Долевые земельные участки

Как реализовывается выделение доли земельного участка в натуре по закону?

Долевые земельные участки

Реализация права на выдел имущества закреплена законодательно: в ст. 252, п. 2 ГК, специальных нормах ЗК РФ.

Процедура подчинена существующими основаниями к выделу, последствиям юридического действия, законченному результату.

О том, как производится выделение доли земельного участка в натуре, расскажем в статье.

Понятие выдела из общей долевой собственности

Сособственник по ст. 252 ГК РФ вправе выделить долю, которая ему принадлежит. В итоге образуется ЗУ.

Но исходный объект недвижимости, из которого выделяются наделы, не теряет юридического существования. Участок сохраняется в измененных границах, так как из него была отчуждена часть территории.

Сособственник, планируя проведение мероприятия, должен понимать его целесообразность. Большинство совладельцев хотят иметь долю в личном распоряжении без согласования сделок с другими сособственниками. На практике, выделение происходит при разногласиях, существующих между ними.

Если сособственников больше двух человек, выдел доли неизбежен. Совладельцу передается в единоличное владение часть дома, построек нежилого назначения по размеру, стоимости его доли. Но выдел произойдет, если мероприятие не затрагивает назначение помещений, долю из которых планируется выделять.

В случае нанесения несоразмерного ущерба помещениям, выдел по закону не проходит. Под понятием «несоразмерного ущерба» понимается ухудшение технического состояния жилого помещения, преобразования жилого в нежилое назначение, отчуждение помещений, не подпадающих под категорию жилых ввиду недостаточной площади или невозможности пользования объектом недвижимости.

Отличия от раздела

Раздел производится в отношении любой недвижимости: квартир, земельных участков. Основным НПА, регулирующим порядок раздела участков земли, выступает ЗК РФ. Раздел по правовой природе порождает образование одного, нескольких участков, имеющих самостоятельную юридическую судьбу.

Кроме того, N218-ФЗ устанавливает требования, сопровождающие раздел земельного надела. Государственная регистрация прав осуществляется в отношении всех земельных участков, созданных по итогам раздела.

Порядок выделения доли земельного участка установлен N101-ФЗ от 2002. Из общего участка, который находится в режиме долевой собственности, отделяется его часть. Исходный объект недвижимости остается, но его границы меняются.

Выдел и раздел имеют общие основания, которые приводят к регистрации перехода права собственности:

  • решение о разделе, объединении ЗУ частных собственников;
  • соглашение с аналогичным описанием.

Статьи ЗК РФ, в частности 11.4 и 11.2, сообщают, что исходный объект недвижимости заканчивает юридическое существование с момента государственной регистрации перехода прав на вновь созданные земельные наделы.

Случаи, когда происходит выдел доли ЗУ

Из общего имущества никто из сособственников не может потребовать выдела доли другого совладельца. Выдел доли – это право сособственника, но не его обязанность.

Этот принцип основывается на нескольких составляющих:

  • сособственники не могут быть лишены, ограничены в праве выдела;
  • выдел происходит исключительно по желанию сособственника, закон не предъявляет императивных требований к сособственнику относительно выделения доли.

Закон не может лишить сособственника права на его долю. При условии, что это просит другой совладелец при выплате компенсации. Это положение следует из судебной практики (определение вС РФ от 07.02.2008, под N242-O-O). Позиция ВС РФ устанавливает невозможность применения императивных норм в этом вопросе, а также положений, изложенных в судебной практике.

Закон в вопросе выдела, выплаты компенсации помочь не может, так как императивность в этом вопросе не предусмотрена. Тем не менее, устанавливает несколько вариантов выдела, при которых могут осуществляться компенсационные выплаты в денежном эквиваленте. Речь идет о принудительном способе выдела, если сособственники не договорились между собой и нуждаются в содействии суда.

Существуют претензии между наследниками или бывшими мужем и женой относительно доли каждого из них. Суд рассматривает их по основаниям:

  1. У доли сособственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
  2. Размер доли указан некорректно в документах.
  3. Несогласие с действиями совладельцев ЗУ.
  4. Помехи, создаваемые сособственникам со стороны местной администрации.

Но эти основания действуют в случаях, когда споры относятся к имущественным и не имеют отношения к процессу выдела доли в натуре.

Условия

Ст. 11.5 ЗК РФ устанавливает, что при выделе ЗУ образуется новый или несколько наделов. Исходный объект остается в измененных границах. Основанием к выделу части из целого ЗУ служит заявление на выдел, которое составляется от имени заинтересованного лица.

Документ оформляется в произвольной форме с указанием сведений:

  • данные владельца части земельного надела;
  • суть проблемы, прошения, просьбы;
  • основания выделения (заявитель приводит ссылки из законов);
  • правовое положение земельного участка, сохранение его назначения при дальнейшем использовании в соответствии с ВРИ.

Заявление подписывается заинтересованным лицом.

Порядок

Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.

Далее, мероприятие проходит ряд этапов:

  1. Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
  2. Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
  3. Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.

Совладелец должен обратить особое внимание на документы, входящие в перечень передаваемых в Росреестр. Если одного из них не будет, регистрации перехода права собственности на долю не произойдет.

