Градостроительное развитие территории

Комплексное и устойчивое развитие территории

Градостроительное развитие территории

Часто собственники обнаруживают, что их недвижимость располагается в зоне комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ),на начальном этапе строительства или освоения земли. И для большинства из владельцев этих участков или построек такое расположение оказывается полной неожиданностью.

Порядок осуществления деятельности в указанной зоне скрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы намерены в настоящей статье.

Эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ.

На территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты определенные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности этих объектов для граждан.

Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Что подразумевает комплексное и устойчивое развитие территории?

Деятельность по КУРТ определяется пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Комплексное и устойчивое развитие территории – это:

  • деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории;
  • деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения;
  • деятельность по подготовке необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой;
  • деятельность, включающая в себя архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию указанных объектов.

Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий.

В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.

Где найти сведения о КУРТ?

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части правил землепользования и застройки.

Ознакомиться с этими документами можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Договор о комплексном развитии территории

Строительство на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможно лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ.

Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства с органами местного самоуправления.

Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также и соглашение о разграничении обязанностей при осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются:

  • разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности;
  • их сроки и очередность;
  • ответственность сторон за нарушение своих обязательств;
  • виды льгот для правообладателей недвижимости с учетом порядка и условий их предоставления и иные условия.

Максимальный срок действия такого договора – не более 15-ти лет.

Процедура комплексного развития

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка или объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления.

Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.

10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать проект планировки, проект межевания территории законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.

Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора.

Торги проводятся в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки (6 месяцев с момента направления предложения администрации) желания заключить договор о комплексном развитии территории.

Риски

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости в зоне КУРТ для его правообладателя – возможность изъятия органом местного самоуправления этого объекта (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по ее планировке.

Риск изъятия объекта многократно возрастает в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории.

В случае отказа владельца объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона.

Лицо, выигравшее эти торги, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учетом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица, его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания будут по карману.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней, негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Судьбу объектов, находящихся в КУРТ, трудно предсказать, и часто это отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу.

Больше полезных текстов читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/maxard/kompleksnoe-i-ustoichivoe-razvitie-territorii-5d4145466f5f6f22a129bce7

Большая Энциклопедия Нефти и Газа

Градостроительное развитие территории

Cтраница 1

Градостроительное планирование развития территорий Рё поселений Рё РёС… застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации Рѕ градостроительном планировании развития территории Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации Рё частей территории Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации; территорий субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации Рё частей территорий субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации; территорий РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… Рё сельских поселений, РґСЂСѓРіРёС… муниципальных образований Рё РѕР± РёС… застройке.  [1]

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов Р Р¤ Рё частей территорий субъектов Р Р¤ разрабатываются Рё утверждаются органами государственной власти субъектов Р Р¤ РїРѕ согласованию СЃ заинтересованными органами местного самоуправления.  [2]

Градостроительная документация Рѕ градостроительном планировании развития территорий Рё поселений учитывается РїСЂРё разработке федеральных целевых программ, целевых программ субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации Рё местных целевых программ, программ социально-экономического развития территорий Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации, территорий субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации, территорий муниципальных образований, схем Рё проектов развития инженерной, транспортной Рё социальной инфраструктур, территориальных комплексных схем охраны РїСЂРёСЂРѕРґС‹ Рё природопользования, Р° также схем защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций РїСЂРёСЂРѕРґРЅРѕРіРѕ Рё техногенного характера.  [3]

