Документы для договора с управляющей компанией

Содержание

Подписание документов управляющей компанией

Документы для договора с управляющей компанией

Законодательство предусматривает особый способ передачи управляющей организации или управляющему полномочий руководителя компании. Чтобы оформить все по правилам, необходимо учесть множество нюансов и составить ряд документов.

Поговорим о том, в соответствии с какими бумагами управляющая организация будет осуществлять свои полномочия; какие документы следует составить и что в них записать.

Приведем примеры составления приказов, образец доверенности и фрагмент договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации.

Подписание документов представителями управляющей организации, выполняющей функции единоличного исполнительного органа юридического лица, – явление не новое, тем не менее не так часто встречающееся на практике и в основном – в коммерческих организациях.

Передача полномочий руководителя управляющей организации или управляющему имеет место, как правило, в крупном и среднем бизнесе.

Рассмотрим, какие полномочия может иметь управляющая организация, как она их осуществляет и, наконец, каким образом подписываются документы от имени компании.

Полномочия управляющей организации

В акционерных обществах (АО) и обществах с ограниченной ответственностью (ООО) законодательством предусмотрен особый способ передачи полномочий руководителя – управляющей организации или управляющему. Притом что полномочия самого руководителя либо приостанавливаются, либо прекращаются в зависимости от того, какой порядок передачи предусмотрен уставом общества.

Попробуем разобраться, в соответствии с какими документами управляющая организация или управляющий могут осуществлять свои полномочия.

Устав

Во-первых, это устав организации, в котором отражается компетенция органов управления общества, в частности, указывается, кто принимает решение об образовании исполнительного органа и о досрочном прекращении его полномочий. Формулировка выдержки показана в Примере 1.

Пример 1

9.3. К компетенции Совета директоров относятся следующие вопросы:

20) образование единоличного исполнительного органа Общества и досрочное прекращение его полномочий, утверждение условий трудового договора с ним, а также принятие решения о передаче полномочий единоличного исполнительного органа Общества коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю (управляющему), утверждение такого управляющего и условий договора с ним;

Решение

Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 69 Федерального закона от 26.12.

1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» полномочия единоличного исполнительного органа акционерного общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему) по решению общего собрания акционеров (только по предложению совета директоров (наблюдательного совета) общества). Однако п. 3 данной статьи допускает принятие решения по этому вопросу советом директоров (наблюдательным советом) общества, если это отнесено уставом к его компетенции.

Статья 42 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» устанавливает аналогичный порядок передачи полномочий единоличного исполнительного органа общества с ограниченной ответственностью управляющему.

Решением общего собрания акционеров/участников о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации или управляющему также определяется срок, на который передаются полномочия, и другие условия договора.

Приведем пример резолютивной части решения (Пример 2).

Пример 2

Постановили:

1. Досрочно прекратить полномочия генерального директора Общества – Маркова Дмитрия Сергеевича.

2. Передать полномочия генерального директора Общества управляющей организации – Закрытому акционерному обществу «ТАС» сроком на три года.

3. Заключить с Закрытым акционерным обществом «ТАС» договор о передаче полномочий исполнительного органа на условиях согласно Приложению № 1 в срок до 25 января 2014 года.

Голосовали: «за» – 5 ;

«против» – 0 ;

«воздержались» – 0 .

Решение принято 100% .

Договор

В-третьих, права и обязанности управляющей организации или управляющего определяются также заключаемым с ней/ним договором, являющимся, по сути, договором возмездного оказания услуг.

Договор от имени АО с управляющей организацией/управляющим подписывается председателем совета директоров (наблюдательного совета) общества или лицом, уполномоченным советом директоров (наблюдательным советом) общества.

К сведению

Если полномочия единоличного исполнительного органа передаются управляющей организации или управляющему, то они передаются в полном объеме.

