Градостроительная ситуация

Анализ земельного участка перед застройкой

Градостроительная ситуация

Данная статья раскрывает вопросы, касающиеся комплексной оценки какого-либо земельного участка в части градостроительной ситуации и сопутствующих с ней условий строительства.

Она будет полезна инвесторам, собственникам земельных участков, которые задумали реализовать на своей территории инвестиционный проект, подразумевающий реконструкцию или новое строительство объектов.

Статья не затрагивает вопросы рентабельности инвестпроектов, не описывает алгоритмы подсчёта затрат на возведение конструкций или окупаемости того или иного бизнеса – всем этим занимаются в процессе инвестиционно-экономического анализа проекта.

Однако существует огромный пласт данных, которые по незнанию не берутся во внимание и уходят на второй план при разработке инвестпроектов.

Если же вопросы первого типа (экономические) можно тем или иным способом смягчить или подкорректировать бизнес-план, то второй тип вопросов, затрагивающийся в этой статье, может привести к серьёзнейшим затратам, к остановке всего проекта и невозможности его возобновления, при чём вероятнее всего на этапе, когда здание уже возведено. Таким образом, анализ градостроительных условий являются важнейшим элементом в цепочке всего инвестиционного анализа в целом. Без него невозможно выявить ограничивающие факторы в пределах существующих территориальной (установлены правилами землепользования и застройки) и градостроительной (установлены генеральном планом) зон.

В процессе анализа градостроительных условий специалистами устанавливаются следующие ограничивающие застройку факторы:

  1. Основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков (случается, что на участке возводится объект, своим видом использования противоречащий разрешенному виду использования – в таком случае необходимо менять вид разрешенного использования земельного участка);
  2. Допустимые технико-экономические показатели здания (площадь, высотность, объём, функциональное назначение здания, иные показатели). К примеру, в градостроительном плане земельного участка указана максимально допустимая высота здания в 10 этажей, но собственник построил 11-этажное здание. В таком случае, здание является самовольно построенным объектом и подлежит сносу;
  3. Минимально допустимые показатели благоустройства территории (минимальный процент озеленения участка);
  4. Минимально допустимое количество парковочных мест на площадку, при чём данный показатель зависит как от зоны, в которой находится земельный участок, так и от общего развития инфраструктуры района;
  5. Вопросы пожарной безопасности: в частности, пожарные подъезды к участку, обеспечивающие нормативную нагрузку от машин, ближайшие пожарные отделения, водоёмы;
  6. Вопросы подключения инженерных сетей (данный вопрос на начальных этапах, как правило, не берётся во внимание, однако есть вероятность, что, к примеру, для обеспечения объекта противопожарным водопроводом потребуется трубопровод с большим диаметром, чем на данный момент имеется на балансе у снабжающих организаций. В таком случае собственнику земельного участка, возможно, придётся за свой счёт прокладывать трубопровод для того, чтобы обеспечить своей площадке соблюдение градостроительных норм).
  7. Ограничения застройки в отношении земельных участков, находящихся в пределах территорий объектов культурного наследия или в зонах охраны (особенно это касается земельных участков, лежащих в пределах исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, в которых установлены Режимы использования земельных участков);
  8. Охранные зоны, в которые попадает земельный участок (зоны водных объектов, инженерных сетей, прибрежных защитных полос, особо охраняемых природных территорий, ограничений от аэродромов, вертолётных площадок, особых экономических зон и т.д.);
  9. Юридические и экономические обременения на участок: ипотечные обременения, ограничения, связанные с возникновением судебных претензий, временные ограничения при переходе прав собственности, аресты по судебным актам, концессии;

Данный перечень факторов не является окончательным. Также собственник, как правило, сталкивается с проблемами динамично меняющегося градостроительного законодательства.  В процессе анализа градостроительных условий данный фактор тоже стоит учитывать и «смотреть в перспективу».

Как проводится анализ градостроительных условий?

Для выявление препятствующих застройке факторов необходимо проанализировать правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, градостроительный план, правила землепользования и застройки, относящиеся к участку, генеральный план, информацию из службы государственной регистрации (росреестра), комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Если участок находится в исторической зоне или на нём расположены объекты культурного наследия, то необходимо установить границы их территорий или характер зоны, в которой он находится. В соответствии с законодательством в границах территории объекта культурного наследия запрещены всякие строительные работы без разрешения КГИОП. Зоны же в свою очередь устанавливают на земельный участок определённые градостроительные требования.

Одним из основных документов, помогающих понять градостроительную ситуацию на участке, является выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (выписка ИСОГД).

Услуга по получению выписки предоставляется комитетом по градостроительству и архитектуре. Выписка содержит в себе сведения о функциональном зонировании и территориальных зонах, в которых находится земельный участок.

В выписку включены фрагменты правил землепользования и застройки, относящиеся к земельному участку, охранные зоны.

Основную часть информации для анализа можно получить из выписки, необходимо только правильно составить запрос в КГА и указать, какие именно разделы из ИСОГД они впишут в рамках оказания услуги. Специалисты нашего центра занимаются получением таких выписок и составлением на их основе градостроительного анализа.

Если объект или земельный участок находятся в Санкт-Петербурге, то важным источником информации при градостроительном анализе является региональная геоинформационная система (РГИС). В ней собрано исчерпывающее количество данных, но её минус в том, что она является сложной для пользователя.

