Дом на смежных участках

Строительство здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках

Дом на смежных участках

Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО “Саратовский государственный университет им. Н.Г. Чернышевского”, налоговый юрист.

На практике весьма распространенной является ситуация, когда одно лицо обладает правами на несколько смежных земельных участков.

При этом такие смежные земельные участки могут иметь идентичный правовой режим, но могут и существенно отличаться по своим правовым характеристикам: принадлежать одному лицу на различных правах (например, праве собственности и праве аренды), иметь различное разрешенное использование и даже относиться к различным категориям земель.

С точки зрения градостроительных правоотношений актуальным является вопрос: допускается ли в таких случаях строительство здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках? И если допускается, какие особенности следует учитывать при правовом оформлении строительства?

Попытаемся ответить на данные вопросы в рамках настоящей статьи.

Ни в Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ), ни в Земельном кодексе РФ (далее – ЗК РФ), ни в иных федеральных нормативных актах не содержится специальных правовых норм, регламентирующих вопрос о возможности (или невозможности) строительства здания, строения, сооружения (которые являются объектами капитального строительства – далее ОКС) на нескольких смежных земельных участках.

В то же время правовой анализ некоторых норм ГрК РФ позволяет обнаружить закрепленную законодателем при формулировании базовых положений о строительстве ОКС “единичность” земельного участка.

Так, в п. 16 ст. 1 ГрК РФ указывается, что застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Как видим, в приведенном положении законодатель исходит из принципа строительства ОКС на одном земельном участке.

Но если рассматривать конкретно эту норму (п. 16 ст.

1 ГрК РФ), то здесь скорее следует вести речь об особенностях юридической техники при определении используемых в ГрК РФ понятий (нормы-понятия и нормы-определения, как правило, сами по себе – в отрыве от других норм – не выполняют регулятивную функцию, поэтому единственное или множественное число используемых при их построении словесных оборотов часто не имеет принципиального значения). Вряд ли в этом случае следует делать вывод о необходимости буквального толкования приведенного положения п. 16 ст. 1 ГрК РФ (в части оборота “…на принадлежащем ему земельном участке…”).

В аспекте рассматриваемого вопроса существенно более серьезное значение имеют положения ст. 44 ГрК РФ, регламентирующие правовую природу и содержание градостроительных планов земельных участков (далее – ГПЗУ). Даже поверхностный анализ ч.

3 ст. 44 ГрК РФ позволяет сделать вывод, что ГПЗУ может быть оформлен только в отношении одного земельного участка. К такому же выводу приводит и нормативно установленная форма ГПЗУ (утв. Приказом Минрегиона РФ от 10 мая 2011 г. N 207).

Как указал Госстрой России в письме от 17 декабря 2012 г.

N 3427-ВК/11/ГС, ГПЗУ – публичный документ, в котором отражается вся имеющаяся информация о конкретном земельном участке, подтверждающий признание публичной властью конкретного объекта, содержащиеся в нем сведения и порядок о возможном использовании земельного участка (градрегламенты, плотность застройки, этажность и иные показатели), которые необходимы в целях подготовки проектной документации.

В свою очередь ГПЗУ является одним из основополагающих документов для выдачи разрешения на строительство ОКС на данном земельном участке (см. ч. ч. 1, 7, 9 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, из буквального толкования взаимосвязанных норм ст. 44 и 51 ГрК РФ следует принцип “один земельный участок – один ГПЗУ – одно разрешение на строительство”.

Кроме того, следует учитывать положения ч. 1 ст.

48 ГрК РФ, согласно которым “архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка…”, и положения п.

2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ, императивно устанавливающие, что в состав проектной документации ОКС (за исключением проектной документации линейных объектов) включается схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с ГПЗУ.

Т.е. и архитектурно-строительное проектирование ОКС, исходя из буквального толкования положений ст. 48 ГрК РФ, “привязано” к одному земельному участку.

Тем не менее полагаем, даже с учетом буквального содержания рассмотренных положений ст. 44, 48, 51 ГрК РФ вопрос о допустимости строительства ОКС на нескольких смежных земельных участках весьма неоднозначен.