Договор с управляющим от имени ООО подписывается лицом, председательствовавшим на общем собрании участников общества, утвердившем условия договора с управляющим, или участником общества, уполномоченным решением общего собрания участников общества, либо, если решение этих вопросов отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества, председателем совета директоров (наблюдательного совета) общества или лицом, уполномоченным решением совета директоров (наблюдательного совета) общества.

О передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей организации или управляющему следует уведомить регистрирующий орган на основании требований Федерального закона от 08.08.

2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в течение трех рабочих дней с момента изменения сведений о единоличном исполнительном органе юридического лица (п. 5 ст. 5).

К сведению

Источник: https://delo-press.ru/journals/law/korporativnye-voprosy/41857-podpisanie-dokumentov-upravlyayushchey-kompaniey/

Документы Необходимые Для Заключения Договора С Управляющей Компанией

Документы для договора с управляющей компанией

  • состав имущества;
  • список работ, которые будут оказываться УК по содержанию общедомового имущества (отдельно устанавливается порядок изменения списка);
  • способ определения стоимости договора, установление суммы оплаты за предоставление услуг;
  • ответственность каждой стороны;
  • форма контроля над деятельностью управляющей компании;
  • регулярная отчетность управляющей компании о проведенных работах.

Немаловажное значение имеет момент, что УК еще не привыкли отчитываться по проделанной работе перед жильцами, хотя некоторые из них пытаются потребовать отчет о деятельности. Именно поэтому в договоре рекомендуется указать, когда и каким способом компания будет отчитываться по своей работе.

Тема: Заключение договора с управляющей компанией

Многие управляющие компании пользуются этим и составляют договоры на выгодных для себя условий. Поэтому необходимо обязательно проводить юридическую экспертизу договоров, которые предлагает заключить управляющая компания. А лучше всего предлагать управляющей компании свой вариант договора, который предварительно будет обсужден на собрании жильцов многоквартирного дома.

Если за ваш договор проголосует более 50% собственников жилья, договор будет считаться принятым. НО под голосами подразумевается не конкретное количество владельцев квартир, а квадратные метры общей площади, которые данным собственникам принадлежат! Вот как это рассчитывается.

Порядок оформления договора управляющей компании с собственниками жилья, образец, а также кто по соглашению платит ОДН

Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета.

  • УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности.

    УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.

    1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
    2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами. Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.
    3. Совет многоквартирного дома.Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома. На общем собрании они принимают решения анием.

    Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату

    • Объявления о проведении общего собрания проживающих в доме граждан;
    • Выбора большинством проавших представителя от всего дома (преимущественно, таким назначают председателя);
    • Согласования всех положений проекта документа;
    • Официального определения за председателем полномочий, касающихся подписания с управляющей компанией двух экземпляров подготовленного документа.

    Эта необходимость в количестве продиктована жилищным законодательством, так как лишь основываясь на мнении преимущественного большинства, подписанный управляющей компанией и представителем от жильцов документ, будет считаться полноценным в правовом плане и подлежащим выполнению сторонами.

    Документы необходимые для заключения договора с управляющей компанией

    Рассмотрим вкратце каждый из них, поскольку от способа перехода МКД к управляющей организации зависит пакет документов для подачи в ГЖИ.

    Например, собственники помещений МКД могут принять решение уйти из-под управления старой УК и перейти к новой.

    Тогда они инициируют и проводят общее собрание, на котором принимают соответствующее решение о выборе новой управляющей компании.

    Немаловажное значение имеет момент, что УК еще не привыкли отчитываться по проделанной работе перед жильцами, хотя некоторые из них пытаются потребовать отчет о деятельности. Именно поэтому в договоре рекомендуется указать, когда и каким способом компания будет отчитываться по своей работе.

    Совет 1: Для заключения договоров какие нужны документы

    Чтобы поставщик, подрядчик или транспортная компания не смогли в спорной ситуации отказаться от условий договора, важно убедиться в том, что все подписи были поставлены уполномоченными лицами.

