Для чего нужен генплан

Содержание

Зачем нам нужен генплан?

Для чего нужен генплан

8 Октября 2018 17:44

Думается, большинство горожан в курсе существования Генерального плана Рязани. И наверняка многие резонно полагают, что генплану надлежит быть фундаментальным документом, строго определяющим перспективы развития города. На деле же мы видим, что в рязанский генплан то и дело вносят изменения. Почему так происходит? Попробуем разобраться…

Для начала поймём, что представляет собой Генеральный план Рязани. В городском управлении градостроительства и архитектуры «Вечёрке» пояснили, что это «основной документ, который определяет градостроительную стратегию и условия формирования среды жизнедеятельности».

Авторство рязанского генплана принадлежит питерской специализированной организации «Научно-проектный институт пространственного планирования «ЭНКО», которая разработала его в 2002-2004 годах. Утверждён этот документ решением Рязанского городского Совета в 2006 году.

А реализация генплана предполагает три этапа: первый завершился в 2010 году, второй подойдёт к концу в 2020 году, третий же представляет собой долгосрочный прогноз развития города.

Проблемы прошлого и настоящего

При подготовке генерального плана был проведён комплексный градостроительный анализ, который позволил систематизировать положительные и отрицательные моменты в развитии города. Уточним, проблемы, о которых говорится далее, были характерны на момент разработки генерального плана, т.е. на 2002-2004 годы. Какие-то из них удалось решить, пусть и частично, другие же не решены и по сей день.

Итак, по мнению специалистов, в Рязани плохо связаны между собой (в плане транспортной доступности) разные части города. А центр города, наоборот, перегружен транспортом.

Также среди проблем была упомянута точечная застройка, которая ведёт к нарушению целостного восприятия областного центра, и не лучшее техническое состояние многих памятников архитектуры и зданий.

Эксперты отметили неблагоприятную экологическую ситуацию, в том числе значительный уровень загрязнения воздуха, водоёмов, почв, сокращение площади зелёных насаждений.

Справедливости ради скажем, что специалисты нашли и ряд положительных моментов. Так, они отметили уникальные исторические ландшафты, а также наличие территорий специального функционального назначения – производственных зон, жилых районов, зон отдыха, спорта и т.д.

Всё это позволило им сделать вывод о том, что «город имеет высокий потенциал для активного экономического развития и качественного улучшения городской среды».

Долгосрочные ориентиры

Ныне действующий генплан определяет основные параметры развития города: перспективную численность населения, объёмы жилищного строительства и реконструкции жилищного фонда, основные направления развития транспортного комплекса и инженерной инфраструктуры, а также зонирование городских территорий с выделением жилых, производственных, общественных, рекреационных зон.

Генплан призван выполнить ряд задач.

Среди них: разработка мероприятий по качественному улучшению состояния городской среды за счёт реконструкции и благоустройства всех типов городских территорий, резервирование территорий для жилищного строительства, производства, бизнеса, торговли, науки, управления, туризма, отдыха.

Также его реализация должна оптимизировать экологическую ситуацию в областном центре. Помимо этого, генплан предполагает ряд мероприятий, направленных на охрану природного и культурного наследия города, его транспортной и инженерной инфраструктуры.

– Генеральный план содержит долгосрочные ориентиры развития с учётом социально-экономических прогнозов, демографической и экологической ситуации, – уточнил и.о. начальника управления градостроительства и архитектуры администрации города Роман Шашкин.

– А его реализация осуществляется за счёт разработки целевых программ развития, которые проектируются исходя из сложившейся структуры землепользования и с учётом актуальных потребностей в строительстве объектов транспортной, производственной и социальной инфраструктуры.

Глава ведомства пояснил, что в настоящее время в Рязани действуют несколько целевых программ. В их числе: программы комплексного развития транспортной инфраструктуры на 2016-2020 годы, систем коммунальной инфраструктуры на 2010-2020 годы, социальной инфраструктуры на 2016-2020 годы и прочие…

Ещё нюанс. Генеральным планом Рязани также установлены нормативы озеленения. До 2020 года на каждого горожанина должно приходиться не менее 16 кв. м общедоступных зелёных насаждений. Роман Шашкин прокомментировал, что делается, дабы это намерение воплотилось в жизнь.

– Ещё в конце 2017 года постановлением Рязанской областной Думы был создан лесопарковый зелёный пояс вокруг областного центра площадью 680 млн 499 тыс. 135 квадратных метров, – пояснил наш собеседник. – В 2018 году создан государственный природный заказник областного значения «Солотчинский парк».

А недавно, 30 августа, был введён мораторий на изменение границ объектов озеленения Рязани, влекущих уменьшение площади функциональных зон рекреационного назначения (городских лесов, садов, скверов, парков, бульваров и т.д.).

