Арендная плата земельное право

2.4. Арендная плата за землю

Арендная плата земельное право

В соответствии с ГКРФ по договору аренды обязанностьарендодателя по отношению к арендаторусостоит в предоставлении последнемуимущества в пользование, а обязанностьарендатора – во внесении платежей запользование этим имуществом.

Земельный кодексРФ относит арендную плату к существеннымусловиям договора аренды земельногоучастка.

В отношении земельных участков,находящихся в частной собственности,определение размера арендной платыосуществляется по соглашению сторон вдоговоре аренды земельного участка.

Вотношении же земель, находящихся впубличной собственности (собственностиРФ, субъектов РФ или муниципальнойсобственности), порядок определенияразмера арендной платы, порядок, условияи сроки внесения арендной платыустанавливаются соответственноПравительством РФ, органами государственнойвласти субъектов РФ, органами местногосамоуправления.

В отношении земельных участков,государственная собственность накоторые не разграничена, порядокопределения размера арендной платы, атакже порядок, условия и сроки внесенияарендной платы устанавливаются органамигосударственной власти субъектов РФ.

Земельное законодательство содержитследующие особенности установленияарендной платы за землю в отношенииземель, находящихся в публичнойсобственности:

1) установлен повышающий коэффициентарендной платы (аналогично с земельнымналогом) в отношении земельных участков,находящихся в государственной илимуниципальной собственности ипредоставленных для жилищногостроительства.

В случае если по истечениитрех лет с даты предоставления такогоучастка в аренду жилой дом не введен вэксплуатацию, арендная плата устанавливаетсяв размере не менее двукратной налоговойставки земельного налога на соответствующийземельный участок;

2) при переоформлении права постоянного(бессрочного) пользования земельнымиучастками на право аренды аренднаяплата за использование указанныхземельных участков устанавливается впределах:

– двух процентов кадастровой стоимостиарендуемых земельных участков;

– трех десятых процента кадастровойстоимости арендуемых земельных участковиз земель сельскохозяйственногоназначения;

– полутора процентов кадастровойстоимости арендуемых земельных участков,изъятых из оборота или ограниченных вобороте.

Гражданское законодательство устанавливаетследующие формы арендной платы, которыеприменимы к земельным участкам:

1) определенные в твердой сумме платежи,вносимые периодически или единовременно(законным платежным средством в РФявляется рубль);

2) установленная доля полученных врезультате использования арендованногоземельного участка продукции, плодовили доходов;

3) предоставление арендатором определенныхуслуг;

4) передача арендатором арендодателюобусловленной договором вещи всобственность или в аренду;

5) возложение на арендатора обусловленныхдоговором затрат на улучшение арендованногоимущества;

6) смешанная форма арендной платы, котораяможет сочетать в себе как вышеуказанныеформы арендной платы, так и иные формыоплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором,размер арендной платы может изменятьсяпо соглашению сторон в сроки, предусмотренныедоговором, но не чаще одного раза в год.

Из этого следует, что условие договорааренды земельного участка, предусматривающеетвердый размер арендной платы либопорядок (механизм) ее исчисления втечение года, должно оставатьсянеизменным.

В связи с этим условиедоговора, предусматривающее возможностьежеквартального изменения размераарендной платы, является ничтожным какне соответствующее закону.

Арендная плата от разграниченных поуровням собственности земель, а такжесредства от продажи права на заключениедоговоров аренды таких земельныхучастков в полном объеме поступают вдоходы соответствующих бюджетов взависимости от права собственности наземельные участки.

Плательщики арендной платы за землигородских поселений, находящихся вгосударственной неразграниченнойсобственности, перечисляют указанныеплатежи (а также средства от продажиправа на заключение договоров арендытаких земельных участков) в полномобъеме на счета органов Федеральногоказначейства с последующим распределениемдоходов от их поступлений.

При этом вбюджеты субъектов РФ (за исключениемМосквы и Санкт-Петербурга) поступает50%; в бюджеты городов Москвы иСанкт-Петербурга и бюджеты закрытыхадминистративно-территориальныхобразований поступает 100%; в бюджетыгородов и поселков, иных муниципальныхобразований (за исключением муниципальныхобразований, входящих в состав городовМосквы и Санкт-Петербурга) поступает50%.

Арендная плата за земли иных категорий,находящиеся в государственнойсобственности до разграничениягосударственной собственности на землю,а также средства от продажи права назаключение договоров аренды такихземельных участков зачисляются в полномобъеме в местные бюджеты.

