Арендодатель земельного участка

Содержание

Сдача в аренду земельного участка

Арендодатель земельного участка

Российские граждане вправе свободно распоряжаться своей собственностью. К этим возможностям относится также сдача в аренду земельного участка. Осуществление этой возможности может быть реализовано физическим лицом с соблюдением правил аренды и официальным заключением договора.

Сдача участка земли в аренду как вид коммерческой деятельности

Собственники земельных участков могут заработать на его использовании не только сами, но и с помощью привлечения арендаторов. Это можно осуществить путем нахождения клиента и заключения с ним договора о временном пользовании участком для строительства либо занятии сельским хозяйством.

Важной элементом арендных отношений является определение срока аренды и площади сдаваемого участка земли. Срок аренды может быть различным.

Наиболее удобным вариантом является краткосрочная аренда с возможным продлением договора в будущем, если стороны договора пришли к взаимному согласию.

Определение площади участка зависит от того, собирается ли собственник сам использовать часть земли или планирует сдавать ее в полном объеме. Некоторые арендодатели разбивают землю на сектора и сдают в аренду по частям.

Общие положения о земельных сделках регулируются главой 17 Гражданского Кодекса. Вопросы аренды рассматриваются 607 статьей Кодекса.

Содержания договора аренды земельного участка

Порядок составления договора аренды земельного участка является таким же, как и в случае с иным договором аренды недвижимости. договора обязательно должно включать сведения о целевом назначении земельной аренды и требования к аренде участка.

Обязательным документом является кадастровый план, который выдается на основании выделения границ сдаваемого в аренду участка, проведения его межевания и выполнения топографической съемки. После этого документы подлежат заверению в отделении Кадастровой Палаты.

Договор должен также включать перечень имущества, которое будет сдаваться вместе с землей. Иные пункты заранее оговариваются сторонами. Важно определить обязанность арендатора по сохранности плодородного верхнего земельного слоя, получение разрешение на проведения работ сельскохозяйственного типа и изменению ландшафта участка.

Согласно 621 статье ГК РФ, продление договора возможно только с согласия собственника. Если нареканий со стороны арендодателя нет, договор автоматически продляется после его окончания до момента расторжения.

Если собственник решил прекратить арендные отношения, он должен письменно уведомить об этом арендатора за тридцать дней до момента расторжения арендного договора.

Особенности арендных отношений

Правом на заключение договоров аренды наделен только собственник земельного участка или уполномоченное по доверенности лицо. Если арендатор желает сдавать арендованный участок в субаренду, на это необходимо получить согласие арендодателя.

Арендные отношения вправе реализовать как отдельные граждане, так и Российская Федерация в целом.

Для возникновения арендных отношений необходимо составить письменный договор, получить согласие от всех владельцев земельного участка (если их несколько) и зарегистрировать договор в официальном порядке в Кадастровой Палате.

Регистрация договора будет проведена только при наличии всех документов, включая кадастровый план.

Согласно четвертому пункту 39.20 статьи Земельного Кодекса РФ, участки земли могут сдаваться в аренду на постоянной основе с правом арендаторов сдавать участок в субаренду без согласия собственника.

Размер и оплата аренды

Определение размера арендной платы, срок и период оплаты осуществляется арендодателем по договоренности с арендатором. Границы сдаваемого участка определяет сам собственник.

Площадь и размер земельного участка определяется землеустроительными лицензированными организациями на основании определенных арендодателем границ. Оплата указанных услуг землеустроительного характера производится собственником. При этом арендатор вправе проверить правильность произведенных расчетов.

Если арендатор в процессе использования земельного участка повредил плодородный верхний слой, ему грозить ответственность административного характера. Также арендатора могут привлечь к ответственности за загрязнение земли производственными или химическими отходами.

В случае просрочки оплаты аренды более двух месяцев подряд, арендодатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке и обратиться в суд за возмещением арендатором суммы просрочки.

Обязанность по уплате земельного налога лежит полностью на арендодателе. Налогообложение осуществляется в порядке, предусмотренном Налоговым Кодексом РФ.

Дополнительно в договоре можно прописать условия о неустойке или залоге при просрочке ежемесячных платежей.

Неустойкой является денежная единоразовая выплата, определяемая законом или договором. Ее начисление происходит при нарушении расчетных обязательств со стороны арендатора.

Залог – предоставление имущества арендатором арендодателю в качестве гарантии своевременной оплаты аренды. Если выплаты не осуществляются, арендодатель вправе получить залоговое имущество в качестве оплаты. Такие отношения регулируются отдельно заключенным договором.