В комплект обязательных документов входят следующие:

  • правоустанавливающие: договор дарения, купли-продажи, документы о наследовании;
  • документы на долю в земельном наделе (межевой план);
  • документально подтвержденное согласие сособственников на выдел;
  • паспорт заинтересованного лица;
  • заявление на выдел доли.

Список документов не исчерпывающий, примерный. В зависимости от конкретных обстоятельств, местные органы власти, на территории которых располагается земельный надел, вправе попросить в дополнение иные бумаги.

Нормативы

В ст. 1182 ГК сказано, что если выделяемая доля будет меньше допустимого размера площади, ее выделение невозможно. В российских регионах могут быть разные нормативы.

Если брать в расчет средний показатель, то нормативы минимального размера площади ЗУ следующие:

НазначениеКоличество соток
для садоводства, огородничестване менее 4
дачное строительство6 соток
ведение КХ15 соток
ЛПХ10 соток

Если вторично создаваемый участок земельного надела не проходит по площади, выдел невозможен. Альтернатива – выплата компенсации.

Как принимается решение?

Новые ЗУ с согласия арендаторов, залогодержателей, землепользователей образуются в законном порядке. При разногласиях – по решению суда, вне зависимости от несогласия ранее указанных субъектов. Об этом говорит N101-ФЗ от 2002.

Земельный участок образовывается на основании решения.  Документ принимается совладельцами на общем собрании, но при условии, что граждане утвердили проект межевания, список новых объектов недвижимости, их доли.

Согласования границ ЗУ, их месторасположения не требуется, так как есть решение сособственников. Если решение отсутствует, владелец земельной доли обязан оформить договор с кадастровым инженером. Специалист занимается проектом межевания участка с целью выдела в счет земельной доли.

В отличие от первого варианта, в ст. 6 N101-ФЗ от 2002 говорится, что границы образованного участка земли согласуются с остальными совладельцами: ответа от них кадастровый инженер ожидает 30 дней. Если не поступает возражений, проект межевых работ автоматически согласуется.

Кроме того, при отсутствии решения общего собрания участников долевой собственности, заинтересованное лицо на выдел доли обязано опубликовать в СМИ информацию о выделении земельного участка (в местных газетах региона, где происходит выдел).

Сроки, стоимость процедуры

Стоимость геодезических работ, услуг кадастрового инженера зависит от нескольких факторов:

  • площади земельного надела,
  • удаленности его от центра,
  • числа образованных участков.

Назвать точную цифру нельзя, все зависит от конкретного региона. По срокам процедура занимает от месяца до двух.

Точно определяется только размер государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности. Размер установлен ст. 333.33 НК РФ. Для граждан составляет 2000 рублей.

Принудительный, через суд

Причинами обращения в суд служит несогласие с сособственниками. Совладельцы не согласны на отчуждение доли, не подписывают акт межевания. Заинтересованное в выделе лицо обращается в суд за помощью в решении спорного вопроса.

Заинтересованное лицо, чьи интересы попраны, обращается в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, относительно которого возникает спор.

Правила составления искового заявления

Исчерпывающая информация о правилах и структуре написания искового заявления в суд дана в ст. 131 ГПК РФ.

Подать иск можно лично или через интернет. В последнем случае заявление подписывается ЭЦП усиленного типа.

Иск составляется в трех экземплярах, если заявитель лично его принес в канцелярию суда:

  • 1 – копия передается ответчику;
  • 2 – остается со штампом суда о принятии у заявителя;
  • 3 – остается в суде.

Материалы, документы, прилагаемые к иску, также формируются в трех экземплярах.

При составлении иска следует опираться на правила, если документ формируется без участия юриста:

  1. Объем – не больше трех страниц. Иск написан простым и лаконичным языком. Лозунги, нецензурные выражения, замысловатые оценки приведут к возращению иска обратно к заявителю для устранения недостатков в документе. Как и опечатки, грубые ошибки.
  2. Указание на нарушения прав заявителя с примером статей законов – обязательно. Иск не составляется без указания на НПА, их статьи, регулирующие сферу правовых отношений, в которых затронуты интересы заявителя. Судьи, на практике, занимаются рассмотрением нескольких дел одновременно. У них физически нет времени на то, чтобы отыскивать в большом объеме российского законодательства определенные правовые нормы. Похожие требования предъявляются к доказательствам, которые в суд предоставляет истец. В его интересах позаботиться о том, чтобы их было как можно больше. Они должны подтвердить факт нарушения прав, его законных интересов.
  3. Точное и неукоснительное соблюдение реквизитов искового заявления. Они указаны в ст. 131 ГПК РФ.

Скачать бланк искового заявления о выделении доли ЗУ в натуре

Составление иска – серьезное испытание для человека, не имеющего опыта правовой работы. Для корректного составления иска лучше обратиться к юристу.

По каким причинам процедура может не состояться?

Выдел состоится, если буду соблюдены условия:

  • отсутствие ущерба для первичного, исходного ЗУ;
  • следование установленным нормативам площади ЗУ по конкретному региону и назначению ЗУ;
  • отсутствие у вторичных ЗУ общих площадей.

