Генплан это что

Генеральный план земельного участка: образец, где получить

Генплан это что

Генеральный план земельного участка указывает на планировку, застройку, реконструкцию и иные виды работ, которые ведутся на данной территории. Строительство нельзя начать без предварительного согласования с госструктурами градостроительной системы и без проектного документа. В противном случае такая постройка будет признана противозаконной.

Что это за документ

Генеральный план участка — это документ, отображающий характеристические данные рельефа, расположение построек и капитальных сооружений, наличие коммуникаций и инженерных систем. Так же в нём обозначены места для высадки зелёных насаждений, игровые зоны, детские площадки и прочее детали.

Его наличие служит своеобразным ориентиром для корректного определения и точного расположения строительных объектов и иных элементов. Он в значительной мере упрощает ведение строительных работ и освоение земельного участка. Генеральный план есть у каждой территории, он должен быть и в том случае, если хозяин в дальнейшем планирует строительство типовых проектов зданий.

Не нужны особые знания, чтобы понять, что в местах прохождения коммуникационных систем запрещено строительство жилых домов и иных хозяйственных построек. Без предварительного согласования генплана запрещается даже высаживать высокие растения на территории загородного участка.

Назначение генерального плана

План земельного участка нужен для того, чтобы успешно разрешить следующие задачи, которые стоят перед собственником территории:

  1. Получить разрешение на строительство капитального сооружения и проведение коммуникаций. Большая часть собственников, проживающих в частном секторе, полагают, что на купленной земле можно делать всё, что захочется: строить коттеджи, высаживать высокие деревья и прочее. Но есть специальные контролирующие органы, которые следят за такими собственниками, и требуют от них соблюдение действующих правил.
  2. Генеральный план — готовый проект. С помощью него можно с предельной точностью определить правильное размещение жилых\нежилых сооружений. А также распределить места для обособления клумбы, строительства жилого дома, детской игровой площадки, огородных грядок и т. п.

Если собственник земельного участка захочет построить дом по типовому проекту, всё равно придётся учитывать территориальные особенности.

Оформление

Для начала необходимо собрать пакет документов, затем уже приступать к разработке генплана участка:

  • Кадастровый план. В нём отображаются фактические границы и размеры территории;
  • Схематичное изображение привязки построек к инженерным системам и коммуникациям: вода, канализация, электричество, газ;
  • Детальная карта расположения соседних сооружений, проезжей части, тротуаров и иных объектов, которые размещены на смежных территориях;
  • Подробное описание планируемой постройки.

На первый взгляд может показаться, что с реализацией этот списка не возникнет сложностей. Но приложить определённые усилия всё же придётся.

Есть несколько удобных способов для подачи заявления:

  • лично обратиться в многофункциональный центр (МФЦ);
  • через официального представителя;
  • отправить заказным письмом или воспользоваться личной электронной почтой.

Самый простой вариант — зайти на официальный сайт госуслуг. Заполнить предоставленный образец корректными данными, отправить на рассмотрение. Ответ придёт на указанную электронную почту при регистрации или поступит звонок от специалиста на оставленный номер мобильного телефона.

Дополнительные моменты при разработке генплана

задача собственника — сделать план идеальным, чтобы специалисты не задавали лишних вопросов. Для этого необходимо учитывать зоны с инженерными системами. Самостоятельно справиться с этой задачей не получится при отсутствии специальности, необходимо будет воспользоваться услугами профессионалов.

Если территорию затапливается сезонными дождями, в плане отобразить наличие дренажной системы. Тогда вода будет уходить в выбранное для этого место, соответственно, другие сооружения и участок не будут затопленными.

Ещё один очень важный нюанс: указывать расположение построек нужно с учётом геодезических данных. Допустим, у территории есть большие перепады. Тогда строить дом следует на возвышенном участке, потому что вероятность затопления в этом случае будет равна нулю.

Согласно мнению специалистов: располагать капитальное жилое строение на среднем уклоне, но он должен стоять параллельно горизонтальной плоскости. Если дом построить на склоне с крутизной 1:2, земельное полотно нужно сделать более устойчивым, то есть дополнительно укрепить.

