Договор на коммунальные услуги с управляющей компанией

ЖКХ… Оказывается, если нет договора, то оплачивать услуги НЕОБЯЗАТЕЛЬНО | ЖКХ: ОТКРЫТАЯ ТРИБУНА

Договор на коммунальные услуги с управляющей компанией

Договора управления, как правило, с собственниками помещений не заключаются. Жителям просто предъявляют какие-то квитанции, а те бегом – платить. 
Зачем платят, если 

ЗАКОН НЕ ВОЗЛАГАЕТ ОБЯЗАННОСТЬ ОПЛАЧИВАТЬ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ КЕМ-ЛИБО КОММУНАЛЬНЫЕ БЛАГА в отсутствие ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

АРГУМЕНТ ПЕРВЫЙ

ОСНОВАНИЕМ для возникновения правоотношений правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений является договор управления многоквартирным домом.

 По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

УМНАЯ МЫСЛЯ

Договор управления многоквартирным домом отвечает всем признакам договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл. 39 ГК РФ.

В отсутствие договора правоотношения участников оказанеяи коммунальных благ регулируются другой главой – гл. 50 ГК (Действия в чужом интересе без поручения)

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ

Предметом договора управления многоквартирным домом является:

  • оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • осуществление иной направленной на достижение целей управления деятельности.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии ч.3 ст.162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4.Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если существенные условия не согласованы – Договор является незаключенным, такой Договор не порождает последствий, на которые он был направлен,

АРГУМЕНТ ВТОРОЙ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА обязательно!

ФОРМА ДОГОВОРА – письменная

· согласно ст. 161 ГК РФ сделки между юридическими лицами и гражданами

«должны совершаться в простой письменной форме»;

· из ч.2 ст.162 ГК РФ следует:

несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны в подтверждение сделки приводить свидетельские показания;

– наконец, ч.1 ст. 162 ЖК РФ:

“Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания”.

БРЕМЯ ПРОЯВЛЕНИЯ ИНИЦИАТИВЫ

Письмом Минрегионразвития РФ от 03.05.2007 г. № 8326-РМ/07 бремя проявления инициативы к заключению договора возложено на управляющую организацию.

В соответствии с ч.1 ст. 426 ГК РФ обязанность по заключению договора также возложена не на потребителя услуг, а на организацию, предоставляющую услуги.

ОТКАЗ от заключения ДОГОВОРА не допускается

В отношении организаций, предоставляющих услуги, в т.ч. ЖКХ, должны применяться положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ

«Заключение договора в обязательном порядке. Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Уклоняющаяся сторона должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

АРГУМЕНТ ТРЕТИЙ

ПЛАТА и ДОГОВОР

ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ платы

В ч.10 ст. 155 ЖК РФ установлено:

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обязанность вносить плату возникает из ДОГОВОРА

Обязанность вносить плату за предоставленные услуги возникают исключительно из договоров:

· согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские обязанности вытекают из договоров;

– согласно ч.2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе;

· согласно п.1 ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают «из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом»;

· согласно ст.37 Закона «О защите прав потребителей» «потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем»;

· плата за коммунальные услуги согласно п. 8 ст.155 ЖК РФ осуществляются исключительно на основе договоров, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обращает на себя внимание такое обстоятельство – статься 155 ЖК РФ (Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги) постоянно подвергается изменениям и добавлениям. Но при этом никогда не подвергается ревизизии основополагающее положение – о необходимости заключения договора, что подтверждается новой частью – 17-й, введенной 21 июля 2014

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги может вноситься с использованием системы, в том числе на основании договоров на поставку ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, на предоставление коммунальных услуг, заключенных в электронной форме с использованием системы.

Может кто-то не согласен со мной? Буду рад выслушать его доводы

Источник: https://maxpark.com/community/1574/content/3000309

Договор на оказание коммунальных услуг

Договор на коммунальные услуги с управляющей компанией

Договор на оплату услуг коммунальных услуг представляет собой разновидность гражданско-правового договора.

Его предметом является поставка услуг ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства) на платной основе.