Так, например, если обратиться к Порядку ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42) применительно к порядку внесения в Реестр объектов недвижимости сведений о зданиях, то в аспекте рассматриваемого в настоящей статье вопроса особое значение имеет пп.

7 п. 73 раздела V Порядка. Согласно указанной норме в Реестр объектов недвижимости вносится кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. При этом отдельно подчеркивается, что если здание расположено на нескольких земельных участках, то вносятся кадастровые номера всех таких земельных участков.

Таким образом, как видим, Минэкономразвития России в принципе допускает ситуацию, когда здание располагается на нескольких земельных участках. Здесь нельзя не согласиться с выводом, изложенным в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 г.

по делу N А33-4596/2012 и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2013 г. по этому же делу, в котором суды на основании толкования именно пп. 7 п.

73 раздела V Порядка ведения государственного кадастра недвижимости указывают, что расположение объекта недвижимости на двух и более земельных участках является следствием строительства данного объекта.

Действительно, если допускается размещение здания на нескольких земельных участках (как следствие), то, соответственно, допустимо и строительство этого здания на нескольких земельных участках (как необходимая первопричина).

Судебная практика по вопросу о допустимости строительства ОКС на нескольких смежных земельных участках крайне немногочисленна, но тем не менее содержит решения, в которых указанный вопрос разрешен в положительную сторону.

Так, например, в уже упомянутых Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 г. и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2013 г.

по делу N А33-4596/2012 судебные инстанции подтвердили допустимость строительства каждого из многоквартирных жилых домов на нескольких смежных земельных участках (при этом, отметим, из материалов дела следовало, что каждое из разрешений на строительство отдельного многоквартирного жилого дома выдавалось на основании сразу нескольких ГПЗУ на каждый из смежных земельных участков, что несколько расходится с уже упомянутым нами и следующим из буквального толкования взаимосвязанных норм ст. 44 и 51 ГрК РФ принципом “один земельный участок – один ГПЗУ – одно разрешение на строительство”). Судами была высказана важнейшая правовая позиция, которую мы считаем необходимым привести дословно: “Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит ни одной нормы, прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках, кроме того, не содержит такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство как строительство проектируемого объекта на двух и более смежных земельных участках”.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 8 октября 2009 г. по делу N А56-54913/2008 подтвердил правомерность и допустимость государственного кадастрового учета здания, находящегося в границах двух земельных участков. Такой вывод суда, следовательно, косвенно подтверждает также и допустимость строительства здания на нескольких земельных участках.

В то же время, например, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 23 августа 2010 г. по делу N А43-16325/2009 сделал вывод о незаконности выдачи разрешения на строительство (и, соответственно, о незаконности самого строительства) административно-гостиничного комплекса на трех земельных участках. Однако, обстоятельства данного дела имели существенную специфику:

  • один ГПЗУ был оформлен и утвержден сразу на несколько земельных участков;
  • застройщиком испрашивалось одно разрешение на строительство на трех земельных участках с разными видами разрешенного использования (под индивидуальный жилой дом с прилегающей территорией, под административное здание с хоздвором и под строительство административно-гостиничного комплекса), а также разными правовыми режимами (два земельных участка находились в собственности застройщика, один – в аренде).

В качестве общего вывода выскажем собственную позицию: по нашему мнению, строительство одного ОКС на нескольких смежных земельных участках допустимо, хотя и несколько расходится с буквальным толкованием отдельных положений ГрК РФ. При этом, на наш взгляд, для такого строительства в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Все смежные земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь идентичный (или хотя бы максимально схожий) вид разрешенного использования.
  2. Конкретные правомочия застройщика в отношении каждого из смежных земельных участков (правомочия собственника или арендатора) не имеют принципиального значения при условии, что каждое из соответствующих правовых оснований владения земельным участком и закрепленные цели такого владения (при специальном указании таковых) допускают строительство ОКС.
  3. На каждый из смежных земельных участков, по нашему мнению, должен оформляться отдельный ГПЗУ, и именно совокупность таких ГПЗУ должна стать основанием для выдачи одного разрешения на строительство в отношении ОКС. Это в большей степени будет соответствовать положениям ст. 44, 51 ГрК РФ. При этом, на наш взгляд, в рассматриваемом случае, исходя из предполагаемого пятна застройки ОКС, в каждом из ГПЗУ вполне возможно обеспечить указание таких параметров, как: минимальные отступы от границ каждого из земельных участков в целях определения места допустимого размещения ОКС (естественно, отступ от границ каждого из земельных участков будет определен за исключением границ пересечения пятна застройки ОКС); максимальный процент застройки (коэффициент застройки) в границах каждого из земельных участков.

