Договор между собственником и управляющей компанией

Содержание

Статья 162. ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом | ГАРАНТ

Договор между собственником и управляющей компанией

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1

2.

1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8.1.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10.

Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Статья 162 дополнена частью 12 с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

12.

 Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Источник: https://base.garant.ru/12138291/0858e363f8cd4fd2f29032d9a6ff2b35/

Договор управления квартирой: порядок составления и подводные камни

Договор между собственником и управляющей компанией

Договор управления квартирой представляет собой соглашение, которое заключает собственник имущества и лицо, осуществляющее определённые действия по управлению квартирой.

Как правило, этот договор оформляется между собственником и управляющей компанией. По нему обычно происходит сдача квартиры в аренду (долгосрочную или посуточную).

Причём всем за вознаграждение занимается доверительный управляющий.

На практике это выглядит следующим образом:

  • У собственника есть одна или несколько квартир. Собственник занят, находится в другой стране или по каким-то причинам не хочет вникать в вопросы аренды, но желает получать прибыль от квартиры.
  • Собственник обращается в управляющую компанию или к частному риелтору и заключает договор доверительного управления.
  • Согласно такому соглашению управляющий находит арендаторов, подписывает с ними договор аренды  квартиры или коммерческого помещения.
  • Далее управляющий будет регулярно посещать недвижимость, ежемесячно проверять её состояние, снимать показания счётчика, контролировать поступление арендной платы на счет собственника.
  • Также в обязанности агента может входить обращение в клининговую компанию для проведения уборки после арендаторов и подготовке квартиры к заселению других.
  • В договоре можно прописать, что управляющий будет ещё и заниматься текущим ремонтом. А вот капитальный или даже косметический он не делает.
  • Обычно управляющий обязан уведомить владельца о необходимости покупки новой мебели, бытовой техники и прочего. В некоторых случаях можно делегировать и другие обязанности.

Владелец квартиры полностью отстраняется от всего, что связано со сдачей имущества в аренду. Он получает только деньги. Участие собственника может потребоваться, как правило, либо в критических ситуациях, либо при необходимости серьёзных вложений: капитальный ремонт, замена техники, мебели, прочего.

Доверительное управление недвижимостью удобно для лиц, которые занимаются бизнесом, делают карьеру и не могут или не хотят уделять арендной квартире достаточно внимания.

Сдача подобного имущества требует много времени, особенно если речь идёт о посуточной аренде. Этот формат предполагает большую прибыль, однако подразумевает постоянный контроль, частые визиты, необходимость регулярно обращаться в клининговую компанию. Также стоит учесть, что он ещё означает и повышенный износ квартиры.

Собственник может не поручать все действия, связанные с квартирой, управляющему. По договорённости он может оставить себе поиск жильцов и оформление с ними договора. То есть управляющий будет только ежемесячно контролировать состояние недвижимости и получение аренды.

В целом возможны разные форматы сотрудничества. Вариантов действительно много: в таком договоре можно прописать всё, на что согласятся стороны. Это соглашение является довольно гибкой конструкцией.

Как составляется договор управления квартирой?

Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53. Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса.

Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость. Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.

Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.

К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.

Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.

Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.

Для регистрации надо будет предоставить не только договор и документы, подтверждающие права на недвижимость, но и  удостоверения личностей. Вам надо будет подать в Росреестр акт приёма-передачи квартиры. Между прочим, этот документ лучше всего не подписывать формально, а действительно всё внимательно проверить, чтобы с недвижимостью не возникло потом проблем.

Не забывайте, что регистрация такого договора – платная услуга. Государственная пошлина составляет 2 тысячи рублей.

Важно: кроме самого договора на управление нужно будет оформить ещё и доверенность. Она требуется для того, чтобы такое лицо имело право заключать от имени собственника договоры найма с жильцами.

Владельцы квартиры – супруги

Стоит отметить, что квартира, приобретённая в браке, является совместным имуществом. Следовательно, и подписывать сам договор, и выдавать доверенность должны муж с женой. В противном случае такая сделка будет очень легко признана недействительной.

Разумеется, из этого правила есть исключения:

  1. квартира по брачному контракту оформлена только на одного из супругов (всё равно момент довольно спорный, поскольку этот договор тоже можно признать недействительным);
  2. имущество досталось по наследству;
  3. квартиру мужу или жене подарили;
  4. недвижимость была приобретена до брака.