Все эти меры необходимы для обеспечения сохранности и рационального использования объектов озеленения в Рязани.

Планы нуждаются в актуализации

Но пора бы разобраться с ответом на главный вопрос: для чего в генплан Рязани вносят коррективы?

– Развитие территорий носит динамичный характер, что определяет необходимость постоянной корректировки базовых градостроительных решений, – отметил Шашкин. – В связи с этим генеральный план нуждается в регулярной своевременной актуализации посредством принятия соответствующих изменений.

Из наиболее важных изменений, внесённых в генплан за последний год, в ведомстве назвали перевод территории на Голенчинском шоссе в зону учреждений здравоохранения и социальных учреждений.

Это было необходимой мерой для строительства на этом месте главного лечебного корпуса Областного онкологического диспансера. Также были утверждены изменения функционального зонирования двух территорий с зоны застройки многоэтажными жилыми домами на зону городских парков, скверов, бульваров.

Речь идёт об участках на улице Забайкальской между домами №№ 5 и 21 и на улице Новосёлов («Мамин сквер»).

Резюмируем. Генплан по своей сути – это направления в развитии города. Целевыми программами оговариваются конкретные шаги. А коррективы могут быть оправданными, поскольку жизнь, как известно, не стоит на месте.

Другое дело, что необходимость некоторых корректив может выглядеть спорной. Собственно, чтобы разрешать эти споры, в своё время и был продуман механизм публичных слушаний. А вот о том, насколько этот механизм эффективен, мы поговорим уже в следующий раз…

Источник: https://www.vr-gazeta.ru/gazeta/nomer-41-ot-9-oktyabrya-2018/zachem-nam-nuzhen-genplan-/

О чем говорит генплан

Для чего нужен генплан

Обычно покупателю земельного участка в коттеджном поселке советуют проверить два пункта: правоустанавливающие документы на землю и надежность компании-продавца (это можно установить по косвенным факторам: например, качеству уже реализованных проектов). К документам на землю относится договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт.

Земельные нюансы

Однако многие забывают изучить информацию о территории коттеджного поселка в целом.

Каков юридический статус земли, существует ли для данного массива проект планировки (для земель населенных пунктов) или проект организации застройки территории, утвержден ли он органами власти, каков регламент застройки данной территории и не будет ли он сильно ограничивать землевладельца, наконец — насколько грамотно спроектирована зона застройки: дорожная сеть, детские, спортивные площадки, места отдыха? Прежде всего, заметим, что все земельные массивы различаются по категориям и по видам разрешенного использования. Две ключевые категории (при рассмотрении загородного рынка) — это земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Земли населенных пунктов, в свою очередь, могут иметь разные виды разрешенного использования: например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), под малоэтажную застройку (квартиры, таунхаусы) и под дачное строительство.

Новые риски

Исторически коттеджные поселки в Ленобласти возникали как в населенных пунктах, так и (чаще) на сельхозугодьях. До поры до времени власти закрывали на это глаза. Однако в последнее время Росреестр стал периодически отказывать в регистрации домов, расположенных на «сельхозке».

Логика ясна: такие земли предназначены для земледелия, а не для комфортной жизни на природе. Дальновидные девелоперы, начинавшие реализацию своих проектов на землях сельхозназначения, давно изменили статус массивов, позаботившись о включении территории коттеджного поселка в границы близлежащего села или деревни.

Правда, некоторые такие переводы земли из одной категории в другую впоследствии были оспорены прокуратурой, законность ряда коттеджных поселков ставится под сомнение.

В июле 2016 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс, которые по сути запрещают использовать сельхозземли в радиусе 30 км от населенных пунктов под цели, не связанные с производством сельскохозяйственной продукции.

Принятый летом Закон о садоводстве и огородничестве прямо запрещает с 1 января 2019 года использовать сельхозугодья для капитального строительства, хотя разрешает размещение жилых домов на садовых участках.

Одним словом, первое, что стоит проверить покупателю, — это категория и вид разрешенного использования участка.

Градостроительная проверка

«Вне зависимости от того, предназначена ли территория поселка (в черте населенного пункта) под ИЖС или под дачное строительство, у девелопера должен быть проект планировки территории, утвержденный постановлением местной администрации и соответствующий генеральному плану поселения.

Для сельхозземли аналогичный документ называется «Проект организации застройки» (ДНП, СНТ и пр.).Кстати, знакомство с генеральным планом поселения помогает понять перспективы развития территорий рядом с коттеджным поселком.