Используя всю вышеперечисленную информацию в анализе, необходимо установить принципиальную возможность возведения предполагаемого объекта на земельном участке, то есть определить, не противоречит ли, например, правилам землепользования и застройки технико-экономические показатели объекта, его функциональное назначение. В ходе анализа выявляются «подводные камни» при строительстве. Например, земельной участок находится в пределах охранной зоны крупных сетей теплоснабжения, или часть земельного участка, попадающего под застройку, находится в пределах территорий объекта культурного наследия. Всё это создаёт запрет на строительство и требует согласований.
Пример фрагмента отчёта по анализу градостроительной ситуации Вы можете посмотреть по ссылке: ссылка. Отчёт подготовлен специалистами ГК «Центр градостроительных проектов».

Источник: https://grad.center/articles/grad-analiz/

Градостроительная ситуация

Градостроительная ситуация

1. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ СИТУАЦИЯ

1.1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

Проект планировки жилого комплекса разработан в соответствии с заданием на разработку проекта планировки, утвержденным Главой Ленинского муниципального района Московской области.

Проектом предусматривается строительство:

– жилых домов №№ 1, 2, 3, 4;

– детского образовательного учреждения на 120 мест № 5;

– внутриплощадочных сетей и благоустройства прилегающей территории.

1.2. хАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

Участок территории жилого квартала, отведенный под проектирование группы жилых домов, расположен в центральной части п. Володарского, на свободной территории от существующей застройки.

Границами участка являются:

– с запада – внутриквартальный проезд к 2-х этажным жилым домам;

– с востока – дворовые участки существующей 5 этажной жилой застройки и павильона – магазина;

– с севера – существующая улица Зеленая;

– с юга – улица Центральная и одноэтажное здание магазина продтоваров.

В границах отведенного участка располагаются подземные инженерные коммуникации, часть из которых требуется перенести, либо заменить, в соответствии с техусловиями проекта: теплотрасса, силовые кабели 6 кВт, наружное освещение, газопровод.

Сооружения ТП и павильона-магазина, обслуживающие существующий жилой квартал, сохраняются.

Рельеф участка характеризуется заметным понижением в северо-восточном направлении (≈ 5 ÷ 7 м). Расчетная температура для отопления – минус 28ºС.

Участок, отведенный под проектирование и застройку ДОУ, располагается вблизи территории существующей школы в центральной части многоэтажной застройки.

Получить полный текст

Смотреть все проекты

Публиковать статьи

Организация планировочного и функционального решения детского образовательного учреждения учитывает все основные факторы нормативных условий: ориентацию здания и игровых площадок, с учетом инсоляции; размещение игровых и физкультурно-оздоровительных площадок, с учетом санитарных и функциональных условий; подъездных путей и возможности кругового объезда вокруг здания, с учетом повседневного обслуживания, а также чрезвычайных обстоятельств.

Рельеф участка способствует выполнению необходимого благоустройства без дополнительных конструкций ступеней или подпорных стенок на перепадах плоскостей рельефа.

Мероприятия комплекса благоустройства участка ДОУ – организация тротуарно-площадочной сети, размещение МАФов, озеленения, выполнено с учетом общеплощадочной планировочной структуры.

1.3. АРХИТЕКТУРНО-планировочное решение

Проект планировки территории жилой застройки в центральной части пос.

Володарского выполнен в соответствии с принципиальными планировочными решениями, разработанными в Генеральном плане развития сельского поселения: предлагается строчная застройки из четырех 7-9-10 этажных жилых домов вдоль проектируемого пешеходного бульвара.

Входы в дома обращены внутрь жилого квартала, расположены со стороны проездов, главные фасады – вдоль бульвара. В каждом доме на 1 этаже предусмотрены помещения общественного назначения.

Проект планировки предусматривает также сохранение существующей пешеходной связи со школой в направлении, перпендикулярном бульвару.

Школьная территория подлежит развитию в юго-западном направлении, для размещения блока начальных классов школы на 200 учащихся и здания спортивного зала со вспомогательными помещениями.

К школьному участку примыкает территория десткого сада на 120 мест (6 групп) по проекту повторного применения.

Существующие детские площадки сохраняются, одна из них расширяется и подлежит оснащению игровым оборудованием. Кроме того, вблизи них дополнительно организуется игровая площадка для детей младшего возраста.

Новый детский игровой комплекс и спортплощадка размещена перед домом № 38.

Предлагается организовать плоскостные автостоянки: одну – на въезде с Молоковского шоссе около автобусной остановки на 242 м/м, другую на 91 м/м – между ул. Зеленая и подъездной автодорогой к жилому комплексу «Ольховка».

Расчет требуемого количества машиномест автостоянок.

Общая площадь квартир жилых домов составляет 27756.3 м2.

В соответствии с п. 5.2 ТСН ПЗП-99 МО/ТСН МО, средняя обеспеченность жилым фондом принимается 30 м2 общей площади на 1 чел.

27756.3 / 30 = 925 чел.

Таким образом, количество проживающих в доме – 925 чел.

Согласно п. 10.13 ТСН ПЗП-99 МО/ТСН МО, число мест хранения автомобилей следует определять из расчета 250 м/м на 1000 чел.

В нашем случае необходимо 925 х 250 / 1000 = 231 м/м.

Проектом предусмотрено 129 м/м, примыкающих к придомовым проездам, остальные размещаются на автостоянках на 91 м/м и 242 м/м, примыкающих к подъездной автодороге.