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/68769-stroitelstvo-zdaniya-stroeniya-sooruzheniya-neskolkikh-smezhnykh-zemelnykh

Зарегистрировать дом на двух земельных участках

Дом на смежных участках

Если в собственности одних и тех же лиц находится два и более соседних участка, нередко появляется множество вопросов, основные из которых:

  1. Можно ли расположить индивидуальный жилой дом на нескольких участках одновременно и требуется ли в таком случае объединить участки в один и что для этого нужно?
  2. Можно ли расположить жилой дом на одном из участков, но на расстоянии ближе 3-х метров от границы со своим же участком?

Ответы на эти вопросы зависят от следующих факторов:

  1. от вида разрешенного использования земельного участка. Согласно действующему законодательству при строительстве дома на землях для ИЖС и ЛПХ необходимо получать разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Для участков с видом разрешенного использования для садоводства, дачного хозяйства и дачного строительства получать разрешение на строительство не требуется в соответствии с подп.1 п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. На участках, где не требуется получение разрешения на строительство, в настоящее время Росреестр регистрирует дом как жилое строение без права прописки и допускает размещение дома на нескольких участках, принадлежащих одному собственнику, и размещение дома на одном участке на расстоянии ближе 3-х метров от границы со своим же соседним участком.
  2. от расположения земельного участка в случаях, когда необходимо получение разрешения на строительства, т.к. местные администрации районов Московской области и Мосгосстройнадзор г.Москвы устанавливают свои правила выдачи разрешений на строительство жилого дома в таких случаях и периодически их пересматривают.

Практика г.Москвы

Мосгосстройнадзор г.Москвы разрешает размещать жилой дом на одном из соседних участков без соблюдения 3-х метрового отступа от границы своего соседнего участка и не требует объединять участки для строительства жилого дома на двух участках, принадлежащих одному собственнику. Главное требование Мосгосстройнадзора – должны быть соблюдены градостроительные нормы, а именно:

  1. Необходимо получить градостроительный план на каждый земельный участок (ГПЗУ), на которых будет располагаться дом
  2. Высота дома должна не превышать максимально допустимую высоту, указанную в ГПЗУ
  3. На схеме планировочной организации земельного участка необходимо разместить дом так, чтобы по каждому земельному участку не была превышена предельно допустимая плотность застройки, установленная в ГПЗУ.

Практика Московской области

Подавляющее большинство районных администраций Московской области не выдает разрешение на строительство жилого дома на двух и более соседних участках, принадлежащих одному собственнику, считая, что дом должен быть расположен только на одном земельном участке и с соблюдением необходимых отступов, в том числе от границ своего же соседнего участка.

Поэтому в каждом случае необходимо уточнять в Администрации района, в котором расположен участок, какой действует порядок в настоящее время.

В случае, если дом можно разместить только на одном участке, можно:

  1. Перераспределить участки, т.е. установить новые конфигурации участков и их площади, сохранив при этом количество участков или уменьшив/увеличив их количество (например, из трех участков по 600 кв.м. можно сделать 2 участка по 900 кв.м. и т.п.)
  2. Объединить соседние участки, на которых будет располагаться дом, в один участок
  3. Изменить желаемое место размещения дома и расположить дом на одном из участков с соблюдением всех градостроительных норм.Иногда это единственно возможный способ решения проблемы, т.к. не всегда возможно перераспределить или объединить участки.

Наша компания неоднократно решала вопросы, связанные со строительством домов на нескольких соседних участках.

