Арендная плата формула

Содержание

Как рассчитать арендную плату за землю, методы расчета, где взять сведения о нормативной денежной оценке участка

Арендная плата формула

Правожил.com > Аренда > Как рассчитать арендную плату за землю, формула расчета, полезные советы

Аренда земли — вариант вполне приемлемый для горожан, которые хотят обзавестись загородным участком

Как рассчитать арендную плату за землю, снять небольшой участок — вопрос актуальный для многих людей. Нередко городские жители, постоянно страдающие от загрязненной окружающей среды, стремятся выехать на природу.

И если сооружение загородного дома для постоянного проживания далеко не каждому по карману, то проводить выходные поближе к природе могут себе позволить многие семьи.

Приобретение участка в частную собственность — процедура не из дешевых. В некоторых случаях оптимальным вариантом становится заключение договора аренды земельного участка с государством.

Естественно, перед тем, как взять землю в аренду, семья захочет знать, какую сумму будет составлять оплата за ее использование.

Произвести ее расчет не сложно. Но потребуется изучить законодательные и нормативные документы, узнать формулу расчета и учесть факторы, которые оказывают влияние на размер годовых и ежемесячных платежей.

Порой разобраться со всеми нюансами сделки, а также с размером арендной платы человеку, не являющемуся специалистом в этой отрасли, не совсем легко, в случае возникновения дополнительных вопросов — обращайтесь к юристу, номер телефона указан на сайте, звонок бесплатный.

Арендой является передача имущества во временное использование за отдельную оплату.

Минимальное время арендного использования территории составляет один год, а максимальное сорок девять.

На основании земельного кодекса лица, которые готовы взять в наём территорию обязаны платить определённую сумму. Порядок утверждения такой оплаты устанавливается региональными властями индивидуально, опираясь на общие законодательные акты.

Если рассматривать базовый размер арендной платы, то в него входит: кадастровая стоимость, умноженная на специальные показатели, они утверждены органами власти и являются одинаковыми во всех областях.

Расчет арендной платы земельного участка

Оплата является одним из главных пунктов договорных отношений. Порядок и принципы расчета утверждает государство определёнными законодательными нормативными актами.

Как проходит расчет годовой арендной платы для налогообложения? Установлено, что расчет суммы оплаты аренды за расчетный год, может определяться четырьмя методами:

  • От кадастровой стоимости территории земли
  • Основываясь на ставки платежа по аренде либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными законодательством
  • От рыночной цены земельных площадей
  • На торгах. Когда заключаются договора на таких мероприятиях, размер и срок оплаты тоже обозначается там, то есть по результатам.

Если обратиться к земельному законодательству, можно увидеть, что устанавливает порядок определения суммы аренды правительство или региональные органы власти.

Существует ряд правил, для определения стоимости аренды земли, которые находятся во владении государства:

  • основа платежа определяется кадастровой стоимостью;
  • результаты торгов на специальном аукционе;
  • сумма налога на арендуемую площадь;
  • ставки оплаты;
  • рыночная цена территории.

Важно понимать, что сумма арендного платежа за использование надела, а также время оплаты обязательно обозначаются в договоре. Оплата состоит из базовых показателей.

Но необходимо учесть, что такие ставки делятся в зависимости от категории земли и самого арендатора. Базовая ставка устанавливается для всех городов страны одинаковым размером.

В договоре на аренду земли обязательно должна быть указана сумма платежа

Существует такая составляющая, как зональный коэффициент, он будет делиться по регионам индивидуально. Необходим он, для определения кадастровой стоимости территории надела.

Кроме того, есть некоторые поправочные коэффициенты, они различаются по категории целевого назначения участка. То есть, то, для чего он будет использоваться.

Ну и конечно площадь участка — один из необходимых показателей. Так как расчет кадастровой стоимости берётся за квадратный метр земли. А платёж вносится за всю территорию.

Если, к примеру, рассматривать отдельно территории для сельскохозяйственного назначения арендная плата может взиматься во многих формах.

К примеру, это может быть:

  • платеж
  • некоторый объём продукции
  • получение услуг, связанных с арендой
  • передачи во владение чего-либо
  • расходы на улучшение качественных характеристик  земли.

Данный пункт оговаривается в договоре, таким образом, оплата может быть:

  • деньгами
  • услугами
  • различными продуктами.

А также в счёт такой платы проводится улучшение и облагораживание территории. То есть, определённый период времени платежи не вносятся, а все средства идут именно в дело. Когда наниматель приносит вред экологии, арендодатель вправе разорвать договорные отношения.

