Аренда земельного участка под строительство многоквартирного дома

Содержание

Договор аренды земельного участка для строительства объекта

Аренда земельного участка под строительство многоквартирного дома

Договор аренды земельного участка для строительства регламентирует порядок выстраивания взаимоотношений между сторонами сделки. Возникновений конфликтов или споров практически невозможно: все нюансы прописаны. Арендатор и собственник недвижимого объекта имеют чёткое определение обязательств и прав.

Договор аренды под торговый центр

Использование муниципальной недвижимости регламентируется ЗК РФ. Процедура получения земельного участка под строительство торгового центра, имеет следующий алгоритм действий:

  • Получение консультации у компетентного специалиста, относительно оформления бумаг.
  • Составление заявление на аренду земли.
  • Сбор документации.
  • Составление договорного соглашения между предпринимателем и местным административным органом.
  • Подписание акта.

Поскольку не существует установленного формата для составления заявление, оно составляется в произвольной форме. Но при этом в нём должны присутствовать обязательные пункты.

Итак, что необходимо прописать:

  1. Название учреждения, куда отправляется заявление.
  2. Реквизиты сторон.
  3. Кадастровые сведения земельного участка.
  4. Обоснование требуемой площади для строительства торгового центра. То есть нужно разъяснить: почему нужно именно столько квадратных метров, а не меньше.
  5. Цель использования участка. И внизу указать сегодняшнюю дату, роспись как в паспорте.

После принятия пакета документов, дальнейшие действия могут развиваться по следующему сценарию. Местный административный орган предлагает участок, который можно получить в аренду, если выигрываете в торгах.

Ещё один вариант: составляется обычное договорное соглашение по аренде земли по предварительному согласованию между сторонами.

Договор считается заключённым с момента прохождения госрегистрации. Перед прохождением этой процедуры, рекомендуется внимательно ознакомиться с каждым прописанным пунктом, чтобы в последующем не возникло вопросов. Особое внимание стоит уделить пункту, в котором указывается правила использования земли, способы ведения расчётов, варианты решения спорных вопросов.

Аренда земли для строительства павильона

Взять в арендное пользование надел может как физическое, так и юридическое лицо. Для оформления понадобится следующий пакет документов:

  • заявление о предоставлении участка в аренду под строительство павильона;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей;
  • сделать копии учредительных документов, если являетесь главой юридической компании;
  • индивидуальным предпринимателям представить копию свидетельства о регистрации и коды ОКВЭД;
  • план павильона: где будет располагаться, какие будет иметь размеры;
  • ксерокопия страниц паспорта, ИНН.

Если павильон уже построен, тогда могут понадобиться его панорамные фотоснимки. Также у уполномоченного органа нужно заранее поинтересоваться о пакете документов. Возможно, будут запрошены дополнительные справки, свидетельства.

Документы будут рассмотрены в течение 30 дней. Решение о принятом решении будет отправлено заявителю в виде почтового уведомления. Также его можно будет забрать лично, и сразу с ним же ознакомиться.

Договор аренды для многоквартирного дома

Арендовать участок для строительства многоквартирного дома можно только в том случае, если он поставлен на кадастровый учёт. Объект, который находится в обще долевом владении, передаётся в арендное пользование на стандартных условиях с  предоставлением расширенного пакета документов.

Если есть связи в городской организации, строит пригласить отдельное архитектурное\геологическое бюро для представления документов о геологическом разрезе выбранного участка. Необходима следующая информация: пригодна ли земля для строительства многоквартирного дома, насколько глубоко залегают грунтовые воды, есть ли на территории опасные склоны или нет.

Это положительное заключение на ведение строительных работ нужно получить с самого начала. Также эти документы понадобятся в случае аренды участка под строительство жилого дома.

Если у застройщика всё в порядке с документацией, и он сдаёт квартиры в эксплуатацию жильцам, они становятся собственникам. Арендный договор перестаёт существовать, потому, как теперь участок под многоквартирным домом переходит в собственное владение жильцов.

Стоимость аренды будет определяться на открытых торгах. Чем привлекательнее участок, тем больше будет потенциальных застройщиков на аукционе. Чтобы одержать победу, придётся иметь в наличии довольно-таки крупную сумму.

Аренда участка под строительство нежилого здания

Земли, которые находятся в распоряжении у государства\муниципалитета, могут предоставляться в арендное пользование физическим\юридическим гражданам. Если договор оформляется меньше, чем на 1 год, его не нужно будет регистрировать. Продлить его действие можно предварительного согласования с непосредственным собственником надела.