Хотя основные положения, регулирующие взаимоотношения в данной сфере, определены федеральным и региональным законодательством, договор считается основным источником при разрешении споров.

Что представляют собой услуги ЖКХ?

Хотя в большинстве своём договор о предоставлении коммунальных услуг своим предметом имеет поставку материальных ценностей, таких как газ, свет, всё-таки эти правоотношения определяются как поставка именно услуг. В некоторых случаях поставляются услуги в прямом смысле данного слова.

На сегодняшний день в состав ЖКХ включены следующие предметы договора:

  1. Обеспечение дома, квартиры всем необходимым для нормального проживания человека. В данный перечень включены газ, свет, вода, обеспечение теплом в холодные времена года.
  2. Регулярное обслуживание технических элементов многоквартирного дома, таких как лифт, линии снабжения и так далее.
  3. Утилизация отходов жизнедеятельности человека.
  4. Обслуживание самого здания в техническом смысле этого слова. Сюда включаются регулярный и общий ремонт, обеспечение нормального состояния общих территорий.
  5. Обеспечение чистоты на околодомовых территориях, на объектах отдыха и досуга.
  6. Обеспечение многоквартирного дома, всех вышеуказанных процессов грамотным управлением.

Согласно перечню предоставляемых соответствующей организацией услуг, указанные выше пункты могут не являться исчерпывающими.

Законодательством не определён чёткий список услуг, что включаются в состав услуг ЖКХ, соответственно, и в договор на оказание коммунальных услуг.

Вместе с тем обязательный перечень установлен Жилищным Кодексом РФ. В него включены все вышеуказанные пункты, помимо услуг по обеспечению многоквартирного дома грамотным управлением. Жильцы могут заключать договор на оказание коммунальных услуг напрямую непосредственно с поставщиками услуг, не привлекая профессиональных посредников.

На сегодняшний день тенденция сложилась так, что более 95 процентов жителей многоквартирных домов получают услуги ЖКХ при посредничестве указанных организаций и заключают с ними договор возмещения затрат по коммунальным услугам.

Что включается в договор ЖКХ?

Согласно гражданскому законодательству стороны свободны в определении условий договоров, заключаемых между ними, разумеется, в пределах действующих норм законов.

Однако качество услуг ЖКХ напрямую интересует правительство, так как является основным необходимым элементом обеспечения нормального функционирования общества.

В некоторых случаях предусматривается возможность получать их ЖКХ по договору безвозмездного пользования.

Так, на сегодняшний день согласно нормам закона в договор на возмещение коммунальных услуг требуется включить следующие пункты:

  1. Стандартные реквизиты договора, включая дату заключения соглашения, место, где оно было подписано.
  2. Полные и достоверные сведения о поставщике (посреднике) услуг ЖКХ, включая его полный и краткие наименования, адрес официальной регистрации или места регистрации филиала, банковские реквизиты, сведения о налоговом статусе, а также всевозможные контактные данные.
  3. Полные сведения о контрагенте – потребителе услуг ЖКХ. Если квартира принадлежит нескольким лицам, они могут доверить заключение подобного соглашения одному из собственников либо указать в нём сведения каждого из них, причём они будут нести субсидиарную ответственность.
  4. Когда в роли потребителя выступает предприятие или организация, то необходимо указать все реквизиты, в точности, как и у поставщика (посредника).
  5. Адрес жилья, где проживает потребитель, с точностью до номера квартиры. Необходимо включить сведения о лицах, официально проживающих в соответствующей квартире. Когда услуги поставляются юридическому лицу, то указывается адрес помещения, производственного объекта или иного сооружения, куда поставляются услуги ЖКХ.
  6. Список поставляемых услуг, если договор заключается с посредником. В случаях, когда соглашение заключается непосредственно с поставщиком услуг, обычно указывается одна из услуг, на которой специализируется поставщик.
  7. Полное описание поставляемых услуг, которым они должны соответствовать в будущем, вплоть до изменения или расторжения договора.
  8. Способ изъятия нормативных показателей, инженерные конструкции, оборудование, используемое для учёта поставляемых услуг.
  9. Порядок тарификации поставляемых услуг. Данный порядок устанавливается правительственным постановлением и не может быть изменён по соглашению сторон, за исключением случаев, когда соглашение заключается посредником. Посредники вправе устанавливать свои надбавки с учётом предоставляемых ими услуг по управлению.
  10. Полные сведения об оборудовании, используемом для учёта поставки, включая заводские реквизиты, реквизиты ГОСТ, а также сведения об организации, осуществлявшей проверку на соответствие оборудования требованиям ГОСТа.
  11. Порядок проведения проверок нормального функционирования учётного оборудования, снятие показаний с учётного оборудования, подсчёт показателей, пересчёт на денежный эквивалент и порядок выставления счетов по осуществлённым поставкам.
  12. Порядок исчисления поставленных услуг в форс-мажорных обстоятельствах, к примеру, когда установленное учётное оборудование неправильно работало или вовсе вышло из строя.
  13. Льготы потребителя в оплате услуг ЖКХ, определяемые нормами законодательства либо предоставляемые непосредственно поставщиком (посредником) конкретно данному потребителю.
  14. Порядок направления уведомительных писем различного характера, в том числе в случае образования задолженности, просрочки оплаты и начисления неустойки.
  15. Порядок фиксации случаев, когда фактически услуги не были получены. А также когда они предоставлены ненадлежащим образом, не в полном объёме.
  16. Как и когда в указанных выше случаях осуществляется перерасчёт, снимаются долги и так далее.
  17. Список правомочий и обязанностей контрагентов по настоящему соглашению, порядок их реализации.
  18. Случаи, когда поставка прекращается полностью или частично, а также отключение от линий снабжения временно или на постоянной основе.
  19. По каким правилам осуществляется прекращения правоотношений по настоящему соглашению, порядок предъявления претензий и расторжения соглашения.
  20. Общий срок, на протяжении которого поставка будет осуществляться по настоящему соглашению, правила, согласно которым оно может быть изменено либо продлено.

Разумеется, это неполный перечень того, что может быть внесено в договор на предоставление коммунальных услуг. В рамках закона допускается включение иных условий по усмотрению участников соглашения.

Например, при написании соглашения с посредником (когда исполнитель поставки посредническая организация), в договоре на оказание услуг допускается указать порядок разрешения споров, получения кредита и так далее.

Пример договора на оказание услуг ЖКХ

Чтобы иметь более полную информацию о том, чем является договор оказания услуг ЖКХ, следует привести пример стандартного соглашения. Наиболее распространённым типом соглашения в указанной сфере является соглашение с посреднической организацией. Как правило, это управляющая компания или ТСЖ.

Так, агентский договор на коммунальные услуги выглядит следующим образом.

Контракт на поставку коммунальных услуг № __

Директор Управляющей компании (или ТСЖ) _________________________ (наименование организации) Владимир Сергеевич Иванов, на основании устава организации, согласно правилам законодательства, в дальнейшем называемый «исполнитель», и гражданин Петров Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «заказчик», заключили между собой данное соглашение о следующем:

  1. Предмет соглашения. По поручению заказчика исполнитель берёт на себя обязанности по поставке коммунальных услуг в целях обеспечения квартиры, находящейся по адресу ________________________________.
  2. Обязанности исполнителя:
    1. осуществлять соответствующие поставки согласно с требованиями закона о порядке поставки подобных услуг, включая положения по технической эксплуатации зданий и сооружений;
    2. по требованию заказчика оказывает срочные работы по исправлению технических поломок.
  3. Обязанности заказчика:
    1. своевременно оплачивать предоставление коммунальных услуг, включительно снабжения холодной и горячей водой, теплоснабжения, снабжения канализационными линиями, утилизацию отходов и бытового мусора, технического обслуживания жилого дома и прилегающего участка, вознаграждения агенту не позднее 5 числа нового месяца;
    2. осуществлять монтаж и проверку учётного оборудования за счёт собственных средств;
    3. предоставить допуск сотрудникам исполнителя к указанному оборудованию для получения текущей информации с их показателей, а также к техоборудованию для устранения неполадок и поломок;
    4. направить уведомление исполнителю о прибавлении или убавлении количества пользующихся жильём лиц сразу же по их вселению или выселению;
    5. использовать жильё и иное техоборудование согласно правилам эксплуатации, а также осуществлять своевременный ремонт санитарно-технической составляющей;
    6. за счёт собственных денежных средств осуществлять ремонт технического оборудования с приглашением ответственных специалистов исполнителя, когда это требуется нормами законодательства;
    7. не производить различные действия для перестройки жилья и изменения технической составляющей без соответствующего разрешения уполномоченного органа;
    8. за свой счёт не реже чем раз в 5 лет осуществлять текущий ремонт;
    9. незамедлительно направлять извещения исполнителю при возникновении форс-мажорных обстоятельств и возместить исполнителю расходы, связанные с устранением форс-мажора.
  4. Лица, что пользуются соответствующей квартирой и официально прописанные в ней, несут такие же обязанности, как собственник, кроме того, несут субсидиарную ответственность по долгам заказчика по поводу предоставления коммунальных услуг.
  5. Порядок осуществления оплат:
    1. расчёт оплаты услуг осуществляется исполнителем согласно действующим тарифам, установленным правительственным постановлением на день осуществления расчёта с учётом ставок за период потребления;
    2. если заказчик нарушит сроки оплаты, то за каждый день пропуска начисляется пеня, установленная гражданским законодательством;
    3. когда заказчик систематически не оплачивает услуги (более одного раза), исполнитель может прекратить поставку, предварительно уведомив заказчика не менее чем за 5 дней.
  6. Права исполнителя:
    1. требовать оплаты в своё время;
    2. в ситуациях, определённых жилищным законодательством, выселить заказчика или пользующихся вместе с ним соответствующей квартирой лиц;
    3. осуществлять проверки технического состояния учётного оборудования, технических элементов многоквартирного дома.
  7. Права заказчика:
    1. требовать поставки согласно с правилами, обозначенными в законодательстве;
    2. приостанавливать получение услуг, снимать услуги с лиц, временно не пользующихся жильём в порядке, определяемом законодательством.
  8. В случае возникновения правоотношения, напрямую не урегулированного настоящим нормами данного контракта, связанного с правоотношениями в виде предоставления коммунальных поставок (компенсации, ссуды и так далее), применяются соответствующие нормы законодательства.
  9. Соглашение считается вступившим в силу со дня подписания и действует, пока сторона не изъявит желания расторгнуть его.

Исполнитель                                                                                                  Заказчик

____________________ (наименование)                           _____________________(Ф.И.О.)

____________________ (реквизиты)                                   _______________(паспортные данные)

Роспись__________________________                           Роспись __________________________

При составлении договора с юридическими лицами используется расширенный перечень условий. Это исходит из того, что юридическим лицам необходимо соблюдать не только установленные требования законодательства по эксплуатации зданий и сооружений, но и требования к безопасности производства и безопасного использования предоставляемых коммунальных поставок.

Особенности заключения договора на поставку коммунальных услуг с юридическим лицом

Как уже говорилось, условия договора для предоставления коммунальных услуг с юридическим лицом несколько отличаются от условий соглашения, заключаемого с обычными жителями жилых помещений.

На самом деле полный перечень условий и в том, и в другом случае идентичен, просто большинство положений, регулирующих поставку жилищно-коммунальных нужд физическим лицам, определён Жилищным кодексом, правительственными актами и так далее.

По этой причине указанные условия в соглашение не вносят, а ограничиваются лишь ссылкой на соответствующие акты.

Но в случае с юридическими лицами полный перечень условий не определён.

По этой причине подобные соглашения досконально разрабатываются, где устанавливаются следующие, особенные условия поставки:

  • ответственность сторон, в том числе и материальная;
  • порядок разрешения споров;
  • порядок реализации претензионного исполнения;
  • правомочный на рассматривание споров орган суда;
  • обеспечительные материальные ценности;
  • порядок реструктуризации долга (в случае образования задолженностей);
  • порядок определения скидок и льгот;
  • порядок возмещения расходов;
  • порядок продления соглашения либо его расторжения;
  • случаи одностороннего отказа от исполнения обязанностей по соглашению и так далее.

