Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

Содержание

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке может произойти по разным причинам, и только на основании судебного постановления.

Но прежде чем разорвать партнёрские отношения, собственник участка должен известить о своём намерении второго участника сделки за месяц.

Потому что арендное соглашение оформляется между двумя участниками, соответственно досрочное расторжение тоже должно происходить при участии этих лиц.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, возникает в установленный срок в арендном договоре. Именно в пределах действия акта, допускается расторжение партнёрских отношений раньше указанного срока. Об этом свидетельствует статья №619 ГК РФ. Также в ней чётко прописаны случаи, при возникновении которых допускается расторжение контракта.

Собственник участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор:

  • Нарушает условия договора. Между сторонами на этой почве начинает возникать спор относительно серьёзности нарушения такого-то пункта;
  • Больше двух месяцев не вносит арендная плата;
  • Не производит капитальный ремонт, хотя эта обязанность прописана в договорном соглашении, и заранее условие подлежало двустороннему разъяснению между сторонами.
  • Нарушает условия контракта, не соблюдает целевое назначение земельного участка, ухудшает состояние имущества.

Также Гражданский кодекс предусматривает возможность предусмотреть и иные основания для аннулирования арендного партнёрства по требованию собственника участка на основании судебного постановления.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу отправлять уведомление? Это нужно делать по тому адресу, который указан в договорном соглашении.

Если арендатор отправит письмо всем известным адресатам, кроме того, что указано в документе, такое действие будет некорректным. Письмо в первую очередь нужно отправлять по тому адресу, который указан в акте.

Ели уведомление вернётся с пометкой о невручении письма адресату, это значит, что действия со стороны собственника недвижимого имущества выполнены надлежащим образом.

Общие положения о расторжения договора

Согласно Российскому законодательству, стороны арендного акта могут его расторгнуть, достигнув обоюдной договорённости.

Арендодатель должен составить дополнительное соглашение с землепользователем о расторжении партнёрства.

При обоюдном согласии всё происходит достаточно быстро, а главное, для этого не придётся обращаться в суд, и ждать принятие решение органом.  В данном случае подписывается акт приёма передачи, больше ничего не нужно.

При проявлении несогласия у землепользователя и возникновения иных причин\условий для аннулирования договора, арендодатель должен обратиться в суд. Об этом свидетельствует статья №450 часть №2 ГК РФ. Собственник недвижимого имущества должен предоставить суду неопровержимость факта преждевременного разрыва партнёрских отношений.

Признак существенности нарушения – ущерб или крупные материальные потери для собственника в связи с действиями землепользователя. Только суд может решить, насколько существенным оказался урон.

Общие положения о расторжения договора, прописаны в статье №619 части №3 ГК РФ собственник сначала должен направить письмо с претензиями в адрес арендатора, для их последующего исправления. Либо отобразить в письме предложение о преждевременном разрыве отношений. В ответ должны прийти действия, которые собирается совершить землепользователем.

И здесь возможно 2 сценария развития ситуации: сторонам получится прийти к обоюдному решению вопроса, либо собственник недвижимого имущества будет обращаться в суд.

Сроки и порядок расторжения арендных отношений

Законодательство обязует арендодателя извещать вторую сторону сделки о намечающемся процессе. В гражданском кодексе установлены следующие сроки расторжения партнёрских отношений в рамках арендного соглашения:

  • За 90 суток до даты прекращения договорного акта для земельного участка;
  • За 30 дней для иного арендуемого недвижимого имущества.

Отсюда уже выбирается порядок прекращения арендных отношений. Это может быть совершено посредством обращения в судебную инстанцию, либо без инициации этого действия.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе собственника земельного участка расторжение договорных отношений может производиться как по внесудебному порядку, так и через обращение в высшую инстанцию. Рассмотрим порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда

либо через суд более подробно, чтобы их сразу можно было бы применить на практике.

Судебное решение о расторжении договора аренды раньше указанного срока

Досудебное разрешение спорной ситуации является обязательным условием. Если сторонам не удастся добиться консенсуса, тогда остаётся обращаться только в суд, и ожидать постановления.

Данная норма прописана в ст. №619 Российского Гражданского Кодекса.

Со стороны собственника земельного участка суд потребует предоставление доказательной базы для аннулирования партнёрских отношений раньше прописанного срока в договоре.