Для строительства нежилого здания, необходимо заключать договор на максимальный срок, в зависимости от заданного плана.

При обращении в орган для получения территории в аренду, необходимо представить заявление, кадастровые сведения на землю, план нежилого здания и иные правоустанавливающие документы.

Поскольку в каждом случае требуется собрать определённый пакет документов, предварительно необходимо получить консультацию у уполномоченного лица.

Аренда земли для строительства газопровода

Необходимо подготовить проект межевания и планировки территории, занести данные в ГКН. Различия площади больше чем на 10% между указанной в межевом плане и в утверждённой проектной документации.

Аренда заключается на срок 1 месяц. Участок может передаваться в аренду под строительство газопровода. Но арендатор в пределах срока аренды обязан привести территорию в состояние, пригодное для использования.

То есть для ведения строительных работ.

Ему придётся возместить убытки, ему будут причинены во время проведения работ. Также землепользователь должен будет исполнять и иные договорные обязательства. Предварительно стоит посмотреть образец подобных актов, чтобы знать, на какие аспекты стоит обратить внимание.

Чтобы арендовать участок под строительство аквапарка, нужно обратиться в администрацию города со своим планом. После его учреждения, если он соответствует правилам безопасности, будет назначен аукцион. В случае победы, заключить договор с городской администрацией, а далее приступить к воплощению аквапарка на арендуемой территории.

Источник: https://prozemlu.ru/dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-dlya-stroitelstva-obekta/

Размер арендной платы при строительстве на арендованном участке

Аренда земельного участка под строительство многоквартирного дома

Правовой центр ДВА М

предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с осуществлением строительства на арендованных земельных участках.

  • Консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с осуществлением строительства на арендованных земельных участках в г. Москве, выбором оптимальной схемы реализации строительных проектов.
  • Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов, градостроительной и проектной документации и т.д. с целью определения возможности строительства на земельном участке и связанных с ним расходов.
  • Подготовка комплексного правового заключения по вопросам связанным с осуществлением строительства на арендованном земельном участке в г. Москве.
  • Юридическое сопровождение строительных проектов в г. Москве, включая представление интересов в уполномоченных органах и судах.

В Москве действует специфический порядок строительства или реконструкции на земельных участках, ранее предоставленных в аренду без проведения торгов для эксплуатации объектов недвижимости.

Собственник недвижимости вправе построить на ее месте новые объекты, в том числе и принципиально иного назначения, тогда как получение прав на свободный земельный участок под строительство практически всегда осуществляется на торгах. В связи с этим, реализация многих инвестиционных проектов в Москве связана с покупкой существующей недвижимости «под снос».

Но при этом условия осуществления строительства или реконструкции существующих объектов являются достаточно обременительными.

Новое строительство или реконструкция допускаются на основании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка при внесении «повышенной арендной платы», рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости участка, и в некоторых случаях соизмеримой с его рыночной стоимостью.

Размер арендной платы

Размер повышенной арендной платы за первые два года аренды с 2019 года рассчитывается исходя из общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% от кадастровой стоимости). Далее, с каждым годом размер арендной платы существенно увеличивается и за шестой год срока действия договора аренды рассчитывается, по общему правилу, уже от 8% кадастровой стоимости земельного участка.

При этом для земельных участков в г. Москве, расположенных в пределах внутренних границ ТТК, арендная плата за первый год аренды рассчитывается исходя из суммы ставок:

  • общей ставки арендной платы для данного вида деятельности (для большинства коммерческих объектов – 1,5% кадастровой стоимости); дополнительной части, которая в зависимости от коэффициента
  • плотности застройки (отношение поэтажной площади планируемого объекта к площади участка), за исключением случая реконструкции, в результате которой площадь объект увеличится не более чем на 20%.

Для земельных участков, расположенных за границами Третьего транспортного кольца, напротив, при расчете арендной платы используется только общая ставка, устанавливаемая в зависимости от вида разрешенного использования участка.

В случае, если участок предоставлен по итогам торгов для целей строительства и эксплуатации зданий, сооружений, размер ежегодной арендной платы определяется путем деления суммы ставок арендной платы, установленных в зависимости от назначения участка и установленного для участка коэффициента застройки, на срок договора аренды.

В отношении арендной платы при новом строительстве и реконструкции определенных объектов предусмотрены специальные режимы расчета и льготы по арендной плате.