Доскональность документа зависит от спектра услуг, оказываемых поставщиком, а также особенностей использования поставляемых услуг юридическим лицом. Как правило, юридические лица потребляют коммунальные товары гораздо в большем объёме, нежели обычные граждане. По этой причине соглашением могут быть предусмотрены различные льготы и скидки.

Для обычных граждан, как правило, подобные льготы в соглашении не предоставляются. На них действуют лишь те льготы, которые напрямую определены законодательными актами.

К примеру, на сегодняшний день действует 50% скидка на оплату коммуналки для лиц пенсионного возраста, для нетрудоспособных лиц и тому подобное.

В каждом случае гражданин вправе требовать предоставления льготы вне зависимости от того, предусмотрена ли она в соглашении или нет.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zhkh/kommunalnye-uslugi/dogovor-oplatu.html

Энциклопедия решений. Заключение договора управления многоквартирным домом, содержащего условия предоставления коммунальных услуг | ГАРАНТ

Договор на коммунальные услуги с управляющей компанией

Заключение договора управления многоквартирным домом, содержащего условия предоставления коммунальных услуг

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 6, пп. “а” п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.

2011 N 354 (далее – Правила N 354) предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в случае выбора способа управления этим домом управляющей организацией осуществляется в соответствии с договором управления многоквартирным домом, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг (далее – договор управления), заключаемым с управляющей организацией, выбранной для управления домом.

Согласно основным положениям о заключении договора, предусмотренным ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пунктах 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ названы существенные условия, связанные с предоставлением коммунальных услуг потребителям, которые должны содержаться в договоре управления, а именно:

– перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

– порядок определения размера платы за коммунальные услуги, а также порядок её внесения.

Кроме того, в договоре управления должны содержаться условия о предоставлении коммунальных услуг, названные в п. 19 Правил N 354.

Заключение договора управления без включения в него условий о предоставлении коммунальных услуг (в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома) ни ЖК РФ, ни Правилами N 354 не предусмотрено, так как в отсутствие этих условий договор управления не может считаться заключенным (п. 7 Правил N 354).

Процедура заключения договора управления

Порядок заключения договора управления определен в п. 22 Правил N 354 и состоит в следующем. Исполнитель в лице управляющей организации не позднее 20 рабочих дней со дня, указанного в п.

14 Правил N 354, обязан передать подписанный им проект договора управления, оформленный в двух экземплярах, собственнику помещения в многоквартирном доме (далее – собственник) по месту нахождения управляющей организации, по почте или иным согласованным с собственником способом.

Собственник, получивший проект указанного договора, при отсутствии у него разногласий по этому проекту обязан в течение 30 дней передать исполнителю по месту его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом подписанный со своей стороны один экземпляр договора управления с указанием в нем следующей информации:

1) сведений о потребителе:

– для физического лица – фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон;

– для юридического лица – наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон;

2) адреса помещения в многоквартирном доме, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества, площади жилых и нежилых помещений, вида деятельности, осуществляемой в нежилом помещении, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги;

3) наименования предоставляемых потребителю коммунальных услуг;

4) сведений о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета;

5) меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством РФ (в случае предоставления таких мер);

6) срока действия договора.

К договору управления прилагаются копии следующих документов:

1) документ, подтверждающий право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме;

2) документ, удостоверяющий личность физического лица – собственника помещения, либо свидетельство о государственной регистрации юридического лица – собственника помещения;

3) документы, подтверждающие информацию о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета.

Заключения договора управления по инициативе собственника

В соответствии с п. 23 Правил N 354 инициатива заключения договора управления может исходить от собственника.

В этом случае собственник направляет исполнителю – управляющей организации два экземпляра заявления о заключении договора управления, в котором указывается вся необходимая для заключения такого договора информация (аналогичная информации, направляемой исполнителем с проектом договора управления в адрес собственника) с приложением копий перечисленных выше документов.

Подать указанные документы в месте нахождения исполнителя может один из сособственников при предъявлении документа, удостоверяющего личность, или уполномоченный представитель любого из сособственников при предъявлении оформленной в установленном порядке доверенности.