Пакет документов, необходимых для государственной регистрации договора

В указанный пакет входят следующие документы:

  • акт распорядительного характера в двух экземплярах;
  • кадастровый план с заверенной копией;
  • арендный договор в двух экземплярах со всеми приложениями;
  • определение границ участка;
  • письменное согласие исполнительного ответственного органа о расположении определенного объекта на участке.

В зависимости от цели аренды, могут потребоваться иные документы. Например, для регистрации договора аренды земельного участка для строительства необходимо приложить разрешение на указанные действия.

При соблюдении  всех законодательных требований заключение договора аренды земли занимает  небольшое количество времени и не вызывает особых трудностей.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/zemelnoe-pravo/sdacha-v-arendu-zemelnogo-uchastka

Договор аренды земельного участка

Арендодатель земельного участка

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1).

План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

  • Кадастровый номер земельного участка: .
  • Целевое назначение земельного участка: .
  • Разрешенное использование земельного участка: .

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «» года, выданным .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС – рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.1.6.

Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.

3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении №).

4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

  • использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
  • использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
  • если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

  • если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
  • если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложение:

  1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
  2. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение №).

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Арендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BA%D0%B0

Права и обязанности арендодателя земли

Арендодатель земельного участка

Арендодатель имеет права и исполняет обязанности, отраженные в конкретном договоре. Кроме того, права и обязанности арендодателя, так же как и арендатора, предусмотрены законодательством. Так на основании ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

– пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает качество земель;

– более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.

ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным участком, то есть продать, обменять, подарить, заложить его и т.д.

, но это право принадлежит ему как собственнику имущества и с передачей земли в аренду не прекращается.

Единственное, сто следует заметить: права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ст. 617 ГК РФ.

На основании закона и договора арендодатель обязан:

– передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, которые соответствуют условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, последние также должны быть переданы арендатору;

– предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок;

– передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

– в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

– возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о них (ст. 612 ГК РФ).

В то же время арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора или заранее известные арендатору, либо которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Ст. 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

– использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

– использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

– не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

– неиспользования земельного участка предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

– реквизиции земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

– в период полевых сельскохозяйственных работ;

– в иных установленных федеральными законами случаях.

Закон допускает досрочные основания прекращения арендных отношений:

– взаимное волеизъявление сторон;

– смерть собственника и отсутствие правопреемника;

– смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;

– невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды;

– выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд.

Источник: https://studbooks.net/1009706/pravo/prava_obyazannosti_arendodatelya_zemli

Аренда со множественностью лиц

Арендодатель земельного участка

Аренда со множественностью лиц – это вид правоотношений, при которых Договор аренды заключается с несколькими арендаторами или арендодателями.

В данном обзоре будут рассмотрены отличия таких правоотношений от тех, которые заключаются с единственным субъектом на стороне арендатора или арендодателя. Будут рассмотрены вопросы о правовом регулировании и особенностях заключения и расторжения Договора аренды земельных участков и помещений со множественностью лиц. 

Договор аренды со множественностью лиц

Договор аренды со множественностью лиц по законодательству РФ предполагает, что арендодатель обязуется предоставить нескольким арендаторам недвижимое имущество за плату. Эта недвижимость по статье 606 Гражданского Кодекса РФ предоставляется во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды недвижимости заключается со множественностью лиц на стороне арендодателя и (или) на стороне арендатора.

Заключение договора аренды со множественностью лиц

Аренда со множественностью лиц может быть заключена в двух случаях:

  1. если все участники договора аренды добровольно согласились заключить сделку;
  2. если заключение договора прямо предусмотрено законом.

К данному виду договоров применимы общие правила о заключении договоров и положения о договоре аренды. А также применимы статьи, регулирующие отношения по распоряжению имуществом, принадлежащего нескольким собственникам (ст. 246, 253 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды с множественностью лиц должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более года, или одной стороной которого является юридическое лицо. А также он  подлежит государственной регистрации.

Обязательства всех соарендаторов носят долевой характер.

Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования.

Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);
  • порядок внесения арендной платы – отдельно каждым арендатором или совместно;
  • порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);
  • порядок расторжения договора по соглашению сторон;
  • последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов;
  • возможность требования досрочного расторжения договора одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;
  • порядок распределения отделимых улучшений  арендованного имущества между арендаторами.