1.4. ИНЖЕНЕРНАЯ ПОДГОТОВКА ТЕРРИТОРИИ

Территория, отведенная под строительство жилых домов, характеризуется плоским рельефом, не обеспечивающим сток поверхностных вод.

Для приведения рельефа к состоянию, удовлетворяющему требова­ниям городского строительства и благоустройства с рациональным высотным положе­нием отдельных его элементов в условиях слабопроницаемых грунтов проектом предусматриваются следующие мероприятия по инженерной подготовке территории:

Получить полный текст

Смотреть все проекты

Публиковать статьи

1.  Подсыпка территории и проведение работ по вертикальной планировке с соз­данием наклонных плоскостей.

2.  Устройство дождевой канализации для отвода поверхностных вод, поступающих с прилегающих территорий, от проектируемой территории и от дренажной сети.

3.  С целью защиты стен подвалов от инфильтрационной капиллярной или конденсационной воды, образующейся в местах обратной засыпки пазух, устраивается пристенный дренаж.

Для сбора и обеспечения стока грунтовой воды под всей площадью полов подвала устраивается пластовый дренаж с отводом воды в дренажные трубы пристенного дренажа

1.5. ОРГАНИЗАЦИЯ РЕЛЬЕФА

Территория, отведенная под строительство группы жилых домов, характеризуется сложным рельефом перепадом – 7 м и уклоном более 40‰. Существующие: жилые дома, внутриквартальные проезды, инженерные сети и деревья предопределили высотное положение проектируемых зданий.

Для приведения естественного рельефа к состоянию, удовлетворяющему требованиям городского строительства и благоустройства, с рациональным высотным положением отдельных его элементов, проектом предусматривается террасная схема организации рельефа.

Приспособление проектируемых домов к естественному рельефу достигнуто запроектированным ступенчатым расположением зданий за счет вертикального сдвига секций. Сопряжение проектируемых плоскостей с существующими, расположенных в разных уровнях, предусмотрено посредством откосов.

План организации рельефа выполнен графоаналитическим методом, с высотой сечения рельефа 0,1 м.

Сток поверхностных вод осуществляется по спланированной территории в лотки проездов с последующим выпуском в дождеприемные колодцы дождевой канализации.

Дождеприемные колодцы запроектированы в местах концентрации вод.

Проектные решения по организации рельефа не приводят к возникновению оползневых и просадочных процессов, нарушению режима грунтовых вод и заболачиванию территории.

Грунтовые откосы, микрорельефа имеют уклоны, не превышающие углов естественного откоса грунта, из которого они отсыпаны и укрепляются путем посева трав.

Уклоны микрорайонных проездов и тротуаров не превышают предельно допустимых и составляют 4-50‰.

1.6. МЕРОПРИЯТИЯ ПО ВОССТАНОВЛЕНИЮ

(РЕКУЛЬТИВАЦИИ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Отвод поверхностных вод с застраиваемой территории решен проектом вертикальной планировки, предусматривающим профилирование территории и подсыпки грунта от 0,1 м до 1,0 м, перед началом строительства производится его срезка со всей площади застраиваемой территории, в соответствии с планом организации рельефа с последующим восстановлением только в пределах зеленых зон.

Плодородный слой почвы снимается бульдозером последовательными проходами с перемещением его во временный отвал, откуда он грузится экскаватором в автомобили-самосвалы и транспортируется на специально предусмотренную для этих целей площадку возле участка строительства.

Часть плодородного слоя, необходимая для подсыпки зеленых зон застраиваемой территории, должна быть сохранена, до окончания строительства. Излишний плодородный слой почвы можно использовать для озеленения общей территории.

2. ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

Основным мероприятием, способствующим охране окружающей среды, является предотвращение загрязнения водного и воздушного бассейна, а так же грунта.

В период строительства объекта строительства необходимо выполнить следующие мероприятия:

– обеспечение временного водоотвода со строительной площадки с уклоном не менее 5‰;

– устройство временных дорог и проездов, площадок складирования материалов;

– соблюдение правил сбора, хранения и транспортировки отходов призводства;

– работы производить минимально необходимым количеством технических средств при необходимой мощности машин и механизмов;

– не допускать в течение одного часа запуск двигателей на более, чем 50% предусмотренной ПОС строительной техники;

– применение современной строительной и автотранспортной техники со штатными каталитическими нейтрализаторами.

Запрещается сжигание горючих отходов и строительного мусора на участке.

Проектные решения по организации рельефа не приводят к возникновению оползневых и просадочных процессов, нарушению режима грунтовых вод и заболачиванию территории.

Грунтовые откосы микрорельефа имеют уклоны, не превышающие углов естественного откоса грунта из которого они отсыпаны и будут укреплены путем посева трав.

Планировочные отметки территории назначены исходя их условий максимально возможного сохранения естественного рельефа и почвенного покрова.

Участок благоустраивается путем посадки деревьев, кустарников и устройства газонов в соответствии с местными условиями и нормативными требованиями.

Отвод поверхностных вод осуществляется системой наружных сетей дождевой канализации на городские очистные сооружения.

Сброс бытовых стоков осуществляется в сеть хозфекальной канализации с последующим отводом на очистные сооружения.

Санитарная очистка территории производится по единой централизованной системе службами комбината коммунальных предприятий.

Строительные материалы и изделия, применяемые на строительной площадке, не содержат вредных материалов.