Исполнитель, получивший заявление и прилагаемые к нему документы, обязан их зарегистрировать в день поступления, сделать на втором экземпляре заявления отметку о дате принятия заявления и прилагаемых к нему документов и передать их заявителю.

Не позднее 10 рабочих дней со дня принятия заявления и прилагаемых к нему документов исполнитель обязан выдать заявителю в месте своего нахождения, по почте или иным согласованным с заявителем способом подписанный им проект договора управления, составленный в двух экземплярах.

Согласно п. 30 Правил N 354 договор управления, заключенный в письменной форме, вступает в силу и является обязательным для сторон со дня его подписания обеими сторонами.

Условиями такого договора может быть предусмотрено, что права и обязанности сторон возникают с более поздней даты после даты вступления этого договора в силу.

Если иное не предусмотрено договором управления, управляющая организация обязана приступить к его исполнению не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления действует до дня (включительно) прекращения предоставления коммунальных услуг соответствующим исполнителем в связи с расторжением договора управления или со дня прекращения действия договора ресурсоснабжения, заключенного управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Договор управления, заключенный в письменной форме, может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным главой 29 ГК РФ и ч.ч. 8, 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

Гражданское законодательство допускает одностороннее расторжение договора, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором (ст. 450 ГК РФ). Однако по смыслу ч.ч. 8.1, 8.2 ст.

 162 ЖК РФ правом на односторонний отказ от договора управления наделены только собственники помещений такого дома. Управляющей организации такая возможность законом не предоставлена.

Источник: https://base.garant.ru/58073742/

Договор с управляющей компанией — подводные камни!

Договор на коммунальные услуги с управляющей компанией

После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие многоэтажки перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями договора управления. А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании.

Как выбирается управляющая компания

По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

  • ТСЖ;
  • ЖСК;
  • ЖСПК или другой кооператив.

При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком. Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента создания ТСЖ или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

  • сам кооператив от лица всех собственников;
  • управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом. А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось).

На общем собрании должны решиться вопросы:

  • кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
  • с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
  • какие условия управления будут включены в договор.

Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют. Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение.

О работе компаний можно узнать:

  • по отзывам на интернет‑форумах;
  • по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
  • по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор. А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора.

Структура договора с управляющей компанией

У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ). Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Так в документе должны закрепляться условия:

  • адрес дома и состав общего имущества;
  • полный список работ, которые должна будет производить УК;
  • сколько дом будет платить УК за работу;
  • сколько и как будет вноситься денег за коммунальные услуги;
  • как будет контролироваться работа УК.

Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

На что следует обратить особое внимание при заключении договора

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря.

Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п. А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

  1. игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);
  2. увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
  3. игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
  4. запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).

Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

  • составить договор, который всех устроит;
  • подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно. Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/obsluzhivanije/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Блог

Договор на коммунальные услуги с управляющей компанией

Новая управляющая организация как лицо, предоставляющие потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг (далее – УО, исполнитель), статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям.

Когда в УО (ТСЖ) приходит новый многоквартирный дом, «автоматической» замены исполнителя коммунальных услуг не происходит. УО (ТСЖ) в силу п.

4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) должны обратиться в РСО для заключения договора поставки в целях предоставления потребителям коммунальных услуг или КРСОИ.

Для этого исполнитель направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее – заявка (оферта) в следующие сроки:

  • исполнитель в лице УО – не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;

  • исполнитель в лице ТСЖ – не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ, если ТСЖ не заключило договор управления многоквартирным домом УО, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

При этом, к заявке необходимо приложить перечень документов, поименованный в п.п. 6,7 Правил № 124, а именно:

  • правоустанавливающие документы исполнителя;

  • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (для УО);

  • документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям или обязанности по содержанию общего имущества в МКД;

  • документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

  • документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);

  • протокол ОСС помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);

  • документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

  • иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Документами, подтверждающими наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу, а также обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являются:

а) для управляющей организации:

  • если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, которая обращается с заявкой (офертой) – протокол ОСС, а также договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

  • если УО выбрана по конкурсу ОМСУ, – протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации и (или) договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);

  • если УО привлечена для управления многоквартирным домом ТСЖ, – протокол ОСС, на котором принято решение о выборе УО, и (или) договор управления многоквартирным домом, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией;

б) для ТСЖ:

  • протокол ОСС, в котором создано товарищество и зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ;

  • устав ТСЖ.