Это самые распространённые исключения, другие встречаются значительно реже. В любом случае согласие от второго супруга лишним не будет.

Вознаграждение агенту и вопрос налогообложения

Стандартный размер вознаграждения агенту, который занимается сдачей квартиры, составляет примерно от 25% от арендной платы и до 50%. Конкретика, как можно догадаться, зависит от договорённостей.

Однако стоит отметить, что платить налоги владельцу квартиры придётся на весь размер арендной платы. Законодательство не предполагает возможности сделать вычет на вознаграждение управляющему. Аналогично в отношении оплаты коммунальных услуг. Это надо принимать во внимание, чтобы впоследствии не пожалеть о заключенном договоре. И, разумеется, это нужно учитывать при уплате налогов.

Какие подводные камни существуют?

Многие владельцы откровенно боятся оформлять договор доверительного управления квартирой, так как опасаются лишиться недвижимости или же столкнуться с другими серьёзными финансовыми неприятностями.

И при этом далеко не всегда у собственников есть возможность заниматься арендой самостоятельно. В итоге недвижимость простаивает, за неё всё равно приходится платить налоги, нести расходы на поддержание ее состояния.

И не стоит забывать об оплате услуг.

Поэтому соответствующий договор для собственника является в большей степени благом. Нужно просто разобраться со всеми подводными камнями, предусмотреть имеющиеся риски и учесть их.

Речь идёт о следующих вероятных проблемах:

  • Управляющий может оказаться мошенником и начать использовать вашу недвижимость для незаконной или просто сомнительной деятельности. На самом деле такие ситуации не редки. Учитывать опасности всё равно стоит. Больше всего проблем возникает с частными риелторами. Крупные агентства недвижимости традиционно дорожат своей репутацией и не связываются с сомнительными схемами получения дохода. То есть заключить договор с частным лицом можно, но только если вы в нём уверены.
  • Управляющий способен продать от вашего имени квартиру только в случае делегирования ему данных полномочий, вследствие чего вы лишитесь имущества. Этот риск на самом деле больше похож на сценарий кошмара, однако в действительности он не особо реалистичен. Главное – грамотно подойти к оформлению доверенности. В этом документе надо четко делегировать полномочия поверенного. Нельзя допускать никаких двусмысленных трактовок, которые бы позволили посреднику заключить такую сделку. Если вы не знаете, как оформить такой документ правильно, обратитесь в офис компании по доверительному управлению квартирами. 
  • Управляющий может предоставить вам информацию о сдаче квартиры на долгосрочной основе, а на самом деле сдавать её посуточно. Такая схема означает, что управляющий получит прибыль, которая будет на порядок выше той, о которой вы договаривались. При этом вам достанется повышенная амортизация квартиры, необходимость сделать ремонт в ближайшее время с заменой мебели и бытовой техники. А недобросоветсный упраляющий за ваш счет получит сверхприбыль. Чтобы избежать подобного риска, лучше всего, как и говорилось выше, обращаться в управляющую компанию. Также стоит вскоре после заключения договора понаблюдать со стороны за тем, что происходит с вашей собственностью. Если жильцы там постоянно меняются, стоит задаться вопросами.
  • Управляющий может не выполнять договорённости насчёт того, кому можно сдавать такую квартиру, а кому – нет. Например, владелец, опасаясь за дорогую бытовую технику, имеет право запретить принимать жильцов с животными или с маленькими детьми. Но управляющий способен согласиться на повышенное вознаграждение от квартирантов. Риски здесь примерно те же, что и в предыдущем пункте. Также стоит учесть, что неблагополучные жильцы способны привести к конфликту с соседями. Решение проблемы – обратиться в управляющую компанию Ритейл-Риэлтии или контролировать все всегда самому.

Необходимо отметить, что многих владельцев договор доверительного управления отпугивает, потому что такая схема на рынке жилой недвижимости в России ещё широко не распространена.

Подобные соглашения чаще заключаются в отношении разных коммерческих объектов, где прибыль в перерасчёте на квадратный метр выше. К тому же там чаще среди собственников встречаются предприниматели и люи, дорожащие своим временем.