В том числе – для объектов спорта и отдыха, образования и здравоохранения, гостиниц, многоквартирных жилых домов, масштабных инвестиционных проектов, объектов промышленно-производственного и административно-делового назначения..

Но вопрос об отнесении к льготным категориям конкретных объектов требует отдельного рассмотрения.

В зависимости от назначения планируемого к строительству объекта, параметров строительства и ряда иных нюансов размер арендной платы может быть принципиально разным.

Внесение арендной платы за период строительства может осуществляться в рассрочку.

В связи с указанным, перед застройщиком стоит задача законной оптимизации (снижения) данных платежей, в то время как органы власти г. Москвы стремятся максимально пополнить бюджет, используя правовую неопределенность по ряду значимых вопросов.

Для определения размера арендной платы за землю в Москве на период строительства (как и вообще самой возможности какого-либо нового строительства) принципиально важным является получение градостроительного плана земельного участка, содержащего необходимые для нового строительства сведения, в первую очередь – о виде разрешенного использования земельного участка.

Учитывая достаточно значительный во многих случаях размер арендной платы на период строительства, при планировании нового строительства на месте существующих объектов недвижимости, целесообразно сравнение вариантов строительства в режиме арендных отношений и выкупа земельного участка в собственность.

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное правовое сопровождение проектов, включающих получение права аренды в отношении земельных участков в г. Москве без проведения торгов.

Мы оказываем правовую поддержку при принятии решения о том, какой земельный участок целесообразно приобрести для наиболее рентабельного осуществления проекта, в каких границах и с каким разрешенным использованием; производим урегулирование во внесудебном порядке споров с контрагентами и государственными органами.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/zemelnye-otnosheniya-v-moskve/osobennosti-stroitelstva

Земля под новостройкой аренда или собственность — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Аренда земельного участка под строительство многоквартирного дома

LIVING – это не только экспертиза. Это инновационный сервис подбора и покупки квартиры

  • 1Выбирайте среди всех квартир
  • 2Сравнивайте варианты
  • 3Записывайтесь на просмотр

СтатьиЗнаниеЗемля под новостройкой аренда или собственность

Почти каждый, кто покупал или покупает квартиру, заглядывал в проектную декларацию.

В этом документе множество фактов, которые важно знать о проекте, застройщике и, конечно, о земельном участке. Одним из наиболее важных является пункт о статусе земельного участка, на котором возводится объект.

LIVING разобрался, что лучше для собственников жилья – земля в собственности у застройщика или арендованная у государства?

Покупаю квартиру в новостройке: зачем мне знать находится земля под домом в аренде или в собственности у застройщика?

Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду.

Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья.

В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.

«Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».

Что предпочтительнее для собственников жилья?

По мнению экспертов, большой разницы, с точки зрения дальнейшего использования, для собственников жилья нет. Ведь в обоих случаях земля по окончании строительства перейдет в общую долевую собственность.

«Если земля в собственности, то она юридически более защищена, но это, скорее, важнее для застройщика. C арендой дела обстоят иначе – ее срок может закончиться (особенно, если это «короткий» договор на 3-10 лет), и застройщику надо будет либо продлить договор, либо оформлять его в собственность. На собственниках квартир это вряд ли каким-то образом отразится.»
«Если говорить об аренде земельных участков, то у дольщиков существует небольшой риск, что в случае невнесения арендной платы строительные объекты могут быть признаны самостроем. Кроме того, право аренды может передаваться другому лицу по договору уступки, а также в субаренду».
«Наличие земельного участка у застройщика на праве собственности – дополнительная гарантия для дольщика, что дом будет достроен. В случае же возникновения проблем со строительством, это ценный актив, на который может быть обращено взыскание. Наличие прав аренды на земельный участок означает, что у этой земли другой собственник (арендодатель), в г. Москве – чаще всего государство. Таким образом, в случае нарушения сроков реализации инвестиционного контракта, истечения срока договора аренды земельного участка или неуплаты по нему арендных платежей, риск стать «обманутым дольщиком» повышается.»
«Чаще всего, дольщики обходят стороной дома, построенные на арендованной площади из-за риска потерять собственность по истечении срока аренды. Но, если вы уверены в репутации компании-застройщика и в грамотности процессов заключения сделки, то опасаться этого не стоит. Важно проверить срок договора аренды – он не должен быть краткосрочным, а также уточнить, кто является собственником и статус участка».