В соответствии с земельным кодексом, существует некоторые группы людей, которым предоставляются льготы при оплате аренды.

К ним относятся:

  • люди пенсионного возраста
  • инвалиды первых двух групп
  • ветераны
  • люди, которые пострадали при Чернобыльской АЭС
  • лица, участвующие в ликвидации аварий на атомных объектах
  • семейства с тремя и более детьми.

Где можно взять сведения о нормативной денежной оценке данного участка

Информацию о кадастровой стоимости участка выдают земельные организации

Извлечение из документации нормативной денежной оценки территории могут понадобиться организациям и обычному человеку.

Такая информация предоставляется в виде выписки не позднее тридцати календарных дней со дня обращения.

Этот запрос делается в организации кадастра.

Кроме того, данная информация должна быть обозначена в паспорте на землю.

Кадастровую стоимость территории можно узнать из выписок земельной организации.

Она может предоставляться для арендаторов совместно с расчётом аренды за двенадцать месяцев.

Мнение юриста-эксперта

Основой для расчета стоимости арендной платы является кадастровая цена.

Эта стоимость должна пересчитываться администрациями краев и областей в каждом регионе не реже, чем раз в пять лет. Узнать стоимость за 1 кв.м. земли, которую планируете взять, можно на сайтах соответствующих департаментов.

Если землю передает муниципалитет, то, как правило, у него уже существует точная граница участка и соответственно имеются сведения о площади. Обязательным приложением к документации о передаче земли является кадастровый паспорт, где указана стоимость по кадастру за весь участок.

В извещении о реализации участка насчитана начальная сумма арендной платы за весь участок. При проведении аукциона она может увеличиться. Эта сумма пересчитывается в одностороннем порядке не реже, чем раз в год. Пункт об этом обязательно должен присутствовать в проекте договора о передачи земли в аренду.

Существует целый ряд причин по которым может быть произведен перерасчет уже начисленной арендной платы

Когда проводятся специальные торги, на которых продается право арендного пользования, начальная сумма определяется законодательством об оценочной деятельности.

После торгов заключается договор аренды с уже обозначенной ценой за год. 

Важно знать, что расчёт суммы аренды делается с учётом количества полных месяцев, когда использовался участок.

Исчисление размера платежа производится при возникновении права на территорию, если:

  1. Они возникли до пятнадцатого числа месяца включительно. Полным месяцем будет считаться месяц заключения договора.
  2. Когда сделка произошла после пятнадцатого числа, за целый месяц, будет браться следующий.
  3. Разрыв договора до 15-го числа, за целый месяц принимается предшествующий период.
  4. Прекращение отношений после 15-го числа, за целый месяц принимается текущий период.

Важным моментом считается тот факт, что в площадь территории включается сам участок и санитарно-защитная или техническая местность объекта. Но только, если она не находится в пользовании других лиц.

Следует знать, что могут вноситься изменения в оплату по причинам:

  • изменение кадастровой стоимости территории
  • когда категория использования участка была изменена
  • изменение вида разрешенного пользования площади
  • после внесения изменений в законодательные нормативные акты
  • в других ситуация, которые прописаны в договоре.

Даже взяв во внимание все перечисленные причины, следует знать, что изменения не допустимы больше одного раза в двенадцать месяцев.

Важно знать, что группировка территорий, виды их использования и категории нанимателей утверждаются в каждом регионе отдельно.

Как производится расчет

Законодательство утверждает порядок расчёта арендной платы, условия и дата её внесения. Тем не менее, все эти пункты должны быть прописаны в договоре.

Величина платежа за аренду рассчитывается и получается из следующей формулы:
Ва = С * S, здесь:

  • Ва — размер платежа за двенадцать месяцев. Рассчитывается за один квадратный метр;
  • С — ставка аренды, тоже за метр квадратный;
  • S — общая площадь территории земли.

Следует индивидуально рассчитать ставку платы за аренду:
С = КЦ * Кд * Пкд, где:

  • КЦ — кадастровая цена земельной территории. Указывается за один метр квадратный;
  • Кд — коэффициент категории разрешенного использования территории;
  • Пкд — коэффициент групп по виду деятельности нанимателя.

Можно воспользоваться калькулятором для расчета, подставив необходимые цифры в соответствующие ячейки. Рассчитать арендную плату за землю, используя калькулятор, совсем не сложно.

Работает он просто, для определения стоимости аренды требуется перемножить все необходимые составляющие, о которых говорилось выше.

