Долевая собственность по гк рф

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Долевая собственность по гк рф

https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты ЖКХ. Сайт “РИА Недвижимость” выяснил, как правильно договариваться с совладельцами о правилах оплаты и пользования жильем, а главное, как грамотно продать свою долю, если “в товарищах согласья нет”.

2017-08-25T12:30

2017-08-25T12:30

2020-03-02T10:27

россия

долевое строительство

законодательство

жилье

f.a.q. – полезное

полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/sharing/article/408875641.jpg?3981827931583134074

россия

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2017

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn25.img.ria.ru/images/_0:0:0:0_1400x0_80_0_0_3d955aed62481739923d4cc46316dff0.

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

россия, долевое строительство, законодательство, жилье, f.a.q. – полезное, полезное

25 августа 2017, 12:31

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты ЖКХ. Сайт “РИА Недвижимость” выяснил, как правильно договариваться с совладельцами о правилах оплаты и пользования жильем, а главное, как грамотно продать свою долю, если “в товарищах согласья нет”.

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро “Леонтьев и партнеры” Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса “В Новогиреево” “Миэль-Сеть офисов недвижимости” Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы “Инком-Недвижимость” Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы – сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники – чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на “кусочек” квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение – регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

РоссияДолевое строительствоЗаконодательствоЖильеF.A.Q. – ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Права и обязанности в долевой собственности – сделки с недвижимостью, порядок наследования и т.д

Долевая собственность по гк рф

Не все россияне сталкиваются с долевой собственностью. Но когда такое право владения появляется, возникает множество вопросов.

Рассмотрим, что такое долевая собственность с юридической точки зрения, определим, кто может выступать в качестве участника данной недвижимости, и обозначим, каковы права и обязанности в долевой собственности.

статьи:

Что такое долевая собственность и кто является её участником

В соответствии с гражданским законодательством — главой 16 ГК РФ — долевой собственностью является общая собственность граждан, чьи доли строго определены. Другими словами, общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников.

Доля может выражаться либо в виде дроби, либо процентов. Согласно пункту 1 статьи 245 ГК РФ, доли предполагаются равными, если иное не предусматривает Закон, договор, Решение суда.

Например:

  1. По суду, доли супругов в общей долевой собственности могут быть разными. Однако в некоторых ситуациях доля супруги и детей может быть больше, нежели доля супруга.
  2. По завещанию доли у граждан могут быть разными. Завещать квартиру могла троим внукам в равных частях, либо одному — 2/4, а другим внукам по 1/4.

И таких примеров предостаточно.

Где и как разделить лицевые счета на оплату коммунальных услуг в приватизированной и неприватизированной квартире, частном доме и т.д.

Стать участником долевой собственности может абсолютно любой гражданин, причем неважно – достиг он совершеннолетия, или нет. Главное — иметь паспорт РФ. По сути, для перехода прав ничего больше у вас не потребуют.

Отметим важный нюанс, что права на общую долевую собственность происходит по взаимному согласию всех собственников (ст.247 ГК РФ). То есть, если хотя бы один владелец доли будет против того, что другой владеет и пользуется общим имуществом, то он может оспорить это права в суде.

Если же спора нет, то обращаться в суд ни к чему. Собственники будут владеть имуществом наравне или соразмерно своим долям, договорившись при этом друг с другом.

Участник долевой собственности не проживает в квартире, не оплачивает коммунальные и т.д. – могут ли его лишить доли, и что делать дольщикам

Приведем пример:

Бабушка завещала двум внукам поровну доли в квартире. После ее смерти, права на квартиру у них стали равными — по 1/2 доли от имущества. Они сами определили, кто будет проживать в квартире, в каких комнатах, в какой степени будет оплачивать коммунальные услуги и т.п.

Если бы внуки не договорились об этом, то можно было бы производить фактический раздел жилого помещения.

Говоря о долевой собственности, необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет о юридическом делении права собственности на квартиру, а не о фактическом делении самой жилплощади. Оба собственника в отношении данной квартиры будут иметь равные права и обязанности, но при этом никакого физического деления жилья в действительности не происходило.

То есть, не устанавливается, какая половина помещений квартиры принадлежит одному собственнику, а какая – другому. То же самое касается раздела коммуналки — оплачивать они должны ее вместе.

Права и обязанности собственников доли жилой недвижимости

Совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники несут ответственность за нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность, или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за имущество.

