Договор на управление с управляющей компанией

Как правильно заключить договор по управлению многоквартирным домом

Договор на управление с управляющей компанией

Управление общей собственностью многоквартирных домов может выполняться несколькими способами, и эта альтернативность дает нам перспективу для улучшения качества предоставляемых нам коммунальных услуг.

Как известно, управлять общей собственностью многоквартирного дома можно путем создания в нем или какой либо организации самоуправления(ТСЖ,НУСЖ,ЖСК,ЖК) или посредством передачи этого управления другой организации, которая будет осуществлять такое управление по договору.
Каким, из доступных, способом управления воспользоваться собственники должны решить на своем общем собрании. Все перечисленные формы управления имеют свои и недостатки, и плюсы. А поэтому собственники сами должны определиться при каком способе управления их потребности реализуются лучшим образом.

Согласно статьи 162 ЖК РФ, договор управления общей собственностью многоквартирного дома должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Объектом договора является Многоквартирный дом, предметом договора — управление общей собственностью собственников этого дома.

В этом договоре необходимо подробно, в полном объеме, отразить всю информацию об объекте договора.

Всё имущество дома относящее к общему начиная с придомовой территории и далее- дверь подъезда, домофон, лифты, лестницы, коридоры, стены, окна, мусоропроводы и так далее от подвала до кровли и водосточных труб, включая все коммуникации снабжающие многоквартирный дом(тепло,вода,газ,электричество,водоотведения) и все инженерные объекты и устройства имеющие признаки общего имущества. От правильности и точности внесенной в договор информации зависит полнота обязательств перед собственниками управляющей организации.

Субъектами договора выступают заказчик(собственники помещений) и подрядчик(управляющая компания). Заказчиком является каждый собственник помещения в доме и это вносит большую сложность во взаимоотношениях как правовых, так и социальных.

Так как в доме кроме собственников жилых помещений могут быть собственники и не жилых помещений(как частные лица, так и муниципальные органы). ЖК РФ закрепил урегулирование этих отношений специальной нормой.

Активная группа собственников жилых помещений при подготовке к проведению общего собрания, на котором будет утверждаться договор управления многоквартирным домом, должна выяснить, сколько процентов имеют собственники не жилых помещений, они более активные собственники и обязательно будут участвовать в ание для продвижения своих интересов.

Это позволит заранее поднимать активность собственников жилых помещений, призывая их участвовать в собрании для принятия таких решений, которые будут отвечать запросам всех собственников дома, а не меньшей их части.

К выбору подрядчика(управляющей компании) также необходимо уделить внимание и проявлять осторожность.

Составив небольшой список компаний предлагающих свои услуги поинтересуйтесь у них какие дома они обслуживают, а затем свяжитесь с активистами этих домов и узнайте о качестве услуг предоставляемых им этими компаниями.

Нужно выяснить по каждой компании информацию о ее деловой репутации, наличии собственной материально-технической базы, соответствие штатной численности управляющего персонала разумному ведению дел.

После предварительного выбора управляющей компании собирается общее собрание собственников многоквартирного дома и его решением утверждается конкретная управляющая компания. Выбрали управляющую компанию, теперь необходимо заключить с ней договор на управление общей собственностью многоквартирного дома.

Обычно управляющие компании имеют готовый шаблон Договора управления многоквартирным домом, в нем отражены права и обязанности сторон договора и все другие вопросы,  связанные с управлением домом.

В обилии текста и разной информации написанной в договоре можно упустить некоторые нюансы не отраженные в этом документе, но в последствии при их проявлениях, они могут сильно разочаровать собственников.

Во избежание такой ситуации необходимо заранее договорится с управляющей компанией о возможности редактирования текста этого договора перед его утверждением. При предварительном ознакомлении с текстом договора(до его утверждения) необходимо внимательно изучить его основные пункты там где и возможны «подводные камни»:

-срок его действия (УК по умолчанию ставит — 5 лет, а вы можете поставить 1 год); -цена договора(не соглашайтесь со стандартной формулировкой: «компания работает по утвержденным ставкам» -это развод); -порядок изменения цены договора; -как будут организованы расчеты за коммунальные услуги(лучше всего выбрать расчеты через Единый информационно-расчетный центр); -как будут оформляться факты ненадлежащего исполнения своих обязательств управляющей компанией; -возможен ли досудебный порядок урегулирования претензий; -перечень условий признающимися существенными;

-подробное описание общего имущества дома.

После ознакомления и согласования договора с УК, можно начинать процедуру его утверждения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Источник: https://ya-sob.family-counselor.ru/archives/219

Кто имеет право подписывать договор управления многоквартирным домом

Договор на управление с управляющей компанией

 При использовании данного материала ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

опубликовано в журнале “Председатель ТСЖ” № 6_2019

автор Виктор Колесников, юрист, генеральный директор ООО УК «ФЛЭТ»

Тел: 8-902-927-25-47 Viktorkolesnikov@yandex.ru (г. Красноярск)

В настоящей статье рассмотрена правомерность подписания договора управления МКД:

– собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД;

– председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Выводы, сделанные автором, подтверждаются обширной судебной практикой

Согласно ч.1 ст.

162 ЖК РФ договор управления домом заключается с управляющей организацией в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в МКД с каждым собственником помещения в таком доме подписывается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % , выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника.

Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания.

Независимо от того подписал собственник договор с управляющей организацией или не подписал  – выполнение условий договора для собственника обязателен.

Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества).

Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании.

А являются ли оставшиеся собственники (авшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

– подписавших договор управления в виде отдельного документа;

– не подписавших договор, но авших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика);

– не авших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

Вариант № 1 – договор заключается в двух экземплярах, стороной по Договору являются собственники помещений в МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме.

Подписи собственников помещений МКД указываться в тесте договора или его приложении.

Вариант № 2 – договор заключается с собственниками путем его подписания в количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших Договор собственников. При этом Договор считается заключенным если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме.

С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.

Вариант № 3 – собственником помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50 % подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает одному человеку –председателю совета МКД – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД – собственнику помещения МКД полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД не являющегося председателем совета МКД.

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст.162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п.4 ст.185 ГК РФ правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

В пункте 125 Постановления ВС РФ от 23.06.2015 г.

№ 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией.

При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления многоквартирным домом от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Источник: https://pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-13/228-kolesnikov-viktor/2414-kto-imeet-pravo-podpisyvat-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.