Выбросы вредных веществ от источников, принадлежащих проектируемому объекту, предполагаются небольшими, что подтверждено расчетом. Специальные мероприятия по контролю выбросов проектом не предусматривается.

3. ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ И ПРОТИВОВЗРЫВНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ

Проектируемые жилые здания относятся ко II степени огнестойкости классом конструктивной пожарной опасности С1. Этажность здания гарантирует нормативную высоту от проезжей части до оконных проемов не более 28 м.

Источник: https://pandia.ru/text/77/23/54990.php

Градостроительная деятельность – юридические услуги и сопровождение строительства

Градостроительная ситуация

Оказание услуг в области градостроительного законодательства и сопровождения строительства является одним из основных направлений деятельности Правового центра «Два М».

Так именно градостроительным законодательством определяется, какие виды строительства или иной хозяйственной деятельности и в каком объёме допускаются на земельном участке.

В свою очередь хозяйственная ценность, а соответственно и рыночная стоимость участка, на котором в силу градостроительных режимов не допускается или серьезно ограничена застройка, близка к нулю, даже если такой участок расположен в пределах «Золотой мили».

При этом ситуация осложняется тем, что многие вопросы законодательно урегулированы недостаточно четко, во многих случаях отсутствует утверждённая градостроительная документация (генеральные планы, правила землепользования и застройки и т.д.), в связи с чем решение многих принципиально важных вопросов, касающихся застройки участка фактически отдано на усмотрение чиновникам.

Практические задачи в области градостроительства могут быть разделены на два блока:

Определение градостроительного регламента земельного участка и его изменение

В первую очередь для реализации на земельном участке любого инвестиционного проекта необходимо установить градостроительный регламент участка, его нахождение в зонах с особами условиями использования территории, ограничивающими застройку и т.д.

Данная информация принципиально важна как собственнику или арендатору участка, потенциальному покупателю так и инвестору, планирующему вложения в строительство на участке, кредитору, которому данный участок предлагается в качестве залога и т.д.

В норме соответствующие сведения содержатся в утвержденных генеральных планах и правилах землепользования и застройки, но фактически данные документы часто либо отсутствуют, либо составлены некорректно (как ввиду некомпетентности исполнителей, так и намеренно, чтобы «последнее слово» оставалось за чиновником). Так в Москве до настоящего времени не приняты правила землепользования и застройки, их принятие постоянно откладывается.

В связи с этим для определения возможности и параметров строительства на участке необходим анализ большого количества различных документов.

А в ряде случаев вопрос разрешается по усмотрению уполномоченных органов (градостроительно-земельной комиссией в Москве, Градостроительным советом в Московской области и т.д.).

Однако в ряде случаев подобная неопределённость выгодна и бизнесу, так как позволяет обосновать возможность реализации самых разных проектов.

При этом особая значимость участия квалифицированных специалистов на данном этапе обусловлена тем, что не выявленные, даже по вине уполномоченных органов, ограничения для застройки участков (охранные и санитарно-защитные зоны и т.д.) могут стать причиной приостановки начатого строительства, а отдельных случаях даже сноса построенного объекта. А получить от государства возмещение убытков в подобной ситуации, мягко говоря, не просто.

Результатом мероприятий данного этапа является получение градостроительного плана земельного участка (отдельно или на основании проекта планировки), а при необходимости – разрешений на условно разрешенный вид использования участка и на отступление от предельных параметров разрешённого строительства.

Данные документы позволяют (хотя и с некоторыми оговорками) быть уверенным, что на участке допускается строительство соответствующих видов объектов или иная предпринимательская деятельность. Соответственно, после их получения можно приступать к проектированию и строительству.

Разработка проекта планировки требуется для реализации масштабных строительных проектов либо в случаях, когда действующая градостроительная документация не содержит всех необходимых сведений или препятствует реализации намеченного проекта.

При этом получение ГПЗУ может как быть относительно простой и быстрой процедурой, так и оказаться связанным со значительными сложностями при отсутствии либо некорректности действующей градостроительной документации. Разработка же проекта планировки – процесс всегда сложный и многоэтапный, связанный со взаимодействием с различными ведомствами а также с населением в ходе публичных слушаний.

Правовой центр «Два М» имеет опыт получения ГПЗУ в том числе в сложных случаях, когда возможность застройки участка является неочевидной, положительного решения судебных споров, связанных с выдачей ГПЗУ.

Помимо информации о существующем градостроительном регламенте важна и потенциальная возможность его изменения путем принятия проектов планировки, изменений в генеральные план и правила землепользования и застройки, корректировки санитарно-защитных зон и т.д. Так изменить разрешенный вид застройки с жилья на торговый центр и наоборот в большинстве случаев возможно, а вот разместить в центре города вредное производство – задача практически неразрешимая.

Реализация строительного проекта

Осуществление строительства, в контексте взаимодействия с государственными и муниципальными органами, предусматривает в зависимости от вида объекта и территории, на которой он строится, различную последовательность административных процедур.

Как минимум – получение разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию (за исключением ограниченного перечня объектов, для которых разрешение на строительство не требуется).

А в большинстве случаев также экспертизу проектной документации, согласование архитектурно-градостроительного решения, государственный строительный надзор в ходе осуществления строительства, оформление ордера на земляные работы и т.д.