Дистанция от кордонов территории — 6 м, и не менее 3 м от смежных земель.

Порядок действий

Где получить генеральный план — необходимо обратиться в МФЦ по месту нахождения территориального надела. Затем бумаги перенаправляют в архитектурное и градостроительное управление. По стандартной схеме сроки оформления не превышают 30 дней. Если обратиться в частную организацию, это сделают быстрее, но за некую плату.

Какие понадобятся документы:

  • Заполнить бланк о выдаче генерального плана по представленному образцу специалистами МФЦ;
  • Паспорт заявителя. Если в интересах юридического гражданина действует представитель, от него потребуют предоставление доверенности;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Технический паспорт объекта капитального строения;
  • Карта топографической съёмки с обязательным указанием подземных\надземных\наземных коммуникационных систем.

Эти документы нужно предоставить вместе с ранее перечисленными свидетельствами. Предоставляется образец генплана той организацией, которая непосредственно им занимается. Это позволяет не допустить возможных спорных ситуаций при оформлении этого документа.

Структура генерального плана

Разрабатывается для последующей застройки территории. Генплан выполнен в виде чертежа в масштабе 1:500. Что в нём отображается, уже говорилось: это пешеходные дорожки, особенности ландшафта и иные детали.

К этому чертежу прикрепляются и другие документы:

  1. Ситуационная схема с изображением нахождения участка в заселяемой зоне.
  2. Опорный план. В нём указано наличие крупных деревьев, коммуникационных систем, сооружений.
  3. Чертёж прохождения инженерных систем с указанием конкретных точек их входа на планируемый объект.
  4. Схематичное изображение инженерных работ. Прописывается поэтапное ведение земельных работ, а также указываются метки высот в разных точках.
  5. Генеральный план. Схематичное изображение земельного участка с нанесением планируемых сооружений, растительных культур, парковочных мест, пешеходных переходов и т. п.

Разработать генплан непросто, особенно если, нет специального образования. Поэтому лучше доверить эту работу опытному архитектору. Услуга этого специалиста не может стоить дёшево, но зато не придётся переделывать всё по несколько раз, чтобы получить официальное разрешение на ведение строительных властей от местного административного органа.

Примерная стоимость

Общая стоимость по разработке генерального плана зависит от выбранной компании. Поэтому стоит уточнить эту информацию непосредственно в офисе.

Вот примерные расценки за квадратный метр:

  • 500 = 1490 рублей;
  • 1500 = 989 рублей;
  • 3000 = 699 руб.;
  • 5000= 399 р.;
  • 10 000 = 299 р.;
  • 20 000 = 170 рублей.

В этом «прейскуранте» просматривается определённая закономерность. Получается, чем больше территория, тем дешевле. Так же у них могут разниться и сроки по разработке этого плана — от 1 до 30 рабочих дней со дня подачи комплекта документов.

При выборе компании, необходимо ориентироваться по ценовым показателям и скорости работы. Если время в запасе есть, лучше подождать и не торопиться, главное, качество.

Когда план будет готов, с ним обратиться в градостроительную структуру для одобрения ведения строительных работ на данном участке.

Пример

Допустим, нужен генеральный план для участка общей площадью 1 200 квадратных метров, собственнику придётся заплатить около 1800000 рублей. Если цена за 1 кв. метр = 1500 руб. Сумма большая, но зато можно быть полностью уверенным в гарантии качественной разработки генерального плана территории за предельно сжатые сроки.

Если хочется сэкономить, нужно постоянно отслеживать текущие акции и специальные предложения на официальных сайтах специализированных компаний. Тут же есть возможность ознакомиться с отзывами реальных людей, ознакомиться с прейскурантом и задать интересующие вопросы консультанту.

Этот процесс займёт больше времени, нежели сразу обратиться в первую попавшуюся фирму.

Почему могут отказать

Существует большое количество причин, по которым могут не только отказать в составлении генплана территории, но и не принять предоставленный комплект документов.

