Государственная регистрация перехода права собственности на объект

Государственная регистрация перехода права собственности при покупке недвижимости, в соответствии со статьей 551 ГК РФ

Государственная регистрация перехода права собственности на объект

Сделка купли-продажи недвижимости связана с совершением трёх основных действий. Это подписание договора, регистрация перехода права в госреестре и подписание акта приёма-передачи недвижимой вещи.

По времени они могут не совпадать друг с другом, а подписания акта может и не быть вовсе.

Такое вполне допустимо в силу ряда причин, к примеру, если покупатель и так уже пользуется недвижимостью, собственником которой является другое лицо, а затем принимается решение о том, что он выкупит недвижимость.

Договор купли-продажи и государственная регистрация являются обязательными и существенными факторами совершения сделки данного вида. Последнее устанавливает ст. 551 ГК РФ. Она задаёт правила, согласно которым регистрация должна произойти в любом случае, включая и те ситуации, когда исполнение договора происходит до проведения процедуры государственной регистрации.

Предмет государственной регистрации

Государственной регистрации подлежат любые события, имеющие юридические последствия и связанные с правом на недвижимое имущество. К ним относятся те, что порождают возникновение, переход, ограничение и прекращение права, которые влекут за собой регистрацию в ЕГРП. Законодательство выделяет различные виды прав:

  • собственности;
  • хозяйственного ведения;
  • оперативного управления;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • бессрочного пользования.

Выделяются ещё и особые виды прав, связанные с заключением договора аренды, получением ипотечного кредита, сервитутом, а также иные права, возникающие в случаях, предусмотренных законом. Регистрируются все, включая вытекающие из договора жилищного найма, если срок превышает один год.

Сущность государственной регистрации и нормативные акты, связанные с ней

Государственная регистрация подтверждает правильность перехода или возникновения права и является единственной формой доказательства правообладателей того, что они владеют недвижимой вещью на легитимных основаниях. Отсутствие записи в реестре фактически означает, что у лица нет права на недвижимость.

До появления соответствующей записи лицо может использовать имущество, если это соответствует обстоятельствам и не является нарушением прав собственника, но не может совершить никаких юридически значимых действий — не только продать, обменять, выставить в залог, но и провести какое-то изменение самих недвижимых объектов.

Если же такое произойдёт, то будет находиться вне правового поля.

Законодатель справедливо считает этот вопрос довольно важным, поэтому государственная регистрация нормируется не одним, а многими актами. В ГК РФ основополагающей является ст. 131. Она устанавливает основные правила. Другие статьи, включая рассматриваемую нами, относятся к более узким сферам.

Так, ст. 164 ГК РФ задаёт определения государственной регистрации сделок, ст. 223 ГК РФ момент возникновения права, ст. 433 ГК РФ момент заключения договора. Сам же порядок регистрации устанавливает ФЗ от 21.07.1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В общем случае государственная регистрация самих договоров купли-продажи не проводится. Регистрируется только переход права.

Однако ст. 551 ГК РФ имеет отношение ко всем сделкам с недвижимостью.

Если отчуждение в силу купли-продажи затрагивает жилую недвижимость, то актуальной становится ст. 558 ГК РФ, а именно её п. 2.

Он устанавливает правило, согласно которому регистрации подлежит и сам договор и переход права по нему.

На практике это выражается в том, что договор нужно составлять не менее чем в трёх экземплярах. Один остаётся у регистратора, а два выдаются на руки продавцу и покупателю. На обоих, после завершения процедуры регистрации, должна быть поставлена соответствующая отметка. Она выражается в виде гербовой печати и прямоугольного штампа с датой и подписью регистратора.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не обязательно, хотя не существует никакого нормативного акта, в котором это было бы указано прямо.

Такие сделки не попадают в число тех, что указаны в различных статьях ГК в качестве обязательных для нотариального удостоверения.

Если стороны сами принимают решение о том, что сделка должна получить нотариальное удостоверение, то все заботы нотариус на себя и возьмёт, поэтому идти за копией договора и выпиской из реестра, подтверждающий переход права, будет нужно уже к нему.

Законодательство предусматривает, что в номинальном случае вслед за подписанием договора купли-продажи должна произойти государственная регистрация перехода прав, поэтому уклонение одной из сторон вызывает правовые последствия. Другая сторона получает возможность обратиться с исковым заявлением о защите своих прав. Все отказы от участия в регистрации в таком контексте получают деление на мотивированные и немотивированные.

Так, если продавец не получил денег в установленный договором срок, то это является мотивацией для того, чтобы его отказ от участия в регистрации был обоснованным. В противном случае, если никаких легитимных причин нет, уклонение влечёт за собой судебное разбирательство, поскольку другая сторона в таком случае сможет действовать на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Однако решения судов могут быть разными. Наиболее эффективными следует считать лишь те, которые становятся основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности провести государственную регистрацию сделки. Другими словами, вместо уклоняющейся стороны это на практике осуществит служба судебных приставов.

Судебные споры по теме регистрации и решения высших судов РФ

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rulaws/gosudarstvennaia-registraciia-perehoda-prava-sobstvennosti-pri-pokupke-nedvijimosti-v-sootvetstvii-so-statei-551-gk-rf-5dc42a2f35c8d800ad4417ae

Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи ГК РФ

Государственная регистрация перехода права собственности на объект

Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом. Моментом передачи считается подписание этого акта.

Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки.

Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности. Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.

Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст.

223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию.

Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его.

При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

  • ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Причиной выделения недвижимости в отдельный вид собственности является её большая экономическая значимость. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, все ключевые события, связанные в возникновением или прекращением прав на недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения.

Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Переход прав на недвижимость

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.

Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.

Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.

Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.

Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ

В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел.

Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года.

Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.

Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.

Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ.

Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст.

558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.

Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.

Источник: https://RuLaws.ru/articles/poryadok-peredachi-i-prinyatiya-nedvizhimosti-ot-prodavca-k-pokupatelyu-na-osnovanii-556-stati-gk-rf/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.