Согласно статье 209 ГК РФ, собственники доли могут обладать следующими правами:

  1. Иметь во владении свое имущество.
  2. Эксплуатировать имущество по своему усмотрению.
  3. Распоряжаться своей долей. Например, продавать, сдавать в аренду, продавать, обменивать, завещать, дарить и т. п.

В отношении первых двух пунктов все более-менее понятно.

Но что касается прав распоряжения, то тут вступает в силу статья 250 ГК РФ. Она гласит о том, что собственник при любых манипуляциях с недвижимостью должен брать согласие у второго собственника на данные действия.

Например, при продаже доли постороннему лицу первичное право покупки остается у второго собственника. Он имеет полное право выкупить долю. В случае продажи доли с нарушением этого порядка, сделка будет недействительной.

Также собственники долей в общем имуществе имеют права на фактический раздел помещения (покомнатно) или выдел доли из общей собственности (если это возможно). При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля выделяется.

Коммунальную задолженность можно выплачивать в рассрочку – как оформить и куда обращаться?

Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жилыми квадратными метрами, могут иметь разнообразный характер.

Перечислим основные обязанности участников долевой собственности:

  1. Обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
  2. Обязаны оплачивать коммунальные услуги соразмерно с размером доли.

  3. Обязаны уведомлять других собственников о любых действиях с имуществом. Например, если собственник решил сдать свою комнату в аренду, то он должен получить у другого владельца письменное согласие. Если порядок не соблюсти, сделку можно оспорить через суд и признать недействительной (ст.253 ГК РФ).

Если хотя бы один человек уклонился от этих обязанностей, то это служит нарушением закона.

Сделки с квартирой в долевой собственности – порядок сдачи в аренду, продажи, наследования и т.д

Участники долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться имуществом – продать, дарить, завещать, отдать в залог свою долю (часть доли), обменивать, сдавать в аренду и т.п.

Но есть важный нюанс — для того, чтобы любая сделка была законна, собственники должны обговорить действия с недвижимостью.

Приведем несколько примеров сделок с долевой собственностью и расскажем, как правильно распорядиться таким имуществом.

1. Продажа долевой собственности

Для продажи собственник, решивший продать свою долю, обязан у другого собственника взять согласие на продажу – и предложить ему выкупить часть. Как правило, уведомление направляют по почте.

С даты получения письма отсчитывают 30 дней. Именно после этого времени, – если второй владелец доли не захочет выкупить продаваемую долю, или не даст свое согласие на продажу, – можно будет заключать сделку.

В том случае, когда данный порядок не соблюден, второй собственник может обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи в течение 3 месяцев, сообщив, что его не уведомили или не предложили выкупить долю. Закон будет на его стороне, сделку оспорят. Согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.

2. Сдача в аренду долевой собственности

Здесь есть несколько особенностей:

  1. Конечно же, арендодатель должен взять согласие у других собственников на аренду определенной части имущества.
  2. Возможно придется проводить фактический, покомнатный раздел объекта недвижимости, чтобы понимать, какую именно комнату можно сдавать в аренду, а на какой площади будет проживать другой собственник.
  3. Фактический раздел происходит через судебные органы, и никак больше. С проведением экспертиз и предоставлением нескольких вариантов раздела.
  4. Не всегда имущество можно сдать в аренду, так как оно поделено на множество частей. Например, в однокомнатной квартире сразу четверо владельцев, у каждого по 1\4 части. Вероятность сдачи мала, – особенно, если там проживают сами собственники.

Согласие на заключение договора аренды обязательно. Если его не будет, можно договор считать незаконным.

3. Передача долевой собственности по договору

Статья 251 ГК РФ гласит, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Таким образом, если долевое имущество (какую-то часть, долю) было решено завещать, подарить, обменять, то его собственник может оформить договор. Но лучше перестраховаться, и уведомить об этом всех собственников жилья.

В некоторых случаях, доля в праве собственности не может быть раздроблена собственником на части, если это влечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением. Поэтому такие сделки рекомендуют проводить с юристом или нотариусом.

Обратите внимание: если согласие на сделку не удалось получить, собственник доли может через суд потребовать реализовать свои права на распоряжение имуществом.

В следующей статье мы расскажем, как можно наказать участника долевой собственности, если он отказывается выплачивать коммуналку или налоги.

Если у вас возникли вопросы, задавайте их нашим юристам. Консультация бесплатна!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/zakony-izmeneniya-pravovye-akty/1296-prava-i-obyazannosti-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.