И избежать неожиданностей в виде многоэтажек или промышленных предприятий, которые начнут строиться (функционировать) перед домом», — объясняет Андрей Кудрин, президент коллегии адвокатов «Серебряный век». Полезен и визит в отдел архитектуры районной администрации: если в генплане предполагаются изменения, там об этом знают.

Проект планировки территории — это документ, на основании которого будет спланирован и застроен земельный массив. В нем обязательно должны быть отражены схема инженерных сетей коттеджного поселка, схема зонирования очередей застройки, система дорог и улиц, объекты благоустройства и т.д.

Если документ утвержден в местной администрации, тогда покупателю остается только оценить, подходит ли ему вариант, разработанный девелопером. Надо смотреть и на удобство логистики, на ширину дорог, на возможность проезда большегрузных машин во время строительства.

Кому-то важно такое расположение домов в поселке, чтобы соседи по минимуму пересекались друг с другом, кто-то будет особо внимателен к разделению территории на очереди — так, чтобы техника, занятая на возведении домов второй очереди, не разбивала дороги уже благоустроенной первой и т.д.

Покупателям не до того?

По словам участников загородного рынка, покупатели участков, к сожалению, редко заранее просчитывают эти варианты. Далеко не все вообще интересуются планировочными решениями. Но это касается в основном недорогих сегментов, в поселках бизнес-класса клиенты все-таки рассматривают земельный надел в контексте развития общей территории.

«Внимательному покупателю градостроительные документы поселка расскажут о многом: реально ли планируется газификация, прокладка водопровода, будут ли проблемы с подачей электроэнергии или нет. Сможет ли к участку подъехать длинномерная машина (с арматурой, досками, брусом или палетами газобетона и т.д.

) и не появятся ли проблемы с въездом в поселок и выездом в случае аварии, перекапывания дороги, ДТП. Чтобы избежать подобных неприятных ситуаций, все дороги в поселке должны быть закольцованы», — говорит Дмитрий Дуркин, генеральный директор «ИСК «Белый остров» (застройщик ДНП «Памир»).

Проект планировки покажет, отведены ли участки под обещанные объекты соцкультбыта (правильно было бы еще и внести в кадастр назначение участка для общих объектов).

Согласовать и построить

А теперь вернемся к разнице между участками ИЖС и наделами, предназначенными под дачные цели (но, повторим, в границах населенных пунктов). Существенный нюанс в том, что для возведения коттеджа на земле ИЖС требуется разрешение на строительство.

Выдает такой документ администрация поселения либо того района Петербурга или Ленинградской области, где расположен земельный надел.

«Чтобы получить разрешение, обладатель участка должен предоставить правоустанавливающие документы на землю, градостроительный план земельного участка, схему его планировочной организации с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства», — говорит Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».«Я строил дом в Зеленогорске (Курортный район), и, надо сказать, требования были очень жесткие, — отмечает Дмитрий Дуркин. — Нужно было получить разрешение на строительство, согласовать проект, предоставить градплан. При получении разрешения оговаривается пятно застройки, даже вид забора, проверяется заключение договоров на поставку электроэнергии, газа, подключение к водопроводу и канализации».

Добавим, что с 1 марта 2018 года, если закончится действие «дачной амнистии», необходимо будет получать еще и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

С дачами проще

Если же дом возводится на участке, предназначенном под дачное строительство, разрешение на строительство не требуется. Но для регистрации права собственности на такое строение в качестве дома жилого, а не дачного (в рамках дачной амнистии) необходимо будет подтвердить, что строение соответствует критериям.

Для этого понадобится ряд документов: акт приемки дома (если строительство велось по договору), градостроительный план участка, подтверждение пригодности постройки для проживания, схема расположения постройки. Пакет документов тоже объемный, но собрать его можно намного проще и быстрее, чем в случае с ИЖС.

Надо сказать, что существуют не только законодательные ограничения, но и «девелоперские» — регламент застройки территории. В этом документе могут быть прописаны архитектурные особенности, цветовые решения домов, особенности установки ограждений (глухие, прозрачные и т.д.).

Чаще всего такие ограничения актуальны для более дорогих поселков, в эконом-классе застройка, как правило, хаотична.

За нарушение регламента застройки собственнику, конечно, ничего не грозит. Разве что ухудшение отношений с администрацией поселка.

Однако, по большому счету, жители сами заинтересованы в соблюдении правил застройки, чтобы поселок радовал глаз.

Источник: https://Zagorod.Spb.ru/articles/5232-o_chem_govorit_genplan

Генеральный план (генплан) застройки коттеджного поселка. Что это? И как им пользоваться? на сайте Недвио

Для чего нужен генплан

Каждое поселение в РФ должно иметь утвержденный генеральный план. Такое решение было принято Градостроительным кодексом еще в 2004 году.

