поток посетителей (это уже разрабатывается в стратегии развития).

Вернёмся к анализу территории.

Потом нам интересна категория земель, в зависимости от категории начисляется кадастровая стоимость, и от этого платят налоги. сейчас не будем углубляться в каждую отдельную категорию, а рассмотрим основные, если кому интересно что именно что значит – надеюсь вас в гугле не забанили и сможете вбить в Яндексе нужный запрос.

Проверить к какой категории относится участок очень просто:

Выходим на публичку (публичная кадастровая карта) и ищем интересующий нас участок:

Например:

Тут присутствует основная информация)

Тип:Земельный участок

Кад. номер: 77:05:0005008:237

Кад. квартал:77:05:0005008

Статус: Ранее учтенный

Адрес:г Москва, ул Веселая, вл 2

Категория земель:Земли населённых пунктов

Форма собственности:Частная собственность

Кадастровая стоимость:60 229 642,05 руб.

Декларированная площадь:5 715 кв. м

Разрешенное использование: Для размещения промышленных объектов

по документу:эксплуатации существующего здания под административно-складские цели

Что нам это даёт???

Мы понимаем категорию, надо её менять, если мы хотим офис, мы понимаем форму собственности (участок висит на продаже по банкроству,) надо понять перспективные затраты на град документацию, ИРД, ПИР и на СМР и понять, срок возврата инвестиций – но про это в другой раз….

Итак смотрим на то, есть ли ГПЗУ?

Заходим на ИСОГД

У нас есть ГПЗУ в 2013 году, пока нет доступа и если нет друзей в МКА, то открываем ПЗЗ и ищем подводные камни, ограничения и предельные показатели.

По ПЗЗ:

У нас  – Общественно-деловая зона.

Плотность  – 35 тыс м на 1 га.

Высотность –  30 м.

Сколько де мы можем посадить на этом участке????

0,57 Га * 35  = 19,95 тыс м кв. надземной площади может быть ГПЗУ или его можно будет перевыпустить под этот показатель, но тут столько не поместится, парковки не пройдут.

Отступиление:

На такую площадь укрупнёно под категорию Б можно заложить по 130 т.р. за 1 м итого получим – порядка 2,5 млрд рублей на весь период капитальных вложений (специально считаем завышено, ибо не каждый умеет управлять финансированием и из-за этого случаются перерасходы).

Укрупнёно посчитаем с учётом КПД примерно 65 % от полезной площади мы сможем сдать 13 тыс м кв. со средней ценой за торговую площадь за торговлю от 2000 за 1 метр

За офис от 1500 за мест (по данным ЦИАН)

Если выйти на 40 % от этого за 1 год, то можно выйти на 9 млн в месяц. в год это будет порядка 100 млн р. в виде аренды.

Если считать совсем примерно с пессиместичным прогнозом то это 20-25 лет, но это полный возврат инвестиций, не забываем, что мы получили ОКС, который можно реализовать и уже снять свою маржу.. (более подробно следующих статьях тут углубляться не будем.)

Итак что у нас в итоге:

Мы имеем участок стоимостью 40-60 млн р с торгов, на него нужно посмотреть ГПЗУ и возможно его перевыпустить.

Расположение удачное для торговли и офисов, пешая доступность от метро. Транспортная доступность приемлемая, проблема с парковками, если делать большое количество офисов то придётся  делать несколько уровней вниз, что несёт не малые затраты.

Определившись с концепцией, можно начинать следующие этапы разработки, главное понимать что нужно на выходе, понять стратегию и дальше двигаться по тактике…

Спасибо что дочитали до конца)

Итак это если кратно про градостроительный анализ территории, сюда вошло далеко не всё, да и так “галопом по европам” в каждом городе это индивидуально, но задавайте вопросы – постараюсь ответить каждому)

Источник: https://pikabu.ru/story/zapiski_developera_1_vyibor_uchastka__gradostroitelnyiy_analiz_territorii_6375709

Анализ земельного участка перед застройкой

Градостроительный анализ

Данная статья раскрывает вопросы, касающиеся комплексной оценки какого-либо земельного участка в части градостроительной ситуации и сопутствующих с ней условий строительства.

Она будет полезна инвесторам, собственникам земельных участков, которые задумали реализовать на своей территории инвестиционный проект, подразумевающий реконструкцию или новое строительство объектов.

Статья не затрагивает вопросы рентабельности инвестпроектов, не описывает алгоритмы подсчёта затрат на возведение конструкций или окупаемости того или иного бизнеса – всем этим занимаются в процессе инвестиционно-экономического анализа проекта.

Однако существует огромный пласт данных, которые по незнанию не берутся во внимание и уходят на второй план при разработке инвестпроектов.