Так, арендодатель может ссылаться на следующие нарушения землепользователем:

  • Неоднократное нарушение условий договора. Со стороны арендодателя поступали замечания неоднократно, но арендопользователь никак на них не отреагировал, а лишь наоборот ухудшил ситуацию. Поэтому единственно допустимым решением этого вопроса, — разорвать отношения с этим арендатором.
  • За время эксплуатации земельного участка ухудшилось его состояние. В этом случае, кроме разрыва арендного договора, собственник может потребовать и компенсацию имущественного время. Экспертиза и прочие расходы ложатся на плечи собственника имущества, поскольку он является заинтересованным субъектом в решении этого вопроса.
  • Арендатор не произвёл капитального ремонта, как это прописано в договоре. Также в этом документе должна была быть прописана примерная дата проведения этого мероприятия, и конкретный объект, которому требуется капитальный ремонт. Если этого не указано, тогда и требовать с землепользователя выполнения этого условия бессмысленно. Даже если эта деталь оговаривалась устно. Каждое слово должно быть занесено в договор, прежде чем что-то истребовать от временного землепользователя.
  • Арендатор не платит за аренду больше 2 месяцев. Необходимо выяснить причину задержки платежей. И если выяснится, что арендатор, имеет постоянный доход и вообще не испытывает никаких финансовых проблем, но при этом не платит за использование земли, обращаться в суд. На основании судебного постановления, он должен будет оплатить каждый просроченный месяц и выплатить моральную компенсацию (что-то вроде неустойки).

Собственник недвижимого имущества сначала должен проделать первые шаги к своему арендатору, а если эти действия не принесут положенного результата, тогда уже обращаться в высшие судебные инстанции.

И не забудьте, что одним из документов является копия уведомления второй стороны сделки. Неважно, получил ли адресат письмо или нет, главное – чтобы уведомление было отправлено по указанному адресу в договоре.

Иначе суд может не принять иск, пока не будет надлежащим образом выполнено это условие.

Внесудебное прекращение арендных отношений

Если заключён бессрочный арендный договор, достаточно уведомить второго участника сделки письменно. Об этом свидетельствует статья №610 пункт №2. Но выполнить  это условие нужно не позднее 1-3 месяцев, в зависимости от того, какое недвижимое имущество сдавалось в аренду. Но в данном случае, это 1 календарный месяц, потому что в аренде находится земельный участок.

Обратите внимание, если арендный договор имеет определённый срок действия, условия досрочного расторжения партнёрских отношений должны прописываться отдельным пунктом.

Основываясь на гражданское законодательство, в нём нет каких-либо обязательств для мотивации сторон в принятии соответствующего решения.

Арендодатель не может злоупотреблять своими правами, в первую очередь он обязан учитывать и интересы второго участника сделки – арендатора. Например, при расторжении арендного акта в период полевых работ, арендатор понесёт колоссальные убытки.

Если собственник участка согласен их возместить в полном объёме и плюс ещё выплатить компенсацию, тогда можно и договор расторгнуть, и не сожалеть о содеянном.

Суд может расторгнуть акт по желанию собственника земельного участка только в том случае, если он сможет обеспечить доказательную базу правонарушений арендатора.

Это не просто доводы, а именно 100% доказательство нарушений, смотря на которые, суд бы не смог их трактовать как-то иначе.

И кроме этого, предъявите суду уведомление, в тексте которого был указан срок для исправления нарушений. Это может быть оригинал или копия, не столь важно.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

То, что Вы устно скажете своему землепользователю о выявленных нарушениях, это никак не поспособствует решению проблемы, и тем более преждевременному расторжению партнёрских отношений.

Все изложить грамотно и доступным языком в уведомлении: почему хотите расторгнуть договор, на основании чего, в течение какого срока арендатор должен освободить участок и так далее.

Каждый пункт подробно описывается и уточняется, никакой двусмысленности, этот документ пригодится ещё в суде.

Важно отметить, что законодательство никак не регламентирует форму составления подобных уведомлений, а значит, для этого нужно посмотреть уже готовые образцы в открытом доступе. Там же описаны все особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу и иные факторы.

Итак, какие пункты обязательно стоит прописать:

  • Адреса и реквизиты собственника земельного участка (он же является инициатором этого длительного мероприятия) и второй стороны сделки. Данные землепользователя тоже следует указывать (они есть в тексте договора).
  • Сведения из арендного договора. Дата подписания, в каком именно пункте указано, что арендодатель может в одностороннем порядке аннулировать партнёрские отношения и иная информация.
  • Основания расторжения. Что послужило поводом для принятия такого решения. Обязательно прописать ссылки на нормативные акты. Например, согласно такой-то статья, арендодатель может сделать так-то и то-то. А именно каждое действие объясняем и доводим суть до уведомителя. Не каждый человек разбирается в юридических тонкостях, поэтому подробно растолковать каждую статью из гражданского кодекса, на который будете ссылаться.