Договор аренды накладывает на арендатора участка определенные обязательства

Когда человек берет в арендное пользование территории, он должен знать, что строить на этой площади необходимо начать в определённый период. Когда данные условия не соблюдаются, договор просто аннулируется.

Кроме того, если происходит нарушение норма в процессе постройки арендодатель вправе разорвать договорные отношения.

В таком случае, доначислить, либо полностью вернуть деньги, если договор заключен на срок больше года, можно в течение двадцати дней, после составления дополнительного соглашения.

Когда арендатором не представляется расчет оплаты аренды, в обозначенный срок она считается по закону и не подлежит перерасчёту. Если размер аренды больше начисленной суммы, арендатор должен его выплатить в двадцатидневный срок с дня подачи расчёта.

Условия оплаты аренды, расчёт и её стоимость обязательно обозначаются в договоре.

Важно понимать, что при решении продать объект, построенный на арендованной земле, необходимо будет переоформить договор аренды на нового собственника.

Когда лицо, взявшее в пользование земельный надел, не платит за него более шести месяцев, человек, передавший ему территорию вправе расторгнуть договорные отношения, а также подать иск в судебную инстанцию.

Тогда с нанимателя площади взыщут не только платежи, но и пени и неустойку.

 Подробнее об аренде земельных участков — на видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

10 Дек 2016      Юлия Юрьевна         668      

Источник: https://PravoZhil.com/arenda/kak-rasschitat-arendnuyu-platu-za-zemlyu.html

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости? Формулы расчета

Арендная плата формула

Не всегда есть возможность приобрести участок земли, а порой это нецелесообразно —порой гораздо выгоднее просто арендовать территорию. Необходимость взять в аренду земельный участок как для личного пользования, так и при ведении коммерческой деятельности может возникнуть в любой момент, поэтому важно знать принципы правового регулирования аренды земель.

Рассмотрим особенности расчёта арендной платы за участок от его кадастровой стоимости более подробно.

Правовое регулирование

Собираясь арендовать землю, стоящую на учёте, следует изучить соответствующие статьи Земельного кодекса РФ.

В данных нормативных документах перечислены основные положения Земельного кодекса, касающиеся аренды территорий, такие как:

  1. Сумма платы за аренду должна быть определена и прописана в соглашении.
  2. Территории, ранее изъятые из обращения, не могут быть сданы в аренду.
  3. Арендатор вправе передать участок в субаренду.

Данные о кадастровой стоимости (КС) участков можно получить через отделения Росреестра (в том числе и с помощью официального сайта организации) и МФЦ, а также заказав выписку из ЕГНР (как получить выписку из ЕГРН и каковы форма и содержание документа?).

Стоимость ренты зависит от того, какую ценность представляет территория для государства и в каких целях будущий арендатор планирует её использовать. Например, арендная плата за ЗУ, предназначенный для ведения сельского хозяйства будет существенно ниже, чем цена за землю под строительство завода или иного промышленного объекта.

Действующее законодательство защищает как арендаторов, так и арендодателей: если какие-либо положения арендного договора нарушают права вышеуказанных лиц, либо при заключении договора были нарушены правила, заинтересованные лица могут оспорить соглашение в суде.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с КС?

  • Расчёт арендной платы за территорию в соответствии с его кадастровой стоимостью производится в том случае, если земля является государственной собственностью.
  • Кроме того, кадастровая стоимость земли учитывается и при расчёте арендной платы за участки, которые были предоставлены арендатору без проведения торгов.

Особая процентная ставка у земель сельскохозяйственного назначения — такие участки арендуются с оплатой 0,3 % от кадастровой стоимости.

Как рассчитать?

Арендная плата за участок, принадлежащий государству и муниципальным властям, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости территории. Кроме того, следует учитывать размер корректирующего коэффициента (КК).

В соответствии с КК, арендная плата может составлять определённый процент от кадастровой стоимости участка. Вкратце рассмотрим возможные размеры КК:

  • 0,01 % — если лицо либо организация имеет некие налоговые льготы и привилегии, то будет применён данный КК. Кроме того, он применяется и к территориям, изъятым из оборота, но допущенным к передаче в аренду. К таким участкам могут быть отнесены и загрязнённые, и заражённые территории.
  • 0,6% — если арендатор планирует использовать территорию в целях ведения сельского хозяйства либо личного подсобного хозяйства, а также крестьянско-фермерской деятельности, то к нему применяется данный КК.
  • 1% — этот коэффициент применяется в том случае, если территория была арендована в целях реализации концессионного договора.
  • 1,5% — если договор аренды был заключён на основании п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.
  • 2% — самый большой корректирующий коэффициент применяется к арендаторам, планирующим проведение работ, затрагивающих использование недр.