Список аргументирующих причин:

  • Какой-то из документов (это может быть заявление) оформлен не в соответствии с законодательными требованиями РФ. Нужно будет заново переоформить, и обратиться вновь;
  • Истёк срок документа, либо он не действителен;
  • Не предоставлено какое-то свидетельство;
  • Заявление было написано человеком, который не является хозяином земли;
  • Регистрационные поля заполнены неверно;
  • Плохое качество копий, невозможно рассмотреть информацию, которая на них представлена;
  • Заявление было подано ранее, и решение по нему ещё не принято;
  • На территории есть объекты, которые возведены без согласования с уполномоченными органами. То есть самовольное строительство;
  • Реальное месторасположение территории не соответствует документам;
  • Предоставление недействительной информации.

Если учесть все требования и со всей серьёзностью отнестись к этому делу, никаких проблем не должно возникнуть на пути получения разрешения на ведение строительных работ на участке. Заявитель имеет полное право обжаловать решение. Написать жалобу на должностных лиц в Комитет по архитектуре и градостроительству.

Источник: https://prozemlu.ru/generalnyj-plan-zemelnogo-uchastka/

Проектирование генплана | Генплан | Что это? Термины и определения

Генплан это что

Так уж получилось, что моя профессиональная деятельность в том или ином виде связана с генпланами.
Что же это такое «генплан», и чем я, собственно, занимаюсь?

Меняю содержание Google Maps и рельеф планеты.

А если серьезно, то «генплан» –  понятие растяжимое, и, как говорит уважаемый Марат Шакирзянович Хуснуллин, гибкое.

Термин «генплан» (от словосочетания «генеральный план») в большинстве случаев употребляют, говоря о проектном (планируемом) плане территории объекта.

Суть проектирования генерального плана – это, образно выражаясь, решение системы уравнений, в которую входят удовлетворения требований в различных сферах: противопожарной, технологической, санитарно-гигиенической и эстетической.

При этом необходимо стремиться к максимальному снижению стоимости строительства и оптимальному использованию территории проектируемого объекта.

Отношение к проектированию генплана у Застройщика-Заказчика зачастую необоснованно пренебрежительное.

Между тем, профессионально принятые решения по генплану, например, при планировке территории и производстве земляных работ, позволяют сэкономить несколько сотен тысяч рублей даже в частном строительстве, не говоря уже о миллионах на более крупных объектах.

Кроме того, от решений по благоустройству в генплане, например, жилого микрорайона, зависит уровень комфорта среды, в которой живем мы и наши близкие.

Чрезмерная экономия и непрофессионализм в благоустройстве дворов, организации площадок, парковок и проездов приводят к печальным последствиям и железобетонным, непригодным для нормальной жизни, гетто, свидетелями которых Вы, наверняка, были.

Кроме того, некоторые ошибки в проектировании других разделов проектной документации – АР, КЖ, ВК и т.д. – можно относительно легко и не затратно исправить (я не умаляю ответственность проектировщиков-смежников).

Изменить фасады, пробурить “забытое” отверстие можно относительно недорого, а вот снести здание или сооружение, построенное “не по нормам”, с неверно выбранной отметкой нуля, выполнить вертикальную планировку участка заново, чтобы исправить ошибки водоотвода, уже будет стоить значительных средств.

Стадии проектирования (разработки) генерального плана объекта, в большинстве случаев, бывают следующими:

  • предпроектная (эскизные проработки);
  • проектная (для прохождения экспертизы, составления смет); 
  • рабочая (для строительства объекта).

На предпроектной стадии закладываются основные технологические и планировочные решения для экономических расчетов, составления бизнес-плана и прочего предварительного технико-экономического анализа территории.

Генплан на стадии «Проектная документация» определяется требованиями Постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 г.

N 87, именуется «Схема планировочной организации земельного участка” и предназначен для прохождения экспертизы и составления смет (не для строительства).
Генплан на стадии «Рабочая документация» определяется требованиями ГОСТ 21.

508-93 «Правила выполнения рабочей документации генеральных планов», именуется «Генеральный план» (иногда «Генеральный план и транспорт») и предназначен для строительства объекта.В редких случаях, в экспертизу предоставляется сразу генплан рабочей стадии.