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

Возможность, порядок и алгоритм расторжения договора аренды со множественностью лиц зависят от конкретных условий, прописанных в самом Договоре аренды.

Не возникает проблем при расторжении, если стороны пришли к совместному соглашению расторгнуть договор, если закончился срок договора аренды,  если указана возможность требовать расторжения договора одной из сторон.

Но вот если по Договору аренды со множественностью лиц возможность самостоятельных действий по расторжению договора у арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне со множественностью.

Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут.

Поэтому на стадии заключения договора следует предусмотреть возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Вопрос: можно ли расторгнуть договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный на неопределенный срок, по желанию одного соарендатора?

В п. 2 статьи 450 ГК РФ прописано, что:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По общему правилу направляет уведомления  арендодателю и другим арендаторам о расторжении договора за 3 месяца (по общему правилу, согласно ст. 610 ГК РФ). Однако те не хотят расторгать договор, и арендатор обращается в суд.

В итоге: договор по такому уведомлению одного из соарендаторов расторгнут не будет.

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 03.11.2015 No Ф09-6538/15 по делу NoА60-7747/2015 пришел к выводу: соарендатор не вправе отказаться от договора, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатора, если такой отказ не согласован со всеми соарендаторами и о нем не извещены все.

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать Договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:
  1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
  2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
  3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок

Аренда земельных участков со множественностью лиц

При аренде земельных участков между сторонами зачастую возникают споры по использованию этого участка.

Например, при сдаче в аренду земельного участка лицам – собственникам помещений в здании, расположенном на этом участке, пропорционально площади их помещений, один арендатор строит забор на участке, другие против этого.

И спор рождается из-за того, что в договоре не был определен порядок пользования таким земельным участком.

Аренда со множественностью лиц на землях сельскохозяйственного назначения

П.1 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности. Условия правомочности собрания и количество , необходимое для принятия такого решения, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Аренда помещения со множественностью лиц

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество. Это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты).

Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В связи с этим независимо от того, проведена ли государственная регистрация права собственности, стороной договора аренды являются собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и только они имеют право на заключение договора аренды.

Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Распространенным примером договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши – для размещения наружной рекламы).

Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении).

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Резюме

Таким образом, главной особенностью договоров аренды со множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора.

Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды со множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.

Источник: https://zemarenda.ru/arenda-so-mnozhestvennostyu-lits/

Сдача в аренду земельных участков: описание процедуры

Арендодатель земельного участка

Граждане, владеющие землей, имеют возможность сдавать ее в аренду. Для этого предварительно требуется найти подходящего арендатора и заключить с ним договор. Правильно оформленная сделка позволит в дальнейшем собственнику получить хорошую прибыль. Важно заранее просчитать, как сдать свой земельный участок в аренду и правильно оформить договор на землю.

Законодательство по данному вопросу

Арендные отношения, связанные с землей, регулируются Земельным кодексом. В нем же зафиксирован перечень земель, арендовать которые запрещено. Отдельные положения присутствуют в Гражданском кодексе. Аренде земли посвящены статьи 607 и 621 данного акта.

Кто наделен правом арендовать земли?

Заключать подобные сделки может только владелец земли. Возможны случаи, когда это делать вправе его представитель. При этом будет обязательным наличие доверенности. Если арендодателем земли выступает несовершеннолетний, то от имени такого гражданина сделки заключают его представители.

В качестве арендаторов могут выступать и граждане, и организации. Этой возможностью наделены иностранцы, а также лица, у которых нет гражданства. Важно, чтобы у них имелось право заниматься хозяйственной деятельностью.

Земли, запрещенные к сдаче в аренду

ЗК РФ в статье 27-й содержит перечень земель, использовать которые для арендных отношений запрещается. К ним причисляются:

  • заповедники;
  • национальные парки;
  • земли, занятые воинскими частями, военными судами, ФСБ, органами госохраны, ФСИН;
  • участки, на которых находятся атомные объекты;
  • кладбища;
  • земли в пределах закрытых территорий с ограниченным доступом;
  • участки возле границы государства, где размещаются важные объекты энергетики и безопасности.

На указанных территориях граждане не имеют возможности владеть землей и каким-либо образом сдавать ее в аренду.

Документация, требуемая для оформления земельной аренды

Для заключения сделки потребуются документы:

  • заранее полученный межевой план на участок и акт к нему;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из реестра, подтверждающая, что земля находится в собственности арендодателя;
  • разрешение от муниципалитета на использование участка;
  • документация, описывающая цели, для которых земля используется;
  • арендный договор в двух копиях;
  • паспорта участников сделки;
  • справка, подтверждающая, что земля ничем не обременена.