И хотя в теории данные процедуры должны быть быстрыми и «прозрачными», фактически на каждом этапе может возникнуть значительное число препятствий, как ввиду несовершенства нормативной документации, так и в связи со злоупотреблениями со стороны должностных лиц.

В зависимости от ситуации данные вопросы может быть целесообразно решать как путем обращения в суд, так и во внесудебном порядке.

При этом на данном этапе особое значение имеет оперативность разрешения споров, так как в строительный проект уже вложена определенная часть финансирования и приостановка его реализации неизбежно влечет убытки (взыскание таких убытков с участием специалистов Правового центра также возможно).

Серьезной проблемой могут стать претензии контролирующих органов как в части непосредственно осуществления строительства, так и в части благоустройства строительных площадок, соблюдения санитарных и экологических норм. И в данном случае специфика вопросов требует участие квалифицированных юристов уже на этапе проведения проверки либо составления протокола.

Специалисты Правового центра имеют опыт разрешения различных споров на этапе проектирования и строительства, ввода в эксплуатацию объектов недвижимости – оспаривания отказов в выдаче разрешений на строительство или ввод в эксплуатацию, предписаний контролирующих органов, постановлений о привлечении к административной ответственности и т.д.

Правовой центр «Два М» оказывает юридические услуги в сфере земельных правоотношений по следующим основным направлениям:

  • правовой анализ статуса земельного участка с точки зрения градостроительного законодательства (возможные виды и параметры застройки, ограничения и особые условия строительства), законные способы изменения данных параметров.
  • подготовка комплексных правовых заключений, в которых земельный участок или территория рассматриваются в контексте как градостроительного, так и земельного, гражданского и иного законодательства для комплексной оценки их инвестиционного потенциала и возможных рисков.
  • правовое сопровождение получения градостроительных планов земельных участков, разрешений на условно разрешённые виды использования, отклонение о предельных параметров разрешённого строительства.
  • правовое сопровождение подготовки и утверждения проектов планировки и проектов межевания территории.
  • правовое сопровождение получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительного решения и т.д.
  •  взаимодействие с органами государственного строительного надзора, иными контролирующими органами в ходе осуществление строительства.
  • судебные споры о выдаче градостроительных планов земельных участков, разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, иных документов, необходимых для осуществления строительства.

Детальная информация об оказываемых нами услугах по направлению Градостроительство приведена в соответствующем разделе нашего сайта.

Источник: https://www.2m.ru/napravleniya/gradostroitelnye-voprosy

Градостроительная ситуация в Москве и Московской области

Градостроительная ситуация

Градостроительная ситуация в Москве и Московской области – вопиюща. Это, вероятно, понятно всем думающим. Мы предлагаем вашему вниманию аналитический материал эксперта-архитектор, члена Союза Архитекторов Зои Алексеевны Андриановой. В данном докладе приведены те, тенденции и их последствия, которые, увы, господствуют в градостроительной сфере столичного региона. Далее – прямая речь:

Я бы охарактеризовала градостроительную ситуацию в Москве и области как катастрофическую.

Нет устойчивого развития, строительство и освоение ведётся без сбалансированного учета необходимых факторов, не на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (некоторые из которых до сих пор не приняты и не утверждены, а те, что приняты, полны противоречий и несоответствий), да ещё и с колоссальными их нарушениями. Пренебрегают или всячески пытаются обойти даже технические регламенты, регламенты о безопасности и санитарно-защитные требования.

В результате бездумного и наплевательского отношения к окружающей среде, требованиям по экологической безопасности, к памятникам архитектуры, истории и особо охраняемым ландшафтам потери культурного наследия – невосполнимы. Город и область балансируют на грани экологической катастрофы.

Не смотря на внушительные затраты из бюджета на решение транспортных проблем и на благоустройство и создание благоприятной среды – созданная среда не благоприятна, беспрепятственный доступ маломобильных групп населения к социальным и иным объектам не обеспечен, транспортная ситуация пугающе тупиковая.

Экономические факторы, которые должны были стать основным двигателем развития, стали основной причиной строительного беспредела.

Ради сиюминутной прибыли освоены земли земельного и лесного фондов, природоохранных и особо охраняемых территорий, территорий, на которые действия градостроительных регламентов не распространяются, и следовательно, любое строительство на этих территориях является не законным.

Перенаселённые, не обеспеченные инфраструктурой первой необходимости, зажатые в тиски безысходной транспортной трудно доступности, без надежды на самостоятельное экономическое развитие города-опухоли ближнего Подмосковья, наносящие непоправимый вред экологической ситуации в области и городе, построенные вопреки протестам и жалобам граждан. Разрушающиеся памятники, уничтоженные экосистемы, не справляющаяся канализация, многочасовые пробки.

В Москве, объективно, ситуация менее плачевна чем в области, но тоже далеко не радостная.

Ведется строительство за счет общественных территорий, не учитывается мнение граждан при ведении градостроительной деятельности, город задыхается, дорогостоящие попытки решения транспортных проблем приносят лишь временные облегчения, не сколько не продвигаясь в общем комплексном решении проблемы, бессистемное благоустройство.
Основная причина сложившейся кризисной ситуации в Москве и Московской области в фатальном и повсеместном не соблюдении основных принципов законодательства о градостроительной деятельности и земельного права. Согласно этому законодательству, градостроительная деятельность не возможна пока не разработаны, утверждены и приняты все документы, соответствующие и не противоречащие её основным принципам, необходимые для её осуществления. Всё необходимые документы до сих пор не утверждены и не приняты, следовательно, вся градостроительная деятельность, осуществленная без утвержденных и принятых документов – нелегитимна, всё строительство не законно и все участники отношений, регулируемых законом о градостроительной деятельности оказываются лицами, вовлечёнными в противозаконные действия. Вот что такое не утвержденный генеральный план города, например.