С тех пор, хаотичная загородная застройка в Подмосковье осталась в прошлом. Как показывает опыт, дома в коттеджных поселках без единого плана и архитектуры, редко пользуются спросом.

Перед покупкой коттеджа в поселке-новостройке, потенциальные владельцы желают знать, на что можно будет рассчитывать в будущем.

Для этого они внимательно изучают местность, окружение, инфраструктуры, 3-D эскизы и даже фото будущего поселка с вертолета.

Покупатели домов и участков стали гораздо более осведомленными, и сегодня мало кого удивишь коттеджным поселком, в инфраструктуру которого входит только асфальтированная дорога, а из развлечений — созерцание леса или прогулки на природе. В грамотно спроектированном генеральном плане должны быть изначально предусмотрены все нюансы застройки загородного поселка еще до начала его строительства.

Что такое генплан и зачем он нужен?

Генплан поселка – это основной документ застройщика загородной недвижимости. Он состоит из множества карт и пояснительной (текстовой) части. На картах отображена перспектива развития территории КП, то как он будет выглядеть через несколько лет.

Разница с обычными картами состоит в том, что на них изображается не определенный объект, а функциональная зона. Она определяет для каких именно функций будет предназначена та или иная территория поселка.

Примеры функциональных зон:

  • торговая – рынки, торговые центры, супермаркеты;
  • промышленная – различные небольшие мастерские, СТО и другие;
  • рекреационная – парки, пляжи, базы отдыха;
  • развлекательные – детские игровые центры, аттракционы, кинотеатры;
  • жилая – для постройки жилого сектора;
  • общественно-деловая – банки, медцентры и коммунально-бытовые объекты, детские сады.

По утвержденному ГП, по закону, в каждой зоне можно строить только объекты, соответствующие ее назначению. Кроме того, в нем оговаривается сохранность экологии, защита окружающей среды.

Ознакомившись с этим документом, покупатель решит насколько ему подходит будущая инфраструктура, стоит ли останавливать выбор или поискать более приемлемый вариант.

Для каких целей составляется генеральный план?

Все большие и маленькие поселения должны иметь генплан. Его основные задачи:

  1. предотвратить конфликты в сфере архитектуры и градостроения;
  2. борьба с несанкционированной застройкой, самостроем;
  3. гармоничное развитие населенных пунктов;
  4. предупреждение транспортных пробок, дефицита детсадов, школ и других объектов социального обслуживания.

Все эти проблемы негативно сказываются на жизни людей в населенных пунктах. Генеральный план – решает все проблемы еще до их возникновения, если застройщик придерживается его во всех деталях.

Как создается генплан коттеджного поселка?

Для того, чтобы получить высокий и стабильный спрос на недвижимость, девелоперы стараются использовать комплексные подходы при разработке архитектурно-строительной концепции и плана застройки КП.

I. Маркетинговое исследование рынка – первый этап проектирования

1. Перед началом разработки ГП проводится анализ, в котором рассматриваются:

  • проблемные территории (рвы, канавы, возвышенности) на земельном участке для постройки;
  • насколько были востребованы дома в коттеджных поселках с такой концепцией;
  • уровень конкуренции на рынке;
  • факторы повлиявшие на продажи.

2. Анализируются экономические показатели по основным параметрам:

  • темпы роста зарплат в регионе;
  • темпы роста (снижения) спроса и предложения;
  • темпы поглощения (наполнения) рынка.

3. Формирование образа будущих владельцев.

  • доходы и состав семьи;
  • возраст ее членов;
  • имеющееся жилье в мегаполисе;
  • согласие оформить ипотеку;
  • социальное положение.

II. Следующим этапом является – разработка генплана

1. Для этого составляется детальная схема земельного участка, она включает в себя следующие детали:

  • мероприятия по благоустройству территорий;
  • планирование размещения жилых объектов;
  • схематичная проектировка коммуникаций;
  • вертикальная планировка всего участка.

От того насколько удачно будут сочетаться между собой все вышеперечисленные условия, зависит общий вид и удобство проживания в будущем поселке.

Источник: archaos.ru

2. Чтобы составить качественный и полезный генеральный план необходимо собрать следующие документы:

  • начальные данные об участке (топографическая съемка, фотоматериалы);
  • кадастровый план;
  • карты местности;
  • данные о лесных массивах и водоемах, находящихся в непосредственной близости.

Кроме всех данных, обязателен выезд специалистов на участок, с целью визуального ознакомления с его характеристиками.

Потенциальному покупателю очень важно удачное расположение дорог в коттеджном поселке. Практически все жители загородных домовладений работают в столице, поэтому каждое утро стоять в пробке на выезде из поселка — мало кому понравится.