Если периодически встречаетесь с землепользователем, уведомление можно передать лично. В противном случае, отправить по почте, но проверьте адрес, чтобы не было ошибок.

Loading…

скачать уведомление о расторжении договора аренды [31.00 KB]

Последствия расторжения аренды

Прекращение действия арендного договора должно повлечь за собой возврат земельного участка (иного недвижимого имущества) собственнику.

Поэтому при обращении в судебный орган очень важно требовать не только расторжение партнёрских отношений, но и возврат объекта.

В дальнейшем это позволит избежать повторной подачи искового заявления, и запустить принудительный процесс возврата имущества.

При передаче земли нужно составить акт приёма-передачи в нем обязательно указывается состояние участка, в котором возвращается земля после эксплуатации арендатором.

Даже при незначительном ухудшении почвенного состава, собственник может потребовать возмещение ущерба. Но это доводы, которые должны иметь юридические доказательства.

Для этого собственник надела приглашает экспертизу и иных специалистов для определения имущественного ущерба.

Когда берете в аренду участок, и не знаете, как сложатся отношения с этим арендодателем, не поскупитесь на проведение такой же экспертизы.

Чтобы потом, собственник не смог потребовать компенсацию за то, чего на самом деле не произошло по вине землепользователя.

И даже если он захочет возместить ущерб за ухудшение состояние земли, при вынесении решения будут сверяться оба результата, и ещё минусуется некоторый процент.  Ведь во время использования земли, почвенный состав и так ухудшается.

Просрочка арендных платежей может послужить одной из причин для расторжения партнёрства, но является не основной. Но и здесь не все так однозначно. Арендодатель должен выяснить, почему арендатор не вносит платежи, и какая для этого причина.

Если есть веское основание, в связи с чем, он начал пропускать даты, когда должен последовать очередной платёж, собственник участка может войти в его затруднительное положение и дать время, чтобы решить проблему, либо обратиться в суд и расторгнуть договор.

Погашать долг уже придётся на основании судебного постановления, и в указанный в нём срок. 

Действующие правовые аспекты не позволяют в одностороннем порядке отказываться от сделки. Иначе в связи с этим нарушилась хозяйственная система, а этого допустить никак нельзя. При наличии особого соглашения между сторонами арендных отношений, возможно расторжение партнёрства в одностороннем порядке.

Главное условие для инициации этого действия – несогласие выплаты определённой суммы, но это применимо только к исполнению предпринимательского договорного соглашения, к физиче6ским лицам это никак не относится. Рассматривать стоит причины, которые были рассмотрены ранее, и ссылаться только на них.

Последствия расторжения аренды в разгар полевых работ для арендатора будут ощутимыми, поэтому собственник участка должен отложить свою инициацию и дать время всё исправить, либо выплатить компенсацию в полном объёме и расторгнуть договор.

Источник: https://prozemlu.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-po-trebovaniyu-arendodatelya/

Существенное нарушение договора аренды земли: порядок расторжение договора и основания

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

Понятие аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ. Под ним понимается передача во временное пользование или владение какого-либо имущества третьему лицу за соответствующую плату.

Форма договора аренды не установлена в законодательстве, но в ряде случаев, установленных ст. 609 ГК РФ, соглашение должно быть заключено в письменной форме. К таким ситуациям закон относит:

  • срок более одного года;
  • одной из сторон является юридическое лицо;
  • предметом сделки является недвижимое имущество. В таком случае документ подлежит государственной регистрации.

Неотъемлемой частью соглашения выступают условия пользования арендованным имуществом, а также внесения арендной платы. Если одна из сторон совершает действие или бездействие, которые противоречат условиям документа, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ вторая сторона может расторгнуть его в одностороннем порядке путем подачи искового заявления в суд.

Обратите внимание! Все доходы от пользования земельным участком являются собственностью арендодателя (ст. 606 ГК РФ).

На каких условиях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?

Расторжение договора аренды земельного участка возможно по желанию арендатора (того, кто арендует надел) и арендодателя (собственника или уполномоченного им лица). Также п. 1 ст. 450 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение по взаимному согласию сторон.