Они понимают, что время стоит дороже, чем те деньги, которые они потратят на такую услугу.

Однако рынок недвижимости в России постепенно развивается, становится всё более разнообразным. На нём появился сегмент премиальной жилой недвижимости, причём представленный достаточно обширно. Особенно это справедливо в отношении крупных городов и мегаполисов. И здесь тоже имеет смысл обратиться к управляющую компанию.

Дополнительный контроль как преимущество заключения такого договора

Стоит отметить, что среди плюсов от составления договора доверительного управления большинство называют освободившееся время. Однако только этим преимущества не ограничиваются.

Дело в том, что если вы привлечёте к процессу поиска жильцов и оформления с ними соглашения опытного управляющего, то риски для вас как для владельца в целом снизятся. Профессиональный управляющий постоянно следит за законодательством в данной сфере.

Он знает, какие договоры и как именно оформляются так, чтобы ни у него, ни у собственника не возникло проблем.

https://www.youtube.com/watch?v=dY5mlVj36jw

Кроме того, управляющие постоянно работают с людьми. Со временем у них появляется определённый опыт, они быстро учатся определять тех, кто может доставить в качестве жильцов серьёзные проблемы. Поэтому управляющий обойдёт те подводные камни, о существовании которых вы не будете даже подозревать.

Многих владельцев отпугивает необходимость постоянно контактировать с разными людьми. Особенно активно это приходится делать в период поиска новых жильцов. А если квартира сдаётся посуточно, то поток людей будет постоянным. Далеко не всем такой вариант получения прибыли подходит, даже если речь идёт о серьёзной прибыли. В результате люди нередко отказываются от такой схемы. 

Договор доверительного управления Retail-Realty экономит ваше время и в конечном итоге деньги. У вас не останется повода для беспокойства.  

Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/dogovor-upravleniya-kvartiroj-poryadok-sostavleniya-i-podvodnye-kamni

Рекомендации собственникам. ч.1 способы управления мкд, условия договора управления

Договор между собственником и управляющей компанией
РЕКОМЕНДАЦИИ СОБСТВЕННИКАМ.

Часть 2 Расходы на содержание, ремонт и управление МКДЧасть 3 Формирование размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКДЧасть 4 Раскрытие информации о деятельности управляющей компанииЧасть 5 Отчёт управляющей организации об итогах управления МКДПриложение: Примерный перечень работ и услуг по управлению общим имуществом.

1.1. Согласно требованиям ЖК РФ собственники в МКД (многоквартирного дома) обязаны выбрать один из следующих способов управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.2. В соответствии с требованиями ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, деятельности по управлению МКД.

2.3. Настоящие рекомендации рассматривают условия выполнения работ и оказания услуг по содержанию, ремонту общего имущества МКД и управлению МКД в случае выбора управляющей организации в качестве способа управления.

2.4. Для выполнения вышеуказанных задач и формирования взаимоотношений между собственниками в МКД и управляющей организацией заключается договор управления МКД.

Основные требования и порядок заключения договора управления устанавливаются ЖК РФ.

2.5. Договор управления МКД заключается в письменной форме между собственниками помещений в МКД с одной стороны и управляющей организацией с другой, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Вопрос о месте хранения договора управления и порядка ознакомления с ним рекомендуется определять в качестве отдельного вопроса в повестке решения общего собрания собственников в МКД.

2.6. Существенные условия договора управления МКД определены ЖК РФ.

Согласно ЖК РФ данный договор должен содержать следующие существенные условия:

– адрес МКД;

– состав общего имущества в МКД;

– перечень и периодичность услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и порядок его изменения;

– перечень коммунальных услуг, которые представляет управляющая организация гражданам;

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (включая условия изменения размера данной платы на очередной финансовый год), а также порядок внесения такой платы;

– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

2.7. Для выполнения вышеуказанных существенных условий договора управления МКД данные рекомендации предусматривают включение в договор таких условий как:

– указание периодичности выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, как одного из условий для формирования размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами превышающими установленную продолжительность;

– права и обязанности сторон;

– форму и порядок предоставления отчета о выполнении договора управления МКД;

– порядок передачи технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации, с указанием передающего лица и состава и состояния документации;

– ответственность сторон;

– порядок изменения и расторжения договора управления.