Грамотная разработка схемы автодорог, в итоге, может повысить спрос и цену на дома в коттеджном поселке. Кроме того, транспортные развязки в самом КП должны быть максимально эффективными, и сделаны из качественных материалов.

Также должны обязательно присутствовать тротуары, ведь практически все домовладения рассчитаны на семьи с маленькими детьми и подростками. Наличие пешеходных дорожек будет способствовать их безопасности передвижения по КП.

IV. Инженерные коммуникации

Одна из самых главных составляющих генплана. От того, насколько квалифицированно и правильно будут разработаны системы водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и газоснабжения, зависит комфорт будущих жильцов.

Покупая загородную недвижимость, человек стремится не только к природе и экологии, немаловажным фактором является благоустроенность и комфорт — как минимум, не хуже, чем в городской квартире. Есть множество случаев, когда потенциальный покупатель выбирает более дорогое, находящееся в большей удаленности от МКАД жилье, только из-за наличия всех коммуникаций.

Чертежи разводок всех узлов и аксонометрические схемы неоднократно проверяются, кроме основных в них входят: трубы для ливнестоков, системы пожаротушения и сигнализации.

V. Архитектура

Архитектурное проектирование во многом зависит от типа поселка. В КП эконом класса все дома и остальные объекты строятся в одном архитектурном стиле. При этом может отличаться: этажность, площадь, количество комнат. Отделка и материалы также могут быть разными по цене и качеству.

Домовладения в поселках элитного и бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, не нарушая, при этом, общий дизайн поселка. Предъявляются более высокие требования в целом к архитектурно-градостроительной концепции поселка.

Если застройщик хочет продать свою недвижимость максимально быстро и дорого — для этого приходится прикладывать немало усилий. На рынке острая конкуренция, есть много качественных предложений, поэтому клиент выбирает самое лучшее. Вряд ли человек купит дом, если его окна будут выходить на пустырь или на 2-3 этажа будет один туалет.

VI. Озеленение и ландшафтный дизайн

Мало кто захочет стать владельцем загородного дома, находящихся в полностью асфальтированном городке, зачем «менять шило на мыло»? Точно также можно сказать о зеленых неухоженных территориях.

Сейчас застройщики уделяют большое внимание эстетическому восприятию. Поэтому аккуратно подстриженные газоны, небольшие парки с фонтанами, посаженные деревья — не оставят равнодушными покупателей.

Опытный дизайнер может превратить недостатки земельного участка в достоинства. Даже замшелый пруд можно превратить в прекрасное озеро в центре парка, если подойти к делу творчески.

VII. Утверждение генплана

Это довольно длительный процесс, занимает до 6 месяцев. Сложность состоит в том, что каждый этап и каждый подпункт требуют утверждения в соответствующих инстанциях. Чиновники внимательно проверяют соблюдены ли все строительные нормы и требования закона, в противном случае его не утвердят и отправят на доработку.

В генеральном плане поселка должны присутствовать все чертежи, выполненные в высоком качестве, и с соблюдением стандартов. Пояснения к ним обязаны быть четкими и понятными.

Проект поселка проверяют и утверждают сразу несколько инстанций:

  • местный комитет градостроительства и архитектуры;
  • органы по охране окружающей среды;
  • санэпидемнадзор;
  • противопожарный и экологический надзор.

Далее проводятся общественные слушания с местными жителями, где каждый может высказать свое мнение по поводу ГП и, по итогам которых, проект могут одобрить или вернуть обратно на доработку.

Может ли застройщик нарушить (отменить) генплан?

По завершению всех согласований и продолжительных общественных слушаний, генеральный план, наконец, утверждают. После принятия акта отменить его невозможно! Предпринять такую попытку — равносильно составлению нового плана и ожиданию его одобрения.

Изменение генерального плана может быть проведено только в судебном порядке. Но, как показывает практика, суд чаще встает на сторону жителей поселка. В первую очередь, поддерживаются общественные интересы, а не одного человека.

Как пользоваться генпланом?

Генеральный план – очень полезный и необходимый документ для небольших населенных пунктов. В нем оговорено и наглядно показано как в будущем будет выглядеть новый поселок. Какая в нем будет архитектура и инфраструктура, удобства и развлечения и т. д.

Грамотно составленный документ легко понять даже простому обывателю. Ко всем картам и схемам прилагаются пояснения. Потенциальный покупатель, просмотрев ГП уже имеет представление насколько будет комфортно и удобно жить в таком поселке, насколько органично он впишется в окружающую природу. Так что, в некотором смысле, генплан можно считать рекламой для коттеджного поселка.

Строительство дома

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

!