Таким образом, для того, чтобы рассчитать оплату за аренду участка, нужно учитывать две составляющие:

  1. Кадастровую стоимость территории.
  2. Корректирующий коэффициент (от 0,01% до 2%).

Так как самостоятельные расчёты размера арендной платы за ЗУ зачастую влекут за собой множество ошибок, которые в итоге негативно сказываются на результате расчётов, следует учитывать основные нюансы подсчёта:

Размер арендной платы исходя из её кадастровой цены, определяется на основании следующих показателей:

  • вид разрешённого использования территории и категория земель;
  • экономическая целесообразность использования ЗУ;
  • предполагаемая выручка от сдачи в аренду ЗУ;
  • недопущение ухудшения финансового состояния лиц, планирующих арендовать участок.

Кроме того, если арендатор планирует снять территорию у государства или муниципалитета, он может рассчитывать на определенную налоговую поддержку: размер ренты в таком случае не может превышать сумму, уплачиваемую за земельный налог.

Если же лицо было ранее освобождено от уплаты земельного налога, местные власти вправе снизить или освободить его от арендной платы — данный аспект остается на усмотрение органов местного самоуправления, которые обязаны действовать на основании федеральных законов и Земельного кодекса РФ и не имеют права самостоятельно определять размер корректирующих коэффициентов.

В статье ниже рассмотрим формулы расчета итоговой стоимости аренды земельных территорий.

Формулы вычисления: пошаговая инструкция

В зависимости от того, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в государственной и муниципальной собственности либо принадлежит частному лицу) применяются разные формулы расчета. Ниже рассмотрим оба варианта более детально.

Как узнать размер арендной платы за ЗУ государственной собственности?

Формула расчёта аренды за государственные земли элементарна:

A (арендная плата) = KC (кадастровая стоимость) * Kk (корректирующий коэффициент).

Приведем пример

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/rasschet-arendnoy-platy-za-zu-ot-ks

Кратко о формах арендных платежей и правилах их расчета

Арендная плата формула

Гражданское законодательство РФ выделяет несколько видов оплаты аренды. Участники соглашений выбирают наиболее удобный и экономически эффективный из них. Способ расчетов приобретает силу после документального закрепления. Схема обязательно прописывается в договоре.  

Юридический базис

Финансовые отношения в рамках арендных сделок регулируются ГК РФ. Плата за пользование имуществом устанавливается в соответствии со статьей 614 Кодекса. Официальное определение лаконично. Законодатель именует арендными платежами обязательные взносы, порядок и срок внесения которых закреплен соглашением.

Регулирование во многом зависит от предмета сделки. Если таковым является частная недвижимость, транспорт или оборудование, цены остаются свободными. Участники руководствуются рыночными показателями, личными обстоятельствами, характеристиками имущества.

Правила меняются, когда речь заходит о муниципальной или государственной собственности.

Так, при передаче в возмездное пользование федеральных земель чиновники опираются на правительственное постановление № 582. Особый порядок расчетов применяется и в случае финансовой аренды.

Вознаграждение по договорам лизинга устанавливают с учетом закона № 164-ФЗ. Платеж здесь включает выкупную стоимость.

Большое значение при формировании цены имеет судебная практика. Основой являются разъяснения ВС и ВАС России. Внимания заслуживают постановление 73 от 17.11.11, обзоры № 3 за 2017 и № 4 за 2018 годы.

Обобщая позиции нижестоящих судов, высшие инстанции рассказали, что такое арендная плата, разрешили ряд правовых коллизий и пресекли двоякое толкование норм.

Документы не имеют силы закона, но дают общее представление о рассмотрении споров.

Виды арендной платы и их особенности

Основа классификации заложена ст. 614 ГК РФ. Норма выделяет следующие формы вознаграждений:

  • фиксированные взносы различной периодичности;
  • процент либо долю от доходов, плодов или иных результатов эксплуатации имущества;
  • предоставление услуг;
  • передача вещи в счет погашения обязательств арендатора;
  • неотделимые улучшения актива.

Закон допускает установление смешанных форм арендных платежей. Участники сделок активно пользуются диспозитивностью гражданского права, разрабатывая собственные схемы.