Арендная плата за государственные имуниципальные земли не облагаетсяналогом на добавленную стоимость.

Источник: https://studfile.net/preview/3903830/page:63/

Нюансы договора аренды земельного участка между физлицами – Информационно правовой портал

Арендная плата земельное право

Договор аренды земельного участка между физлицами заключается с целью законного использования земельной площади, полученной в наем. Он регулирует правоотношения сторон и определяет их обязательства. Соглашение может заключаться на разные сроки, которые устанавливаются документом.

При подготовке документа следует учитывать положения законодательства, регламентирующего его форму и содержание. Основными нормативными актами являются:

  • Ст. 607 определены требования к необходимым условиям договора;
  • Ст. 652 устанавливает обязательную регистрацию соглашения в соответствующей службе, когда договорные обязательства действуют более 1 года. В ситуациях, когда нанимается частный дом, участок под ним также переходит во временное пользование к арендатору, именно та его часть, которая необходима для обеспечения нормального использования жилого помещения;
  • Ст. 614 определяет способы оплаты аренды, а также пересмотр стоимости предмета соглашения, но не чаще 1 раза в год. Для некоторых видов имущества пересмотр цены контракта может производится чаще в связи с принятием отдельного нормативного акта. В договоре арендная ставка может указываться в виде зафиксированного размера либо исчисляться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, стоимость соглашения может быть привязана к изменению официально установленной государством ставки, но конкретная сумма не указывается.
  1. ЗК РФ. Ст.ст. 22, 27 предусматривают запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:
  • Входящих в заповедные зоны, национальные парки и подобное;
  • Расположенных под сооружениями, являющимися собственностью вооруженных сил РФ;
  • Используемых под объектами, применяющих атомную энергию;
  • Отведенных под захоронение различных лиц;
  • Эксплуатируемых службами исполнения наказания, госохраны, ФСБ;
  • Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.

Особенности составления договоров аренды земли

При подготовке документа нужно, чтобы в него были внесены необходимые сведения. Он готовится в двух экземплярах для каждой из сторон, имеющих одинаковую юридическую силу. Для формирования соглашения потребуется следующая документация:

  • Удостоверения личностей участников сделки:
  • Бумаги, подтверждающие правомочия арендодателя;
  • Кадастровая и техническая документация на землю.
  • Платежный документ, удостоверяющий уплату госпошлины.

Также по теме:   Земли сельхозназначения: можно ли строить дом

В аренду можно сдать участок, имеющий четко установленные границы. Для этого потребуется провести его межевание и внести данные о нем в ЕГРП. Владелец осуществляет такие работы за собственный счет.

Обязательными реквизитами соглашения являются:

  1. Место его подписания и дата;
  2. Информация об участниках сделки, включая ФИО, данные гражданского паспорта, адрес проживания;
  3.  Кадастровые и технические характеристики территории;
  4. Правомочия и обязательства сторон;
  5. Срок выполнения договорных отношений. Максимально 49 лет;
  6. Стоимость арендных взносов и порядок их внесения, условия и периодичность изменения;
  7. Обстоятельства, при которых может быть расторгнуты обязательства;
  8. Обременения участка и ограничения в его использовании.

Предмет договора должен быть максимально точно охарактеризован, чтобы его можно было идентифицировать. Такими сведениями являются: кадастровый номер участка, адрес места нахождения, расположение на нем построек, насаждений и других объектов.

Существенным условием является период арендных обязательств. При этом точная дата может не указываться. Если сторонами не будет инициирована процедура расторжения соглашения, то оно продляется автоматически. Арендатор вправе рассчитывать на преимущество в продлении, если им соблюдены все договорные условия.

Дополнительными положениями могут стать указания на возможность разрешения спорных ситуаций, расторжения обязательств, внесения изменений.

Сущность соглашений может различаться в зависимости от разрешенного вида использования земельной площади и её назначения. Но каждый из них носит возмездный характер.

Передача надела во временное пользование должна сопровождаться заключением письменной формы документа во избежание возникновения конфликтных ситуаций.

Но законодательно не установлена обязанность заключения соглашения, если срок действия договорных правоотношений не превышает одного года.

Скачать образец договора аренды земельного участка между физлицами

Нюансы заключения

При передаче территории во временное пользование собственник может накладывать ограничения, относящиеся к значительным договорным обязательствам. Это:

  1. Запрет на реализацию участка и смену первоначального предназначения;
  2. Невозможность продажи, сноса, перестройки строений, возведенных на площади;
  3. Арендатору нельзя возводить постройки на земле.