    Зачастую договор, спецификации, заявки, доверенности, УПД, счета-фактуры, акты выполненных работ и другие документы подписывают менеджеры или бухгалтера.

    Если же дело доходит до суда, руководство просто разводит руками и снимает с себя всякую ответственность за деятельность своих сотрудников, даже если к тому времени они еще работают в организации.

    У любого общества с ограниченной ответственностью или акционерного общества есть Устав, который не является коммерческой тайной и позволит узнать цели и виды деятельности, размер уставного капитала, имена учредителей и другую полезную информацию. Чтобы полностью обезопасить себя от рисков в рамах длительных отношений, копии запрашиваемых документов лучше запросить с печатью и подписью руководителя. На последней странице должна стоять отметка налогового органа.

    С кого и что можно требовать, если не заключен договор с управляющей компанией

    В гражданском законодательстве перечислены моменты, когда возможно расторжение данного документа, внесение в него изменений. Договор имеет ограниченный срок действия. Однако этот срок автоматически продляется, если не поступает заявления о его прекращении от одной из сторон, подписавших договор.

    Такой документ сразу составляют в 2-х экземплярах. Один находится в УК, другой – у выбранного представителя. Каждый владелец квартиры может получить копию для себя. Если отдельные жильцы будут не согласны с такими решениями, они могут оспаривать свои права в суде.

    Перечень документов, необходимых для заключения договора поставки газа

    г) документы, подтверждающие размеры общей площади жилых и отапливаемых вспомогательных помещений жилого дома, а также размер (объем) отапливаемых помещений надворных построек, — для индивидуальных домовладений (копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество либо копия технического паспорта БТИ и экспликация к нему);

    в) документы, подтверждающие размеры общей площади жилых помещений в многоквартирном доме, площади нежилых отапливаемых помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, — для многоквартирных домов (копия свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество либо копия технического паспорта БТИ и экспликация к нему);

    Перечень необходимых для заключения договора документов

    • учредительные документы;
    • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
    • выписка из ЕГРЮЛ;
    • протокол (решение) о назначении руководителя;
    • документ, подтверждающий законность нахождения по юридическому и фактическому адресу (договор аренды или свидетельство о праве собственности);
    • документ, подтверждающий полномочия лица на право заключения договора (доверенность);
    • бухгалтерская отчетность;
    • копия паспорта директора.

    Источник: https://aktobeyurist.ru/dela-osobogo-proizvodstva/dokumenty-neobhodimye-dlya-zaklyucheniya-dogovora-s-upravlyayushhej-kompaniej

    Какие Нужны Документы Для Заключения Договора С Управляющей Компанией

    Документы для договора с управляющей компанией

    • состав имущества;
    • список работ, которые будут оказываться УК по содержанию общедомового имущества (отдельно устанавливается порядок изменения списка);
    • способ определения стоимости договора, установление суммы оплаты за предоставление услуг;
    • ответственность каждой стороны;
    • форма контроля над деятельностью управляющей компании;
    • регулярная отчетность управляющей компании о проведенных работах.

    Немаловажное значение имеет момент, что УК еще не привыкли отчитываться по проделанной работе перед жильцами, хотя некоторые из них пытаются потребовать отчет о деятельности. Именно поэтому в договоре рекомендуется указать, когда и каким способом компания будет отчитываться по своей работе.

    Наш эксперт расскажет про заключение договора с управляющей компанией ЖКХ, о нюансах и основных требованиях

    1. Оформление соглашения с каждым собственником. В этом случае каждая из сторон получает оригинал соглашения.
    2. Оформление документа с уполномоченным представителем совета дома.

      В этом случае составляется два экземпляра соглашения, один из которых остается у представителя жильцов. Владельцам квартир предоставляется копия документа.

    1. На общем собрании жильцы должны определиться с выбором компании.