Классификацию проводят также по составу. Нередко условиями соглашения предусматривается деление суммы на несколько частей. Составляющими арендной платы могут быть:

№ п.п. Наименование Общее описание
1.КомпенсацияПри заключении договора владелец актива несет определенные расходы. Так, в состав арендного взноса включают возмещение издержек на модернизацию, настройку, транспортировку имущества, дополнительную комплектацию. Вопросы ремонта обязательно оговаривают в соглашении. В противном случае сторонам придется следовать общим правилам. Статья 616 ГК РФ возлагает обязанность проведения текущих работ на арендатора. Капитальный ремонт лежит на плечах непосредственного собственника
2.НалогиЕсли арендодатель признан плательщиком НДС, стоимость пользования имуществом увеличится (ст. 146 НК РФ)
3.ДоходЭта часть поступает непосредственно собственнику объекта и признается чистой прибылью по сделке
4.Дополнительные услуги В состав арендной платы могут входить расходы на связь, вывоз мусора, сервисное обслуживание и другое

Неустойка и пени увеличивают фактическую стоимость пользования имуществом. Однако отнести их к составляющим арендной платы нельзя.

Начисление штрафных санкций связано с нарушениями договора (например, просрочкой платежа). В отличие от арендного взноса сумма взысканий может уменьшаться. Алгоритм применения ст.

333 ГК РФ продемонстрировал Суд Железнодорожного района Ростова-на-Дону при рассмотрении дела № 2-2575/2017.

Единоразовые и регулярные платежи

Периодичность расчетов имеет большое значение, а потому согласовать вопрос необходимо на начальной стадии сотрудничества. Жестких ограничений законодатель не ставит. Участники вправе выбрать любой вариант:

  1. Предоплата. Арендатор вносит средства за весь период пользования имуществом по договору. Такая схема распространена в прокате движимых вещей, например, театральных костюмов (ст. 630 ГК РФ).
  2. Ежегодный взнос. Этот вариант нередко выбирают при передаче в аренду муниципального, регионального или федерального имущества, а также оборудования или транспорта. Размер вознаграждения рассчитывают за календарный год.
  3. Ежемесячные или ежеквартальные платежи. Классическая схема расчетов основывается на периодических равных взносах. Деньги перечисляются арендатором в конкретный день или до установленной в договоре даты. Иногда участники утверждают специальный график.
  4. Посуточная оплата. Это особый вид аренды, практикуемый преимущественно в сфере недвижимости. Вознаграждение удерживается за каждый день по согласованной партнерами ставке.

В 2019 году ситуация с посуточной арендой жилья изменилась. Парламентарии запретили размещать хостелы в многоквартирных домах (ст. 17 ЖК РФ). Требования к этому виду бизнеса ужесточили, а игроков поставили в равные условия. Поправки вступили в силу в октябре.

По общему правилу, менять размер периодического взноса можно не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Отступать от предписания стороны вправе лишь при наличии соответствующей оговорки в соглашении. Участники должны определить порядок корректировки. Механизм применения нормы подробно описан информационным письмом ВАС РФ № 66 от 11.01.02.

Фиксированный размер и гибкая ставка

В большинстве случаев размер арендного платежа указывают в договоре. Это неизменная величина, измеряемая в любой конвертируемой валюте. При этом практические расчеты на территории России проводятся только в рублях (ст. 317 ГК РФ).

Отчисления арендатора в этом случае не зависят от экономических выгод эксплуатации имущества. Изменить тариф стороны могут по взаимному согласию или в порядке, предусмотренном договором. А вот инфляционные процессы не являются основанием одностороннего увеличения требований. К такому выводу пришел 5 ААС в обзоре от 14.10.2011 (дело А51-22191/2009).

Гибкая ставка встречается в практике реже. Прогрессивный вариант выбирают преимущественно коммерсанты. Формы разнообразны:

Порядок расчета Пример
Доля от валовой выручки или чистого доходаАренда магазина или иной торговой точки
Процент от количества заказов, посетителейИспользование наемных транспортных средств при оказании услуг такси
Часть полученных арендатором плодовАренда фермы, сельскохозяйственных угодий, комплексов для разведения рыбы и т. д.

Плавающая ставка выгодна обеим сторонам. Такое сотрудничество отличается экономической эффективностью, а регулярный перерасчет обязательств не признается изменением договора (п. 1 обзора 9 ААС).

Форма приобрела популярность в кризисный период. Однако она имеет и свои минусы. Так, арендодатель вынужден контролировать результаты пользования имуществом, чтобы избежать занижения платежей по договору.

С этой целью на объектах устанавливаются специальные видеокамеры или счетчики.