Если землей владеет еще один собственник, то арендодателю потребуется заручиться его письменным согласием на сдачу ее в аренду.

Также сделка проходит последующую государственную регистрацию. При этом уплачивается госпошлина.

Аренда земель сельхозназначения

Данные территории разрешается использовать только с определенными целями. Основная из них — ведение хозяйства. На землях сельхозназначения допускается:

  1. создавать фермерские хозяйства;
  2. разводить рыб и животных;
  3. вести исследовательскую деятельность;
  4. создавать лесные насаждения;
  5. выращивать овощи и растения;
  6. проводить сельскохозяйственные работы.

К таким территориям также причисляются сельхозугодия. В их состав входят участки с многолетними насаждениями, а также сенокосы с пастбищами и пашнями. Такие земли имеют особую ценность.

Земли сельхозназначения, которыми владеет государство или муниципалитет, могут сдаваться в аренду, но на ограниченный период. Обычно срок составляет 3-49 лет. Это зафиксировано в части 3 9-й статьи Закона № 101-ФЗ. Сенокосы и пастбища можно арендовать только в течение 3-летнего периода.

Арендаторы не могут по своему усмотрению менять назначение таких земель.

При нарушении этого правила им грозит штраф и расторжение арендных отношений. Если участок официально не имеет статус сельхозугодия, то его собственник вправе беспрепятственно сдавать его для различных целей.

Длительность аренды и плата по ней

В договоре прописывается период его действия. Арендатор может использовать землю кратковременно. Обычно сделка заключается на период до года. Аренда будет считаться краткосрочной, если ее оформили на срок от года до 5 лет.

Долгосрочная сделка заключается, когда арендатор планирует в дальнейшем выкупить участок. Также на длительное время берут в аренду земли для ведения хозяйства или строительства недвижимости. Срок такого договора колеблется в пределах 5-49 лет.

Арендная плата фиксируется в договоре. Она может иметь денежное выражение в виде фиксированного платежа. Также практикуется плата за использование участка в форме перечисления арендодателю процентов с дохода.

Также арендатор может взамен денежных средств обеспечивать владельца земли выращенными на ней культурами. Также допускается вариант с отработкой, когда арендатор оказывает какие-либо услуги владельцу участка.

Если сделка заключается на период до года, то ее регистрация в госорганах не требуется.

Аренда сроком от года подразумевает ее обязательную регистрацию. Такой договор вносится в реестр, именуемый ЕГРП.

Когда период действия аренды истекает, то пользующийся землей гражданин или организация возвращают ее владельцу. Улучшения участка, которые сделал арендатор, чаще никак не возмещаются арендодателем. Какая-либо компенсация возможна, только если об этом прямо было указано в арендном договоре.

Продление аренды земли и ее досрочное прекращение

Пролонгация договора возможна, если арендатор не допускал серьезных нарушений при использовании участка. Также возможен вариант с повторной арендой земли тем же гражданином или организацией. У них имеется приоритетное право заключения нового договора с арендодателем.

Пролонгация сделки допускается, если сам владелец участка не возражает против этого.

Земли сельхозназначения могут использоваться не более 49 лет. В дальнейшем пролонгация их аренды невозможна по закону.

Также практикуется заключение допсоглашений к основным арендным договорам. Они продлевают ранее установленный срок аренды.

Стороны могут досрочно прекратить арендные отношения. Инициаторами вправе выступать как оба участника сделки, так и каждый из них по отдельности.

Арендодатель прекращает отношения с арендатором, если последний нарушает условия сделки, использует землю не по назначению, ухудшает ее качество, не вносит плату более двух месяцев подряд.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

Арендатор может заявить о прекращении арендных отношений, если владелец участка:

  • не передает его для непосредственного использования;
  • препятствует пользованию землей;
  • передал не пригодную землю.

Также арендатор по своей инициативе расторгает сделку, если участок имеет недостатки, о которых арендодатель умолчал. Аренда прекращается также в случае выявления ранее не оговоренного обременения на землю. Арендаторы отказываются от сделки, если владельцы земель не передают им необходимую документацию по участку.

Во всех случаях стороны уведомляют друг друга о желании прекратить арендные отношения. Это делается письменно.

При этом специальных сроков предупреждения не зафиксировано в законодательстве. Необходимо уведомлять о намерении расторгнуть договор аренды в разумный срок.

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/arenda-zemelnyh-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.