Документация управляющей компании жкх

Что входит в техническую документацию многоквартирного дома

Документация управляющей компании жкх

У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.Об особенностях управления МКД: от застройщика до выбора способа управления читайте в нашей статье.

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26).

Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении).

Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены.

В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков.

Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.Подробнее о получении выписки из Росреестра читайте здесь.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы».

Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД.

Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством .Подробнее о протоколах ОСС мы писали здесь.

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.Как избежать ошибок при составлении договора управления? Читайте здесь.

Приём-передача техдокументации

Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении.

Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены.

(Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)

При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи.

Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления.

После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.

И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.

Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом.

Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.

Подробнее о последствиях отказа в передаче ТД читайте в нашей статье.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6998-tehnicheskaya-dokumentaciya-mkd-chto-v-neye-vhodit

Сервисы

Документация управляющей компании жкх

1. Какие документы требовать от застройщика?

2. Техническая документация на МКД от застройщика

3. Иные документы, связанные с управлением МКД, получаемые от застройщика

4. Инструкция по эксплуатации МКД

1. Какие документы требовать от застройщика?

Поскольку правила игры для всех лицензиатов единые, управляющая организация, управляющая МКД по договору с застройщиком, обязана в силу своего статуса обладать всей технической документацией на управляемый дом, исключений из п. 27 Правил № 491 не предусмотрено.

Ответственное лицо обязано в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Перечень технической и иной документации, связанной с управлением МКД, установлен в пунктах 24-26 Правил № 491.

2. Техническая документация на МКД от застройщика

а) документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

Обязательно должны быть получены от застройщика!

а.

1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учёта и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учёта, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учёта (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

Обязательно должны быть получены от застройщика!

б) документы (акты) о приёмке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

Обязательно должны быть получены от застройщика!

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

На день ввода МКД в эксплуатацию МОГУТ отсутствовать.

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Обязательно должна быть получена от застройщика!

3. Иные документы, связанные с управлением МКД, получаемые от застройщика

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

Обязательно должна быть получена от застройщика!

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

На день ввода МКД в эксплуатацию МОГУТ отсутствовать.

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);

Обязательно должна быть получена от застройщика!

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учёту объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

На день ввода МКД в эксплуатацию МОГУТ отсутствовать.

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

Обязательно должна быть получена от застройщика!

д.1) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, ведение которого предусмотрено ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, а также составленный с учётом требований законодательства РФ о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

На день ввода МКД в эксплуатацию отсутствуют.

В соответствии с подп. «г» п. 24 Правил № 491 в состав технической документации входит инструкция по эксплуатации МКД составленная по установленной форме (Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 г. № 45).

4. Инструкция по эксплуатации МКД

  • рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту ОИ;

  • рекомендуемые сроки службы отдельных частей ОИ;

  • может включать рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Согласно п. 25 Правил № 491 застройщик обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

  • первый экземпляр – ТСЖ, созданному в соответствии со ст. 139 ЖК РФ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в МКД;

  • второй экземпляр – по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (если ТСЖ не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

  • третий экземпляр – в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен МКД.

Несмотря на установленную обязанность, застройщик далеко не всегда исполняет её, поэтому при заключении договора управления с застройщиком следует проявить инициативу и запросить инструкцию письменно.

Если на дату получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в доме не создано ТСЖ, застройщик не позднее дня, следующего за днём получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра инструкции.

Такая информация размещается на информационных стендах (на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к МКД территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах МКД, а также по месту нахождения застройщика.

В соответствии с п. 17, 18 указанного Приказа Минрегиона № 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к застройщику за получением инструкции, а также сведения, которые должны содержаться в таком требовании обратившегося собственника:

  • фамилию, имя, отчество обратившегося лица;

  • реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан);

  • место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо;

  • полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо;

  • адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме;

  • реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение;

  • прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.

В течение пяти дней застройщик должен принять письменное решение о передаче или отказе в передаче второго экземпляра инструкции собственнику, которое должно быть доведено до обратившегося лица.

Кроме того, информация о факте передачи второго экземпляра инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение одного рабочего дня, следующего за днём передачи второго экземпляра инструкции (п. 21 Приказа № 45).

Если управляющая организация «опоздала немного» и экземпляр инструкции уже выдан собственнику, застройщик в письменном отказе на имя управляющей организации указывает сведения о собственнике, которому уже передан экземпляр инструкции.

Если никто из собственников не обратился к застройщику за инструкцией, застройщик оставляет её на хранение и обязан хранить документ в течение трёх лет (п. 24 Приказа № 45). Это спасёт управляющую организацию, которая прохлопала сей момент и опомнилась только при проверке органом ГЖН.

Третий экземпляр инструкции передаётся в муниципальный архив муниципального образования согласно законодательству об архивном деле (п. 26 Приказа № 45).

Все экземпляры инструкции в бумажном виде и электронном носителе (магнитном или цифровом) выдаются только под расписку, составленную по установленной п. 26 Приказа № 45 форме.

Правила хранения инструкции по эксплуатации МКД приведены в разделе IX Приказа № 45.

Первый и второй экземпляр инструкции подлежит хранению у лиц, её получивших, но могут быть переданы управляющей организации (п 27).

Застройщик, хранящий невостребованные экземпляры инструкции, обязан их передать по требования управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, осуществляющему управление МКД, либо любому собственнику при непосредственном способе управления (п. 28).

Управляющая организация (а равно и ТСЖ, ЖК, ЖСК) должны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения и комплектования инструкции, а также доступ и возможность использования инструкции иными заинтересованными лицами.

Собственники помещений МКД и управляющая организация вправе пользоваться инструкцией, делать копии и выписки из неё. Если у собственников и (или) иных заинтересованных лиц не имеется возможности воспользоваться первым и вторым экземпляром инструкции, они вправе обратиться в архив за получением копии третьего экземпляра.

В инструкцию МКД вносятся изменения в следующих случаях (п. 36):

  • реконструкция (модернизация) отдельных элементов общего имущества в МКД;

  • проведение ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД;

  • возникновение или изменение сроков службы объектов (элементов) общего имущества в МКД.

Изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление МКД, на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД (п. 37).

Таким образом, управляющая организация, заключая договор управления с застройщиком, обязана выяснить, кому передавались первый и второй её экземпляры, а если получить их невозможно – обратиться в муниципальный архив за получением копии третьего экземпляра инструкции по эксплуатации МКД.

Источник: https://www.burmistr.ru/services/baza-znaniy/50116

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.