Источник: https://Nedvio.com/genplan-zastroyki-kottedzhnogo-poselka/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Для чего нужен генплан

— Действительно, показатель 28 м2 на человека был запланирован и в действующем генеральном плане. Сейчас он составляет 25 м2. Это на 5 м2 больше, чем в Москве, но меньше, чем, например, в Краснодаре. В целом среди городов–миллионников Петербург имеет достаточно высокую норму жилой обеспеченности.

Обеспеченность жилыми метрами — это социальный показатель, который в определённой мере отражает качество жизни, но современные формы проживания в городе не предполагают обязательного увеличения общей площади на человека.

В советское время для однокомнатных квартир норматив был 36 м2, двухкомнатных — 56 м2, трёхкомнатных — 65 м2, о большем и не мечтали. В девяностые стали строить квартиры большей площади: однокомнатные по 40–50 м2, двухкомнатные — по 80 м2, трёхкомнатные — по 120 м2. Сейчас квартирография практически вернулась к советским нормам.

В мире нет тенденции на линейное механическое увеличение квадратных метров в квартире, поэтому показатель в 28 м2 мне кажется достаточно взвешенным. Население города на сегодняшний день — 5,38 млн человек. Разница всего в 3 “квадрата” уже предполагает строительство более 16 млн м2 жилья.

Планируемый прирост населения к концу расчётного срока генплана должен составить более миллиона человек, что даёт еще порядка 28 млн м2. Итого — под 45 млн м2. Сейчас жилищный фонд города составляет 136 млн м2, то есть мы ожидаем увеличения примерно на треть.

И где будут строиться эти 45 млн м2?

— Две самые крупные площадки расположены в Пушкинском районе — территория бывшего совхоза “Детскосельский” и город–спутник Южный. Есть ряд перспективных территорий меньшей площади — Ручьи, Октябрьская набережная. Все остальные — резервные, по которым уже утверждены проекты планировки.

Серый пояс традиционно считается потенциальной зоной жилищного строительства. Как он отражён в проекте генплана?

— Обратите внимание, что серый пояс уже давно не серый. Достаточно посмотреть на актуальный генеральный план, где видно, что он “серо–буро–малиновый”.

Комитет по промышленной политике, инновациям и торговле Санкт–Петербурга анализирует перспективы развития промышленных предприятий города, мы с ним работаем в тесной взаимосвязи и совместно определяем территории, которые целесообразно резервировать под производства.

В идеале мы представляем себе это развитие как появление и расширение в городе наукоёмких производств с высокопроизводительными рабочими местами, не требующих установления санитарно–защитных зон. Производственные площадки крупных предприятий, не соответствующие этим параметрам, целесообразно было бы переместить за черту города.

Это наиболее предпочтительная для развития Петербурга стратегия. Но в реальности есть территория, которая находится в частной собственности и используется по–разному.

Тем не менее принято решение не уменьшать количество производственных зон: в условиях рыночной экономики невозможно точно предсказать, как будет развиваться промышленность. Задача, которую мы ставим в генеральном плане, — сохранять возможность для её развития, не допускать застройки всей территории города жилыми домами.

То есть заявления от собственников, которые будут просить о смене зонирования, не будете согласовывать?

— Работа комиссии по внесению изменений и её решения будут продолжать линию, которая определена главой города: недопущение сокращения производственных и рекреационных территорий, взвешенный подход к размещению жилья и его синхронизация со строительством объектов социально–бытовой сферы. Решения по заявкам будут приниматься очень осторожно и, полагаю, консервативно.

Какие рекреационные зоны планируете развивать? Ждать ли в Петербурге ещё один Тучков буян?

— Второй Тучков буян точно появиться не может — это совершенно особый благодаря местоположению и вниманию, которое ему оказывается, объект.

Для размещения крупных рекреационных объектов у нас предусмотрен ряд территорий в Пушкинском районе — неиспользуемые сельскохозяйственные земли. Кстати, мы вносим изменения в генеральный план по Кондакопшинскому болоту, которое находится в собственности города–спутника Южного.

После переговоров мы пришли к взвешенному решению оставить там рекреационную зону — несмотря на то что Кондакопшинское болото не включено в реестр водных объектов. Также в рекреационную зону мы включаем почти 600 га на окраине Колпинского района. И ещё множество небольших скверов и парков площадью от 0,5 га на территории города.

Крупные парки будут тоже появляться — по мере планирования и строительства значительных по площади новых проектов.

В генплане много внимания уделяется транспортному развитию, в нём множество новых станций метро, развязок и т. п. есть ли понимание, как эти проекты будут реализовываться, учитывая нынешние темпы строительства метро?

— Городу уже удалось существенно увеличить скорость строительства социальных объектов — темпы выполнения адресной инвестиционной программы сегодня и пару лет назад различаются в 2 раза. Ситуация с метро не очень простая, но главе города удаётся решать такого рода сложные задачи, и темпы строительства подземки, я не исключаю, будут существенно увеличены.

