Аренда земельного участка определение

Аренда земли и безвозмездное пользование землей: Ограничение права на землю

Аренда земельного участка определение

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Отношения недвижимости зачастую складываются в рамках земельных отношений, которые хоть и имеют смежную связь с гражданскими, но все отличаются своей спецификой.

Поэтому важно отличать одно от другого, и понимать эту взаимосвязь между одной отраслью права и другой. В таком случае при вступлении в земельные правоотношения необходимо в первую очередь изучить не только гражданское законодательство, но и земельное, так как здесь предусмотрены дополнительные процедуры, свои сроки, отдельные акты, права, обязанности, общие положения и т. д.

Таким образом, данный вопрос нельзя изучить однобоко, приходится комплексно осознавать права землевладельцев и других лиц. Естественно, первоначально для этого требуется изучить общие правила Земельного Кодекса, так как без них сложно будет понять особенную часть, которая также отличается своей сложностью в понимании.

Обывателю в этом случае помогут вспомогающие информационные статьи, подобно этой, но сразу уточним, что необходимо перепроверять нормативные акты, указанные в этих статьях, так как гражданское и земельное законодательство может подлежать изменению и в конечном итоге информация со временем может устаревать.

Кроме того, отметим, что если вам необходимо решить какую-то проблему, а время на изучение не так много, то лучше вовсе обратиться за юридической помощью.

Дело в том, что в таких серьезных отношениях действовать на ощупь не рекомендуется, так как в земельных отношениях участвует как правило довольно ценное имущество, которым не стоит рисковать. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право:

  1. – передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив);
  2. – передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное).

Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности

Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

  1. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду.

Безвозмездное пользование землей

Первый случай распространяется на юридических лиц, которым может быть предоставлено сроком на год право бессрочного пользования земельным участком. В такой ситуации, где с одной стороны в качестве получателя выступает юридическое лицо, с другой стороны должен выступать муниципальный или государственный собственник.

Последний должен выдать административный акт, который и будет служить основанием законности использования земельного участка.

Второй случай предполагает заключение договора ссуды, согласно которого предоставляется безвозмездно срочное пользование участком земли. При этом первый является ссудодателем, а второй – ссудополучателем.

Земельные отношения отличается особой сложностью и повышенной ответственностью: это комплексная отрасль права, в которой смешиваются огромное количество отношений из других отраслей, а предметом отношений всегда выступает ценное имущество в виде земельных участков.

Поэтому при возникновении проблем рекомендуется обращаться за юридической помощью к специалистам, сведущим в области земельного права. Вне зависимости от сложности проблемы первоначально лучше всего обратиться на обычную юридическую консультацию, чтобы оценить сами правоотношения и узнать суть самой проблемы.

Такие консультации невысокие по стоимости, либо вовсе бесплатны, но зато очень полезны для обычного гражданина.

После консультации будет понятно, сможете ли вы сами справиться с данной проблемой, либо лучше обратиться к помощи специалистов.

Если проблема сложная, то лучше, конечно же, не рисковать и обратиться за помощью к квалифицированным специалистам, так как земельные отношения сложны как с формальной, так и организационной точки зрения.

Здесь необходимо собрать огромное количество документов, а также правильно оформить их. Кроме того, если вы вступаете в правоотношения с другими субъектами, то важно понимать специфику земельных отношений, иначе данные отношения могут стать невыгодными для вас, несмотря на вашу уверенность в обратном.

Если же земельные отношения, в которые вы вступаете не отличаются особой сложностью, то можно попробовать разрешить проблему самостоятельно, тем не менее, если возникнет проблемная ситуация, то все же лучше найти лиц, понимающих как правильно работать в рамках земельных отношений.

Условия договора предусматривают, что ссудодатель передает, а ссудополучатель принимает в пользование земельный участок, который обязуется вернуть по истечению срока действия договора ссуды. Но они не требует регистрации в государственных органах, и не подлежат кадастровому учету.

Эти участки земли выделяются из земельных организаций, для чего достаточно только решения организации, в которой числится работник.

Государственные органы и органы самоуправления не имеют к предоставлению земли в таких случаях никакого отношения. Участок дается пользование только на период действия трудовых отношений.

Инициатором выступает сам работник, который подает на имя руководителя организации соответствующее заявление.