      Жильцы вправе выбрать любую УК, имеющую лицензию на осуществление деятельности. Для принятия решения инициативная группа жильцов проводит информирование о претендентах и путем ания определяет лидера. УК выбирается наибольшим количеством .

    2. Далее необходимо утвердить текст соглашения.

    Какие документы нужны для заключения договора с горгазом

    1. документ, удостоверяющий личность потребителя (для граждан Украины — паспорт гражданина Украины или временное удостоверение гражданина Украины (для лиц, которые недавно приняли гражданство Украины) для иностранцев и лиц без гражданства — национальный паспорт или документ, его заменяющий);
    2. справку о присвоении идентификационного кода (при наличии);
    3. технический паспорт на домовладение;
    4. справку о зарегистрированных лицах в квартире, частном доме (справку о составе семьи) или домовую книгу и тому подобное;
    5. документ, подтверждающий право собственности на квартиру, частный дом или пользование ими (договор купли-продажи, обмена, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.п.);
    6. документ, подтверждающий право на получение льгот (при наличии);
    7. технический паспорт газового оборудования (при наличии);
    8. технический паспорт счетчика газа (при наличии).
    • Стоимость проекта газификации
    • Затраты на земляные работы по устройству траншей с последующей засыпкой
    • Врезка в магистральный уличный газопровод
    • Стоимость газопроводных труб, прокладка наружного газопровода и внутренняя разводка газовых труб по дому
    • Подключение газоиспользующего оборудования, стоимость установки счетчика газа

    Договор с управляющей компанией на обслуживание многоквартирного дома: правила заключения, образец

    Для утверждения решения собрания составляется протокол, в котором отражаются условия договора, результаты ания, а также правила обжалования результатов. Протокол подписывается всеми участниками, выражающими согласие с результатами ания. Все, кто не выражает своего согласия с результатами, вправе обратиться в суд.

    • перечень имущества, что входит в комплекс общих объектов в МКД;
    • перечень услуг и работ, что будут предоставляться УК жителям МКД, а также правила, по которому этот перечень может быть изменен;
    • способ и метод расчета стоимости услуг, работ и нужных для МКД товаров;
    • ответственность сторон по договору в случае нарушения условий соглашения и жилищного законодательства;
    • способы осуществления контроля за действиями, осуществляемыми управляющей организацией;
    • порядок предоставления управляющей компании отчетности о проведенной работе и регулярность предоставления такого отчета.

    Список документов для проверки контрагента при заключении договора

    • у владельца есть вышеуказанное свидетельство из Росреестра;
    • контрагент имеет договор доверительного управления помещением, если он доверительный управляющий;
    • контрагент имеет право на сдачу в субаренду недвижимость, если он передаёт его вам в субаренду.

    Непременно проверьте свидетельство ОГРН, каждую страницу ЕГРЮЛ, а также свидетельства о внесении изменений в ЕГРЮЛ и в текст учредительных документов. Убедитесь в том, что название компании в учредительных бумагах было таким же, как и в свидетельстве ОГРН.

    Источник: https://mainurist.ru/bankrotstvo-predpriyatiya/kakie-nuzhny-dokumenty-dlya-zaklyucheniya-dogovora-s-upravlyayushhej-kompaniej

    Пошаговое руководство, образцы документов по смене УК

    Документы для договора с управляющей компанией

    Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

    Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

    Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

    Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

    Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

    Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

    Какие документы по мнению экспертов нужно передавать в новую УК

    Шаг 2. Выбираем способ смены УК

    Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

    Основные способы смены УК:

    1. Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
    2. Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
    3. Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
    4. Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

    Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

    Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

    Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

    1) Подготавливаем повестку собрания.

    В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

    • проведении собрания в форме очно-заочного ания,
    • расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
    • выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
    • утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
    • сроках передачи технической документации и накопленных средств от старой управляющей организации к новой,
    • вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

    2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

    Образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме

    Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

    Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в договоре управления. Во многих договорах присутствует такой пункт.

    Не забываем вести реестр уведомлений (образец реестра).