Мы долго анализировали, определяли ключевые приоритеты при разработке генерального плана. Он, безусловно, должен быть бюджетоориентированным. Но в конечном итоге мы приняли решение, что должны за основу взять модель комфортной среды, а дальше решать задачу, как этого достичь.

В отличие от действующего генерального плана, в новом отображены объекты регионального значения.

После принятия документа, согласно Градостроительному кодексу, должны быть разработаны программы комплексного развития, в которых будут определены конкретные объекты с источниками финансирования.

Существует ли преемственность генплана, его основных показателей и целей?

— За последние десятилетия генеральный план не утратил ключевого баланса территорий: соотношение жилых, производственных и рекреационных площадей остаётся неизменным.

В нынешних условиях, когда предпринимательское сообщество в основном ориентировано на строительство жилья, удерживать это очень сложно.

Генеральный план не сгибается и не склоняется под этим натиском, оставляя в приоритете сохранение городских ценностей, разумеется, при условии определения возможностей для развития строительного бизнеса.

Такой подход коррелирует с экономикой города: основной доход в бюджет региона даёт в первую очередь производственная сфера. Прямые налоги от строительного комплекса в бюджет Санкт–Петербурга составляют порядка 6–8%, хотя, конечно, есть и косвенные. При этом строительство жилья порождает для города обязательства в размере около 40 тыс. руб.

/ м2, из которых на социальную инфраструктуру приходится 10–12 тыс. руб. / м2. Налоговая отдача от строительного бизнеса колеблется в диапазоне 20–25 тыс. руб. / м2. Если сложить налоги и стоимость социальных объектов, которые возводят застройщики, получается паритет — по 30 тыс. руб. / м2.

Получается, что главный и, безусловно, важный социальный эффект строительного комплекса для города — улучшение жилищных условий граждан.

Документ ещё не принят, но уже сейчас хочется узнать, как часто его будут корректировать. Действующий генплан за последние годы менялся несколько раз

— Генеральный план — это закон. Зачем его корректировать? В Хельсинки, например, он не менялся ни разу с тех пор, как был принят около 50 лет назад. Генеральный план должно менять государство, когда он входит в противоречие со стратегическими задачами развития страны и города. Менять его, следуя интересам собственников, странно.

К тому же собственники сами часто меняют свои планы. Либо участки меняют собственников, а с ними меняются и планы. Десятилетие назад некоторые промышленные предприятия изменяли функциональное зонирование в пользу жилой и деловой функции.

Но потом они получали заказы и понимали, что необходимо развивать производство, — тогда им возвращали прежнюю зону.

Изменение генерального плана для крупного города очень дорогостоящая процедура. Учитывая, что расчётный срок нового генплана — 2040 год, корректировки, конечно, не избежать, но я считаю разумным изменение не чаще одного раза в 5 лет.

Каким будет Петербург–2050, если посмотреть на генплан? Узнаем ли мы этот город?

— Он чуть увеличится, но не прирастёт территориями. В основном город сложился, но, несомненно, будет преобразовываться.

Посмотрите на Приморский район — разве 20 лет назад мы могли представить, чтобы наш город так выглядел? Стадион, “Лахта Центр” и ЗСД — это всего лишь три точки на генеральном плане, но как сильно они преобразовали внешний облик, морской фасад города.

Вот так, не меняя планировочную структуру, Петербург может преображаться кардинально за счёт появления интересных объектов. При этом крайне необходимо сохранять баланс застраиваемых и незастраиваемых территорий. Если нам удастся сохранить его, наш город будет только улучшаться.

Материал подготовлен в рамках проекта ” строительных компаний Петербурга — 2020 “

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2020/10/21/Genplan_zakon_Zachem_ego_

Генплан земельного участка: что это такое, зачем он нужен и как его оформить

Для чего нужен генплан

Согласно законодательству Российской Федерации, перед проведением капитального строительства, а также прокладыванием инженерных и коммунальных систем на земельном участке, находящемся в собственности, владелец обязан предоставить необходимые документы в специальный государственный орган. Основным таким документом является генплан участка.

Генеральный план земельного участка — это проектный документ, на котором отображена планировка соответствующей ему территории. Здесь учитываются все неровности рельефа и размещение объектов в соответствии с требованиями пожарной безопасности.

Ключевая часть генплана дома — это изображение в определенном масштабе, которое получается с помощью наложения плана объекта на общий план территории. В качестве объекта принято рассматривать как находящуюся в собственности землю со всеми сооружениями на ней, так и целые районы и населенные пункты.