Р’ территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территорий субъектов Р Р¤ Рё частей территорий субъектов Р Р¤ определяются зонирование территорий субъектов Р Р¤ или частей территорий субъектов Р Р¤, основные направления совершенствования системы расселения, развития РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… поселений, производства, инженерной, транспортной Рё социальной инфраструктуры межрегионального значения, защиты территорий субъектов Р Р¤ или частей территорий субъектов Р Р¤ РѕС‚ воздействия чрезвычайных ситуаций РїСЂРёСЂРѕРґРЅРѕРіРѕ Рё техногенного характера, улучшения экологической обстановки градостроительными средствами, сохранение территорий объектов историко-культурного Рё РїСЂРёСЂРѕРґРЅРѕРіРѕ наследия. Р’ указанных территориальных комплексных схемах содержатся предложения РѕР± установлении границ поселений Рё пригородных Р·РѕРЅ РіРѕСЂРѕРґРѕРІ, Р° также обеспечение ресурсами РІ целях комплексного развития территории субъекта Р Р¤ или частей территории субъекта Р Р¤.  [4]

Р’ градостроительной документации Рѕ градостроительном планировании развития территорий субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации Рё частей территорий субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации определяется сфера взаимных интересов субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации Рё муниципальных образований РІ области градостроительства.  [5]

Р’ территориальных схемах комплексных схем градостроительного планирования развития территорий субъектов Р Р¤ Рё частей территорий субъектов Р Р¤ определяются РІ соответствии СЃ градостроительной документацией федерального СѓСЂРѕРІРЅСЏ цели государственной политики РІ области градостроительства РЅР° территории субъектов Р Р¤, РёСЃС…РѕРґСЏ РёР· социально-экономических Рё РїСЂРёСЂРѕРґРЅРѕ-климатических условий субъектов Р Р¤.  [6] Осуществление такого права гражданина предусматривает: градостроительное планирование развития территорий Рё поселений; участие граждан Рё общественных организаций РІ осуществлении градостроительства, лицензирование градостроительной деятельности отдельных РІРёРґРѕРІ; сертификацию строительных материалов отдельных РІРёРґРѕРІ Рё услуг отдельных РІРёРґРѕРІ РІ области строительства; РіРѕСЃ.  [7]

Согласно Градостроительному кодексу Р Р¤, РїСЂРё разработке градостроительной документации Рѕ градостроительном планировании развития территорий Рё поселений Рё РѕР± РёС… застройке создаются схемы зонирования территорий, определяющие РІРёРґ использования территорий Рё устанавливающие ограничения РЅР° РёС… использование для осуществления градостроительной деятельности.  [8]

Градостроительное планирование развития территорий Рё поселений Рё РёС… застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации Рѕ градостроительном планировании развития территории Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации Рё частей территории Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации; территорий субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации Рё частей территорий субъектов Р РѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ Федерации; территорий РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… Рё сельских поселений, РґСЂСѓРіРёС… муниципальных образований Рё РѕР± РёС… застройке.  [9]

Градостроительство – это деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических Рё юридических лиц РІ области градостроительного планирования развития территорий Рё поселения, определения РІРёРґРѕРІ использования земельных участков, проектирования, строительства Рё реконструкции объектов недвижимости СЃ учетом интересов граждан, общественных Рё государственных интересов, Р° также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий Рё поселений.  [10]

Градостроительная документация для территорий РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… Рё сельских поселений, РґСЂСѓРіРёС… муниципальных образований включает РІ себя градостроительную документацию Рѕ градостроительном планировании развития территорий РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… Рё сельских поселений, РґСЂСѓРіРёС… муниципальных образований Рё градостроительную документацию Рѕ застройке территорий РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёС… Рё сельских поселений.  [11]

Федеральные органы исполнительной власти Рё органы исполнительной власти субъектов Р Р¤ определяют РїРѕСЂСЏРґРѕРє участия государства РІ реализации территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий субъектов Р Р¤ Рё частей территорий субъектов Р Р¤.  [12]

Страницы:      1

Источник: https://www.ngpedia.ru/id259168p1.html

Градостроительная терминология

Градостроительное развитие территории

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий городов и иных поселений, на основе территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Территориальное планирование – планирование территорий для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Зонирование территории – выделение в процессе проектирования зон (земельных территорий), различных по функциональному назначению. Схема зонирования – составная часть генерального плана, проектов планировки и застройки территории (населённого пункта, земельного объекта, участка).