Каждый этап проектирования генплана регламентируется определёнными требованию к составу, содержанию, порядку согласования и выполнения (см. состав тома генплана на стадиях «Проектная документация» и «Рабочая документации» в разделе «Полезное ⮚ Состав генплана»).

Кроме выше указанных понятий «генплан», существуют также и другие.

Например, в масштабе населенного пункта «Генеральный план»  – юридический документ, научно обоснованный перспективный план развития города (поселения), содержащий графические материалы, представленные в виде карт (схем), и текстовую часть.

Тесно связан с генпланом населенного пункта, также относящийся к решениям по генплану, Проект планировки территории (ППТ) – особый документ, более подробно детализирующий развитие определенной территории населенного пункта, заложенное в Генплане этого населенного пункта.

По сути, с некоторой натяжкой,  ППТ можно отнести к предпроектной стадии генплана (состав Проекта планировки территории – см. в разделе «Полезное ⮚ Состав генплана»).

Если речь идет о генплане территории существующего объекта, то этот генплан будет или «исполнительным генеральным планом», или «дежурным генеральным планом» (он же «оперативный генплан»).

Исполнительный генплан делается сразу после строительства геодезистами (генпланисты-проектировщики выполняют чертежи по генплану территории, строители воплощают запроектированное, геодезисты фиксируют результат). Дежурный (или оперативный) генплан ведется во время «жизни» объекта для контроля ситуации, например, на промышленном предприятии.

Это наиболее часто  используемые определения термина «Генплан»,  с которыми я сталкивался.

Если остались вопросы – пишите.

Источник: https://www.habipov.ru/genplan

Генплан земельного участка: что это такое, зачем он нужен и как его оформить

Генплан это что

Согласно законодательству Российской Федерации, перед проведением капитального строительства, а также прокладыванием инженерных и коммунальных систем на земельном участке, находящемся в собственности, владелец обязан предоставить необходимые документы в специальный государственный орган. Основным таким документом является генплан участка.

Генеральный план земельного участка — это проектный документ, на котором отображена планировка соответствующей ему территории. Здесь учитываются все неровности рельефа и размещение объектов в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Ключевая часть генплана дома — это изображение в определенном масштабе, которое получается с помощью наложения плана объекта на общий план территории. В качестве объекта принято рассматривать как находящуюся в собственности землю со всеми сооружениями на ней, так и целые районы и населенные пункты.

Назначение генплана

Генеральный план участка выполняет несколько задач. Главной из них является получение владельцем разрешения на проведение различного рода работ в виде капитального строительства или проведения коммунальных и инженерных систем.

Некоторые граждане ошибочно считают, что, если участок принадлежит им, то они вольны в своих действиях на нем. Это не совсем верно: существуют специальные государственные органы, которые осуществляют контроль за соблюдением всех необходимых норм. Таким образом, уменьшается риск возникновения каких-либо аварий на объекте.

Второй задачей, которую выполняет генплан, является возможность владеть готовым проектом со схемой размещения всех объектов на плане. С его помощью можно производить точные вычисления и планировать стройку будущих сооружений.

Документы для оформления

Для оформления практически любого документа необходимо собрать целый перечень документов. Генеральный план не стал исключением. Понадобятся следующие бумаги:

  • кадастровый план участка, в котором указаны точные границы;
  • схема, на которой отображаются подсоединения к коммунальным системам;
  • схема, воспроизводящая размещение строений и проезжих частей вблизи участка;
  • опись всех строений, которые планируется разместить.

На первый взгляд список выглядит довольно просто. Однако придется приложить некоторые усилия при сборе этих документов. Когда с этим будет закончено, можно начинать процедуру составления плана.

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

В тех случаях, когда сооружение возводится на наклоне, крутизна которого составляет больше ½, необходимо обеспечить устойчивость земляного полотна. Для этого используются различные подпорные стенки и другие подобные приспособления.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Структура плана

Генеральный план земельного участка — это изображение в масштабе 1:500, которое содержит целый перечень документов для отображения необходимой информации. К ним относятся:

Генеральный планЗдесь отображается схема участка с нанесением всех планируемых к строительству объектов, растительности, подъездных и пешеходных дорожек.
Опорный планИнженерные коммунальные системы, а также большие растения.
Ситуационный планСхема местоположения земельного участка в составе заселяемой им зоны.
Схема подготовительных инженерных работОтображение плана планируемых земляных работ, а также отметка высот на участке.
Сводный чертеж инженерных сетейСхема прокладки коммунальных систем с точками входа на земельный участок владельца.