ПУТИ ВЫХОДА ИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ КРИЗИСНОЙ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ СИТУАЦИИ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

1.

Приостановить выдачу разрешений на строительство в Москве и Московской области до полной проверки проектной документации, выданных ГПЗУ и разрешений на строительство требованиям РНГП МО, Москвы, законодательства о градостроительной деятельности РФ и законов города Москвы (Градостроительная экспертиза проектной документации на соответствие законодательству о градостроительной деятельности и земельному праву);2. Объявить мораторий на новые строительные и проектные работы на территории Москвы и Московской области до результатов Градостроительной экспертизы. Обязать застройщиков за их счет привести объекты незавершенного строительства в соответствие с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного права. Проверить на соответствие и утвердить все необходимые для осуществления градостроительной деятельности документы и схемы территориального планирования, утвердить все генеральные планы. Произвести полный кадастровый переучет в соответствии с утвержденными документами градостроительного зонирования и проектирования;3. Внести поправки в Главу 8 Градостроительного кодекса РФ в части ответственности за нарушения законодательства о градостроительной деятельности:- предусмотреть личную ответственность за профессиональную деятельности в рамках отношений, регулируемых законодательством о градостроительной деятельности (профессиональный Экспертный совет), за предоставление заведомо ложных исходно-разрешительных материалов и разработку проектной документации противоречащей земельному праву и законодательству о градостроительной деятельности, ввести профессиональную аттестацию на право осуществления проектной деятельности;- предусмотреть ответственность не только за обрушение и причинение вреда и ущерба здоровью, но и за не соблюдение основных принципов законодательства о градостроительной деятельности предусмотренных 1 Главой Градостроительного кодекса РФ (Статья 2) такие как создание благоприятной среды для жизни и деятельности, обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения, объектами социальной инфраструктуры;- предусмотреть ответственность за не соблюдение требований Водного, Лесного, Земельного кодексов, технических регламентов о безопасности, земельного права, норм градостроительного проектирования, санитарных и строительных норм и правил.4. Внести необходимые поправки в Градостроительный кодекс РФ в части организации и проведении градостроительной экспертизы на соответствие документов территориального планирования, градостроительного проектирования, градостроительного зонирования, территориального планирования и архитектурно-строительного проектирования, (3-6 главы Градостроительного кодекса РФ) основным принципам ведения градостроительной деятельности и земельному праву на этапе подготовки и разработки исходно-разрешительной документации. Положительное заключение Градостроительной экспертизы должно являться основанием для утверждения документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, принятия постановления о разработке проектной документации и выдачи ГПЗУ;5. Возмещение ущерба, возникшего в результате выявленных судебным порядком нарушений законодательства о градостроительной деятельности и земельного права и анализ сложившихся градостроительной, архитектурной, экологической, исторической, транспортной, экономической ситуации в Москве и Московской области. Компенсационные меры по ликвидации последствий в виде проектирования, строительства и благоустройства объектов незавершенного строительства в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, нормами градостроительного проектирования и требованиям технических регламентов;6. Консолидация архитектурных и градостроительных профессиональных союзов и объединений на региональном и федеральном уровне, представителей научных организаций и высших профильных учебных заведений с целью повышения профессионального мастерства и навыков, повышение уровня проектных работ по средствам введения личной аттестации и ответственности проектировщиков и соответствия их профессиональной квалификации профессиональным стандартам. Создание и наделение профессионального Экспертного Совета Союза Архитекторов полномочиями в принятии решений по утверждению проектной документации и схем территориального планирования. Создание и проведение Градостроительной экспертизы проектной документации на соответствие законодательству о градостроительной деятельности и земельному праву, аттестаций и учебных процессов по повышению квалификаций в рамках работы профессионального Экспертного Совета.

И только после комплексной оценки сложившейся ситуации, в соответствии с разработанными и утвержденными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и земельным правом документами, необходимыми для осуществления градостроительной деятельности, согласованными и утвержденными всеми субъектами и участниками отношений, регулируемых данным законодательством и земельным правом, можно осуществлять градостроительную деятельность, двигаться дальше по пути планомерного развития и говорить о новых и комплексных этапах освоения территорий.

Эксперт-архитектор,эксперт и асессор градостроительства,

член Союза Архитекторов

Андрианова Зоя Алексеевна.

Источник: http://www.dolewka.ru/article/gradostroitelnaya-situaciya-v-moskve-i-moskovskoy-oblasti

Анализ градостроительной ситуации

Градостроительная ситуация

Предпроектный анализ.

Прежде чем приступить к разработке проекта объекта ланд. архитектуры, следует собрать исходные данные, необходимые для ведения проектных работ. Организация заказчика заключает спец договор на проектно-изыскательские работы с организациями (фирмами).

Мероприятия и изыскания для разработки проекта объекта ланд. архитектуры:

1)Топографическая съемка. По ее результатам составляется подробный план с нанесением границ участка, естественного рельефа местности, наличия и характера прир водоемов и существующих зеленых насаждений.