Если у одной из сторон нет желания расторгать договор, то его прекращение возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ)

По желанию владельца надела соглашение может быть расторгнуто в следующих случаях:

  • арендатор нарушает условия сделки;
  • арендатор совершает действия, которые ухудшают состояние имущества;
  • срок внесения арендной платы пропущен более двух раз подряд.

По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  • владелец не предоставил имущество в пользование в установленный срок либо создает условия, при которых его использование становится невозможным;
  • в имуществе имеются недостатки, о которых арендодатель не предупредил заранее;
  • в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, имущество оказывается непригодным для использования.

block_attantion

Необходимо понимать, что в договоре аренды могут быть установлены и иные, отличные от тех, что изложены в законе, основания для его расторжения.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Если в по условиям соглашения плата вносилась единым платежом за весь срок использования вещи или другого имущества, то при досрочном расторжении владелец обязан вернуть часть суммы за тот период, когда арендатор имуществом не пользовался. В противном случае его действия будут признаны неосновательным обогащением и могут быть взысканы в судебном порядке (ст. 1102 ГК РФ).

Порядок расторжения договора аренды земли

По общему правилу, изложенному в ст. 452 ГК РФ, расторжение договора происходит в том же порядке, в котором он заключался.

Порядок зависит от того, достигнуто ли между сторонами согласие на расторжение документа:

  • если обе стороны согласны, подписывается дополнительное соглашения, в котором указывается момент прекращения действия договора, а также последствия его расторжения. Необходимо зафиксировать факт передачи имущества путем составления передаточного акта;
  • если между сторонами нет согласия по вопросу расторжения договора аренды, то такой вопрос решается в судебном порядке. Необходимо соблюсти претензионный порядок рассмотрения споров. Заинтересованному лицу следует направить в адрес другой стороны письменную претензию. Если по истечении срока рассмотрения претензии ответ на нее не был получен, либо сторона отказалась расторгнуть договор, можно обращаться в суд.

Обратите внимание! Споры, касающиеся земельных участков и иной недвижимости, рассматриваются судом по местонахождению надела (ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Дополнительные основания для расторжения установлены в п. 2 ст. 45 и в ст. 46 ЗК РФ. К таким основаниям относятся:

  • использование земли не по назначению;
  • существенное ухудшение плодородности земли из-за действий арендатора;
  • уклонение от обязанности по рекультивации участка;
  • невыполнение обязательств по приведению надела в состояние, пригодное для использования его по целевому назначению;
  • если участок предназначен для строительства или занятия сельскохозяйственной деятельностью, но не используется в течение трех лет;
  • в случае возникновения необходимости использовать землю для нужд государства;
  • нарушения графика комплексного освоения территории.

Обратите внимание! Нельзя расторгнуть договор при использовании участка не по целевому назначению в период проведения сельскохозяйственных работ (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Споры касательно земли относятся к сложной категории дел. Это обусловлено тем, что отношения в этой сфере регулируются множеством нормативно-правовых актов, а судебная практика по данным вопросам является противоречивой и запутанной.

Если у вас возникли трудности, рекомендуем обратиться к юристам нашего сайта.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/narushenie-dogovora-arendy-zemli/

Прекращение аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

aenbi.ru → Раздел юриста → Юриспруденция в недвижимости → Прекращение аренды земельного участка

Собственно прекращение аренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельного участка, и согласно Земельному кодексу РФ, наступает оно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Вот несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор.

Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования.

Кроме того, статья 611 предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения аре платы или расторжения до говора и возмещения убытков (статья 613 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом “нормального износа”, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекращает использование несвоевременно, арендатор вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещения.

Арендодатель на основании статьи 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

– пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает качество земель;

– более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (статья 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК, т. е. при существенном нарушении договора другой стороной.

Считается существенным нарушением договора – нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель может настаивать на включение в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 6)9 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий до говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.     

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем пр заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а:

при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.

) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимости или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пункт 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другими законами или договором.

При этом та же статья устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью идя частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо установленных Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок Не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;

б) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка до перечисленным основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

Боачев И.А.

Источник: https://aenbi.ru/154.html

Расторжение договора аренды земельного участка в 2020 году: основания прекращения, образец

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка арендодателем

Любой договор всегда можно расторгнуть – по обоюдному решению сторон, в одностороннем порядке, уведомив сторону, а также в принудительном порядке через суд. Все зависит от прописанных условий.