Чтобы максимально облегчить разработку плана, можно прибегнуть к услугам специальных органов и организаций.

Куда обращаться, сроки и стоимость

Когда весь пакет документов будет собран, нужно обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству. Там заполняется заявление по образцу, а также сдаются все документы.

В каждом случае срок составления плана занимает разное количество времени. При обращении в частную организацию работа будет выполнена гораздо быстрее.

Если заявление было подано в государственный орган, то весь процесс будет бесплатным для собственника. В частной организации за это потребуют оплату, однако, как говорилось ранее, сделают генплан намного быстрее и, возможно, качественнее.

Что такое генеральный план – ОДО «ЭНЭКА»

Генплан это что

Как вы думаете будет называться сюжет с высоты птичьего полета?

Не ошибетесь когда предположите, что это генеральный план. Восприятие его вида будет зависеть от высоты, т.е. расстояния с которого мы его созерцаем, но если учитывать все особенности отдаления, то можно вырисовать мысленно картину т.к. у каждого есть визуальное представление в виде идеи ландшафтного дизайна которое хотелось бы воплотить в реальность.

На самом деле Генеральный план (генплан, ГП) в общем смысле — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий.

Основной частью генерального плана является графическое изображение, совмещенное с топосъемкой, чаще сжатого до 500 масштаба таким образом, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический план территории и в результате носящая характер фотосюжета.

Генеральный план должен выполняться на геоподоснове с действующими красными линиями регулирования застройки в пределах всей проектируемой территории, существующих зданий, сооружений, коммуникаций и дорог. Основной масштаб чертежей застройки 1: 500

В целом генеральный план является важным градостроительным документом, который определенно показывает взаимосвязь объемно-планировочной постановки зданий и сооружений с окружающей средой и архитектурно-пространственной композиции застройки, образующей основное ядро.

Все окружение -географические отображения большинства территорий, включающие в себя водные системы, леса, застройку, транспортные развязки, комплексы зданий, сооружений, образования зеленых благоустроенных территорий, создает впечатление обширной панорамы в виде ландшафтного обустройства.

Как прочитать генеральный план? от того что находится в отведенных для обзора границах : чаще всего территория включает в себя улицы и здания с дорогами и зелеными насаждениями, но если мы рассматриваем отдельные природные ландшафты не исключено, что столкнемся с лесными массивами, полями, лугами, пустырем, реками, оврагами, обозначенными откосами –перепадами высот, парками садами, сквозь которые проводят новые дороги, связывающие районы поселения и города, формирующие улицы, новые развязки и новые пересечения – имеет графическое обозначение.

Планировка квартала, района подобна планировке большого города в ней также будет находиться центр тяготения, куда всегда стремится основная масса людей, (необязательно жильцов данного квартала) ; здесь всегда имеется доминанта которая может являться как центром культурных мероприятий, торговым либо развлекательным, так и крупной организацией , предприятием, чаще всего не промышленного значения с большим количеством работников.

Вокруг центра формируют новые проезды, зеленые зоны или вписываются уже в существующую административную и жилую застройку, связанную отдельными структурными элементами- дорогами, рекреационными зонами, отдельными участками местного функционального назначения. Это могут быть парки, сады, скверы или водные системы с набережными и прогулочными аллеями, которые красиво вписываются в разнообразие рельефа.

И не только зеленый ландшафт:

Генеральный план тесно связан как с мелкой, так и с крупной застройкой города. Такие образования как кварталы, микрорайоны, образуют планировочный каркас и тесно примыкают друг к другу в границах города, формируя его среду.

Расположение домов зависит от плотности застройки квартала, от этажности, которая предусмотрена для данной местности, от проникновения солнечных лучей (инсоляции) как в помещения зданий, так и на площадки между ними, особенно, если кварталы являются жилыми образованиями и имеют детские игровые площадки, а также и от других факторов.