Если же вопросы первого типа (экономические) можно тем или иным способом смягчить или подкорректировать бизнес-план, то второй тип вопросов, затрагивающийся в этой статье, может привести к серьёзнейшим затратам, к остановке всего проекта и невозможности его возобновления, при чём вероятнее всего на этапе, когда здание уже возведено. Таким образом, анализ градостроительных условий являются важнейшим элементом в цепочке всего инвестиционного анализа в целом. Без него невозможно выявить ограничивающие факторы в пределах существующих территориальной (установлены правилами землепользования и застройки) и градостроительной (установлены генеральном планом) зон.

В процессе анализа градостроительных условий специалистами устанавливаются следующие ограничивающие застройку факторы:

  1. Основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков (случается, что на участке возводится объект, своим видом использования противоречащий разрешенному виду использования – в таком случае необходимо менять вид разрешенного использования земельного участка);
  2. Допустимые технико-экономические показатели здания (площадь, высотность, объём, функциональное назначение здания, иные показатели). К примеру, в градостроительном плане земельного участка указана максимально допустимая высота здания в 10 этажей, но собственник построил 11-этажное здание. В таком случае, здание является самовольно построенным объектом и подлежит сносу;
  3. Минимально допустимые показатели благоустройства территории (минимальный процент озеленения участка);
  4. Минимально допустимое количество парковочных мест на площадку, при чём данный показатель зависит как от зоны, в которой находится земельный участок, так и от общего развития инфраструктуры района;
  5. Вопросы пожарной безопасности: в частности, пожарные подъезды к участку, обеспечивающие нормативную нагрузку от машин, ближайшие пожарные отделения, водоёмы;
  6. Вопросы подключения инженерных сетей (данный вопрос на начальных этапах, как правило, не берётся во внимание, однако есть вероятность, что, к примеру, для обеспечения объекта противопожарным водопроводом потребуется трубопровод с большим диаметром, чем на данный момент имеется на балансе у снабжающих организаций. В таком случае собственнику земельного участка, возможно, придётся за свой счёт прокладывать трубопровод для того, чтобы обеспечить своей площадке соблюдение градостроительных норм).
  7. Ограничения застройки в отношении земельных участков, находящихся в пределах территорий объектов культурного наследия или в зонах охраны (особенно это касается земельных участков, лежащих в пределах исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, в которых установлены Режимы использования земельных участков);
  8. Охранные зоны, в которые попадает земельный участок (зоны водных объектов, инженерных сетей, прибрежных защитных полос, особо охраняемых природных территорий, ограничений от аэродромов, вертолётных площадок, особых экономических зон и т.д.);
  9. Юридические и экономические обременения на участок: ипотечные обременения, ограничения, связанные с возникновением судебных претензий, временные ограничения при переходе прав собственности, аресты по судебным актам, концессии;

Данный перечень факторов не является окончательным. Также собственник, как правило, сталкивается с проблемами динамично меняющегося градостроительного законодательства.  В процессе анализа градостроительных условий данный фактор тоже стоит учитывать и «смотреть в перспективу».

Как проводится анализ градостроительных условий?

Для выявление препятствующих застройке факторов необходимо проанализировать правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, градостроительный план, правила землепользования и застройки, относящиеся к участку, генеральный план, информацию из службы государственной регистрации (росреестра), комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Если участок находится в исторической зоне или на нём расположены объекты культурного наследия, то необходимо установить границы их территорий или характер зоны, в которой он находится. В соответствии с законодательством в границах территории объекта культурного наследия запрещены всякие строительные работы без разрешения КГИОП. Зоны же в свою очередь устанавливают на земельный участок определённые градостроительные требования.

Одним из основных документов, помогающих понять градостроительную ситуацию на участке, является выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка ИСОГД).

Услуга по получению выписки предоставляется комитетом по градостроительству и архитектуре. Выписка содержит в себе сведения о функциональном зонировании и территориальных зонах, в которых находится земельный участок.

В выписку включены фрагменты правил землепользования и застройки, относящиеся к земельному участку, охранные зоны.

Основную часть информации для анализа можно получить из выписки, необходимо только правильно составить запрос в КГА и указать, какие именно разделы из ИСОГД они впишут в рамках оказания услуги. Специалисты нашего центра занимаются получением таких выписок и составлением на их основе градостроительного анализа.

Если объект или земельный участок находятся в Санкт-Петербурге, то важным источником информации при градостроительном анализе является региональная геоинформационная система (РГИС). В ней собрано исчерпывающее количество данных, но её минус в том, что она является сложной для пользователя.

Используя всю вышеперечисленную информацию в анализе, необходимо установить принципиальную возможность возведения предполагаемого объекта на земельном участке, то есть определить, не противоречит ли, например, правилам землепользования и застройки технико-экономические показатели объекта, его функциональное назначение. В ходе анализа выявляются «подводные камни» при строительстве. Например, земельной участок находится в пределах охранной зоны крупных сетей теплоснабжения, или часть земельного участка, попадающего под застройку, находится в пределах территорий объекта культурного наследия. Всё это создаёт запрет на строительство и требует согласований.
Пример фрагмента отчёта по анализу градостроительной ситуации Вы можете посмотреть по ссылке: ссылка. Отчёт подготовлен специалистами ГК «Центр градостроительных проектов».