Юристы на практике часто сталкиваются с вопросами о расторжении договора найма земельного участка.

Сегодня расскажем о том, какие действия стоит совершить прежде, чем подать иск на досрочное прекращение аренды, как написать уведомление и соглашение о расторжении.

Договор аренды

Договор аренды (далее – ДА) предусматривает передачу имущества во временное пользование за установленную плату. Составляется он в простой письменной форме, а по желанию сторон его можно заверить у нотариуса. Договор об аренде недвижимости, заключенный на 1 год и более обязательно регистрируется в Реестре недвижимости, где ставится отметка о наличии ограничений.

Чтобы ДА имел юридическую силу, в нем должны содержаться условия сделки и информация об арендуемом объекте. Также в нем следует указать основания для досрочного расторжения, способы решения конфликтов, форс-мажорные ситуации и другие условия. Более подробную информацию о содержании ДА можно прочитать в нашей статье «Как арендовать земельный участок».

Образец договора аренды ЗУ

Говоря о расторжении ДА, не стоит путать его с прекращением. Аренда может прекратиться в связи с окончанием срока соглашения.

Найм земли не может быть бессрочным, обычно в договоре указывается дата, а если ее нет, то по умолчанию считается предельный срок, установленный законодательством для каждой категории земли.

Также, если не указан срок, то прекратить аренду можно в любое время без каких-либо разбирательств, уведомив вторую сторону.


Что касается оснований для расторжения, то они установлены в Гражданском кодексе – ст. 619 и ст. 620:

  1. Арендодатель вправе подать иск на расторжение, если арендатор нарушает условия договора, в том числе сроки внесения оплаты, или каким-то образом ухудшает состояние предоставленного ему участка.

Если в роли арендодателя выступает исполнительный орган государственной власти, то договор аренды может быть расторгнут в связи с неиспользованием земли по назначению. Уполномоченное лицо проводит проверку, составляет акт и выписывает штраф, при неуплате которого последует расторжение договора.

  1. Арендатор, в свою очередь, может потребовать прекращения договора, если он не получил землю или она находится в непригодном для использования состоянии, а также в случаях, когда собственник препятствует пользованию арендуемым имуществом.

В ДА могут содержаться иные основания, не указанные в законодательных актах. При возникновении таких причин пострадавшая сторона вправе расторгнуть договор, не прибегая к судебным разбирательствам, а также стороны могут расторгнуть договор путем составления нового соглашения.

Таким образом, ДА может быть расторгнут тремя способами:

  • по инициативе любой из сторон в судебном порядке по основаниям, указанным в ст. 619 и 620 ГК РФ;
  • по инициативе любой стороны по основаниям, перечисленным в самом договоре;
  • по обоюдному решению.

Это важно: Каждый случай уникален и требует индивидуального рассмотрения! Опишите в чате справа свою проблему, а наш юрист изучит ее. И уже сегодня вы получите помощь высококвалифицированного специалиста абсолютно бесплатно!

Расторгнуть можно любой ДА, заключенный между гражданами, организацией или администрацией. Процедура во всех случаях аналогична.

На практике нередки случаи, когда инициатором расторжения выступает арендатор муниципальной земли (читайте: как взять в аренду муниципальную землю), полученной по результатам торгов. Часто причиной является невозможность использовать землю согласно ее назначению.

Инструкция при расторжении договора

Чтобы расторгнуть ДА и исключить возможность обжалования такого решения, независимо от причины стороны должны соблюдать определенный законом порядок. Предоставленная ниже информация актуальна как для арендатора, так и для арендодателя при одностороннем расторжении аренды.

Прежде чем назначить судебное разбирательство по исковому заявлению, суд рассматривает способы досудебного урегулирования: какие меры были приняты по предотвращению конфликта, было ли направлено уведомление. Поэтому в первую очередь инициатор расторжения должен направить второму участнику сделки соответствующее письмо.

Не стоит путать сообщение о расторжении с уведомлением о нарушении договора! Целью последнего является устранение этих нарушений без досрочного разрыва соглашения.

1 шаг. Составление уведомления.

Уведомление должно быть составлено в письменной форме – это обязательное условие.