Водные системы часто проходят через планировочный каркас города и обустраиваются набережными, мостами, пляжами, парковыми зонами и прочими элементами.

С точки зрения экономических, эстетических соображений генплан для объекта является самым необходимым документом где заказчик определяет для себя всю целесообразность строительных затрат, расположение объекта и его влияние на окружающую среду.

Важность градостроительного документа заключается, в том, чтобы показать на нем значимость и взаимосвязь объемно-планировочной постановки зданий и сооружений с окружающей средой и архитектурно-пространственной композиции застройки, образующей основное ядро.

При проектировании индивидуального участка земли, степень необходимости разработки генерального плана не уменьшается, т.к. вся суть компоновки заключается в обеспечении участка необходимыми коммуникациями, определения местоположения здания, особенностями благоустройства, т.е.

целесообразности распределения элементов, на застраиваемой территории.

Необходимо учитывать примыкания к проездам, размещения ограждения, гаража либо иных построений на участке, поскольку предусмотренные заранее посадки сооружений укажут на более компактное решение коммуникаций размещение построек и элементов благоустройства на разработанной территории.

Зачастую, отведенная под объект планировка территории является недостаточной для данных границ проектирования, это связано не только с высоким уровнем автомобилизации для определения парковочных мест, но определением функционального назначения здания, где по расчету зонирования требуется определенное процентное соотношение земли, включающее в себя: дороги, озеленение, инженерные сети, либо подключение к существующим, т.е. вся инженерно-транспортная инфраструктура.

Вам нужен ЭСКИЗ?

Эскизное решение – самый актуальный способ в тщательной проработке и рассмотрении ситуации планирования предварительно, увидеть все плюсы и минусы, прежде чем принять окончательное решение по площадке перед строительством.

Эскиз как опорная точка для рассмотрения и обсуждения всех препятствий чтобы предугадать, в каком направлении ориентировать и развивать проект. С этими целями используют Вариантное проектирование для решения одной задачи проекта.

Суть вариантности в том, чтобы достичь высокого качества проекта и сэкономить затраты заказчика на строительные работы и материалы.

В разработке проектной документации обычно предшествуют предпроектные проработки – этап, который позволяет Заказчику оценить возможность осуществления запланированных работ в конкретных условиях, укрупненно оценить стоимость и сроки работ, выявить возможные проблемы при осуществлении проекта и пути их решения увидеть заранее запроектированное решение.

Предпроектные проработки выполняются с целью градостроительного обоснования размещения объекта нового строительства, проведения работ по реконструкции существующего объекта, они устанавливают инвестиционную привлекательность, возможность строительства или реконструкции объекта на данном участке с учетом градостроительных, историко-культурных, социально-экономических, санитарно-гигиенических и экологических требований.

Источник: https://eneca.by/novosti/proektirovanie-inzhiniring/chto-takoe-generalnyy-plan

Установление или изменение градостроительного регламента земельного участка. Генеральный план и ПЗЗ

Генплан это что

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента участка.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органахПредставление интересов в суде Взаимодействие с проектировщиками и экспертами

По вопросам:

Термином «градостроительный регламент» обозначаются требования к застройке и использованию земельного участка. Соответствие данным требованиям является обязательным условиям для законного осуществления строительства или реконструкции недвижимости.

Таким образом, именно градостроительный регламент и перспективы его изменения определяют экономическую ценность участка. Земля даже в самом выгодном месте, но без возможности строительства становится неликвидным активом.

Несмотря на это, многие инвесторы уже после приобретения участка обнаруживают, что строительство на нём невозможно или существенно затруднено.

Чтобы этого не произошло, необходим анализ существующего градостроительного регламента (а также вхождения в границы зон с особыми условиями использования и т.д.) до начала вложений в приобретение земли или реализацию строительного проекта.

Также во многих случаях целесообразен и анализ возможности изменения градостроительного регламента (градостроительный аудит) – оценка тех пределов в которых, с учетом объективных факторов, есть возможность обеспечить его пересмотр.