Функциональные зоны – зоны (земельные территории), для которых, по территориальному планированию, определены границы и функциональное назначение.

Зоны с особыми условиями использования территорий – это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов наследия (памятников истории и культуры) , водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов , иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ.

Градостроительное зонирование – это деление территории поселений на территориальные зоны при градостроительном планировании с определением вида градостроительного использования этих земельных территорий и ограничений на их использование.

Территориальные зоны – территория, для которой устанавливается граница и градостроительный регламент разрешённого использования.

Градостроительный регламент – правовой режим земельных участков- отражает вид разрешённого использования земельных участков и всего того, что находится над и под поверхностью земельных участков, с установлением предельных размеров участков (минимум и максимум размеров) и предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции, а также ограничений по использованию этих участков и объектов капитального строительства.

Разрешённое использование – перечень целей, для которых может использоваться земельный участок, с указанием всех сервитутов и иных обременений и ограничений по использованию. Разрешённое использование земельного участка устанавливается на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе, площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты незавершённого строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек.

Красные линии – линии, которые обозначают существующие, планируемые границы территории общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, ж/д линии и другие подобные сооружения.

Строительство – создание зданий, строений, сооружений.

Реконструкция – изменение параметров капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, объёма и др.) и качества инженерно-технического обеспечения.

Инженерные изыскания – подготовка данных для обоснования территориального планирования, планировки земельной территории и архитектурно-строительного проектирования.

Градостроительная документация -– это комплекс документов

  • о градостроительном планировании развития территории города или поселения:
    • генеральный план города
    • проект черты города
    • др.
  • о застройке территории города или поселения:
    • проекты планировки
    • проекты межевания
    • проекты застройки
    • др.

Генеральный план – это градостроительная документация о градостроительном планировании развития территории городских и сельских поселений. Генеральный план является основой для:

  • определения направлений и границ развития территорий городских и сельских поселений
  • зонирования территорий
  • разработки и развития инженерной транспортной и социальной инфраструктур
  • обоснования градостроительных требований к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо-охраняемых природных территорий

Ситуационный план – план, показывающий размещение земельного объекта по отношению к ближайшим населённым пунктам, источникам и сетям энерго-, тепло-, водоснабжения, сооружениям и сетям канализации, а также основные особенности природных условий территории в районе нахождения земельного объекта.

Градостроительное задание (или архитектурно-планировочное задание)  – исходный разрешительный документ, предоставляющий право в течение установленного им срока выполнять проектные работы по земельному участку. Градостроительное задание не даёт права на производство строительных работ и на ведение хозяйственной деятельности на земельном участке.

Проект застройки земельного участка – это градостроительная документация, определяющая:

  • архитектурно-пространственное решение застройки
  • использование земельного участка
  • параметры объектов транспортной и инженерной инфраструктуры
  • решения по благоустройству и озеленению территории
  • линии регулирования застройки

Проектная документация – подготавливается применительно к отдельным земельным участкам для строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий и сооружений и используется для получения разрешения на строительство. Содержит архитектурно-градостроительное решение, учитывающее требования к объекту.

Проект планировки – градостроительная документация, определяющая планировочную структуру территории, предложения по развитию застройки, транспортного обслуживания, инженерного обеспечения. Проект планировки устанавливает регламент градостроительного зонирования территории и показатели её развития.

Разрешение на строительство – комплект документов, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и удостоверяющий право собственника (владельца, арендатора, пользователя) земельного участка осуществить:

  • застройку земельного участка
  • строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт здания, сооружения на земельном участке

Разрешение на строительство на земельном участке выдаётся отделом по архитектуре местной администрации (по месту нахождения земельного участка).

Самовольная постройка – строение, сооружение, жилой дом или иной объект, созданный на земельном участке, не отведённом для этих целей, или без получения на это необходимых разрешений, или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и правил.

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_288.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.