2)Ситуационный план базируется на топографическом. На нем указываются все существующие здания, строения и сооружения, подъездные пути, на самом участке и на прилегающей территории.

3)План инженерных коммуникаций. Все строит-ные и инж работы на участке проводятся с учетом сущ-их коммуникаций: водопроводных, канализационных, электрических и кабельных сетей. Наличие подземных коммуникаций и их хар-ки должны учитываться также при размещении зел насаждений и строительстве МАФ.

4)Инсоляционный план. При планировке участка данные о его освещенности исп-ся для прав-го выбора ассортимента растений, строит-ва искус-ых водоемов, создания зон отдыха, игровых и спортплощадок.

5)Инвентаризация сущ-их зеленых насаждений. На основе данного исследования подготавливается перечетная ведомость дер-в и куст-ов с указанием пород, декор-ти, возраста, размеров и состояния зеленых насаждений. По рез-там исследования принимается решение о сохранении либо замене суще-ей раст-ти.

6)Агрохимический анализ почвы. Позволяет получить харак-ку сущ-их на участке почв, проанализировать плодородность почвы, механич. состав, уровень загрязненности. По получ-м результатам разраб-ся комплекс мер по минимизации или устранению негативных факторов и созданию оптимальных условий для высаживаемых растений.

7)Гидрологический анализ рекомендован при наличии естес-ых водоемов на участке, а также для изучения уровня и состояния грунт-х вод.

Все дренажные работы на участке проводятся на основе гидрол-го анализа с учетом выявленного уровня залегания грунт-х вод, направления стока, колич-го колебания грунт-х вод в завис-ти от сезона.

Этот анализ в совокупности с анализом почвы позволяет сделать выводы о целесообразности и масштабности строит-ва системы автополива участка.

При разработке проекта проводят комплекс предпроектных изысканий, включающий рекогносцировочное обслед-ие тер-рии, оценку природно-климатич-х условий и микроклимата тер-рии, оценку градостроит. ситуации и инженерно-строит-х условий, ландш. анализ тер-рий.

Рекогносцировочное обследование территории. При проектир-нии массовых городских объектов (бульвар, сад, сквер) проводят анализ градостроит-ой ситуации, обследование сущ-щей застройки; выясняют этажность, кол-во населения, возр. состав, чтобы определить режим пользования будущим объектом, установить главные транзитные пути, определить номенклатуру площадок и т. п.

Для объектов S до 50 га и более проводят дендрологическое обслед-ние сущ-щих на тер-рии насаждений и составляют план таксации насаждений (возрастная структура, видовой состав, их колич-ное и качественное состояние). На более крупных объектах (парки, лесопарки) проводят общую таксационную съемку насаждений по методам ланд. таксации.

Путем проведения наблюдений и обследования тер-рии выявляют точки, с кот. раскрываются виды, проводят оценку сущ-щей растительности и изучают возможность создания открытых и закрытых пространств; определяют места для спорт-х, детских площадок, входов и выходов; изучают природные.

Оценка природно-климатических условий и микроклимата. Основным материалом служат наблюдения метеорологических станций, представленные в климат-х справочниках. Рекомендуется разрабатывать природно-климат-ую основу проекта, в комплексе представляющую физико-географические особенности, климат, микроклиматические условия местности.

За господствующее направление ветра принимают данные на теплый период времени, составленные по многолетним наблюдениям. Следует учитывать продолжительность и повторяемость опасных скоростей ветра, что особенно важно в условиях промышленного загрязнения.

Основное внимание при этом надо обратить на след.

факторы: – радиационный режим склонов различной крутизны и экспозиции; -длительность суточной инсоляции на отдельных участках; -t-ные различия, вызываемые формами рельефа, почвенными условиями, видом раст-го покрова, наличием водоемов; -ветровой режим, характеризующийся усилением и ослаблением ветра на отдельных участках тер-рии, а также образование местных потоков воздуха в условиях сложного рельефа при чередовании открытых и облесенных участков, при наличии водных поверхностей; -режим увлажнения, зависящий от формы рельефа, почвенных ус­ловий и раст-го покрова.

При оценке микроклимата следует учитывать общие закономерности изменения микроклимата в зависимости от условий – вершины, склоны различной экспозиции, долины, наветренные и подветренные склоны, сооружения, здания – и различий t-но-влажностного режима путем проведения спец-х микроклиматических натурных исследований.

Микроклиматическая хар-ка тер-рии дает основание для разработки мероприятий по улучшению микроклимата и общему композиционному решению.

Инженерно-геологические и строительные условия. При разработке проектов парков, лесопарков, организации зон отдыха и др. крупных объектов составляют спец. карты на топографической основе.

На картах графически выделяют различные условия рельефа; участки грунтов с просадкой; с высоким уровнем стояния грунт.

вод, затопляемых паводками, участки с оползнями, оврагообразованием, карста, сейсмических явлений, подвижных песков и др.

Уровень грунт. вод явл-ся одним из существенных факторов, опред-щих возможности и характер послед. использования и осваивания тер-рии объекта озеленения. В материалах по гидрологии должна подробно приводиться характеристика существующих водоемов – их размер, глубина, характер паводков, химический и бактериологический состав воды, характеристики гидротехнических сооружений.