Наши кадастровые инженеры имеют большой опыт проведения кадастровых работ по объединению/разделу/перераспределению земельных участков.

Звоните и наши специалисты найдут оптимальное решение Вашего вопроса с учетом его специфики, сложившейся практики и действующего законодательства.

Стоимость регистрации дома на двух земельных участках “под ключ”

СТОИМОСТЬСРОК
Регистрация дома до 100 м235 000 руб.1 – 1,5 мес
Регистрация дома от 100 до 400 м245 000 руб.1 – 1,5 мес
Регистрация дома свыше 400 м2от 50 000 руб. 1 – 1,5 мес

В СТОИМОСТЬ ВХОДИТ:

  • Выезд кадастрового инженера на место.
  • Технический план на дом (кадастрового инженера).
  • Оплата государственной пошлины.
  • Постановка дома на кадастровый учет. Подготовка поэтажных планов.  
  • Регистрация права собственности на дом. Получение выписки из ЕГРН.

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ:

  1. Доверенность (нотариальная, форма высылается на e-mail). 
  2. Свидетельство / выписка из ЕГРП о собственности на земельные участоки – копия.
  3. Копия гражданского паспорта собственника, номер ИНН и СНИЛС.
  4. Копия разрешения на строительство (в зависимости от вида разрешенного использования участка).

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.

Источник: https://razreshenie-na-stroitelstvo.ru/pages/zaregistrirovat-dom-na-dvuh-uchastkah/

Проблемы из-за смежных земельных участков

Дом на смежных участках

В судебной практике нередко рассматриваются дела, где истец и ответчик являются владельцами двух смежных участков. Смежные земельные участки – это часть земной поверхности, определённая федеральными законами, граничащая с другой территорией.

Причины подачи заявления одного на другого могут быть абсолютно различны, но, изучая хроники судов, нельзя не заметить: такие разбирательства проходят в течение большого промежутка времени (иногда люди могут судиться даже несколько лет) и требуют немалых трат денежных средств.

Поэтому необходимо рассмотреть причины возникновения проблем и прочие нюансы Земельного кодекса Российской Федерации.

Что такое смежный участок

Несмотря на распространённость проблем, касающихся земельных наделов, в российском законодательстве нет чёткого определения понятия «смежный земельный участок». Но существует одиннадцатая статья ЗК о понятии как такового.

По ней земельным участком называется некоторая часть земной поверхности, закреплённая за каким-либо собственником в соответствии с законодательными актами, регулирующими эту сферу.

Далее слово «смежный» говорит о наличии общей границы.

В комментарии к одиннадцатой статье земельного кодекса РФ указано: то, каким именно является владение, определяет законодатель в каждом отдельном случае. Формулировка весьма размыта, что затрудняет процесс рассмотрения дел, связанных с двумя смежными участками.

Справедливо будет отметить, что в 221 федеральном законе данный термин упоминается, но только в плане установления границ смежного участка. В пункте 3.

1 если у владения появляется общая граница, необходимо внести изменения в кадастровые документы с подтверждением в органах кадастрового учёта.

Понятие изломанности

Понятие изломанности аналогично не закреплено ни в каких нормативно-правовых актах.

Но также этому явлению можно дать определение, по которому граница считается изломанной в случае, если точки поворота рубежа земельного владения имеют некоторое особенное расположение по естественным природным причинам (неровный ландшафт, неподходящая для строительства почва или другие условия).

По закону границы определяются по размежеванию, в связи с чем возникает понятие доступности установки межевых знаков. То есть если он по физическим причинам не может быть установлен, то граница проведена не будет. Вследствие этого и возникает изломанность.

Результатом изломанности границ земельного участка может стать:

  • проблемы с соседними участками, а именно определение и согласование границ владений;
  • сложные условия культивирования и прочей обработки земли, а также проведения строительных и монтажных работ;
  • ухудшение положения данного участка на рынке недвижимости (в случае продажи) вследствие низкой архитектурной привлекательности;
  • проблемы при делении участка и уточнении границ с соседним.