2.8. Условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников в МКД доме, поскольку это единый объект недвижимости, находящийся в общей собственности. Им может управлять только одна управляющая организация.

2.9. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным.

2.10. Применение вышеуказанных условий при заключении договора управления позволит:

– повысить качество оказания услуг по управлению МКД и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД,

– организовать эффективное использование средств, направляемых на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования помещениями в таких домах;

– обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

– совершенствовать договорные отношения;

– более полно обеспечить реализацию положений ЖК РФ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/rekomendacii-sobstvennikam-ch1-sposoby-upravleniia-mkd-usloviia-dogovora-upravleniia-5f50d4b92506f211d1c96ca6

Составление договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Договор между собственником и управляющей компанией

Любой дом, даже простой одноэтажный, где всего две-три квартиры, нуждается в постоянной поддержке. Изменения законодательства привели к смещению ответственности. Теперь за место, где они проживают, отвечают сами жильцы.

Они обязаны вовремя производить ремонт, проверять работу и состояние системы жизнеобеспечения (газ, тепло, свет). Конечно, сами жители не смогут осуществлять это, им нужна специальная организация. Инструментом регулирования служит договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.

Когда он заключается, как выглядит, и возможно ли расторгнуть?

Когда и на какой срок заключается контракт

Жилищное законодательство определяет нормы, согласно которым дом нельзя оставлять бесхозным, необходимо грамотное управление. Люди, ответственные за состояние и безопасность здания, могут выбрать удобный способ управления:

  1. Создать ТСЖ, выбрать туда председателя. После фирма будет сама заключать основные договоры с разными ресурсопоставляющими организациями. При необходимости — нанимать работников (сантехника, электрика, охранника, уборщицу), кто займется хозяйственными работами.
  2. Личное управление – возможно, если здание небольшое, и квартир там до 30. Тогда собственники смогут сами или через посредников заниматься зданием.
  3. Привлечение сторонней организации, кто займется ЖКХ, получая взамен оплату с проживающих.

Важно: можно совместить несколько вариантов. Например, будет УК, но насущные вопросы: когда проводить капремонт, устанавливать камеры — решают сами жители. С помощью отчетных собраний, где решения будут общими, каждый собственник квартиры сможет высказывать мнение. Или иной вариант – все полномочия передаются организации.

https://www.youtube.com/watch?v=JCN2pgc46IA

Согласно законодательству, граждане обязаны выбрать один из вариантов управления. Ведь обслуживание жилья лежит на их ответственности.

Заключение договора с выбранной ими управляющей организации происходит, когда основные вопросы, касающиеся будущей деятельности организации, уже решены. Соглашение составляется инициативной группой, представляющей жильцов дома. Его текст оглашается на собрании, чтобы каждый домовладелец знал содержание, был не против.

Срок договора определяется ЖК РФ:

  • минимальный – 1 год;
  • максимальный – 5 лет.

После чего соглашение будет расторгаться или, наоборот, продляться.

Между кем заключается контракт: права и обязанности УК

Основание и порядок заключения таких соглашений регламентируется 162 статьей ЖК РФ, она устанавливает участников договора:

  • одна сторона – сама управляющая фирма;
  • вторая сторона – смотря какой способ изначально выбрали владельцы жилья – собственники лично, ТСЖ или же председатель, также назначенный жильцами.

Инициатива здесь принадлежит именно собственникам. Они выбирают лицензированную фирму, обсуждают подробности составляемого контракта.

Существенные условия

Согласно подряду организация должна не просто управлять общедомовым имуществом, а выполнять конкретные меры:

  • осуществление полного спектра работ, оказание своевременных услуг, связанных с непосредственным управлением большим многоквартирным строением;
  • содержать общедомовое имущество (будет описано в тексте, какое именно);
  • выполнение своевременных ремонтных работ;
  • оказание необходимых коммунальных услуг.

Кроме того, будет описан сам предмет соглашения:

  • адрес, характеристика здания;
  • перечень всего общедомового имущества;
  • список конкретных услуг, требующихся для поддержания хорошего состояния указанного общедомового имущества;
  • список предоставляемых фирмой коммунальных услуг плюс нормативы качества.