В состав сведений градостроительного регламента обязательно должны входить:

  • виды разрешенного использования участка и объектов недвижимости (делятся на основные, условно разрешенные и вспомогательные).
  • максимальный процент застройки участка.
  • максимальная высотность застройки.
  • предельные отступы от границ земельного участка до объектов недвижимости.

Также могут устанавливаться дополнительные требования, такие как предельные размеры земельных участков, специфические требования к определенным видам недвижимости (к примеру – ограничение на площадь торговых объектов в жилых зонах) и т.д.

Градостроительный регламент определяется генеральным планом и правилами землепользования и застройки. А при наличии проекта планировки территории – данным проектом.

Соответственно, если существующий градостроительный регламент не устанавливает владельца земли – необходимо в первую очередь ставить вопрос об изменении правил землепользования и застройки.

Правовой центр ДВА М готов оказать услуги по внесению изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области. Мы осуществляем предварительную оценку перспектив изменений, берем на себя сопровождение процедуры, включая как подготовку пакета документов, так и сопровождение рассмотрения вопроса во всех инстанциях, подготовки изменений проектной организаций.

При невозможности или нецелесообразности изменения правил землепользования и застройки необходимо оценить все возможности строительства с учётом их существующей редакции. В том числе в рамках условно разрешённых или вспомогательных видов разрешенного использования, получения разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства.

Также в этой ситуации альтернативой капитальному строительства может стать размещение некапитальных объектов, которые при современных строительных технологиях способны функционально заметить большинство видов нежилых зданий и при этом размещаются в принципиально ином, упрощённом, порядке.

Для целей проектирования и получения разрешения на строительство данные указываются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Именно исходя из градостроительного плана при выдаче разрешения на строительство определяется, соответствует ли спроектированный объект требованиям градостроительного регламента.

В норме ГПЗУ является выпиской из правил землепользования и застройки и иных документов, а его получение носит технический характер.

Самостоятельной проблемой получение ГПЗУ становится при отсутствии утверждённых правил землепользования и застройки, их некорректности или неполноте.

Например, если не указана плотность или высотность застройки соответствующей территориальной зоны, графическая часть ПЗЗ не соответствует текстовой и т.д.

В таком случае получение ГПЗУ с новыми параметрами требует либо представления дополнительных документов и взаимодействия с уполномоченными органами, либо разрешения вопроса о его содержании в судебном порядке.

Территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается

Для территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, земель общего пользования (в т.ч. в красных линиях улично-дорожной сети), сельхозугодий и ряда иных земель градостроительный регламент в обычном порядке не устанавливается (например в ПЗЗ Москвы отмечены индексом «Н»).

Для данных территорий виды разрешённого использования и параметры строительства определяются уполномоченным в соответствующей сфере органом.

При этом отсутствие градостроительного регламента само по себе не означает запрет строительства, но строительство должно соответствовать задачам, для которых выделены соответствующие территории.

https://www.youtube.com/watch?v=4CtVNo3iFqY

Также в ряде случав может ставиться вопрос об исключении участков из границ зон, для которых градостроительный регламент не устанавливается.

Генплан

Генеральный план – это исходный документ для разработки правил землепользования и застройки.

Генеральный план принимается на уровне поселения или городского округа (в Москве – единый на всю территорию города) и устанавливает основанные положения развития территории на ближайшую перспективу.

В том числе:

  • границы населённых пунктов.
  • функциональные зоны (жилые, промышленные и т.д.). В том числе территории обновляемой (с изменением назначения или без) или сохраняемой застройки.
  • транспортные магистрали, метрополитен и железнодорожный транспорт.

Генплан (или Генеральный план) — это основной чертеж объекта, который содержит…

Также генплан может содержать границы зон с особыми условиями использования территории (санитарно-защитные, водоохранные, санитарной охраны источников водоснабжения, зоны объектов культурного наследия и т.д.), в которых запрещено или ограничено строительство. Но в этой части сведения генерального плана являются справочными, поскольку данные зоны устанавливаются иными документами.

Генеральный план является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки (что на практике не исключает противоречия данных документов генеральному плану). При этом сам генеральный план не устанавливает предельные параметры строительства, такие как высотность или плотность застройки.