Как ограничивается право на владение, распоряжение и пользование землей

В Российской Федерации право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ). Эти права ограниченного пользования чужим имуществом следует рассматривать как законные сервитуты, а не правомочия, вытекающие из права собственности.

Конституция РФ, закрепляя в ст. 36 право частной собственности на землю, установила возможность его ограничения, пределы которого определены ст. 17, 35, 36 и 42. В ст.

17 и 36 Конституции РФ закреплен общий принцип, согласно которому осуществление прав, в том числе и субъективного права частной собственности на землю, не должно нарушать прав других лиц.

Это требование в последующем нашло закрепление в ст. 10 ГК РФ, ст. 53 Земельного кодекса РСФСР.

Права собственников земли могут быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РСФСР и законодательством республик, входящих в состав РСФСР (ч. 5 ст. 54 Земельного кодекса РСФСР).

Эта действующая норма Земельного кодекса имеет как минимум два изъяна. Во-первых, не указывается, кем могут быть ограничены права собственников земли в интересах других природопользователей.

Во-вторых, из всех субъектов Российской Федерации право на ограничения предоставлено только республикам.

В связи с этим возникает вопрос: являются ли указанные меры регулирующего воздействия на земельные отношения пределами либо ограничениями конституционного права граждан и их объединений на обладание землей в частной собственности? Если это ограничения права собственности, то в соответствии с ч.

3 ст. 55 Конституции РФ и ч. 2 ст. 1 ГК РФ они должны устанавливаться только федеральным законом. Если же эти меры указывают на пределы осуществления права собственности, то нормы о границах оборотоспособности земельных участков могут закрепляться как в федеральных, так и в законах субъектов РФ.

Регулирование землепользования, установление правил целевого использования земли, а также предельных размеров земельных участков в частной собственности представляют собой не ограничение права частной собственности на землю, а «уточнение его содержания», т. е. установление его пределов (границ)307.

Однако установление предельных размеров земельных участков для собственника при отчуждении сужает возможность осуществления и правомочия распоряжения. Например, соответствующий орган муниципального управления не может передать в собственность фермеру земельный участок больше предельного размера, установленного органом государственной власти субъекта РФ.

С учетом изложенных в предыдущем параграфе общих подходов к вопросам классификации ограничений права собственности представляется целесообразным рассмотреть особенности ограничений права собственности на земельный участок в определенной последовательности.

Во-первых, по содержанию ограничения права собственности подразделяются на ограничения права пользования и ограничения права распоряжения земельным участком. Они, в свою очередь, делятся на ограничения права собственности по видам земель с учетом их целевого назначения, а также по субъектному составу.

Во-вторых, по целям, предусмотренным в п. 2 ст. 1 ГК РФ (защита основ конституционного строя, защита нравственности, защита здоровья, защита прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны и безопасности государства).

В соответствии с п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Как следует из содержания п. 3 ст.

209 ГК РФ, соблюдение целевого назначения земли и других природных ресурсов не рассматривается в качестве оснований ограничения свободы усмотрения собственника. В рамках земельных отношений появляются множество проблем, связанных со спорами между землевладельцами и с правильным оформлением соответствующих документов.

Зачастую обычный землевладелец может до конца и не знать об этих проблемах, так как обычные граждане не отслеживают изменения в законодательстве.

В конечном итоге это ведет к тому, что у некоторых землевладельце нет всех тех документов, которые подтверждают границы и право собственности на конкретный земельный участок. Чтобы исправить ситуацию следует изучить новое законодательство или обратиться за юридической помощью к специалистам, занимающимся земельными вопросами.

Каждые несколько лет могут изменяться составы документов, требующихся для земельных участков или их процедуры оформления. Поэтому то что было несколько лет назад, сейчас уже может делаться совсем иначе.

Именно поэтому важно при производстве каких-либо действий с земельным участком посмотреть последнюю редакцию законодательства.

Также можно обратиться за консультацией к юристу, он сможет пояснить какие изменения были введены и как изменилась ситуация с фактической точки зрения.

В конечном итоге это поможет изначально понимать ситуацию и не вызовет новых проблем. Если же ситуация коснется спора по поводу земельных участков, то чаще всего данный спор дойдет до суда.

Поэтому в этом случае лучше не рисковать лишними квадратными метрами, а обратиться за помощью к специалистам, которые смогут максимально отстоять вашу точку зрения.

Это ограничит свободу усмотрения чиновника и защитит интересы собственника от необоснованного и произвольного изменения целевого назначения земли.