Таким образом, нахождение земли в собственности у застройщика является более предпочтительным вариантом, однако и аренда не будет чем-то криминальным. Главное убедиться, что участок принадлежит муниципальным органам власти, а договор действует до окончания строительства и может быть продлен в случае необходимости.

Кроме того, эксперты отмечают, что ничего не страхует дольщиков от изъятия участка для государственных нужд. Земля, находящаяся в собственности, равно как и арендуемая, может быть изъята для государственных целей. Например, для строительства дорог или объектов инфраструктуры.

Где содержится информация о правах на участок?

Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса. Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество(ЕГРН).

Сделать это можно через МФЦ либо путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган. Выписка будет содержать все данные, включая адрес, площадь, назначение, кадастровый номер земельного участка, собственника и наличие/отсутствие зарегистрированных обременений.

«Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений. Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».

Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.

Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге. Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.

Правда ли, что для застройщика выгоднее арендовать землю для строительства дома, чем её покупать?

Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта. Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

«С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю. А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически. Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства 1 кв. м, что, в свою очередь, повышает цену объекта».
«И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи. Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги. Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».

Будут ли в дальнейшем собственники квартир платить за аренду земли на которой стоит их дом (ренту)?

Пользование землей в Российской Федерации платное, в соответствии с законом. В случае аренды земельного участка – это стоимость аренды, разделенная на всех собственников. В случае собственности – ежегодный земельный налог.

Источник: https://living.ru/znanie/zemlya-pod-novostroykoy-arenda-ili-sobstvennost/

Как арендовать землю под строительство

Аренда земельного участка под строительство многоквартирного дома

Аренда участка земли под свои нужды – распространённая процедура. На арендованной земле можно не только выращивать урожай или пасти скот, но и возводить сооружения: как временные, так и капитальные. Как арендовать землю под строительство, зависит от нужд, под которые планируется взять участок, а так же от договорённостей с владельцем земли: муниципалитетом или частным лицом.

Виды аренды земельного участка

Аренда – временное пользование на возмездной основе. Арендатор может заключить договор с:

  • Физическим лицом;
  • Юридическим лицом, во владении которого находится участок;
  • Государством.

Если договор аренды заключается с физическим или юридическим лицом, такие отношения регламентируются Гражданским и Земельным Кодексом. Взаимоотношения между арендатором и государством подчиняются Земельному Кодексу.

Договор может быть краткосрочным (до 5 лет) и долгосрочным (до 49 лет, заключается только с государством).

Если срок действия договора не превышает 1 года, он не подлежит регистрации в Росреестре. В остальных случаях регистрация – одна из гарантий надёжности сделки, потому выполняется обязательно.

Аренда земли под строительство – отдельный пункт в законодательстве. Заключить договор можно на срок строительства (краткосрочный, либо на 5-9 лет), а затем, после окончания работ, продлить.

Нюансы аренды земли под строительство

  1. Заключая договор с муниципалитетом, арендатор в обязательном порядке указывает:
  • Назначение будущего сооружения;
  • Сроки строительства.

Для этого перед тем, как обращаться за участком, арендатор должен подготовить всю техническую документацию: план строительства, проект, финансовое обеспечение работ.

В дальнейшем арендатор должен строго следовать предложенному плану, иначе арендодатель может аннулировать договор и наложить санкции: штрафы и предписания о сносе объекта.

  1. Застройщик должен учитывать ещё один момент: нередко для осуществления строительных работ одного участка земли недостаточно: чтобы разместить технику и обеспечить её работу, требуется больше пространства, чем в будущем будет занимать здание. Поэтому площадь земли, арендованной под строительство обычно больше, чем будет занимать готовый объект.
  2. Арендовать землю у муниципалитета можно после проведения торгов. Но законодательство допускает возможность пропустить этот этап в некоторых случаях. Без торгов земля предоставляется:
  • Тем, кто уже имеет объект недвижимости в собственности на желаемом участке;
  • Объект недвижимости принадлежит лицу на праве хоз.ведения;
  • Планируется капитальное строительство.

Кроме того, без торгов можно получить землю в аренду под строительство, если есть основание: например, указ президента или Правительства, застройщик желает достроить незавершённый объект на участке или планирует реализовать инвестиционный проект.

Подготовка к подаче заявления о выдаче участка в аренду

Начинается процесс с поиска подходящей площадки под строительство. Публичная кадастровая карта подскажет, какие участки можно взять в аренду, а какие государство передало в частные руки или зарезервировало под собственные нужды. Форма собственности подходящих участков должна звучать так: «Собственность публично-правовых образований».