Допускает закон и комбинированные схемы. Участники сделки вправе согласовать фиксированный размер арендной платы, дополнив его переменной частью. Ключевым условием будет детальная проработка механизма расчета. В договоре потребуется прописать формулу и порядок определения исходных данных.

Денежная и натуральная оплата

Большинство сделок в стране предполагает расчет национальной валютой. Стороны согласовывают прием наличности либо перечисления средств на банковские счета. Однако такая форма арендных платежей не является единственной. При наличии соответствующего пункта в договоре обязательства могут быть погашены:

  • передачей прав собственности на ценные вещи;
  • оказанием услуг или выполнением работ;
  • неотделимыми улучшениями имущества.

Проблемой таких расчетов является необходимость оценки. Встречное исполнение должно быть равнозначным, в противном случае возникнут споры.

К группе риска, в первую очередь, относят финансово нестабильные организации. В случае банкротства к сделкам с натуральной оплатой будет приковано внимание кредиторов.

Подходы судов к разрешению таких дел продемонстрированы, например, в постановлении ВАС РФ № 63.

Не менее серьезной проблемой станут претензии относительно извлечения необоснованной налоговой выгоды. Заметное отклонение оценки передаваемых в счет оплаты услуг, работ или товаров от рыночных показателей послужит основанием начисления недоимки.

Суды в такой ситуации будут руководствоваться разъяснениями постановления ВАС РФ № 53. Служители Фемиды проанализируют все условия сделки в комплексе. Значение приобретет взаимосвязь сторон, порядок исполнения договора, наличие реальной переписки и мн.

др.

Документальное закрепление стоимости аренды

Цена является существенным условием договора, если предметом выступает недвижимость. Пренебрежение этим пунктом влечет недействительность сделки (п. 3 обзора 9 ААС). Однако юристы настаивают на установлении стоимости и при заключении иных арендных соглашений. Такой подход существенно снижает конфликтность и позволяет избегать претензий контролирующих служб.

Зафиксировать цену аренды можно:

  • в тексте договора;
  • в приложении к контракту (расчет, тарифный план, график взносов).

Если речь идет о гибкой ставке, имеет смысл утвердить алгоритм начислений. Отдельным пунктом или документом стороны устанавливают формулу, принцип определения расчетной базы и исходных параметров.

Изменения цены фиксируются дополнительным соглашением. Обязанность регистрации правок появляется лишь у участников долгосрочных арендных сделок (ст. 651 ГК РФ).

Факт корректировки платы за земельный участок или капитальное сооружение должен отражаться в государственном реестре. Однако уклонение от процедуры не лишает новый расчет юридической силы.

Такую позицию занял, например, Западно-Сибирский окружной ФАС в постановлении № Ф04-198/13 от 03.04.13. Участники обязаны следовать согласованному порядку с момента составления документа.

Краткие выводы

  1. Базовая классификация арендных платежей закреплена ст. 614 ГК РФ. Критериями являются форма и периодичность расчетов. Однако законодатель не запрещает использовать комбинированные схемы.
  2. Порядок установления цен регламентирован лишь для муниципального, регионального или федерального имущества. Частные собственники свободны в выборе. Им следует лишь придерживаться принципов равноценности.
  3. Стороны сделок вправе пересматривать стоимость по договору с различной периодичностью. Если в соглашении не указан конкретный график, делать это разрешается не чаще 1 раза в год.
  4. Изменения арендной платы подлежат документальному закреплению. Дополнения к соглашениям, прошедшим государственную регистрацию, также подлежат отражению в Росреестре.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kratko-o-formah-arendnyh-platezhej-i-pravilah-ih-rascheta

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Арендная плата формула

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход.

Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника.

В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.

В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

  • фиксированная целиком за нежилое помещение;
  • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
  • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

  • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
  • окружающая инфраструктура;
  • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
  • изношенность строения;
  • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
  • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
  • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма.

В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату.

Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

  • АП=АИ+АЗ, в ней
  • АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;
  • АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

  1. Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:
  2. АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где
  3. БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.
  4. КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).
  5. КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.
  6. КВ – вид нежилого объекта.
  7. КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.
  8. ККН – коэффициент качества объекта:
  9. ККН=К1+К2+К3
  10.  К1 – параметр степени благоустройства;
  11.   К2 – месторасположение объекта;
  12.   К3 – параметр удобства использования.
  13. КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).
  14. ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

  1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
  2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
  3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
  4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
  5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору

Источник: https://giak.ru/dacha/primer-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.