Основания для отказа РСО от заключения договора перечислены в пункте 13 Правил № 124. При этом в пункте 14 Правил № 124 оговорено, что представление исполнителем документов не в полном объеме или неправильное их оформлениене является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения.

В этом случае по общему правилу РСО приостанавливает рассмотрение заявки до получения от него недостающих (правильно оформленных) документов в установленный срок и прекращает рассмотрение заявки в случае неустранения недостатков.

После устранения недостатков исполнитель не лишен возможности повторно направить заявку.

Учитывая тот факт, что законодательство обязывает заключить договор как УО, так и РСО, обе стороны договора должны принимать меры по внесению правовой определенности в правоотношения по ресурсоснабжению.

Стоит отметить, что если в течение 30 дней со дня получения РСО заявки не последовало реакции или отказ РСО не основан на законе, УО вправе обратиться в суд с требованием о понуждении РСО к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил № 124).

При формальном уклонении РСО от заключения публичного договора очень высоки шансы обязать РСО заключить договор в судебном порядке.

Из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.09.2017 № 305-ЭС17-7000 по делу № А41-39674/2016:

«В то же время указанные нормы законодательства не должны толковаться таким образом, чтобы позволять управляющей или ресурсоснабжающей организации уклоняться от заключения договора по признакам формального несоответствия предоставленных сведений или их недостаточности при наличии у другой стороны этих сведений или возможности их получить самостоятельно.

Добросовестное поведение участника гражданских правоотношений предполагает учет прав и законных интересов другой стороны, а также содействие ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, при установлении наличия у ресурсоснабжающей организации необходимой информации для заключения договора отказ последней в направлении в адрес управляющей компании договора по надуманным основаниям неправомерен и по существу является способом уклонения от заключения публичного договора…

Таким образом, содержание документов, представленных истцом, позволяло ответчику подготовить проект договора. Следовательно, законных оснований для уклонения от заключения договора у ресурсоснабжающей компании не было».

Вместе с тем, ни для кого не секрет, что отсутствие договора ресурсоснабжения подпадает под нарушение лицензионных требований.

В силу пп. «г» п. 4(1) Постановления Правительства РФ от 28.10.

2014 № 1110 незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

Максимальное наказание за данное правонарушение составит для должностного лица 250 000,00 рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для юридического лица – 350 000,00 рублей.

Поскольку заключение договора с РСО является неизбежностью для УО, рекомендуем не ждать у моря погоды, а своевременно обращаться в РСО с офертой на заключение договора.

Также УО не лишена возможности предложить свою редакцию проекта договора. При этом, в случае судебного разбирательства, несоответствие проекта договора, предложенного УО, требованиям действующего законодательства, не будет являться основанием для отказа в иске УО.

Поскольку при урегулировании разногласий суд должен исходить из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.

2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015).

Ну а для тех, кто дочитал статью до конца – предлагается образец заявки в РСО.

ОФОРМЛЯЕМ НА БЛАНКЕ ОРГАНИЗАЦИИ С ПРИСВОЕНИЕМ ИСХОДЯЩЕГО НОМЕРА И ДАТЫ

Генеральному директору

ООО ________________

Уважаемый Иван Петрович!

ООО _______________ в соответствии с протоколом ОСС помещений в МКД от «____» ____________ 2019г. № _____ (договором управления) является исполнителем коммунальных услуг (КРСОИ) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________.

На основании пункта 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) прошу Вас заключить договор на _____________________________________________________________________________________

                (ГВС, ХВС, водоотведение, теплоснабжение и пр. – выбрать нужный вариант)

вышеуказанного многоквартирного дома.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/protsedura-zaklyucheniya-dogovora-s-rso/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.