Из подходящих по площади и расположению наделов выбираются те, которые подходят по типу и целевому использованию.

Целевое назначение земель определяет возможность строительства объекта:

  • Земли ИЖС – для жилого строительства.
  • Земли СНТ – для ведения дачного хозяйства и возведения соответствующих построек.
  • Земли сельскохозяйственного назначения – в основном, используются для выращивания культур, разведения домашнего скота в промышленных масштабах. Строить на таких землях можно хозпостройки для этого рода занятий (например, животноводческая ферма) или капитальные жилые строения.
  • Земли промышленные – идеальны для строительства заводов, фабрик.
  • Земли населённых пунктов – призваны обеспечивать население жилым фондом, рекреационными объектами и торговыми помещениями.
  • Земли лесного фонда.
  • Земли водного фонда.

После того, как подходящий участок найден, можно готовить документы.

Заявление

Подача заявления о желании взять участок в аренду под строительство – первый шаг. Заявление пишется в адрес владельца участка: муниципалитета и его главы. Оно должно содержать:

  • Полное наименование юридического лица или персональные данные физического лица, желающего взять землю в аренду.
  • Описать участок: категорию земли, целевое назначение, кадастровые сведения, адрес, площадь.
  • Срок аренды, цели строительства.
  • Приложить документацию планируемых работ.
  • Указать возможные льготы или основания для передачи участка в аренду без торгов.

Скачать образец  можно здесь.

Торги и заключение договора

Муниципалитет проверяет документы и выносит решение: об инициации торгов, передаче земли без торга или отказ в аренде.

Не всегда арендатор сам должен инициировать аукцион. Многие потенциальные застройщики следят за решением муниципалитета выставить на торги тот или иной участок, после чего просто подают документы и заявление на участие в этих торгах.

После проведения аукциона претендент, предложивший наиболее выгодные условия аренды, получает право заключить с муниципалитетом договор. В дальнейшем именно этот документ становится руководством к действию: что строить, как долго строить и для чего.

Регистрация договора аренды

Последний пункт – регистрация договора в Росреестре. На земельный участок накладывается обременение на срок действия договора. Это значит, что в течение этого периода нельзя продать или повторно сдать участок.

Если земля принадлежит частному лицу

Арендовать участок можно не только у муниципалитета. Договор с частным владельцем – физическим или юридическим лицом – можно заключить на тех же условиях, что и с государством. Не требуется проведение торгов.

Однако, цену и условия аренды определяет владелец надела. Если сторонам удаётся договориться, заключается договор. Он так же содержит правила строительства: сроки, назначение помещения, его внешний вид.

Отступать от этих договорённостей арендатор не имеет права.

В договоре указывается и дальнейшая судьба постройки: возможность продолжения аренды, право выкупа участка арендатором и т.д.

Как арендовать землю под производство

Промышленные объекты – заводы, фабрики, цеха и производственные площадки – могут быть построены только на землях промышленного назначения.

Обычно эта категория находится далеко от земель населённых пунктов и ИЖС. Земля под промышленность тоже может находиться как в государственном, так и в частном владении. Соответственно, порядок аренды тот же, что и в других случаях.

Нередко бывает, что на участке уже есть объект, подходящий под производство. В этом случае договор аренды включает не только землю, но и постройки, которые на ней расположены.

Аренда земли под строительство вышек сотовой связи

Вышка сотовой связи не является объектом капитального строительства.

Но так она является источником повышенного электро-магнитного излучения, существуют правила её расположения на местности. Так, например, некоторые вышки сотовой связи запрещено ставить ближе 10 метров от жилого дома. Другие вышки можно располагать на крыше жилого здания, но для этого нужно согласие 2/3 жильцов.

В остальных случаях устанавливать вышки сотовой связи можно на землях любого назначения.

Построить вышку сотовой связи можно как на частной территории, так и на муниципальной земле, получив соответствующее разрешение от государства. Для этого нужно подать заявление в муниципалитет и ждать ответа. Владелец вышки должен обратиться с проектной документацией и в Роспотребнадзор за санитарно-эпидемиологическим заключением на размещение объекта на желаемой территории.

Заключение

Условия аренды земли под строительство у муниципалитета, закреплённые в Земельном Кодексе, определяют и стоимость аренды. Она напрямую зависит от кадастровой цены участка земли.

Если заключать договор с частным владельцем, сумма может оказаться как выше, так и ниже. На заключение договора с муниципалитетом может уйти в общей сложности до 4 месяцев.