Безусловно, данные аргументы играют не в пользу изломанности, поэтому если разлом происходит не по естественным причинам, а искусственным, то эксперты советуют по возможности избегать этого.

Границы земельного участка, минимальные отступы от построек

Границы владения устанавливаются и регламентируются 39 статьёй федерального закона Российской Федерации «О кадастровой деятельности». В нем можно выделить несколько важных моментов:

  1. Границы определяются при участии владельцев смежных участков в том случае, если собственникам принадлежит земля на основании одного из четырёх основных прав (наследование, взятие в аренду, собственность и бессрочное пользование).
  2. Границы не могут быть установлены собственником, если участок входит в состав природного объекта или заповедника или содержатся в российском Едином реестре.
  3. Согласовывать границы участка разрешается только при участии заинтересованных лиц (владельцев соседних участков, глав поселений и пр.) или в отдельных случаях одного заинтересованного лица (в пример можно привести владельца смежного надела). Кадастровый инженер обязан разослать извещения заинтересованным лицам с необходимой информацией о будущих границах (не позднее чем за месяц до собрания).
  4. В свою очередь, при проведении собрания заинтересованные лица должны предъявить необходимые документы, указывающие на действительную принадлежность им определённой собственности.

Противопожарная безопасность и санитарные нормы обязывают устанавливать расстояние (отступы), на котором должны находиться границы от построек. Расстояние выбирается в зависимости от расположения:

  • заборов и прочих заградительных сооружений;
  • растущих рядом или на участке деревьев (их высоты и площади);
  • линий электропередач, трубопроводов (чаще газа) и прочих коммуникаций;
  • жилых домов и нежилых сооружений.

Итак, конкретно по цифрам. На основании «строительных норм и правил»:

Вид промежуткаРасстояние
От жилой постройки до соседнего участкаТри метра (при условии проезда специальной пожарной техники)
Две жилые постройки, принадлежащие разным владениямШесть метров
Нежилые постройки (баня, теплица, сарай)Один метр
Высокие деревьяЧетыре метра
Низкие деревьяДва метра

Стоит отметить, что такие данные предназначены для стандартных владений (шесть соток и более). Если площадь очень маленькая (восемь – двенадцать квадратных метров), то до границы расстояние от жилой постройки должно равняться одному метру.

Пересечение смежных земельных участков

По закону пересечение участков, то есть смещение одного в сторону другого, является кадастровой ошибкой. Чаще всего владения пересекаются по вине геодезистов, которые по каким-либо причинами не стали выезжать на местность для, например, уточнения особенностей ландшафта. Но, кроме этого, пересечение может произойти из-за:

  • незаконного расширения жилой площади владельцем (за такое нарушение может последовать даже уголовная ответственность);
  • продажа земли без согласия с органами кадастрового учёта (за такое деяние нарушитель подлежит административной ответственности);
  • технологическая ошибка, сбой электронных геодезических данных.

При любом варианте данная проблема требует серьёзного разбора, нередко даже в судебном порядке.

Бывает, что расширение границ происходит в сторону незаселенных территорий, что может в некоторых ситуациях принести пользу местному самоуправлению или хозяйству (уход за землёй, восстановление плодородных качеств и т. п.).

В таком случае, если польза будет доказана, жалоба, поступившая на собственника, аннулируется и судом не рассматривается.

Объединение смежных земельных участков

Объединение регламентируется той же одиннадцатой статьёй земельного кодекса, по которому:

  1. Объединяясь, два участка становятся одним, а два прекращают своё существование.
  2. Если у объединяемых владений был один собственник, то он и остаётся владельцем, а если два, то они вправе распоряжаться новой собственностью на основе общего пользования (регулируется гражданским кодексом Российской Федерации).
  3. Запрещено объединять участки, которые были предоставлены на основании бессрочного землепользования сразу нескольким лицам.
  4. Если одно владение было обременено залогом, а другое — нет, то их объединение всё равно допускается (залог распространяется на весь объединённый новый участок).