Важно! По всем вопросам по аренде земли, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по аренде земли и безвозмездному пользованию, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: https://jur24pro.ru/sotsialnye-programmy/arenda-zemli-i-bezvozmezdnoe-polzovanie-zemley-ogranichenie-prava-na-zemlyu-268215/

Аренда земельного участка

Аренда земельного участка определение

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

один из видов пользования земельным участком, возникающим на основании договора аренды земельного участка. Аренда земельного участка относится к числу обязательственных прав (в отличие от вещных прав на земельные участки, предусмотренных ст. 216 Гражданского кодекса РФ).Общие положения об аренде земельных участков установлены Гражданским кодексом ГФ (ст. 606–625), Земельным кодексом РФ (ст. 22, 46). Отдельные положения об аренде земельных участков предусмотрены и иными федеральными законами. Например, Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры») определены существенные условия договора аренды объекта культурного наследия и земельных участков, на которых они расположены.Объектом аренды могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также части земельных участков. Площадь земельного участка или земельных участков, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. В аренду передаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности (федеральной или субъектов Российской Федерации), муниципальной собственности, в собственности граждан и юридических лиц. Не могут быть переданы в аренду земельные участки, изъятые из оборота в соответствии со ст. 27 (п. 4) Земельного кодекса РФ. К их числу относятся, например, земельные участки, предоставленные для постоянной деятельности Вооруженных Сил РФ, Пограничной службы РФ, других войск, воинских формирований и их органов и др.Право на заключение договора аренды земельного участка может быть предоставлено по результатам торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ.Право аренды земельного участка может быть передано арендатором в залог либо внесено в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.Арендованный земельный участок может быть передан арендатором в субаренду в пределах срока действия договора аренды с уведомлением собственника земельного участка (арендодателя). При этом субарендатор получает все права арендатора земельного участка, предусмотренные земельным законодательством.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным ст.

46 Земельного кодекса РФ, в частности, в случаях ненадлежащего использования земельного участка, неиспользования земельного участка в течение трех лет (если более длительный срок не установлен договором аренды), а также в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, реквизиции земельного участка.

Источник: Толковый словарь градостроительного законодательства.

Аренда земельного участка

один из видов права на земельные участки. Земельным законодательством установлены некоторые особенности аренды земельных участков. Например, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” определен предельный максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения – 49 лет, а законами субъектов Федерации могут устанавливаться и минимальные сроки аренды земель (п. 3 ст. 9 Закона). При аренде земельных участков применимы нормы п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ или иными нормативными правовыми актами. Подобная норма содержится в п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Исключения установлены в п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”, в соответствии с которым государственные и муниципальные предприятия, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе: сдавать такой земельный участок в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Подобные ограничения установлены и в отношении казенных предприятий. В отличие от норм ГК РФ в п. 5 ст. 22 ЗК РФ содержится норма, не требующая согласия собственника земельного участка, в случае если арендатор распоряжается правами и обязанностями по договору аренды. Собственника необходимо уведомить лишь об этом, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данное правило применимо, если договор аренды заключен на срок более пяти лет, при этом в договоре не может содержаться условие о получении согласия собственниками земельного участка (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендатор земельного участка, также как и арендатор иного имущества, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, либо приобретения земельного участка в собственность. Исключением являются случаи, перечисленные в п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, гарантирующие права владельца здания, строения и сооружения на земельный участок. Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям установленным в ст. 619, 620 ГК РФ, а также в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. По инициативе арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки и совершения других правонарушений; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными в ст. 55 ЗК РФ; реквизиции земельного участка в соответствии с правилами ст. 51 ЗК РФ.

Источник: Большой юридический словарь

Источник: https://determiner.ru/termin/arenda-zemelnogo-uchastka.html

2.3. Аренда земельных участков: Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае

Аренда земельного участка определение
Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Основными признаками аренды земель являются:

– срочность, т.е. аренда – право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);

– платность, т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;

– возвратность, т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество – земля – подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены.

Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц.

Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании.

Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду.

Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, представляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях.

В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок.

Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются следующие правила определения арендной платы:

– органы государственной власти Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в федеральной собственности;

– органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в региональной собственности, а также для земель неразграниченной государственной собственности;

– органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы для земель, находящихся в муниципальной собственности.

Арендная плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы.

Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными частями ежемесячно или ежеквартально.

В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за земли может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления. Это обстоятельство должно быть оговорено в договоре аренды.

В тех случаях, когда объектами аренды являются строения и иные объекты недвижимого имущества и договором аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью взимается с арендодателя.

Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).

Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению.

В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон.

Признаком существенного нарушения договора считается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Существенным нарушением договора аренды земельного участка может считаться, например, несвоевременное внесение арендатором арендной платы (просрочка оплаты более двух раз подряд) (ст. 619 ГК РФ). Статьи 619 и 620 ГК РФ наделяют арендодателя и арендатора правом требовать досрочного расторжения договора аренды.

Договор аренды земельного участка прекращается:

– по соглашению сторон;

– по решению суда;

– по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Статья 46 ЗК РФ предусматривает основания прекращения аренды земельного участка.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка.

Прекращение аренды земельного участка не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок.

Источник: https://jurisprudence.club/agrarnoe-pravo-uchebnik/arenda-zemelnyih-uchastkov.html

Право аренды земельного участка

Аренда земельного участка определение

Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства.

  • Статья 22 «Аренда земельных участков»;
  • Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»;
  • Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»;
  • Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»;
  • Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»;
  • иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды;
  • размер арендной платы определяется договором аренды;
  • арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;
  • арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ;
  • при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;
  • передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ред. с 1.01.2018 года);
  • в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;
  • изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду;
  • размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
  • договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, рассматриваемых ниже;
  • договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
    • земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента или Правительства РФ;
    • земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов РФ;
    • земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
    • земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации и др.;
  • граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

    • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
    • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства;
  • гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных выше случаях при наличии в совокупности следующих условий:

    • заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
    • исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;
    • ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом;
    • на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
  • размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ;
  • в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона;
  • порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
    • Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
    • органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
    • органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;
  • размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

    • с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
    • с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;
    • с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков и др.
  • заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (действителен до 1 января 2019 года);
  • договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
    • на срок от 3 до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;
    • на срок до 49 лет для размещения линейных объектов;
    • на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
    • на срок от 3 до 5 лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
    • на срок от 3 до 49 лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства;
    • на срок не более чем 3 года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества и др.
  • аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством;
  • аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ;
  • аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
  • при этом прекращение аренды земельного участка не допускается:
    • в период полевых сельскохозяйственных работ;
    • в иных установленных федеральными законами случаях.

 В следующем материале вы познакомитесь с понятием “земельный сервитут”.

Источник: https://moiprava.info/semya-i-zhilishche/zemelnoe-pravo/405-pravo-arendy-zemelnogo-uchastka

Конспекты юриста

Аренда земельного участка определение

Все предметы → Земельное право

Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ (ГК РФ ст 606. Договор аренды).

Особенности аренды участков определяются земельным законодательством (ЗК РФ ст 22. Аренда земельных участков).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ГКРФ).

Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом). ЗКРФ в ст. 26 установил, что не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗми, договоры аренды и субаренды участка, заключенные на срок до 1 года.

Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Участки, находящиеся в гос. или муницип собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Объекты и субъекты договора аренды земли

Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.

Арендатор – любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.

Арендодатели – только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

договора аренды земли

Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.

Арендатору принадлежат права:

  • – использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
  • – возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • – проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, другие мелиоративные работы, строить закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством требованиями;
  • – право собственности на посевы и посадки с/х культур, полученную с/х продукцию и доходы от ее реализации;
  • – возможность осуществлять другие права по использованию участка, предусмотренные законодательством.

Арендатору принадлежат обязанности:

  • – использование участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • – сохранение межевых, геодезических и других спец. знаков, установленных на участках в соответствии с законодательством;
  • – соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;
  • – соблюдение при использовании участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • – недопущение загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;
  • – своевременно приступать к использованию участков (например, к застройке), если сроки освоения участков предусмотрены договорами;
  • – вносить арендную плату;
  • – осуществлять мероприятия по охране земель.

Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом.

Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).

Основания возникновения и прекращения права аренды земли

Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.

Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)

1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):

  • 1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору.

    Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.

    При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

  • 2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
  • 3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
  • 4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):

  • 1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
  • 2.

    Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

  • 3.

    Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.

  • 4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
  • 5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
  • 6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды.

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Источник: https://www.law-student.ru/817-.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.