И в том, и в другом случае определяется срок аренды, назначение строения и его дальнейшая судьба (выкуп надела, продолжение аренды).

Источник: https://pravorf24.ru/zemelnoe-pravo/arendovat-zemlyu-pod-stroitelstvo/

Участок находится в собственности или аренде у застройщика

Аренда земельного участка под строительство многоквартирного дома

Максимально снизить риски по покупке квартиры от застройщика — естественное стремление любого покупателя недвижимости.

Особенности схемы приобретения по ДДУ таковы, что собственность появляется далеко не сразу после заключения сделки, и ее переход приобретателю остается под вопросом, несмотря на все механизмы защиты.

Один из моментов, волнующих дольщика — это комплекс факторов, которые могут повлиять на последующее получение собственности на квартиру. К ним относится право застройщика использовать землю и передавать ее покупателю.

Аренда или собственность земли под новостройкой

Участок находится в собственности застройщика или получен в аренду — одна из этих формулировок встречается в проектной документации новостройки. Третьего варианта не бывает, никакая другая форма владения землей не подразумевает ее использования под строительство. Статья 552 ГК РФ определяет все особенности правообладания, а покупатель квартиры должен уяснить несколько важных моментов:

  • аренда и собственность земли под новым корпусом (ЖК) законны в равной степени, и новый собственник при правильном оформлении договора получит свою квартиру и сможет оформить во владение;

  • застройщиком может быть реальный владелец участка — так бывает при реновации промзон, когда земля остается за предприятием, а девелопер предлагает построить там ЖК или МФК;

  • при изучении проектной документации наибольшее внимание следует уделить трем деталям — сроку аренды участка, фактическому собственнику и назначению земли по новостройкой;

  • наиболее выгодным с точки зрения комфортности и перспективы остается взятый у города участок, отведенный под комплексную жилую застройку и освоение территории — со временем именно на таких землях формируется транспортная и потребительская инфраструктура.

Земля в аренде у застройщика не должна пугать покупателя квартиры в новом ЖК, если соблюдены законодательные требования. Есть еще несколько тонкостей, о которых стоит упомянуть особо.

Некоторые особенности и подводные камни — вниманию покупателей!

Советуем учитывать несколько важных положений при выборе застройщика и проверке участка на прозрачность. Вы заметно снизите риск обмана или последующих осложнений, если учтете ряд особенностей.

Срок аренды и арендодатель

Срок аренды земли под новостройкой желателен длительный — обычно город (поселение) предоставляют его на 49 лет. После завершения строительства собственность перейдет к покупателям квартир.

Назначение земель и передача в собственность

Муниципальные земли, имеющие назначение “жилое строительство”, передаются новым владельцам “по умолчанию”, если застройщик правильно и добросовестно оформил все документы. Если земля передана застройщику местной властью под освоение — это выгодно и надежно. Здесь будет развиваться инфраструктура.  

Субаренда и собственность застройщика на землю

Нахождение участка в субаренде чревато сложностями с последующим оформлением. Придется проследить всю цепочку передачи, чтобы впоследствии договор между арендатором и субарендатором не был признан ничтожным. Собственность застройщика на землю может оказаться под обременением, и тогда возникает вероятность обращения взысканий на участок под новостройкой.

Красные линии и обременения участка

Кроме того, на этой территории могут быть “красные линии”, и обещание, например, построить паркинг, не будет выполнено. Есть еще и право сервитута, по которому любые соседи могут потребовать проезда или прохода по территории. Тогда “двор без машин” будет невозможен, а по территории будут ходить и ездить посторонние.

Краткосрочная аренда земли застройщиком — высокий риск

Слишком маленький срок аренды — это серьезный риск. Если застройщик затянет строительство и не продлит аренду, то оформление квартир в собственность станет возможным только через суд. Учитывая опыт долгостроев и переносов сроков сдачи, стоит проверять дату окончания аренды.

Период аренды должен полностью покрывать все сроки строительства указанных в разрешении корпусов и оставлять запас как минимум на год!

Проверяйте все данные и документы на землю под застройкой

В целом собственность или аренда земли под новостройкой практически равноценны. Главное для покупателя — проверить данные по договорам, Росреестру (обязательно!), генплану и кадастровому плану участка. И не принимать на веру никаких обещаний внести средства, а потом дождаться решения возникших вопросов по продлению аренды, снятию обременений и прочим рискам.

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/zemlya-v-arende-ili-sobstvennosti-zastrojshchika

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.