Источник: https://grad.center/articles/grad-analiz/

Градостроительный аудит – анализ земельного участка

Градостроительный анализ

Градостроительный аудит – это комплексный анализ земельного участка и прилегающей к нему территории, направленный на выявление градостроительных, правовых и технических ограничений, а также ограничений, устанавливаемых зонами с особыми условиями использования территории; оценка возможностей его девелопмента.

Основные задачи градостроительного аудита:

  • выявить основные ограничения и возможности земельного участка,
  • определить риски приобретения и развития территории,
  • узнать все недостатки, влияющие на кадастровую стоимость участка,
  • установить возможность строительства объекта недвижимости по параметрам, необходимым инвестору,
  • разработать эффективный план мероприятий (дорожную карту) реализации девелоперского проекта.

Источник изображения http://i.imgur.com/Y5Bmfgk.jpg

Технология градостроительного аудита:

1) Определение цели приобретения и девелопмента земельного участка (или нескольких целей, если необходимо выбрать наиболее эффективное использование земельного участка).

2) Анализ правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов и сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке и объектах недвижимости (при наличии):

  • уникальный кадастровый номер земельного участка и исходных участков (в случае его преобразования: раздел, объединение и т.д.),
  • адрес (или адресные ориентиры, местоположение) участка,
  • площадь и координаты характерных точек границ,
  • сведения о категории земель и виде разрешенного использования,
  • сведения о правообладателях земельного участка,
  • наличие ограничений, обременений (аренда, сервитуты и т.д.),
  • сведения о внесенных в ЕГРН зонах с особыми условиями использования территории,
  • кадастровая стоимость и др.

Получить такие сведения можно в виде Выписки из ЕГРН и Кадастрового плана территории (КПТ) как в электронном, так и в бумажном виде.

3) Оценка соответствия категории земель (территориальной зоны) и вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка поставленным целям девелопмента и развития территории. Если существующая категория земель или ВРИ не соответствуют поставленным целям, то необходимо установить возможность их изменения, целесообразность таких корректировок и необходимые действия.

4) Выявление утвержденной градостроительной документации в отношении земельного участка и проверка на наличие в ней противоречий:

  • Генеральный план населенного пункта (Генплан),
  • Правила земельнопльзования и застройки (ПЗЗ),
  • Проект планировки территории (ППТ),
  • Проект межевания территории (ПМТ),
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

5) Анализ применимых к земельному участку ограничений и обременений, влияющих на достижение целей.

  • С юридической точки зрения следует обратить внимание на наличие арбитражных споров по обременениям и привлечению к административной ответственности;
  • В технической части анализа необходимо изучить схему размещения подземных сооружений и инженерных коммуникаций, что позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры для выяснения их статуса и правообладателей, а также возможность подключения объекта недвижимости к этим сетям.
  • Помимо анализа кадастровых сведений о ЗОУИТ, внесенных в ЕГРН, необходимо установить и те зоны, границы которых еще не внесены в ЕГРН. Важно помнить, что отсутствие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не отменяет действия их ограничений, накладываемых на недвижимость.

6) Определение предельных параметров разрешенного строительства и возможности отклонения от них:

  • Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, как правило, существенно усложняет получение разрешения на строительство, а значит важно, чтобы этот риск не влиял на базовый вариант девелопмента территории, а являлся элементом “сверхприбыли”.
  • Кроме самих параметров, принципиальным вопросом являются красные линии – линии градостроительного регулирования, которые определяют границы территорий, не подлежащих застройке и отчуждению в частную собственность.
  • Возможность уменьшения существующих санитарно-защитных зон (СЗЗ) и корректировки зон с особыми условиями использования территории (ЗУОИТ).

7) Оценка обеспеченности земельного участка необходимой инфраструктурой:

  • Анализ существующей улично-дорожной сети, транспортной обеспеченности и социальной инфраструктуры,
  • Определение технической возможности подключения планируемых к строительству объектов к инженерной и дорожной инфраструктуре.

8) Разработка вариантов благоустройства земельного участка:

  • Компоновка земельного участка,
  • “Посадка” зданий и устройство парковок,
  • Озеленение территории,
  • Улучшение грунтов и почвенного покрова,
  • Инсоляция (требования к облучению поверхностей и пространства прямым солнечным светом).

9) Оценка сроков и необходимых затрат для устранения выявленных ограничений для девелопмента согласно целям и анализ целесообразности таких действий.

10) Разработка градостроительной концепции объекта:

  • Формирование концепции будущего объекта девелопмента,
  • Разработка ТЭПов – технико-экономических обоснований проекта,
  • Подготовка аналитических и графических материалов для принятия инвестиционных решений,
  • SWOT-анализ земельного участка и инвестиционного проекта.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e58d09672ff6b6d17c35996/gradostroitelnyi-audit-analiz-zemelnogo-uchastka-5e833819fc87c305e2944bb3

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.