Если хотя бы одно условие будет нарушено, выдел не состоится.

по теме статьи

Как правильно выделить доли земельного участка, расскажет видео:

Заключение

Выдел доли в ЗУ возможен при согласии сособственников или через суд (принудительно). Юридическое действие позволит истцу проводить законные сделки с имуществом, которым он будет распоряжаться единолично.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vydelenie-doli-v-nature

Как продать долю земельного участка – разбираем варианты

Долевые земельные участки

Разбираемся в том, как продать долю земельного участка при различных обстоятельствах. В зависимости от мнения совладельцев территории, присутствия в собственниках несовершеннолетних детей будет меняться план действий. Вы узнаете, что такое межевание и почему оно так важно, а также правила выделения территории для дальнейшей продажи.

Причины, как и сопутствующие проблемы при продаже доли участка могут быть разными, и каждый случай должен рассматриваться отдельно

Что подразумевается под продажей доли

Продажа доли земельного участка – это переход прав на владение определенной частью земли, исключая процесс выделения, в ходе которого территория приобретает границы. Регулирование процесса осуществляется при помощи:

  • Гражданского кодекса;
  • Земельного кодекса;
  • ФЗ №218.

Подробная информация о требованиях к условиям составления сделки указана в статье 37 ЗК РФ. Процесс регистрации права владения регулируется статьей 42 ФЗ №218. При реализации доли учитывается первостепенное право покупки, которое распространяется на владельцев остальной территории, согласно статье 250 ГК РФ.

Продажа возможна, когда земля принадлежит одному или нескольким владельцам по условиям общей долевой собственности.

Когда владельцами участка являются лица, не установившие четких границ долей, то перед продажей части земли потребуется ее отделение. Для этого проводится собрание всех собственников.

Если владельцы не могут прийти к единому решению, то оформляется исковое заявление, направляемое в суд.

Если встреча «за круглым столом» не даст результата, следует обращаться в суд

Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи

Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.

Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.

Оформление площади участка в долю проходит в три шага:

  1. Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
  2. Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
  3. Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.

Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.

Выделенной доле присваивается свой кадастровый номер

Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.

В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.

Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных.

Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером.

Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.

Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.

О сделках без межевания в видео:

Продажа без выделения доли из участка

Гражданин, получивший в собственность землю путем ее приватизации, является владельцем соответствующего пая. С такой землей можно проводить следующие процедуры без необходимости выдела доли:

  • составление завещания;
  • отказ от владения;
  • передача в пользу уставного капитала компании, которая использует эту территорию;
  • продажа;
  • дарение.

Процедуры дарения и продажи возможны, только если сделка проводится в пользу участника долевой собственности или лица, постоянно эксплуатирующего эту землю. В законах РФ указано, что продать пай без выдела нельзя, если покупатель является третьим лицом.

При продаже пая распространяется преимущественное право приобретение на субъекты РФ и муниципальное образование.

Цену за участок назначает продавец, регулировать стоимость государственные органы не имеют права.

Если субъекты РФ и муниципальное образование дали отказ от покупки или проигнорировали возможность в течение 30 дней с момента оповещения о продаже доли, то земля может быть продана другим лицам.
Первые в очереди на покупку пая стоят субъекты РФ и муниципальное образование

Существуют земли, относимые к невостребованной доле.

К категории относятся территории, принадлежавшие субъекту РФ, который не передал ее во владение другому лицу и не эксплуатировал участок в личных целях в течение трех лет.

К невостребованным землям может быть отнесены только доли, отдельно зарегистрированные в Росреестре. Такие земли переходят в распоряжение местному муниципалитету после соответствующего решения суда.

Требуется ли согласие других владельцев

При продаже доли участка другие собственники могут быть против такого действия. Дольщики имеют преимущественное право на приобретение продаваемой части участка, поэтому перед передачей объекта третьим лицам, необходимо удостовериться об отсутствии желания у сособственников купить землю. Право регулируется статьей 250 ГК РФ.

В качестве подтверждения оповещения владельцев они должны подписать соответствующую бумагу на отказ от приобретения земли на условиях, установленных продавцом. Она станет доказательством отсутствия претензий в случае необходимости подачи искового заявления в суд. Другие владельцы имеют только право преимущественного приобретения, запрещать реализацию территории они не могут.

Без согласия совладельцев на продажу доли участка далеко не уедешь

Процедура продажи участка

Для продажи необходимо совершить четыре действия:

  1. Получить подтверждение на отказ от права преимущественного приобретения земли от собственников других долей участка. Для этого отправляется уведомление, в котором содержится информация о желании продать участок с определенными неизменяемыми условиями. Если после отказа параметры сделки будут изменены, то это приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.
  2. Подготовка документации.
  3. Составление договора. Законодательство позволяет совершать действие самостоятельно или с помощью нотариуса.
  4. Регистрация договора и права собственности.

Образец Свидетельства на право собственности на землю

Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний

В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.

Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.

Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.

Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.

О покупке/продаже недвижимости, если совладелец несовершеннолетний в видео:

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.