Это будет подробное соглашение, освещающее последовательность, сроки работы, виды услуг, обязательства компании.

Обязательно указать там следующее:

  • сроки, отведенные фирме на осуществление всех работ, также оказание услуг;
  • список (подробный) работ и услуг, требующихся для содержания, ремонта здания, также общедомового имущества;
  • условия, как жильцы будут контролировать деятельность организации, степень выполнения ею всех обязательств;
  • оплата собственниками за деятельность фирмы;
  • величина, порядок, периодичность оплаты имеющихся коммунальных услуг, также содержание, ремонтные работы жилых и нежилых помещений.

Важно: подписание соглашения станет началом сотрудничества, притом обе стороны обязуются выполнять перечисленные там задачи. Функции УК описываются подробно, как размер оплаты, производимой жильцами.

Согласно контракту УК имеет:

ПраваОбязанности
Организация вправе самостоятельно распределить очередность работ, смотря в каком состоянии доверенное ей общедомовое имущество, также выявлять сроки, порядок, возможные способы осуществленияОказывать услуги, проводить вовремя необходимые действия, чтобы осуществлять эффективное управление строением
Выбирать подходящие подрядные организации, заключать краткосрочные соглашения, чтобы те выполняли необходимые действияОсуществлять вовремя и качественно все текущие мероприятия по восстановлению, своевременному ремонту, качественной проверке общедомовых коммуникаций (теплоснабжение, энергоснабжение, газовая система, канализация, вывоз мусора)
Требовать своевременной, полной оплаты оказываемых ею коммунальных услуг, высылать уведомления всем должникамОбязанности, связанные непосредственно с предоставляемыми коммунальными услугами (уборка территории, уборка общих помещений, услуги специалистов – сантехники, электрики)
Проверять полноту, правильность передаваемых жильцами показаний с индивидуальных приборов учетаОбеспечение жителям безопасности – охрана
По необходимости предоставлять вызванным специалистам доступ к общедомовым помещениям, чтобы те произвели ремонтные работы, устранили неполадкиПоддержание общедомового имущества в хорошем, работоспособном состоянии
Привлекать для помощи сторонние организации. Например, строительные бригады для проведения необходимого ремонтаРазрешение спорных вопросов, возникающих с эксплуатацией данного имущества
Реализовывать другие права, если это не противоречит законодательству. задача любой УК – содержать управляемый ею дом в порядкеПрочие обязанности. Например: составление актов при выполнении различных работ, отправка уведомлений по необходимости жильцам, информирование собственников

Важно: любой многоквартирный дом нуждается в постоянном уходе и грамотном управлении. Будь то новостройка или старое здание.

Требования к оформлению

В законодательстве нет специальных бланков, на которых можно было ориентироваться при создании контракта между жильцами и их УК. Есть общие требования, применимые ко всем официальным бумагам:

  • структурированность;
  • использование специальных понятий (как «собственники», «общедомовое имущество»);
  • деловой стиль;
  • создание отдельных пунктов (как «обязанности», «права»);
  • актуальность – все переданные в тексте соглашения данные должны соответствовать времени составления документа;
  • правдивость, полнота информации;
  • подписи сторон;
  • процедура расторжения (если кто-то из подписавших контракт сторон решит расторгнуть его).

Некоторые управляющие фирмы создают примеры типовых соглашений, куда потом вписываются данные конкретного дома, жителей.

Как составлен договор с управляющей компанией по образцу, можно посмотреть в интернете или у юриста. Чтобы составить его правильно, заинтересованные лица вправе привлечь нотариуса.

Важно: контракт, как любое подобное соглашение, отражает желание двух сторон, это не единоличная инициатива. Поэтому права, также обязанности участников будут прописаны подробно.

Составляется в 2 одинаковых экземплярах, чтобы каждый потом получил себе по одному. Тип соглашения – публичный, в смысле любой житель дома вправе получить копию, ознакомиться с его непосредственным содержанием.