Возвращаясь к прошлому разделу, объединение не должно приводить к изломанности границ и вклиниванию. Процесс должен проходить исключительно в нормах Земельного кодекса и федерального закона «О кадастровой деятельности» с консультацией кадастрового инженера. Помимо того, что объединённые владения могут иметь только смежные, у них не должны быть нарушены границы.

Разъяснение сложных вопросов

  1. В данной теме непонятна роль органов государственной и муниципальной власти, на что распространяются их полномочия, имеют ли они право вмешиваться в территорию собственника? Важно написать, что смещение какого-либо участка может быть вообще сделано по требованию органов управления и кадастровых инженеров.

    Такие действия будут законны, если между владениями образуется чересполосица или разрывы. В случае если земля принадлежит государственному или муниципальному фонду, уполномоченные органы могут потребовать переместить владение с целью постройки инженерных коммуникаций.

  2. Являются ли смежными владения, имеющие лишь одну общую точку? Несмотря на то что в понятие границы входит некое расстояние (от точки до точки), одна точка всё равно является полноценной границей, и перед постройкой такого участка необходимо согласование со второй стороной.

  3. При каких условиях нельзя выкупить смежный участок? Земля не подлежит выкупу в том случае, если она обременена залогом или принадлежит владельцу в соответствии с правом бессрочного пользования (у данной площади есть ещё владельцы).

Подводя итог, становится ясно, насколько важно планировать все нюансы, которые могут возникнуть с сопредельным участком, и действовать в строгом соответствии с установленным законодательством.

Наиболее часто судебные процессы по этой теме связаны с пересечением одного участка другим, хотя в юрисдикцию Уголовного кодекса такое нарушение редко когда входит, но и с административным кодексом проблем лучше не иметь. Поэтому по любым вопросам важно обращаться к опытным юристам и кадастровым инженерам.

Проблемы из-за смежных земельных участков Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/problemy-smezhnyh-uchastkov.html

О возможности осуществления строительства одного площадного объекта на нескольких земельных участках и нескольких площадных объектов на одном земельном участке – новости ерз.рф

Дом на смежных участках

В последнее время существенным изменениям подвергается Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

www.transgeocom.ru

Так, в связи с принятием Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены значительные изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, актуальным стал вопрос о возможности осуществления строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках, а также о возможности осуществления строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке.

Однако у профессиональных застройщиков до сих пор нет четких ответов на данные вопросы.

О возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках

Относительно возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках до настоящего времени высказываются абсолютно противоположные позиции, в том числе судами.

За возможность такого строительства высказываются те, кто не усматривает в действующем земельном и градостроительном законодательстве норм, прямо запрещающих или ограничивающих такое строительство (например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 года по делу №А33-4596/2012), противники такого строительства ссылаются на возможный различный правовой режим застраиваемых земельных участков (например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 декабря 2014 года №Ф10-4481/2014 по делу А35-274/2014).

Неоднократно высказывается также позиция о недопустимости такого строительства в связи с необходимостью соблюдения в рамках предусмотренных частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельных параметров, устанавливаемых правилами землепользования и застройки поселения, городского округа.

Такой же вывод следует из письма Минэкономразвития Российской Федерации от 10 октября 2011 года№А23-4229, в котором указано, что по мнению ведомства, возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на котором расположено здание (строение, сооружение), действующим законодательством не допускается и, соответственно, один объект недвижимости (площадный объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Однако с подобным выводом трудно согласиться, поскольку целью установления минимальных отступов от границ земельных участков является необходимость соблюдения прав и законных интересов правообладателей смежных земельных участков, противопожарных расстояний, требований инсоляции и иных подобных требований в отношении объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках. При строительстве одного площадного объекта на двух и более смежных земельных участках в отношении этих участков  данные требования неприменимы.

Комитет Государственной Думы РФ по земельным отношениям и строительству, а позднее Комитет ГД РФ по транспорту и строительству высказывал следующее мнение.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГРК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 6 статьи 51 ГРК РФ устанавливает компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в случае выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируется на территории двух и более муниципальных образований, субъектов Российской Федерации.

Учитывая, что согласно пункту 3 статьи 119 Земельного кодекса Российской Федерации границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, в указанном положении Кодекса, по мнению профильного Комитета Госдумы, уже прямо предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство на нескольких смежных земельных участках.