    В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

    Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

    Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

    Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД.

    3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме.

    С 1 июля 2015 года упразднен реестр ания собственников на очном ании. Все собственники, как проавшие на очной части собрания, так и проавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

    Образец бланка решения

    Однако при получении бланка решения, каждый собственник должен расписаться в реестре выдачи бланков ания.

    Образец реестра выдачи бланков (скачать)

    4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

    Бланк Решения собственников используется все тот же.

    5) Составляем протокол собрания.

    Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

    Образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного ания

    6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

    Образец уведомления (скачать)

    Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

    Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

    Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

    В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

    Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме – сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

    Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

    Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

    Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

    После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

    Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

    Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

    В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда у нее будут заключены договора с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг в вашем многоквартирном жилом доме.

    Если этот процесс затянулся по вине старой управляющей компании, собственникам или новой управляющей организации придется решать данный вопрос в судебном порядке, а до того момента платить в старую УК.

    Источник: https://zhkhnews.ru/poshagovoe-rukovodstvo-s-obrazcami-dokumentov-po-smene-upravljajushhej-kompanii/

    Передача дома от застройщика управляющей компании: выбор и контракт

    Документы для договора с управляющей компанией

    Действующий порядок установлен для качественного содержания здания и прилегающей территории после перевода объекта в режим плановой эксплуатации. Передача дома от застройщика управляющей компании осуществляется по нормам законодательства РФ. Изучение представленных ниже сведений поможет учесть интересы дольщиков, пригодится для корректного решения спорных вопросов.

    Общая информация

    В процессе возведения многоквартирного жилого дома (МКД) застройщик управляет соответствующим имуществом самостоятельно. В частности, подразумеваются определенные затраты по типовым позициям:

    • уборка мусора;
    • поддержание работоспособного состояния проездов;
    • оплата потребленной электроэнергии, других ресурсов.

    Компания вправе заключать договоры с дольщиками. Даже при новой схеме финансирования объектов, которая действует с лета 2019 г., такой механизм обеспечивает приток денежной массы для выполнения работ. Предварительный характер соглашений обеспечивает привлекательный ценовой уровень жилья.

    На завершающих этапах строительства стандартный алгоритм подразумевает следующую последовательность действий:

    1. Будущие собственники квартир выбирают управляющую компанию (УК). Альтернативный способ – организация конкурса муниципалитетом.
    2. Застройщик оформляет ввод объекта в эксплуатацию, регистрацию в базе данных ЕГРН.
    3. В течение 5 дней после приемки комиссией по акту – подписывает договор передачи дома с управляющей компанией.
    4. Дольщики после окончательного расчета принимают квартиры, фиксируют свои права собственников изменением записей в «Росреестре».
    5. Управляющая компания заключает соглашения с обслуживающими (снабжающими) организациями для полноценного выполнения своих функциональных обязанностей.

    Может ли застройщик выбрать управляющую компанию – главным преимуществом актуальных правил (действуют с 2015 г.) является схема выбора управляющей компании. Выше отмечено, что соответствующие действия вправе выполнять:

    • дольщики;
    • местная администрация.

    Застройщик отстранен от процесса действующими нормативами. Он не может навязывать свою управляющую компанию и осуществлять передачу дома по своей воле.

    Более того, местные органы власти применяют альтернативную схему (конкурс) только при отсутствии коллективного решения о передаче конкретной управляющей компании от будущих собственников.

    Конкурс для выбора управляющей компании проводится в открытой форме с публикацией всех важных условий.

    Важно! Застройщик не имеет права самостоятельного заключения договоров о передаче дома с управляющей компанией, изменения утвержденных соглашений.

    Условия для передачи дома собственникам

    После завершения рабочих операций по проекту для дальнейшей передачи необходимо получить положительное заключение межведомственной комиссии. Следует подчеркнуть, что соответствующее состояние объекта подробно описано в утвержденной конструкторской документации. Типовые требования:

    • подключение к водоснабжению, канализации, другим инженерным сетям;
    • хорошее функциональное состояние лифтов, другого технического оборудования;
    • выполненные полностью (частично) общестроительные (отделочные) работы.