Назначение генплана

Генеральный план участка выполняет несколько задач. Главной из них является получение владельцем разрешения на проведение различного рода работ в виде капитального строительства или проведения коммунальных и инженерных систем.

Некоторые граждане ошибочно считают, что, если участок принадлежит им, то они вольны в своих действиях на нем. Это не совсем верно: существуют специальные государственные органы, которые осуществляют контроль за соблюдением всех необходимых норм. Таким образом, уменьшается риск возникновения каких-либо аварий на объекте.

Второй задачей, которую выполняет генплан, является возможность владеть готовым проектом со схемой размещения всех объектов на плане. С его помощью можно производить точные вычисления и планировать стройку будущих сооружений.

Документы для оформления

Для оформления практически любого документа необходимо собрать целый перечень документов. Генеральный план не стал исключением. Понадобятся следующие бумаги:

  • кадастровый план участка, в котором указаны точные границы;
  • схема, на которой отображаются подсоединения к коммунальным системам;
  • схема, воспроизводящая размещение строений и проезжих частей вблизи участка;
  • опись всех строений, которые планируется разместить.

На первый взгляд список выглядит довольно просто. Однако придется приложить некоторые усилия при сборе этих документов. Когда с этим будет закончено, можно начинать процедуру составления плана.

Нюансы при разработке

Необходимо учитывать каждую зону контроля, к которым относятся инженерные сооружения. В этих местах строго запрещено возводить любые сооружения, а также высаживать высокие растения.

Если земля имеет неровности, то необходимо возводить жилой дом на самой высокой площадке. Это предотвратит проблемы при затоплении. Однако допускается возведение и в низине, в таком случае совершаются определенные действия, чтобы уменьшить риск подтопления здания.

В тех случаях, когда сооружение возводится на наклоне, крутизна которого составляет больше ½, необходимо обеспечить устойчивость земляного полотна. Для этого используются различные подпорные стенки и другие подобные приспособления.

Согласно законодательным нормативам, требуется производить постройку сооружений минимум в 5 метрах от границы и минимум в 3 метрах от соседнего участка.

Структура плана

Генеральный план земельного участка — это изображение в масштабе 1:500, которое содержит целый перечень документов для отображения необходимой информации. К ним относятся:

Генеральный планЗдесь отображается схема участка с нанесением всех планируемых к строительству объектов, растительности, подъездных и пешеходных дорожек.
Опорный планИнженерные коммунальные системы, а также большие растения.
Ситуационный планСхема местоположения земельного участка в составе заселяемой им зоны.
Схема подготовительных инженерных работОтображение плана планируемых земляных работ, а также отметка высот на участке.
Сводный чертеж инженерных сетейСхема прокладки коммунальных систем с точками входа на земельный участок владельца.

Чтобы максимально облегчить разработку плана, можно прибегнуть к услугам специальных органов и организаций.

Куда обращаться, сроки и стоимость

Когда весь пакет документов будет собран, нужно обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству. Там заполняется заявление по образцу, а также сдаются все документы.

В каждом случае срок составления плана занимает разное количество времени. При обращении в частную организацию работа будет выполнена гораздо быстрее.

Если заявление было подано в государственный орган, то весь процесс будет бесплатным для собственника. В частной организации за это потребуют оплату, однако, как говорилось ранее, сделают генплан намного быстрее и, возможно, качественнее.

Почему могут отказать

К сожалению, существует большое количество причин, по которым могут не только отказать в составлении генерального плана земельного участки, но и не принять документы вовсе. В список этих причин входят:

  1. Какой-то из поданных документов, в том числе и заявление на предоставление государственной услуге, был оформлен не в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. В таком случае вас обяжут переоформить документы.
  2. Срок действия какого-либо из поданных документов истек или сама бумага недействительна. Опять же, нужно производить переоформление.
  3. Предоставлены не все требуемые документы.
  4. Заявление было подано от человека, который не является собственником участка.
  5. Неверно заполнены обязательные для регистрации поля.
  6. Копии документов предоставлены в плохом качестве, что препятствует нормальному рассмотрению информации, изображенной на них.
  7. Уже было подано заявление и решение по нему еще не получено.
  8. На участке находятся объекты, отнесенные к самовольно возведенным.
  9. Фактическое расположение участка не соответствует заявленному в документах.
  10. В любом из документов обнаружена информация, которая не соответствует действительности.

Причин, по которым можно получить отказ, довольно много. Однако если учесть все требования и рекомендации и с ответственностью заняться вопросом получения генерального плана, то никаких проблем возникнуть не должно, и уже через некоторое время собственник может получить на руки желаемый документ.

Источник: https://sotka.guru/oformlenie-uchastkov/genplan-zemelnogo-uchastka-i-ego-naznachenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.