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) являются, с практической точки зрения основным документом, который отвечает на главные вопросы владельца земли – объекты какого назначения, какой площади и высотности можно построить на земельном участке.

Данные правила разрабатываются в отношении поселения (городского округа) либо (редко) в отношении их отдельных частей.

В Москве утверждены правила землепользования и застройки применительно как к старой, так и к новой территориям города.

В Московской области в большинстве муниципалитетов правила землепользования и застройки утверждены в 2015-2018 г. (после передачи полномочий по их разработке на областной уровень с муниципального). Поэтому основная часть действующих в муниципалитетах Московской области ПЗЗ имеют типовой характер, схожие достоинства и недостатки.

При этом ПЗЗ Москвы и типовые ПЗЗ Московской области существенно отличаются по своей структуре и порядку регулирования режима застройки, набору территориальных зон и т.д. Также существенно отличается порядок внесения изменений в ПЗЗ, действующий в Москве и Московской области.

Наиболее значимая часть ПЗЗ – это карта территориальных зон, градостроительные регламенты для каждой из них, а также карты зон с особыми условиями использования территории.

Территориальные зоны устанавливаются в ПЗЗ более детально, чем функциональные зоны в генеральном плане. Как правило, в пределах города или поселения выделяются следующие зоны, допускающие застройку:

  • жилые различных видов (индивидуальной, мало- средне и многоэтажной застройки). В жилых зонах с теми или иными ограничениями допускается размещение объектов торговли, офисов, образовательных и спортивных объектов.
  • общественно-деловые, для размещения объектов торговли, офисов, государственных учреждений и т.д. в различных сочетаниях.
  • промышленные и коммунально-складские различных видов, включая смешанные с общественно-деловыми.
  • специальные для учреждений образования, спорта и т.д., различных объектов инфраструктуры.
  • для садоводства и дачного строительства.

Также выделяются различные территориальные зоны, в которых строительство не допускается: сельскохозяйственные, леса и парки и т.д.

Для каждой территориальной зоны должны устанавливаться перечни видов разрешённого использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные) показатели предельного процента застройки и ее высотности (этажности)). Могут устанавливаться отдельные требования к некоторым категориям объектов (например, предельные площади магазинов в жилых зонах).

В то же время в Москве большая часть застроенной территории города отнесена к зоне сохраняемого землепользования использования (индекс Ф), для которой градостроительный регламент устанавливается по существующему положению.

Также ПЗЗ устанавливает границы зон, в которых осуществляются мероприятия по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ)  и параметры разрешенного строительства в таких зонах.

Сведения о зонах с особыми условиями использования территории в ПЗЗ, как и в генеральном плане, отображают обобщённое содержание различных документов, которыми такие зоны устанавливаются. В ПЗЗ данные сведения носят справочный характер.

Аналогично, правила землепользования и застройки воспроизводят положения документов более высокого уровня о расположении планируемых транспортных магистралей, других линейных и иных объектов федерального, регионального и районного значения.

Таким образом, при наличии в муниципальном образовании корректно составленных правил землепользования и застройки они содержат исчерпывающие сведения для заполнения ГПЗУ.

В то же время, далеко не всегда данные правила составлены надлежащим образом.

В частности, может иметь место:

  • неполнота сведений ПЗЗ (отсутствуют часть или все обязательные параметры разрешённого строительства для всей или части территории, графическая часть противоречит текстовой и т.д.).
  • необоснованное ущемление прав владельцев земли при том, что ПЗЗ соответствуют формальным требованиям. Например, могут быть установлены нулевые или минимальные параметры по площади и/или высотности объектов, узкий перечень видов разрешенного использования т.д. для участков, градостроительная ситуация вокруг которых объективно не требует таких ограничений. Либо виды разрешенного использования в ПЗЗ могут не соответствовать фактически сложившемуся использованию территории.

Для Москвы отдельной проблемой является отражение в ПЗЗ сведений выданных до их принятия ГПЗУ.

В связи с чем актуальны задачи:

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/generalnyy-plan-i-pzz

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.