    Для подготовки согласования застройщик отправляет в муниципалитет стандартное заявление. Кроме сотрудников администрации населенного пункта в состав комиссии включают представителей:

    • застройщика;
    • крупных подрядчиков;
    • надзорных организаций;
    • служб газоснабжения, МЧС и др.

    Выявленные недостатки устраняют в определенный срок. При отсутствии других замечаний подписывают акт по установленной форме о вводе МКД в эксплуатацию. Этот документ подписывает уполномоченный сотрудник муниципалитета. Один экземпляр хранят в архиве местной администрации.

    На следующем этапе передают документы для создания записи о новом объекте недвижимости в «Росреестре». Кроме общих строительных параметров туда вносят сведения об адресе, границах земельного участка. Собственником на этом этапе указывают компанию застройщика.

    Только после выполнения рассмотренных действий начинается процесс передачи квартир частным собственникам. Дольщик вправе сделать предварительную проверку. Обнаруженные недостатки устраняют по взаимному согласию с заказчиком либо с помощью судебного решения. Истец может отметить претензии по следующим позициям:

    • качество работ, материалов;
    • изоляционные характеристики;
    • санитарное состояние;
    • техническая оснащенность.

    После устранения проблем и полного расчета стороны подписывают акт приема передачи. Типовая часть такого документа – удостоверение отсутствия взаимных претензий. Заявление вместе с ДДУ и другими сопроводительными документами передают в органы регистрации прав собственности на квартиру.

    Сроки оформления:

    • при обращении непосредственно в «Росреестр» составляют не более 10 раб. дней.;
    • через МФЦ – до 12 включительно;
    • с нотариальным заверением договора – до 3 дней.

    Следует подчеркнуть заинтересованность застройщика в скорейшем завершении данного процесса. До передачи квартир он продолжает оплачивать счета за коммунальные услуги. При срыве сроков, определенных в базовом договоре, дольщик может потребовать через суд значительную денежную компенсацию.

    Порядок передачи дома УК

    Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/peredacha-doma-ot-zastrojshhika-upravlyayushhej-kompanii.html

    Блог

    Документы для договора с управляющей компанией

    Новая управляющая организация как лицо, предоставляющие потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг (далее – УО, исполнитель), статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям.

    Когда в УО (ТСЖ) приходит новый многоквартирный дом, «автоматической» замены исполнителя коммунальных услуг не происходит. УО (ТСЖ) в силу п.

    4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

    2012 № 124 (далее – Правила № 124) должны обратиться в РСО для заключения договора поставки в целях предоставления потребителям коммунальных услуг или КРСОИ.

    Для этого исполнитель направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее – заявка (оферта) в следующие сроки:

    • исполнитель в лице УО – не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;

    • исполнитель в лице ТСЖ – не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ, если ТСЖ не заключило договор управления многоквартирным домом УО, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

    При этом, к заявке необходимо приложить перечень документов, поименованный в п.п. 6,7 Правил № 124, а именно:

    • правоустанавливающие документы исполнителя;

    • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (для УО);

    • документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям или обязанности по содержанию общего имущества в МКД;

    • документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

    • документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

    • протокол ОСС помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

    • документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

    • иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

    Документами, подтверждающими наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу, а также обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являются:

    а) для управляющей организации:

    • если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, которая обращается с заявкой (офертой) – протокол ОСС, а также договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

    • если УО выбрана по конкурсу ОМСУ, – протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации и (или) договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

    • если УО привлечена для управления многоквартирным домом ТСЖ, – протокол ОСС, на котором принято решение о выборе УО, и (или) договор управления многоквартирным домом, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией;

    б) для ТСЖ:

    • протокол ОСС, в котором создано товарищество и зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ;

    • устав ТСЖ.