Кроме того, по мнению профильного Комитета Госдумы, необходимо учесть, что в соответствии с п.

26 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение №1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г.

№943) к основным сведениям о здании, подлежащим внесению в записи кадастра недвижимости, относится  кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено (расположены) здание (здания).

На основании изложенного, по мнению Комитета, в ГРК РФ отсутствуют ограничения на проектирование и строительство объекта капитального строительства на нескольких смежных земельных участках. При этом разрешенное использование всех земельных участков должно допускать размещение такого объекта.

В целом такая позиция представляется обоснованной, однако вопрос о строительстве одного площадного объекта на нескольких земельных участках, по нашему мнению, остается дискуссионным.

О строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке

По вопросу о строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке необходимо отметить следующее.

ГРК РФ также не предусматривает запрета на осуществление строительства нескольких площадных объектов на одном земельном участке. Единственное исключение из данного правила установлено частью 31 статьи 51 ГРК РФ.

В соответствии с указанной нормой в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории — допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Представляется, что если бы подобное строительство было запрещено, указанное в части 31 статьи 51 ГРК РФ правило было бы распространено на все случаи.

Необходимо также отметить, что Федеральным законом от 2 июля 2013 года №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в гражданское законодательство введен институт единого недвижимого комплекса — недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект.

В соответствии со статьей 1331 Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Следует учесть и изменения формы разрешения на строительство. В соответствии с Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 года № 117/пр новая форма разрешения на строительство предусматривает возможность указания характеристик каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией.

При этом понятия «единый недвижимый комплекс» и «имущественный комплекс» не тождественны.

Гражданское законодательство в качестве «имущественного комплекса» указывает лишь один его вид — предприятие. Соответственно, предприятие характеризуется тем, что используется исключительно в рамках предпринимательской деятельности, в его состав могут входить не только имущественные, но и неимущественные права.

Характерной чертой единого недвижимого комплекса является его отнесение к неделимым вещам.

Учитывая изложенное, представляется бесспорным, что в тех случаях, когда речь идет о сложном объекте, будь то «единый недвижимый комплекс» или «имущественный комплекс», осуществление строительства нескольких площадных объектов капитального строительства на одном земельном участке вполне возможно.

Однако применение этих правил к группе многоквартирных домов не всегда правомерно и не всегда возможно.

www.vd-tv.ru

Необходимо учесть, что в рамках градостроительных отношений, в том числе, при строительстве микрорайонов, могут возникнуть проблемы реализации данных положений, поскольку в рамках единого недвижимого комплекса прямо не предусматривается возможность строительства по этапам, в том числе путем выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию отдельных домов (до момента введения единого недвижимого комплекса в целом). Не предусмотрена и регистрация отдельных объектов без одновременной регистрации в рамках единого недвижимого комплекса.

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено правило о том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При этом, согласно частям 1 и 5 той же статьи такой земельный участок с момента государственного кадастрового учета становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу этих положений после введения дома в эксплуатацию последующее строительство на общем земельном участке иных предусмотренных проектной документацией объектов может повлечь дополнительные риски невозможности завершения строительства.

Эти и иные подобные вопросы на практике создают серьезные административные преграды в случае реализации инвестиционных проектов, в том числе в рамках, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности институтов комплексного и устойчивого развития территории (развитие застроенных территорий, комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, комплексное развитие территории и т.п.).

Представляется, что подобное изменение отчасти решит возникшие проблемы застройщиков.

Алексей ТЁ, заместитель руководителя аппарата Комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству
Кирилл ХОЛОПИК, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли»
Никита ФИЛИППОВ, заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре»

Источник: https://erzrf.ru/publikacii/o-vozmozhnosti-osushchestvleniya-stroitelstva-odnogo-ploshchadnogo-obyekta-na-neskolkikh-zemelnykh-uchastkakh-i-neskolkikh-ploshchadnykh-obyektov-na-odnom-zemelnom-uchastke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.