Земля может ограничиваться в пользовании, если она располагается в природоохранных, санитарных и иных зонах.

Также по теме:   Пошаговая инструкция по межеванию земельного участка

В договоре могут быть предусмотрены санкции за неисполнение договорных обязательств. Например, пеня за просрочку платежа либо его неуплаты.

Аренда доли участка земли

Законодательство допускает передачу во временное пользование не только целую территорию, но и её часть. В соглашении при этом необходимо уточнить её параметры и площадь. К нему прикладывается в качестве приложения план надела с отмеченной арендуемой долей и отмечается наличие или отсутствие на ней строения с указанием их на плане.

Срок действия договора аренды между физическими лицами

Период выполнения договорных обязательств не является важным условием и может не указываться в документе. Тогда договор будет признан бессрочным до того момента, когда одна из сторон не примет решение о его расторжении.

Такая возможность должна быть предусмотрена в положениях документа. В ситуации, когда такой пункт не внесен, то ГК РФ устанавливает обязанность предупреждения другой стороны о таком намерении за три месяца до планируемой даты.

Период передачи земли во временное пользование может быть ограничен нормами ЗК РФ. Например, земля сельхоз назначения может предоставляться не более чем на 49 лет.

Если соглашение о найме действует не больше одного года, то его регистрация в Росреестре не требуется. На срок, превышающий 12 месяцев, необходимо внесение сведений об арендных условиях в ЕГРП.

Для этого потребуется предоставить в Росреестр копию паспорта и договора найма, заполнить заявление установленной формы, оплатить госпошлину, величина которой будет зависеть от предназначения участка.

Как продлить договорные обязательства

Срок аренды может быть продлен различными способами:

  • Когда в соглашении установлен срок аренды, то продлить его можно, составив дополнение к нему с указанием нового периода либо вообще его не уточнив. В этом случае он становится бессрочным и его продление не требуется. Если же были зафиксированы нарушения положений соглашения, то арендодатель может отказать в заключении нового документа, но при этом он не сможет в течении года после окончания аренды передавать этот участок другим претендентам на тех же условиях.

Также по теме:   Договор мены земельных участков: правила заключения

У арендатора есть преимущественное право на получение объекта в новую аренду, если им соблюдались условия предыдущего найма.

  • В соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств. Формируя документ, в него необходимо внести дополнительные обстоятельства, при наступлении которых, возможно продление на больший срок.
  • Заключение дополнительного соглашения до истечения основного.

КСТАТИ! Если владелец надела нарушит приоритетное право нанимателя на повторное его использование, то он обязан переоформить обязательства на первого арендатора либо выплатить ему компенсацию.

Когда договор может быть расторгнут

Формат соглашения может не предусматривать варианты прекращения договорных обязательств. Но его можно расторгнуть, в случае:

  • Окончания срока действия договорных правоотношений;
  • Сообщив о своем намерении за три месяца до желаемой даты.

Прекратить правоотношения можно в следующих ситуациях:

  1. Нарушены правила пользования участком. Если период действия договора составляет более пяти лет, то аннулирование возможно только в судебном порядке;
  2. Наймодателем затягивается процедура передачи территории в собственность арендатора;
  3. Выявлены недостатки участка, о которых не было сказано ранее;
  4. На землю претендуют третьи лица, не принимающие участие в подписании соглашения;
  5. Нарушается график освоения площади;
  6. Нанимателю не переданы документы, необходимые для пользования участком;
  7. Нарушаются сроки внесения арендной платы;
  8. Действия нового владельца ухудшает качества земельного ресурса.

Перед заключением соглашения необходимо знать следующие моменты:

  • Объектом арендных правоотношений выступает земельная площадь, имеющая индивидуальные характеристики, по которым она может быть идентифицирована. В их качестве выступают сведения о площади, месте расположения, номеру и другое;
  • В договоре устанавливается способ использования участка и менять его уже нельзя. Например, нельзя использовать землю, выделенную для строительства личного дома, в коммерческих целях;
  • В документе должен быть определен механизм внесения взносов и их величина;
  • В обязанности временного пользователя входит сохранение объекта в надлежащем виде.

Соглашение должно содержать условия по возврату участка его собственнику по окончании периода аренды.

Вам также может понравиться

Источник: https://advokat-vip.ru/nyuansy-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-mezhdu-fizlitsami.html

Арендная плата

Арендная плата земельное право

В соответствии с ГК РФ по договору аренды обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Земельный кодекс РФ относит арендную плату к существенным условиям договора аренды земельного участка.