    Основания для отказа РСО от заключения договора перечислены в пункте 13 Правил № 124. При этом в пункте 14 Правил № 124 оговорено, что представление исполнителем документов не в полном объеме или неправильное их оформлениене является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения.

    В этом случае по общему правилу РСО приостанавливает рассмотрение заявки до получения от него недостающих (правильно оформленных) документов в установленный срок и прекращает рассмотрение заявки в случае неустранения недостатков.

    После устранения недостатков исполнитель не лишен возможности повторно направить заявку.

    Учитывая тот факт, что законодательство обязывает заключить договор как УО, так и РСО, обе стороны договора должны принимать меры по внесению правовой определенности в правоотношения по ресурсоснабжению.

    Стоит отметить, что если в течение 30 дней со дня получения РСО заявки не последовало реакции или отказ РСО не основан на законе, УО вправе обратиться в суд с требованием о понуждении РСО к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил № 124).

    При формальном уклонении РСО от заключения публичного договора очень высоки шансы обязать РСО заключить договор в судебном порядке.

    Из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.09.2017 № 305-ЭС17-7000 по делу № А41-39674/2016:

    «В то же время указанные нормы законодательства не должны толковаться таким образом, чтобы позволять управляющей или ресурсоснабжающей организации уклоняться от заключения договора по признакам формального несоответствия предоставленных сведений или их недостаточности при наличии у другой стороны этих сведений или возможности их получить самостоятельно.

    Добросовестное поведение участника гражданских правоотношений предполагает учет прав и законных интересов другой стороны, а также содействие ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

    Следовательно, при установлении наличия у ресурсоснабжающей организации необходимой информации для заключения договора отказ последней в направлении в адрес управляющей компании договора по надуманным основаниям неправомерен и по существу является способом уклонения от заключения публичного договора…

    Таким образом, содержание документов, представленных истцом, позволяло ответчику подготовить проект договора. Следовательно, законных оснований для уклонения от заключения договора у ресурсоснабжающей компании не было».

    Вместе с тем, ни для кого не секрет, что отсутствие договора ресурсоснабжения подпадает под нарушение лицензионных требований.

    В силу пп. «г» п. 4(1) Постановления Правительства РФ от 28.10.

    2014 № 1110 незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

    Максимальное наказание за данное правонарушение составит для должностного лица 250 000,00 рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для юридического лица – 350 000,00 рублей.

    Поскольку заключение договора с РСО является неизбежностью для УО, рекомендуем не ждать у моря погоды, а своевременно обращаться в РСО с офертой на заключение договора.

    Также УО не лишена возможности предложить свою редакцию проекта договора. При этом, в случае судебного разбирательства, несоответствие проекта договора, предложенного УО, требованиям действующего законодательства, не будет являться основанием для отказа в иске УО.

    Поскольку при урегулировании разногласий суд должен исходить из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.

    2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015).

    Ну а для тех, кто дочитал статью до конца – предлагается образец заявки в РСО.

    ОФОРМЛЯЕМ НА БЛАНКЕ ОРГАНИЗАЦИИ С ПРИСВОЕНИЕМ ИСХОДЯЩЕГО НОМЕРА И ДАТЫ

    Генеральному директору

    ООО ________________

    Уважаемый Иван Петрович!

    ООО _______________ в соответствии с протоколом ОСС помещений в МКД от «____» ____________ 2019г. № _____ (договором управления) является исполнителем коммунальных услуг (КРСОИ) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________.

    На основании пункта 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

    2012 № 124 (далее – Правила № 124) прошу Вас заключить договор на _____________________________________________________________________________________

                    (ГВС, ХВС, водоотведение, теплоснабжение и пр. – выбрать нужный вариант)

    вышеуказанного многоквартирного дома.

    Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/protsedura-zaklyucheniya-dogovora-s-rso/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.