письма:

  1. ФИО отправителя уведомления.
  2. ФИО получателя.
  3. Описание договора:
  • наименование;
  • номер;
  • дата заключения;
  • участники сделки;
  • пункт, в соответствии с которым регламентируется расторжение;
  • пункты ДА или статьи нормативных актов, которые были нарушены;
  • дата расторжения;
  • подпись отправителя и печать (если ИП или юридическое лицо).

Уведомлять нужно за 1 месяц до предполагаемого расторжения. А в случаях, когда в договоре нет срока действия, то за 3 месяца.

2 шаг. Получение ответа.

У получателя уведомления всегда есть месяц на предоставление письменного ответа – отказ или согласие. Также контрагент может и проигнорировать сообщение, и по истечении 30 дней можно подавать в суд.

Если в ответ получено согласие на расторжение, то составляется соответствующее соглашение.

3 шаг. Составление соглашения или подача искового заявления.

Иск подается в районный суд, где расположен арендованный участок. В иске обязательно указываются данные сторон и договор. Т. е. то же самое, что и в уведомлении.

Дополнительно в иске следует указать о направлении уведомления и о полученном отказе или о неполучении ответа. В качестве приложения используются:

  • договор аренды;
  • документы на участок;
  • экземпляр уведомления;
  • ответ контрагента (если есть).

4 шаг. Внесение изменений в ЕГРН

Данный пункт необходим, если ДА был зарегистрирован, т. к. требуется снятие обременения.

Взаимное согласие сторон на расторжение договора аренды – соглашение о расторжении

Прежде чем переводить время на бумажные споры, можно попробовать неофициально поговорить с контрагентом, возможно, он не против прекращения договорных обязательств досрочно. В этом случае можно сразу приступить к составлению специального соглашения.

Особых требований к этому документу нет – составляется в простой письменной форме. Главное – указать дату расторжения и факт обоюдного согласия.

Образец соглашения о расторжении

После того как получено постановление или соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, арендодатель должен представить эти документы в Росреестр и погасить запись в ЕГРН. Госпошлина за данную процедуру не взимается.

Данное соглашение, как и постановление суда, подлежит регистрации и будет являться основанием для снятия обременений.

Судебная практика

Пример 1.

Безусловно, прекратить договорные отношения с помощью соглашения о расторжении проще для арендатора и арендодателя. Но суды не перестают рассматривать дела о досрочном прекращении аренды. С 2007 г. и по настоящее время в каждом районе судьи получают иски от лесхозов и Администраций.

Связано это с введением в действие Лесного кодекса в 2007 г. Ранее заключенные договора о безвозмездном пользовании или аренде земель из лесного фонда заключались абсолютно на других условиях и особых требований к арендаторам не предъявлялось – получил лесобилет и пользуешься участком бессрочно или до 49 лет.


С принятием ЛК РФ тот, кто получил участок от лесхоза должен обязательно составить проект освоения лесов и отдать его на государственную экспертизу.

Такая ситуация произошла с жителем г. Одинцово Бабиковым. Ему было направленно уведомление о необходимости составить проект, но он его проигнорировал, далее лесхоз письменно сообщил о расторжении – также никаких действий со стороны арендатора не последовало. На слушании дела Бабикова не было, и о причине неявки он не сообщил.

Суд рассмотрел дело без ответчика и принял решение:

  1. Расторгнуть договор аренды между Бабиковым и лесхозом.
  2. Ответчику освободить участок и убрать ограждения.

Пример 2.

С предоставлением гражданам права переводить в собственность дачные участки в суды стали поступать заявления от арендаторов. Например, в Новосибирской области в 2017 г. районный суд рассматривал исковое заявление от двух истцов, которые планировали оформить арендованные участки в ДНТ.

Товарищество арендовало у Администрации землю для дачного хозяйства, которое, в свою очередь, предоставило их членам этого ДНТ.

ДНТ направило в Администрацию заявление о прекращении аренды и предоставления участков истцам. Администрация не предоставила ответа. А истцы подали исковое заявление с требованием обязать уполномоченное лицо рассмотреть заявление и принять решение.

На заседание явились представитель Администрации (ответчика) и оба истца. Представитель в суде указал, что в заявлении не было указано о членстве истцов в этом ДНТ, поэтому ответ не был предоставлен.

Однако в суд были предоставлены соответствующие документы – заявление о принятии в товарищество, протоколы заседаний и членские книжки.

Суд изучил предоставленные доказательства, а также договор аренды и принял решение обязать Администрацию рассмотреть заявления истцов о предоставлении участка в ДНТ за плату.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/soglashenie-o-rastorzhenii

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.