Земельное законодательство содержит следующие особенности установления арендной платы за землю в отношении земель, находящихся в публичной собственности:

  • 1) установлен повышающий коэффициент арендной платы (аналогично с земельным налогом) в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных для жилищного строительства. В случае если по истечении трех лет с даты предоставления такого участка в аренду жилой дом не введен в эксплуатацию, арендная плата устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок;
  • 2) при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в пределах:
    • – двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
    • – трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
    • – полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Гражданское законодательство устанавливает следующие формы арендной платы, которые применимы к земельным участкам:

  • 1) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно (законным платежным средством в РФ является рубль);
  • 2) установленная доля полученных в результате использования арендованного земельного участка продукции, плодов или доходов;
  • 3) предоставление арендатором определенных услуг;
  • 4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • 5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;
  • 6) смешанная форма арендной платы, которая может сочетать в себе как вышеуказанные формы арендной платы, так и иные формы оплаты аренды.

Арендная плата за государственные и муниципальные земли не облагается налогом на добавленную стоимость.

Существует 4 вида стоимости (цены):

  • 1. нормативная цена;
  • 2. кадастровая стоимость;
  • 3. рыночная стоимость;
  • 4. выкупная цена.

Нормативная цена.

Нормативная цена – это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и места положения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок установления нормативной цены определён Постановлением Правительства от 15.03.1997 г. “О порядке определения нормативной цены земли”. В соответствии с данным Постановлением нормативная цена устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселения или их группам.

Органы местного самоуправления с учётом местных условий могут изменять нормативную цену, но не более, чем на 25% (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения). В любом случае, нормативная цена земельного участка не должна быть более 75% от рыночной стоимости аналогичных земельных участков.

Нормативная цена применяется в тех случаях, когда не установлена кадастровая стоимость соответствующего земельного участка.

Кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость впервые была упомянута в 1997 г. В 2010 г. были внесены изменения в Закон “Об оценке и оценочной стоимости в РФ”, и впервые кадастровая стоимость получила закрепление на законодательном уровне.

Кадастровая стоимость определяется в порядке кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка – это совокупность действий, включающих в себя:

  • 1. принятие решений о проведении кадастровой оценки;
  • 2. формирование перечня земельных участков, подлежащих кадастровой оценки;
  • 3. отбор исполнителя оценки и заключение договора с ним на оценку земельных участков;
  • 4. определение кадастровой стоимости земельных участков и составление отчёта об определении кадастровой стоимости;
  • 5. экспертиза отчёта об определении кадастровой стоимости;
  • 6. утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • 7. опубликование кадастровой стоимости земельных участков;
  • 8. внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может использоваться только после внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость рассчитывается на основании Закона “Об оценочной деятельности в РФ”, а также на основании методик, утверждаемых Министерством экономического развития.

Организация проведения кадастровой оценки возложена на Росреестр, собственно кадастровую оценку осуществляют оценщики. Заказчиками государственной кадастровой оценки могут быть органы исполнительной власти субъекта РФ либо органы местного самоуправления в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Государственная кадастровая оценка осуществляется только в отношении земельных участков, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости. Государственная кадастровая оценка основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (разрешенного использования).

Для оценки осуществляется оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признаётся часть земель однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В результате кадастровой оценки составляется карта или схема оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади (м2 либо гектар).

Результаты кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению органов Росреестра.

Информация о кадастровой стоимости полежит опубликованию в течение 10-ти дней с момента утверждения, и результаты вносятся в Государственный кадастр недвижимости.

Результаты оценки могут быть оспорены в суде или специально создаваемой комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости земельных участков.

Оспаривать результаты могут органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении государственных или муниципальных земель; а также частные лица, права и законные интересы которых затрагиваются проведенной оценкой. Основаниями для оспаривания закон называет только 2 факта:

  • 1) использование недостоверных данных о земельном участке;
  • 2) наличие сведений о рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость.

Если земельный участок имеет рыночную стоимость, то кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость.

Рыночная стоимость регламентируется Законом “Об оценочной деятельности”. Там же дано определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добросовестно, располагают всей необходимой информацией, и на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Существуют методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участка (утверждены 06.03.2002 г.), они распространяются на все земли, за исключением земельных участков изъятых из оборота.

Выкупная цена.

Применяется при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных (муниципальных) нужд, при приватизации земельных участков, при выкупе земельных участков собственниками объектов недвижимости.

Источник: https://studwood.ru/1150618/pravo/arendnaya_plata

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.