Собираются данные и подготавливаются для анализа материалы по существующим дорогам; типам и конструкциям водостоков; источникам водо- и энергоснабжения; системе канализации, имеющимся лестницам, оградам, подпорным стенам и т. п.; зданиям, сооружениям, их назначению, вместимости, типу застройки, по возрастному составу и численности населения, проживающего в радиусе доступности объекта; по классу улиц, окружающим объектам.

2.Анализ архитектурно-планировочного решения городской территории.

Ландшафтная организация территории двора. Современный двор включает сложный конгломерат устройств в виде площадок различного назначения.

Пространство двора должно решаться с учётом удовлетворения потребностей населения в отдыхе, в элементарной, хозя-ой деят-ти. В то же время современный двор д. б.

комфортным местом пребывания жителей, нести определённую эстетическую нагрузку, иметь воспитательное значение, являться продолжением жизни вне помещений.

Общим принципом объёмно-пространственного и композиционного решения насаждений во дворах является сочетание открытых участков, кот. являются площадки и газоны, с компактными группами дер-в и кустар-в, размещаемыми вблизи площадок. Такой прием позволяет не только раскрыть декор.

качества, но и улучшить микроклимат тер-рий, создать хорошие условия аэрации и инсоляции. Компактные группы дер-в и кустар-в могут быть размещены на искусственно приподнятых над поверхностью площадок основаниях. Т.е.

профилирование тер-рии, тщательной её обработки средствами вертик-ой планировки.

В современной практике ланд. проектир. разработаны приёмы формирования искусственного микрорельефа во дворах в виде холмиков, “волн”, откосов, покрытых растениями.

Такие формы рельефа закрепляются растениями – небольшого размера деревьями, декор. кустарниками, почвопокровными, травянистыми формами.

За счёт перепадов рельефа, включения МАФ (скульптуры, светильников) усиливается восприятие пространства двора.

В то же время большое значение следует придавать аэрации пространства двора.

Необходимо учитывать, что загущенность растениями, отсутствие разрывов – «окон», – открытых газонных участков резко нарушают аэрационный режим тер-рии, вызывает застой воздуха, накопление выхлопных газов, «стекающих» под кроны деревьев.

Наличие открытых газонных участков в сочетании с покрытиями площадок и проездов создает условия для образования вертик-х потоков воздуха и выноса газов за пределы застройки. Улучшается циркуляция воздушных масс. Группировки деревьев и кустарников в сочетании с газоном благоприятно отражается на микроклимате.

Важным вопросом является изоляция гостевых автостоянок от пространства двора и площадок для отдыха населения. Здесь уместны устройства экранов из живых изгородей в комбинации с ограждениями – высокий бортовой камень, металлическая ограда. Живая изгородь из кустарника м. б. размещена на искусственно насыпанном валике из земли, высотой до 30…40 см.

Ланд. организация дворовых тер-рий является создание комфортной среды для престарелых и инвалидов. Пути передвижения этой группы людей д.б. удобны (устройства обходных путей у искусственных препятствий, пандусы на перепадах рельефа, спец. покрытя, облегчающие ориентацию людей с ослабленным зрением).

Важным условием является оформление площадок для подвижных игр детей различных возрастных групп (устройство “антивандальных” игровых сооружений для игр, использованием разнообразных покрытий из сочетаний бетонной и каменной плитки с разрывами в виде травяного заполнения. ДП м.б. ограждены декоративной металлической оградой, а в качестве покрытия используется толстый слой покрытия из мелко изрубленной древесной коры.

Анализ градостроительной ситуации.

На композиционное решение влияет существующая архитектурно-планировочная ситуация, поэтому, принимая его, необходимо учесть все особенности этой ситуации; по возможности использовать, иногда по совершенно иному назначению, существующие на озеленяемой территории здания; увязать композицию дорожной сети проектируемого объект, с подводящими к нему улицами; открыть вид на прилегающие территории, отдельные сооружения или, наоборот, изолировать данный ансамбль от окружающего. Таким образом, композиция будет согласована с существующей архитектурно-планировочной ситуацией.

Огромное значение в композиции озелененных территорий имеет правильно выбранное цветовое решение всей композиции в целом и каждого конкретного объекта.

Окраска листвы, цветов, стволов и побегов растений имеет бесчисленное множество расцветок, тонов и оттенков.

Богатейшая, непрерывно меняющаяся палитра красок растений дополняется цветом других элементов садово-паркового ансамбля: зданий, предметов оборудования и декор. оформления, дорог.

Все перечисленные выше принципы и требования ланд. арх-ры непременно д.б. учтены и согласованы с композиционным решением при формировании архитектурно-художественного облика каждой озелененной тер-рии.

Практическое решение всего комплекса вопросов композиции определяется организацией плана всего ансамбля, объемными признаками составляющих его элементов и их цветовой характеристикой.

Арх-рная композиция плана парка, сада, сквера и любого другого озелененного участка выражается в членении тер-рии на части и в пропорциях отдельных частей, в размещении сооружений, площадок, насаждений, в направлении дорог, в размерах всех элементов, входящих в состав данной тер-рии.

Весьма существенной стороной композиции плана является организация пространства и перспективы, т. е. вида с различных точек. В одних случаях то или иное пространство на озелененной тер-рии м. б. ограничено растительностью или зданиями, и тогда образуются замкнутые перспективы.

В других случаях пространство организуется так, что перед взором открываются глубокие, открытые перспективы. Композиция плана в садово-парковом искусстве решается различными приемами.

Источник: https://megaobuchalka.ru/7/44727.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.