Договор управления: содержание и образец

Стороны вправе использовать подходящий шаблон или создать индивидуальный подряд. Главное, включить туда следующие пункты:

  • общие положения – там раскрывается фактическая суть – подробности заключенного соглашения;
  • предмет сделки – характеристика дома, ключевые условия будущего взаимодействия участников;
  • обязанности каждого из участвующих сторон;
  • права сторон;
  • порядок предоставления фирмой отчетности жильцам;
  • фиксирующие условия, согласно которым будут проводиться все финансовые расчеты (период, сумма регулярной оплаты);
  • описывается вид и подробности взысканий (карательные меры), если участник вдруг нарушит один или несколько условий данной сделки;
  • описание обстоятельств, при которых возможно досрочное прекращение договоренности.

Образец готового соглашения можно посмотреть в сети, у управляющей компании (наверняка они уже совершали подобные сделки) или у юриста.

Порядок заключения и сопутствующая документация

Как выглядит официальный протокол заключения подобных сделок:

  • для начала инициативная группа выбирает подходящую управляющую компанию;
  • проводит встречу, на которой узнает больше о деятельности, репутации организации, может ли она взять обязательства над данным домом;
  • проводится общее собрание собственников, где обсуждается смена УК (если изначально домом занималась другая фирма);
  • нельзя просто сменить организацию, нужны веские основания, старая УК должна допустить одно или несколько нарушений существующего соглашения;
  • собственники проводят общее ание, соглашаются с выдвигаемой инициативной группой кандидатурой УК (если речь не о смене фирмы, а о просто заключении сделки);
  • составляется договор, подписывается с директором одобренной собранием УК.

Кстати, для организации собрания жильцам будут разосланы специальные уведомления, получив которые они расписываются в общем реестре.

Сопутствующая документация

Некоторые документы обязан подготовить, передать застройщик, как только заканчивает строительство:

  • протокол собрания, где именно была отобрана УК;
  • проект готового договора управления;
  • акт (от застройщика) ввода МКД;
  • разрешение на официальный ввод данного МКД в дальнейшую эксплуатацию;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт указанного объекта плюс земельного участка, что под ним;
  • инструкция (общая) по эксплуатации;
  • санитарный паспорт;
  • ситуационный план всей придомовой территории плюс характеристика всех подземных, наземных коммуникационных систем;
  • действующие договоры ресурсоснабжения;
  • документация на имеющиеся приборы учета;
  • акт приемки МКД, также придомовой территории.

Как видно, документов много. Кстати, при назначении УК должны присутствовать именно собственники квартир, не арендаторы.

Важно: если управляющая организация нужна не многоквартирному дому, а коттеджному поселку, там на всех выбирают одну. Если поселок небольшой, все дома взаимосвязаны через линии коммуникаций.

Условия расторжения

Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Согласно законодательству подобные соглашения заключаются на один, определенный срок. Как только он закончится, сделка аннулируется автоматически.

В принципе, жильцы вправе совершить одностороннее расторжение, если:

  • изменился способ (выбрали другой) управления дома;
  • управляющая компания допустила серьезные ошибки, нарушая условия заключенного ранее соглашения;
  • у УК отозвали лицензию;
  • возникли разногласия между большинством жильцов и УК.

Важно: нельзя просто расторгнуть договор, если жильцы вдруг недовольный выбранной фирмой. Необходимо добиться одобрения большинства на специальном собрании, предоставить конкретные доказательства.

Подводные камни в договоре

Порядок заключения договора с выбранной управляющей компанией действительно важен, он помогает вовремя заметить подводные камни в предстоящем сотрудничестве.

Прежде всего, нужно четко прописывать в тексте договора сроки выполнения необходимых работ организацией. Когда даты или временные рамки размыты, то работы могут продлеваться, вестись неделями, если не месяцами.

Если само соглашение вышло неполным, это доказано практикой, можно потом заключить официально дополнительный договор. Где будут прописаны адекватные сроки, типы работ.

Ответственность сторон нужно описать подробно, по пунктам, причем не просто информация об УК или жильцах, а конкретные обязательства.

Детально описать все цены, возможные расценки, перечень услуг. Жильцы вправе знать, за что и сколько платят. В квитанциях всегда описывать наименование услуги без общих, размытых фраз.

Прописана периодичность и обязательность отчета, предоставляемого УК. Так собственники вовремя узнают, как работает компания, что выполнено, что предстоит.

Важно: любой жилец вправе получить отчет, также другие документы с УК, достаточно сделать устное или письменное заявление.

Составление договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/dogovor-upravleniya-domom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.